Korrektur der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Jahresfrist

Hat der Vermieter innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten mit einem falschen Umlageschlüssel abgerechnet, ist nach Ablauf der Ausschlußfrist eine Korrektur nicht möglich.

Der Kl. ist Vermieter, die Bekl. Mieterin einer Eigentumswohnung. Die Parteien vereinbarten in dem Mietvertrag vom 18.12.1996, daß sämtliche Betriebskosten auf der Basis der Miteigentumsanteile, die nach § 1 des Mietvertrages mit 85,77/10.000 angegeben werden, errechnet und umgelegt werden, soweit der Verbrauch nicht durch Zähler gemessen und somit direkt zugeordnet werden kann.

Die Hausverwaltung des Kl. erstellte im Jahr 2002 - soweit noch interessierend - die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 (Abrechnungszeitraum 1.1. - 31.12.2001) unter Verwendung des Umlageschlüssels "Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtfläche des Hauses oder der Wirtschaftseinheit", die mit einer Nachforderung von 218,33 Ä schloß. Auf den Widerspruch der Bekl. erstellte die Hausverwaltung eine neue Nebenkostenabrechnung unter Verwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels, die mit einer Nachforderung von 227,97 Ä schloß. Diese Abrechnung wurde der Bekl. mit Schreiben vom 6.2.2003 übermittelt.

Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Auch die erkennende Kammer ist der Auffassung, daß der Kl. mit seiner Nachzahlungsforderung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n. F. ausgeschlossen ist. Diese Vorschrift ist auf die fragliche Abrechnungsperiode bereits anzuwenden (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB).

Der Kl. erkennt mit seiner korrigierten Abrechnung an, daß die Bekl. die ursprüngliche Abrechnung nicht gegen sich gelten lassen mußte, weil sie einen anderen als den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel enthielt. Der nach Fristablauf vorgenommene Austausch des Umlageschlüssels stellt entgegen der Auffassung des Kl. keine Korrektur der ersten, sondern die Erstellung einer neuen Abrechnung dar.

Im einzelnen: Die dem § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV nachgebildete Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 BGB n. F. regelt zunächst den Fall, daß der Vermieter innerhalb der gesetzlichen 12-Monats-Frist überhaupt keine Abrechnung erteilt. Insoweit ergeben sich keine Schwierigkeiten. Probleme bereiten Fallgestaltungen der vorliegenden Art, in denen der Vermieter zwar fristgerecht abrechnet, die Abrechnung jedoch mit Mängeln behaftet ist, die außerhalb der Frist behoben werden und dann fraglich ist, ob eine sich ergebende Nachforderung noch verlangt werden kann.

Bezüglich der Anforderungen, die an die Betriebskostenabrechung zu stellen sind, hat die gesetzliche Neuregelung nichts verändert. Wie bisher besteht Einigkeit, daß mit der "Abrechnung" im Sinne von § 556 Abs. 3 BGB n. F., die dem Mieter innerhalb der vorgesehenen Frist mitzuteilen ist, nicht jedwede Aufstellung von Zahlen, sondern nur eine formell ordnungsgemäße, in Umfang und Inhalt an § 259 BGB orientierte Abrechnung (im einzelnen vgl. BGH NJW 1982, 573) gemeint ist. Einigkeit besteht im Grundsatz auch darin, daß eine Betriebskostenabrechnung, die diese Voraussetzungen erfüllt, aber gleichwohl inhaltliche Mängel aufweist, in gewissen Grenzen nachgebessert werden kann. Die Einführung der gesetzlichen Ausschlußfrist zwingt dazu, diese Grenze klarer als bisher zu ziehen und zu unterscheiden zwischen Mängeln der Abrechnung, deren Korrektur auch nach Fristablauf hinzunehmen und solchen, wo dies nicht der Fall ist. Diese Grenze zu ziehen, mag im Einzelfall nicht leicht sein, ein zu großzügiger Maßstab wird dabei angesichts des gesetzgeberischen Willens, den Vermieter unter Sanktionsandrohung zur zeitigen und ordentlichen Erfüllung seiner Rechnungslegungspflicht anzuhalten, nicht anzulegen sein. Daraus folgt, daß das ursprüngliche, nach Fristablauf nachzubessernde Rechenwerk wenigstens den Mindestanforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung genügt haben muß. Ist schon diese Voraussetzung nicht erfüllt, scheidet die auf die spätere Änderung gestützte Nachforderung von vornherein aus. So liegt der Fall hier: Die erste, noch innerhalb der Jahresfrist gelegte Abrechnung war wegen des falschen Umlageschlüssels nicht wirksam und einer Nachbesserung außerhalb der Abrechnungsfrist nicht zugänglich. Insoweit folgt die Kammer der Auffassung von Langenberg (WuM 2003, 670, 673) und sieht in der Nichtverwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels einen schwerwiegenden strukturellen Mangel der Abrechnung dahingehend, daß die Erklärung des Vermieters nicht mehr als Abrechnung qualifiziert werden kann und die nachträgliche Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wirkung ausgeschlossen ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Umrechnung von Quadratmetern in Miteigentumsanteile zu einem mehr oder weniger veränderten Ergebnis der Abrechnung führt oder ob der Mieter, sofern ihm der auf die Streitwohnung entfallende Miteigentumsanteil bekannt ist, imstande wäre, diese Umrechnung womöglich selbst vorzunehmen (was im vorliegenden Fall bei vier unterschiedlichen Umlageschlüsseln der Abrechnungseinheit freilich ausgeschlossen erscheint). Mithin war die im Jahr 2002 erstellte Abrechnung der Nebenkosten nicht wirksam und nicht fällig, während die mit dem Schreiben vom 6.2.2003 übermittelte neue Abrechnung verfristet war, so daß der Kl. gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n. F. mit dem Nachzahlungsanspruch für das Jahr 2001 ausgeschlossen ist. Daß er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe, ist nicht vorgetragen.

Nach Abrechnungsreife (ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums) kann der Vermieter grundsätzlich keine Betriebskostennachzahlung verlangen. Nur geringfügige Mängel einer fristgerechten Betriebskostenabrechnung darf er korrigieren.

Im Mietvertrag hieß es, daß über die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet werden sollte. Die fristgerechte Betriebskostenabrechnung war allerdings nach dem Anteil der Wohnfläche ermittelt. Eine spätere Korrektur auf der Basis der Miteigentumsanteile ging der Mieterin erst nach Ablauf der Ausschlußfrist zu.

Mit Urteil vom 18. März 2004 meinte das Landgericht Potsdam, hier sei die Zwölf-Monats-Frist nicht gewahrt. Es liege nicht eine bloße Nachbesserung der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung vor, sondern eine neue Betriebskostenabrechnung, die erstmals den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel zugrunde gelegt habe. Da hier die Frist nicht gewahrt sei, seien Nachforderungen ausgeschlossen.