Korrektur der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Jahresfrist (falscher Umlageschlüssel)

Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel (Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtfläche des Hauses) von der im Mietvertrag vereinbarten (Miteigentumsanteile) ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.

Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Der Vermieter kann betragsmäßig nur den Betrag (nach-) fordern, der sich aus der fristgemäßen Betriebskostenabrechnung ergibt. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Vermieter, die Bekl. Mieterin einer Eigentumswohnung in T. Nach § 4 Nr. 2 des Mietvertrages vom 18. Dezember 1996 sollen die Betriebskosten, die von der Bekl. gesondert zu zahlen sind, auf der Basis der Miteigentumsanteile errechnet und umgelegt werden. Im Jahre 2002 erstellte die Hausverwaltung des Kl. die Be-triebskostenabrechnung für das Jahr 2001. Als Umlageschlüssel wur-de das Verhältnis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtfläche des Hauses verwendet. Dabei ergab sich eine Nachforderung gegenüber der Bekl. von 218,53 E. Auf den Widerspruch der Bekl. erstellte die Hausverwaltung eine neue Betriebskostenabrechnung, in der als Umlageschlüssel die Miteigentumsanteile zugrunde gelegt wurden. Mit Schreiben vom 6. Februar 2003 erhielt die Bekl. die geänderte Abrechnung, die mit einer Nachforderung von 227,97 E endete. Der Kl. hat die Nachforderung von 218,53 E geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des Kl. ist erfolglos geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt er die Nachforderung weiter.

Hierzu wird auf das Urteil des BGH vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 = GE 2005, 50 f. Bezug genommen. Das Berufungsurteil des Landgerichts Potsdam vom 18. März 2004 - 11 S 157/03 - ist in GE 2004, 755 veröffentlicht. Die Entscheidungsgründe für den vorliegenden Fall entsprechen überwiegend wortgleich denen der in GE 2005, 50 veröffentlichten Entscheidung des BGH vom 17. November 2004. Zugesprochen wurden 218,53 E, also der Betrag aus der ursprünglichen (inhaltlich fehlerhaften, aber fristwahrenden) Betriebskostenabrechnung.

Für die Wahrung der Ausschlußfrist für Nachforderungen des Vermieters ist (nur) eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung maßgeblich. Inhaltliche Mängel können korrigiert werden. Die Nachforderung ist dann allerdings auf den Betrag der ursprünglichen fristwahrenden Abrechnung begrenzt.

(vgl. die zugrundeliegende Ent-scheidung des LG Potsdam in GE 2004, 755). Bei einer vereinbarten Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorschüsse rechnete der Vermieter über die Betriebskosten 2001 noch im Jahr 2002 unter Verwendung des Umlageschlüssels "Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtfläche des Hauses oder der Wirtschaftseinheit" ab, obwohl mietvertraglich eine Abrechnung auf der Basis der Miteigentumsanteile vereinbart war. Nachdem der Mieter widersprochen hatte, erstellte der Vermieter im Februar 2003, also nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, eine neue Abrechnung. Er machte als Nachforderung aber nur den Betrag aus der ursprünglichen, fristgerecht erteilten Betriebskostenabrechnung geltend. Das LG Potsdam hatte in der Berufung die Klage abgewiesen. Darüber hatte der BGH in der zugelassenen Revision zu entscheiden.

Der BGH entschied so wie in seinem Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 - also zugunsten einer beschränkten Korrekturmöglichkeit. Insofern wird auf die Entscheidung in GE 2005, 50 mit Anmerkung von Monjé in GE 2005, 20 verwiesen. Die Entscheidungsgründe sind im wesentlichen wortgleich.