Korrektur durch neue Betriebskostenabrechnung

Die Korrektur einer innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter zugegangenen Betriebskostenabrechnung durch Übersendung einer vollständig neuen Abrechnung nach Ablauf der Ausschlussfrist, die weder klarstellt, dass sie an die Stelle der früheren Abrechnung tritt, noch erkennen lässt, worin die vorgenommene Korrektur besteht, und zudem auch nicht beanstandete Positionen korrigiert, reicht nicht aus.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. (Vermieter) übermittelte am 14.12.2007 der Bekl. eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung für 2006, welche einen Nachforderungsbetrag von 634,90 € auswies. Mit Schreiben vom 4.2.2008 erhob die Bekl. hiergegen Widerspruch. Am 23.12.2010 wurde der Bekl. erneut eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 übermittelt, diesmal mit einer Nachforderung über 610,87 €, die der Kl. einfordert. Er trägt vor, es habe sich bei der letztgenannten Betriebskostenabrechnung lediglich um die Korrektur der fristgerecht erfolgten Abrechnung für das Jahr 2006 vom 14.12.2007 gehandelt.

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Nachzahlung [...] nicht zu.

Die am 23.12.2010 vom Kl. erstellte Betriebs- und Heizkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß und in sich nicht zu beanstanden. Sie ist jedoch nicht als bloße Korrektur der fristgerecht erstellten Betriebskostenabrechnung vom 14. Dezember 2007 anzusehen, sondern als neue Abrechnung, welche allerdings nicht innerhalb der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bestimmten Frist der Bekl. zu 1. zugegangen ist.

Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung bleibt auch dann erhalten, wenn einzelne Positionen materiell unrichtig sind. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter nur dann eine Korrektur vornehmen und Nachforderungen erheben, wenn es sich um heilbare Fehler handelt oder er wegen berechtigter Einwände des Mieters zur Berichtigung verpflichtet ist. Der Vermieter ist dann nicht daran gehindert, berichtigte Fehler in Ergänzung der ursprünglichen Abrechnung zu berichtigen. Unter dem Gesichtspunkt der Einheitlichkeit der Abrechnungsurkunde ist es auch nicht zu beanstanden, wenn er stattdessen eine vollständig neue Abrechnung erstellt und dem Mieter übersendet, sofern er ausdrücklich darauf hinweist, dass diese nunmehr an die Stelle der früheren Abrechnung tritt. Einen solchen klarstellenden Zusatz lässt die Abrechnung vom 23.12.2010 vermissen. Darüber hinaus ist der Abrechnung nicht zu entnehmen, in welchen Punkten und weshalb sie von der Abrechnung vom 14.12.2007 abweicht und worin die vorgenommene Korrektur liegen soll. Es handelt sich vielmehr auch bei dieser Abrechnung um eine Vielzahl im Einzelnen nicht näher erläuterter Posten, deren Zustandekommen sich dem Leser nicht erschließt. Es wurden nicht nur die beanstandeten Positionen korrigiert, sondern auch solche, auf die sich der Widerspruch nicht bezog. Dies betrifft die Positionen Hauslicht, dynamische Sachversicherung, Haftpflichtversicherung, Bundesknappschaft und Berufsgenossenschaft. Darüber hinaus dürfte die Geltendmachung der Betriebskosten für das Jahr 2006 auch daran scheitern, dass jedenfalls 34 Monate nach erfolgtem Widerspruch eine Korrektur offensichtlich schuldhaft verspätet wäre.

Die spätere Korrektur der Betriebskostenabrechnung durch Übersendung einer neuen Abrechnung muss erkennen lassen, dass und aus welchen Gründen sie an die Stelle der ursprünglichen Abrechnung treten soll.

Nach Einwendungen des Mieters gegen die rechtzeitig übersandte Betriebskostenabrechnung für 2006 übersandte der Vermieter am 23. Oktober 2010 erneut eine Betriebskostenabrechnung für 2006 mit einer geringeren Nachforderung, in der sämtliche – auch die vom Mieter nicht beanstandeten – Positionen neu berechnet waren, ohne dass erkennbar war, dass diese Abrechnung an die Stelle der ursprünglichen Abrechnung treten sollte.

Das AG Köpenick wies die Nachforderungsklage ab. Die Korrektur der innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter zugegangenen Betriebskostenabrechnung durch Übersendung einer vollständig neuen Abrechnung nach Ablauf der Ausschlussfrist sei unzureichend, da sie weder klarstelle, dass sie an die Stelle der früheren Abrechnung trete, noch erkennen lasse, worin die vorgenommene Korrektur bestehe, zumal auch nicht beanstandete Positionen korrigiert worden seien.

Das AG Köpenick hat es sich zu leicht gemacht. Zumindest diejenigen Positionen, die der Mieter schon bei der früheren Abrechnung nicht beanstandet hatte, hätten zugesprochen werden müssen. Formelle Fehler der Abrechnung zu einzelnen Kostenpositionen berühren die Abrechnung im Übrigen nicht, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können (BGH, Versäumnisurteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 46/10, WuM 2010, 741= NZM 2011, 118).

Wirksam abgerechnete Kostenpositionen werden nicht durch eine – andere Betriebskostenpositionen betreffende – unwirksame Korrektur „infiziert". Im Übrigen ist es eine Frage des Einzelfalls, ob die neue Abrechnung ausdrücklich den Hinweis enthalten muss, dass sie an die Stelle der früheren Abrechnung tritt, was allerdings hier wegen der verstrichenen Zeit problematisch sein könnte. Das Argument des AG mit der Einheitlichkeit der Abrechnungsurkunde zieht jedenfalls nicht, da der BGH (Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 - GE 2010, 1261) auch die Berücksichtigung von Erläuterungen des Vermieters außerhalb der Abrechnung – allerdings nur vor Ablauf der Abrechnungsfrist – zugelassen hat.