Kosten der Zwischenablesung

Die formularmäßige Abwälzung von Kosten der Zwischenablesung auf den ausziehenden Mieter ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl., ein Verbraucherschutzverein, fordert von der Bekl. die Unterlassung der Verwendung folgender Klauseln in Formularwohnraummietverträgen:

„Endet das Mietverhältnis während einer laufenden Abrechnungsperiode, ist eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vorzunehmen. Hierfür anfallende Zusatzkosten trägt der Mieter.“ und

„Zu Beginn und zum Ende des Mietverhältnisses findet eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte durch das Unternehmen, das die Nebenkostenabrechnung erstellt, statt. Hierfür anfallende Kosten trägt der Mieter.“ […]

II. 1. Beide Klauseln sind wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Kosten einer Zwischenablesung können nicht formularmäßig auf Wohnraummieter umgelegt werden. […]

Die Klausel mit dem Wortlaut „Endet das Mietverhältnis während einer laufenden Abrechnungsperiode, ist eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vorzunehmen. Hierfür anfallende Zusatzkosten trägt der Mieter.“ benachteiligt Mieter gem. § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen. Bei dieser Klausel handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen i. S. v. § 305 Abs. 1 BGB. Derartige Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB und sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner … unangemessen benachteiligen.

Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Dies ist vorliegend zwar nicht schon dadurch der Fall, dass diese Klausel weder einen konkreten Betrag noch einen Höchstbetrag ausweist (vgl. AG Frankfurt, Urt. v. 29.11.2012 - 381 C 2388/12). Dennoch liegt vorliegend durch die streitgegenständliche Klausel aus dem vorformulierten Wohnungsmietvertrag vom 1.5.2014 - entgegen der Ansicht des AG Frankfurt in der vorbenannten Entscheidung - eine unangemessene Benachteiligung der Mieter vor.

Bei den Kosten für die Zwischenablesung handelt es sich um nicht umlagefähige Kosten, die im Rahmen eines Nutzerwechsels als Verwaltungskosten dem Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Last fallen (BGH, Urt. v. 14.11.2007 - VIII ZR 19/07 [= WuM 2008, 85]; AG Kassel, Urt. v. 8.5.2018 - 453 C 539/18). Nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter grundsätzlich die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, so auch die durch den Auszug eines Mieters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veranlassten Kosten einer Zwischenablesung (BGH, aaO.). Das gilt, sofern die Mietvertragsparteien keine anderslautende Vereinbarung getroffen haben. Das BGH-Urteil vom 14.11.2007 verbietet den Mietvertragsparteien nicht, anderslautende Regelungen über die Kostentragung von Zwischenablesekosten zu treffen (BGH, aaO. Rn. 9; so auch AG Hohenschönhausen, Urt. v. 31.3.2008 - 16 C 205/07). Der BGH definiert Zwischenablesekosten als grundsätzlich nicht umlagefähige Verwaltungskosten, deren Kostentragung gesetzlich nicht geregelt ist, und die bei mangelnder anderslautender Vereinbarung der Mietvertragsparteien dem Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Last fallen (BGH, aaO.).

Werden allerdings derartige anderslautende Regelungen in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen getroffen, dürfen diese jedoch gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht den wesentlichen Grundgedanken gesetzlicher Regelungen entgegenstehen. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB ist zwar grundsätzlich abdingbar, so auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen. Diese stehen dann nicht zwingend dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB entgegen. Das gilt jedoch nicht für Wohnraummietverträge. Hier kann von diesem Grundsatz durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht abgewichen werden; es gilt hierfür allenfalls die Sonderregelung des § 556 BGB (AG Hohenschönhausen, aaO.; MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 535 Rn. 145; Palandt/Weidenkaff, 78. Aufl. 2019, § 535 Rn. 69). Verwaltungskosten, so auch Zwischenablesekosten, können jedoch auch nicht im Rahmen des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter abgewälzt werden. Derartige AGB-Klauseln sind unwirksame Vereinbarungen nach § 556 Abs. 4 BGB, da sie zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichen, weil sie andere Kosten als Betriebskosten auf den Mieter abwälzen (vgl. AG Kassel, aaO.). Bei § 556 Abs. 1 BGB sind vornehmlich Abreden betroffen, nach denen der Mieter andere Kosten als Betriebskosten übernehmen soll, die nicht in § 2 BetrKV aufgeführt sind (Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Aufl. 2019, BGB § 556 Rn. 508; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 556 Rn. 3). Das würde nämlich zu einer unzulässigen Erweiterung der Betriebskostendefinition nach § 556 Abs. 1 BGB i. V. m. der BetrKV führen (AG Kassel, aaO.). Dabei ist es unerheblich, ob die Zwischenablesekosten in den streitgegenständlichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen unter der Überschrift „Miete und Betriebskosten“ aufgeführt werden. Als Verwaltungskosten sind sie dort lediglich systematisch falsch eingeordnet; an ihrer Charakterisierung als Verwaltungskosten und nicht als nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB umlagefähige Betriebskosten ändert dies jedoch nichts. Ebenfalls kommt es auf eine Geringwertigkeit der Zwischenablesekosten genauso wenig an wie auf die Tatsache, dass eine Zwischenablesung gerechter für den Mieter ist. Das Argument der Geringwertigkeit kann ebenfalls für den Vermieter gelten, weil diesem durch Zwischenablesekosten keine wesentlich ins Gewicht fallenden Kosten entstehen. Die Ermöglichung einer Abrechnungsgerechtigkeit obliegt dem Vermieter, wie aus dem Sinn und Zweck des § 556a BGB zu entnehmen ist. […]

Auch die Klausel mit dem Wortlaut „Zu Beginn und zum Ende des Mietverhältnisses findet eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte durch das Unternehmen, das die Nebenkostenabrechnung erstellt, statt. Hierfür anfallende Kosten trägt der Mieter.“ benachteiligt Mieter unangemessen. Auch hier bezweckt die Bekl., Zwischenablesekosten auf den Mieter zu übertragen. Insofern gilt das oben Gesagte zur Klausel Nr. 7 aus dem vorformulierten Wohnungsmietvertrag vom 1.5.2014, dass Zwischenablesekosten als Verwaltungskosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind und eine formularmäßige Übertragung auf den Mieter unzulässig ist.

Zu dieser Klausel kommt zur Annahme einer unangemessenen Benachteiligung erschwerend hinzu, dass sie nicht nur auf das Ende, sondern auch auf den Beginn eines Mietverhältnisses abstellt. Auch wenn die Bekl. vorträgt, der Mieter müsse nur einmal zahlen, ist die Klausel doch so zu lesen und auch auszulegen, dass jeweils zu Beginn und Ende eines Mietverhältnisses eine Zwischenablesung stattfindet und deshalb ein Mieter die jeweiligen anfallenden Kosten einer Zwischenablesung - hier dann zu Beginn und Ende - zahlen muss, es somit zu einer Doppelbelastung des Mieters kommt. Maßgeblich ist hier die kundenfeindlichste Auslegung dieser Klausel, weil es hier mehrere Auslegungsalternativen gibt (vgl. Palandt/ Grüneberg, aaO., § 305c Rn. 18). Es ist zudem nicht unwahrscheinlich, dass Mieter noch einmal mehr dadurch belastet werden, dass die Kostenabrechnung durch das Unternehmen erfolgen darf, welches die Nebenkostenabrechnung erstellt hat. Zwar enthält die Klausel aus dem vorformulierten Mietvertrag vom 1.5.2014 im Gegensatz zur hiesigen Klausel gar keine Regelung, wer genau die Zwischenablesung durchführt, so z. B. die Hausverwaltung oder ein beauftragtes Unternehmen. Dafür stellt die Klausel aus dem Mietvertrag vom 1.5.2014 aber zumindest klar, dass nur die „für die Zwischenablesung anfallenden Zusatzkosten“ auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Die Klausel aus dem Mietvertrag vom 6.7.2017 hingegen wälzt schlichtweg die „anfallenden Kosten“ auf den Mieter ab. Bei einer kundenfeindlichen Auslegung kann die Klausel auch so verstanden werden, dass der Mieter dann sämtliche Kosten des Unternehmens, so z. B. auch unverhältnismäßige Anfahrtskosten und Ausfallkosten von Mitarbeitern, wie der Kl. vorträgt, zu tragen hat. […]

Die formularmäßige Abwälzung von Kosten der Zwischenablesung auf den ausziehenden Mieter ist nach Auffassung des Landgerichts Leipzig unwirksam.

Der Kläger, ein Verbraucherschutzverein, fordert von der Beklagten die Unterlassung der Verwendung folgender Klauseln in Formularwohnraummietverträgen:

1. „Endet das Mietverhältnis während einer laufenden Abrechnungsperiode, ist eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vorzunehmen. Hierfür anfallende Zusatzkosten trägt der Mieter.“

und

2. „Zu Beginn und zum Ende des Mietverhältnisses findet eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte durch das Unternehmen, das die Nebenkostenabrechnung erstellt, statt. Hierfür anfallende Kosten trägt der Mieter.“

Das LG Leipzig hält beide Klauseln wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für unwirksam. Nach dieser Vorschrift sind Klauseln unwirksam, die mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind. Dies sei vorliegend zwar nicht schon dadurch der Fall, dass diese Klausel weder einen konkreten Betrag noch einen Höchstbetrag ausweist, sondern weil es sich bei den Kosten für die Zwischenablesung nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um nicht umlagefähige Verwaltungskosten handele.

Auch der BGH definiere Zwischenablesekosten als grundsätzlich nicht umlagefähige Verwaltungskosten, die mangels anderslautender Vereinbarung vom Vermieter zu tragen seien. Zwar könnten die Mietvertragsparteien nach der Rechtsprechung des BGH eine anderslautende Regelung über die Kostentragung von Zwischenablesekosten treffen, dürften dann aber, wenn sie durch Formularvertrag getroffen würden, nicht von den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen abweichen. Jedenfalls für Wohnraummietverträge könnten Verwaltungskosten, so auch Zwischenablesekosten, nicht auf den Mieter abgewälzt werden, da sie zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abwichen, indem sie andere Kosten als Betriebskosten auf den Mieter abwälzen.

Bei der zweiten Klausel komme erschwerend hinzu, dass sie nicht nur auf das Ende, sondern auch auf den Beginn eines Mietverhältnisses abstelle. Auch wenn der Mieter nur einmal zahlen müsse, sei die Klausel doch so auszulegen, dass jeweils zu Beginn und Ende eines Mietverhältnisses eine Zwischenablesung stattfindet und deshalb ein Mieter die jeweiligen anfallenden Kosten einer Zwischenablesung – hier dann zu Beginn und Ende – zahlen müsse, es somit zu einer Doppelbelastung des Mieters komme. Maßgeblich ist hier die kundenfeindlichste Auslegung dieser Klausel, weil es hier mehrere Auslegungsalternativen gebe.

Es sei zudem nicht unwahrscheinlich, dass der Mieter zusätzlich dadurch belastet werde, dass die Kostenabrechnung durch das Unternehmen erfolgt, das die Nebenkostenabrechnung erstellt. Bei kundenfeindlichster Auslegung könne die Klausel auch so verstanden werden, dass der Mieter dann sämtliche Kosten des Unternehmens, so z. B. auch unverhältnismäßige Anfahrtskosten und Ausfallkosten von Mitarbeitern zu tragen habe.

Lesen Sie dazu auch den ausführlichen Beitrag von Pfeiffer, GE 2020 [3], 160.