Korrektur zur Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Korrektur zur Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist; Erläuterungspflicht nur bei Veränderungen; Vorwegabzug für Tiefgaragen; pauschaler Abzug vom Hauswartlohn für Verwaltungstätigkeit; Schriftform der Betriebskostenabrechnung

1. Die Schriftform für eine Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenem Wohnraum ist gewahrt, wenn der Vermieter in dem Schreiben auf damit verbundene (nicht unterzeichnete) Erläuterungen Bezug nimmt. 2. Eine fristgerecht erteilte Abrechnung kann jedenfalls dann nach Ablauf der Jahresfrist berichtigt werden, wenn die ursprüngliche Nachforderung verringert wird.

3. Die Erläuterungspflicht betrifft nur solche Positionen, die sich gegenüber dem Vorjahr verändert haben.

4. Der Vorwegabzug für Tiefgaragenplätze ist nicht nach dem Flächen- oder Kubusschlüssel vorzunehmen, sondern nach billigem Ermessen. 5. Führt der Hauswart in einem größeren Objekt Verwaltungsaufgaben und Kleinstreparaturen aus, ist ein Abzug von 20 % der Lohnkosten als nicht umlegungsfähiger Betriebskostenanteil angemessen.

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. den geltend gemachten Anspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 1995 vom 6. Dezember 1996 in Höhe von 1.769,05 DM und für das Jahr 1996 vom 1. Dezember 1997 in Höhe von 1.805,85 DM aufgrund der zwischen den Parteien getroffenen mietvertraglichen Regelung in Verbindung mit § 535 Satz 2 BGB, §§ 1 Abs. 3, 20 Neubaumietenverordnung (NMV).

a. (...)

b. Die Abrechnungen sind nicht mangels eigenhändiger Unterschrift der gesetzlichen Vertreter der Kl. unwirksam. Die Beifügung der erläuternden Anlagen verpflichtet die Kl. als Großvermieterin nicht dazu, jede Betriebskostenabrechnung zu unterschreiben, zumal die Erläuterungen unstreitig mit den jeweiligen Anschreiben verbunden waren und wechselseitige Verweisungen vorgenommen wurden.

c. Die Frist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV ist auch für die Abrechnung für das Jahr 1995 vom 6. Dezember 1996 eingehalten worden. Denn in der Korrektur der Abrechnung liegt keine neue Abrechnung, sondern nur eine Verringerung der ursprünglich geltend gemachten Forderung. Damit werden von der Kl. gerade keine neuen Forderungen nach Ablauf der Jahresfrist erhoben.

d. (...)

e. Die Abrechnungen sind auch weitgehend hinreichend erläutert. Auch eine Betriebskostenabrechnung für preisgebundenen Wohnraum bedarf nur bezüglich derjenigen Positionen einer Erläuterung, die ohne eine solche aufgrund der im Vergleich zum Vorjahr eingetretenen Veränderungen nicht nachvollziehbar wären (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 546 Rn. 532). Zu den streitigen Positionen der Betriebskostenabrechnungen gilt im einzelnen folgendes:

aa. Soweit die Bekl. hinsichtlich verschiedener Kostenpositionen den mangelnden Vorwegabzug für die Tiefgaragenplätze rügt, ist dieser entgegen ihrer Auffassung nicht nach § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV vorzunehmen. Denn die dort geregelte Aufteilung der Kosten zwischen Wohn- und Geschäftsräumen ist nicht auf die Tiefgaragen anwendbar. Die Garagen sind nämlich kein Geschäftsraum im Sinne der Vorschrift, da sie nicht grundsätzlich zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeignet sind. Insoweit genügt hinsichtlich des Vorwegabzugs für die Tiefgaragenstellplätze bezüglich der betroffenen Kostenpositionen eine Aufteilung der Kosten unter vernünftigen, nachvollziehbaren Gesichtspunkten (§ 315 BGB).

Eine solche kann hinsichtlich der Abrechnung des Streugutes nicht festgestellt werden. Die Ausführungen der Kl., daß Kosten für das für die Garagenauffahrt verwendete Streugut nicht anfallen, weil dieses aufgefegt und wieder verwertet werde, ist nicht nachvollziehbar. Denn auch bei der beschriebenen Vorgehensweise ist von einem gewissen Schwund auszugehen, da der Sand bzw. das Granulat durch Witterungseinflüsse weggeweht oder weggespült werden kann und sich zum Teil in den Autoreifen festsetzt, wodurch eine weiträumige Verteilung erfolgen kann. Insoweit ist mangels nachvollziehbarer Abgrenzung die Position Streugut herauszurechnen. Da diese nur in der Abrechnung 1996 erfolgt, ist diese um den auf die Bekl. entfallenden Anteil von 11,94 DM zu reduzieren. Dies führt angesichts der Möglichkeit der Herausrechnung auch nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Die Kl. hat zwar unstreitig einen Vorwegabzug bei den Positionen Gebäude- und Haftpflichtversicherung sowie Grundsteuer bezüglich der Tiefgaragenstellplätze vorgenommen, doch lassen sich diese Ansätze den Abrechnungen und ihren Erläuterungen nicht entnehmen. Die Bekl. rügt daher insoweit zu Recht, daß detaillierte Erläuterungen zu der jeweiligen Berechnung des zu berücksichtigenden Anteils erst mit der Berufungsbegründung erfolgt sind. Diese Erläuterungen hinsichtlich der jeweils herausgerechneten Anteile sind nunmehr nachvollziehbar dargetan. Diese sind auch inhaltlich nicht zu beanstanden. Doch war hier - gerade auch wegen der unterschiedlichen Verteilungsmaßstäbe bei den einzelnen Versicherungen - die Erläuterung mit der jeweiligen Abrechnung vorzunehmen. Die streitigen Positionen sind daher vollständig von den Abrechnungen 1995 und 1996 abzuziehen. Für die Abrechnung für das Jahr 1995 bedeutet das, daß die auf die Bekl. entfallenden Kosten für die Positionen Gebäudeversicherung (176,90 DM), Haftpflichtversicherung (33,56 DM) und Grundsteuer (69,88 DM) herauszurechnen sind. In der Abrechnung für das Jahr 1996 sind die Kosten für die Positionen Gebäudeversicherung (167,89 DM), Haftpflichtversicherung (33,56 DM) und Grundsteuer (69,88 DM) abzuziehen.

Weitere von der Bekl. geltend gemachte Vorwegabzüge bei den Kosten für die Positionen Hauswartkosten, Gartenpflege, Abfuhr von Gartenabfällen und Düngemittel sind nicht vorzunehmen. Der von der Kl. vorgenommene Vorwegabzug bei den Hauswartkosten nach den von diesem aufgezeichneten Stunden ist nicht zu beanstanden. Die Bekl. hat auch keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich Anhaltspunkte für eine andere Beurteilung ergeben. Bei den Kosten für die Gartenpflege, Abfuhr der Gartenabfälle und Düngemittel ist schon deshalb kein Vorwegabzug für die Tiefgaragen vorzunehmen, da diese Aufwendungen den Tiefgaragennutzern nicht zugute kommen. Der bloße Umstand, daß diese bei der 10 Meter langen Einfahrt in die Tiefgarage einen Teilbereich der Anlage sehen können, genügt nicht, um von einem Vorteil auszugehen.

Der abgezogene Anteil von 2,5 % für die Tiefgaragen von den Kosten der Straßenreinigung ist nicht zu beanstanden. Nach § 7 Abs. 3 des Straßenreinigungsgesetzes werden die Entgelte nach den jeweiligen Grundstücksflächen nach Quadratmetern ermittelt. Da die Tiefgaragen unterirdisch sind und die Zufahrt unstreitig nur eine geringe Fläche einnimmt, ist die Aufteilung nachvollziehbar. Die Bekl. hat auch nicht dargetan, daß die berücksichtigte Fläche falsch berechnet worden ist.

Die Kosten der Hebeanlage sind umlagefähig. Es handelt sich dabei nicht um eine "exotische" Position. Im übrigen hätte es der Bekl., die seit 1987 Mieterin der Wohnung ist, freigestanden, sich bei der Kl. nach Nutzen und Funktionsweise zu erkundigen. Ein Abzug für die Tiefgarage war nicht vorzunehmen, da schon nicht ersichtlich ist, daß in der Tiefgarage Wasserzapfstellen vorhanden sind.

Die Bekl. kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß bezüglich der Position "Abfallentsorgung" keine ordnungsgemäße Bewirtschaftung erfolgt sei. Weder die Behauptungen der Bekl. zur Fremdnutzung ("Mülltourismus") noch die Ausführungen zu den angeblichen Problemen anonymisierter Großanlagen ist substantiiert. Selbst wenn es seit 1998 zu einer Reduzierung des Abfalls gekommen ist, läßt sich das nicht zwingend auf die Umzäunung des Müllplatzes und die Verschließbarkeit der Müllbehälter zurückführen. Es ist allgemein bekannt, daß die Müllvermeidung und Mülltrennung zu Reduzierungen des Hausmülls führen, was jedenfalls zum Teil - wie auch hier - an der Aufstellung verschiedener Sammelcontainer liegt. (...)

Der von der Kl. vorgenommene Abzug von 20 % von den auf den Hauswart A. W. entfallenden Lohn- und Lohnnebenkosten ist nicht zu beanstanden. Angesichts der Größe des Objekts ist nicht davon auszugehen, daß die Tätigkeit des Hauswarts für Verwaltungsaufgaben und Kleinstreparaturen mehr als 20 % seiner Beschäftigungszeit in Anspruch nimmt. Auf die von der Bekl. vorgetragenen Einzelfälle kommt es daher nicht an. Es ist nicht untypisch, daß ein Hauswart - auch wegen seiner Verfügbarkeit - von den Mietern wegen etwaiger Mängel angesprochen wird. Die Bekl. trägt nicht vor, in welchem Umfang in den Jahren 1995 und 1996 Reparaturen nicht durch von der Kl. beauftragte Handwerker, sondern durch den Hauswart W. erfolgt sein sollen, wobei sich dessen Tätigkeit auch nach dem Vortrag der Bekl. auf die Beseitigung kleiner Funktionsstörungen beschränkt hat. Der Vortrag zu der Anpreisung freigewordener Stellplätze zur Wiedervermietung und der Bestellung von Herden sowie der Verteilung von Post ist so unsubstantiiert, daß eine Beweisaufnahme auf Ausforschung hinausliefe.

Der Vortrag der Bekl. zur unterschiedlichen Wohnflächenberechnung ist angesichts der Differenz von 4,03 qm, die einen prozentualen Anteil von 0,032 % ausmacht, mangels Bedeutung zu vernachlässigen. (...)

Welche Formalien bei einer Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenem Neubau einzuhalten sind, ist obergerichtlich nicht geklärt. Wir haben erst kürzlich die Entscheidung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 2001, 854) kritisch kommentiert, wonach der Vermieter auch die Anlagen und Erläuterungen unterzeichnen müsse. Die 67. Kammer schraubt den Formalismus auf ein vernünftiges Maß zurück.

Der Mieter hatte sich gegen eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung mit einer Fülle von Einwendungen gewehrt, die von der 67. Kammer des Landgerichts Berlin im wesentlichen verworfen wurden.

Mit Urteil vom 10. Mai 2001 stellte das Gericht zunächst fest, daß erläuternde Anlagen, auf die Bezug genommen wird und die mit dem Schreiben verbunden sind, nicht gesondert unterzeichnet werden müssen. Unschädlich sei auch, daß nach Ablauf der Ausschlußfrist von einem Jahr der Vermieter die Abrechnung nach unten korrigiert habe. Auch eine Erläuterung sei nicht zu jeder einzelnen Position erforderlich, soweit eine Veränderung zum Vorjahr eingetreten sei. Besonders hinzuweisen ist auf die Ausführungen zum Vorwegabzug für Tiefgaragenplätze. Dieser ist zwar nach § 20 NMV vorgeschrieben, hinsichtlich des Maßstabs meint die 67. Kammer allerdings, daß diese Aufteilung nach umbautem Raum oder Nutzfläche ausscheide, da die Garagen eben kein Geschäftsraum seien. Hier müsse nach billigem Ermessen aufgeteilt werden. Schließlich billigte das Gericht auch den Abzug von 20 % für Hauswarttätigkeiten, die nicht als Betriebskosten umlegungsfähig sind. Das Gericht schließt sich hier, ohne die Entscheidung zu erwähnen, der 61. Kammer an (GE 1999, 1127).