Korrektur jeweils durch den amtierenden Verwalter

1. Jeder Wohnungseigentümer hat gegen den Verwalter einen Anspruch darauf, dass dieser die Beschlusssammlung in seiner Amtszeit ordnungsgemäß führt und eventuell notwendige Korrekturen durchführt.

2. Dieser Anspruch besteht gegen den als Versammlungsleiter amtierenden Verwalter, ungeachtet eines späteren Verwalterwechsels.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1. Die Berufung des Kl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 26. Januar 2015 - 774 C 39/15 - ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und nach §§ 511 Abs. 2, 513, 517 ZPO zulässig.

2. Die übrigen Miteigentümer werden in dem vorliegenden Rechtsstreit durch den Verwalter zu III., der seit dem 3. Mai 2016 amtierender Verwalter der Wohnanlage ist, vertreten.

II. Die Berufung des Kl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 26. Januar 2015 - 774 C 39/15 - ist in dem aus dem Tenor des vorliegenden Urteils ersichtlichen Umfang begründet, so dass der Bekl. wie in dem Tenor des vorliegenden Urteils erkannt zur Berichtigung der Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … im Wege der Korrektur, Löschung und Ergänzung der vorhandenen Eintragungen betreffend die fortlaufenden Nummern 63 bis 116 zu verurteilen war.

Im Einzelnen gilt:

1. Die von dem Kl. erhobene Klage ist zulässig.

a) Dem Kl. steht für die Klage das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis zur Seite. Die von dem Kl. begehrte Berichtigung der von dem Bekl. betreffen den streitgegenständlichen Zeitraum April 2006 bis März 2010 erstellten Beschlusssammlung durch den Bekl. ist von Letzterem abgelehnt worden.

2. Die von dem Kl. erstellten Entwürfe für eine Berichtigung der Beschlusssammlung der Gemeinschaft sind in der Zwischenzeit nicht in einer Eigentümerversammlung (ETV) zur Abstimmung gestellt worden.

b) Der Klage des Kl. steht nicht das frühere Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 6. August 2013 - 771 C 45/13 - unter dem Gesichtspunkt entgegenstehender Rechtskraft (§ 325 ZPO) entgegen.

Denn durch das vorgenannte Urteil ist der Bekl. zur Erstellung einer Beschlusssammlung verurteilt worden. Daraufhin hat der Bekl. Ende September 2013 eine von ihm erstellte Beschlusssammlung übermittelt. Der vorliegende Rechtsstreit hat jedoch einen Anspruch auf die Berichtigung einer bereits erstellten Beschlusssammlung zum Gegenstand.

2. Die von dem Kl. erhobene Klage ist auch begründet.

a) Der Kl. ist in seiner Eigenschaft als Miteigentümer der Einheit Nr. 6 in der streitgegenständlichen Wohnanlage zur Geltendmachung des Anspruchs auf die Berichtigung der Beschlusssammlung befugt, der auf § 21 Abs. 3, 4 WEG gestützt werden kann.

Einer Ermächtigung des Kl. durch andere Miteigentümer oder durch einen Beschluss der Gemeinschaft bedarf es für die Geltendmachung dieses Anspruchs nicht (vgl. Jennißen-Schultzky, WEG, 4. Aufl. 2015, § 24 WEG Rn. 203).

Im Übrigen bedarf es auch keiner (späteren) Beschlussfassung der Gemeinschaft über eine berichtigte Beschlussfassung.

Die übrigen Miteigentümer sind dadurch ausreichend geschützt, dass es Einsichtsrechte betreffend die Beschlusssammlung gibt, und dass eine Auskunftspflicht nach § 666 BGB betreffend Inhalt und Änderung der Beschlusssammlung aufgrund eines bestehenden Geschäftsbesorgungsvertrages angenommen wird (vgl. Jennißen-Schultzky, aaO., § 24 WEG Rn. 195).

Auf den Umstand, dass der Kl. in der Zwischenzeit seit dem 3. Mai 2016 selbst bestellter Verwalter der Wohnanlage ist, kommt es nicht an. Insofern bedarf es auch keiner Umstellung des vom Kl. gestellten Antrags.

b) Der Bekl. ist in Bezug auf den geltend gemachten Anspruch aus § 21 Abs. 3, 4 WEG auf Berichtigung der Beschlusssammlung auch passiv legitimiert.

aa) Zunächst war der Bekl. in dem streitgegenständlichen Zeitraum von April 2008 bis März 2010 bestellter Verwalter für die Wohnanlage.

Die … ist erst nach der Unwirksamkeitserklärung des zweiten Bestellungs-Beschlusses des Bekl. in der ETV vom 19. September 2008 durch das Urteil des Landgerichts Berlin vom 12. März 2010 - 85 S 40/09 WEG - (= AG Schöneberg 77 C 427/08 WEG) ab dem 1. April 2010 zur Verwalterin bestellt worden.

bb) Der Bekl. war als bestellter Verwalter nach § 24 Abs. 7 WEG zur Führung der Beschlusssammlung verpflichtet, auch wenn seine Bestellung angefochten war, da der Bestellungsbeschluss nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG zunächst schwebend wirksam war.

Diese Verpflichtung ergibt sich auch aus dem Tenor des Urteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 6. August 2013 - 771 C 45/13 -, durch das der Bekl. zur Führung der Beschlusssammlung verurteilt wurde.

cc) Ein Anspruch auf die nachträgliche Berichtigung einer bereits erstellten Beschlusssammlung kann nach der Auffassung des Berufungsgerichts vom Kl. gegen den Bekl. auch nach dem Ende der Amtszeit des Bekl. als Verwalter geltend gemacht werden.

Zunächst begehrt der Kl. von dem Bekl. nicht das Erstellen der Beschlusssammlung, sondern die Berichtigung der von dem Bekl. bereits erstellten Beschlusssammlung.

Die Möglichkeit der Geltendmachung eines derartigen Anspruches ergibt sich aus dem Umstand, dass in der Literatur zum Wohnungseigentumsgesetz bei der Frage der nachträglichen Abänderung der Beschlusssammlung durch den amtierenden Verwalter von einer diesbezüglichen Schadensersatzverpflichtung des früheren Verwalters ausgegangen wird (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 9. Januar 2014 - 772 C 24/13 -, zitiert nach juris; Bärmann-Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, § 24 WEG Rn. 151; Jennißen-Schultzky, aaO. § 24 WEG Rn. 169, 205).

Der abweichenden Ansicht, wonach der Verwalter am Ende seiner Amtszeit nicht mehr zur Änderung der Beschlusssammlung befugt sei (vgl. Niedenführ-Kümmel, WEG, 11. Aufl. 2014, § 24 WEG Rn. 95), folgt das Berufungsgericht insoweit nicht.

c) Der Anspruch des Kl. gegen den Bekl. auf die Berichtigung der Beschlusssammlung ist auch fällig.

Der Anspruch auf das Führen der Beschlusssammlung war zunächst unmittelbar nach der Fassung der Beschlüsse in den jeweiligen Versammlungen fällig, da eine Beschlusssammlung unverzüglich zu erstellen ist (vgl. Jennißen-Schultzky. aaO., § 24 WEG Rn. 194).

Im vorliegenden Fall ist die Verpflichtung des Bekl. zum Führen der Beschlusssammlung darüber hinaus durch das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 8. August 2013 - 771 C 45/13 - ausgeurteilt worden; spätestens durch dieses Urteil wurde die Verpflichtung des Bekl. zum Führen der Beschlusssammlung im Wege der Titulierung des Anspruches erneut fällig gestellt. Die von dem Bekl. erstellte Beschlusssammlung wurde der Kl.seite erst Ende September 2013 übermittelt.

d) Die von dem Kl. begehrten Berichtigungen der von dem Bekl. erstellten Beschlusssammlung betreffend die fortlaufenden Nummern 63 bis 116 für den Zeitraum April 2008 bis März 2010 begegnen in inhaltlicher Hinsicht keinen Bedenken, so dass der Bekl. wie beantragt zur Berichtigung zu verurteilen war (vgl. allgemein zu den inhaltlichen Anforderungen: AG München, Urteil vom 17. Dezember 2015 - 484 C 6219/15 WEG -, zitiert nach juris).

Der Kl. kann von dem Bekl. die Berichtigung der bereits erstellten Beschlusssammlung betreffend die fortlaufenden Nummern 63 bis 116 für den Zeitraum April 2008 bis März 2010 im Wege der Korrektur, Löschung bzw. Ergänzung verlangen.

Der anwaltlich vertretene Bekl. ist den von den Kl. gestellten Anträgen auf Berichtigung der bereits erstellten Beschlusssammlung in inhaltlicher Hinsicht nicht entgegengetreten.

Nach dem Wegfall der für frühere WEG-Verfahren nach § 12 FGG a.F. geltenden Amtsermittlungspflicht hatte das Berufungsgericht keine Veranlassung für eigene „Ermittlungen“ betreffend den Inhalt der von dem Kl. begehrten, einzelnen Berichtigungen (vgl. zum Umfang der Prüfungspflicht des Gerichts: vgl. Jennißen-Schultzky, aaO., § 24 WEG Rn. 203).

Die Durchsicht der von dem Kl. begehrten Berichtigungen in Bezug auf die erstellte Beschlusssammlung ergibt, dass die Nummerierung der Beschlüsse zum Teil unrichtig ist, dass die Beschlusssammlung offensichtlich um bestimmte, bisher nicht aufgeführte Ereignisse zu ergänzen ist, und dass zumindest irreführende Angaben zu löschen sind.

Insoweit liegen eine teilweise Unvollständigkeit und eine teilweise Unrichtigkeit der von dem Bekl. erstellten Beschlusssammlung vor.

e) Der Bekl. kann dem Anspruch des Kl. keine Einwendungen oder Einreden entgegensetzen.

aa) Dem Anspruch auf die Berichtigung der bereits erstellten Beschlusssammlung steht nicht der Erfüllungseinwand (§ 362 BGB) entgegen, da der Anspruch auf Berichtigung einer Beschlusssammlung von dem - in dem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 6. August 2013 - 771 C 45/13 - titulierten - Anspruch auf Erstellung einer Beschlusssammlung zu trennen ist, und da der von dem Bekl. für den Zeitraum von April 2008 bis März 2010 erstellten Beschlusssammlung unstreitig Unrichtigkeiten anhaften.

bb) Der Anspruch des Kl. ist nicht wegen der Einrede der Verjährung in seiner Durchsetzbarkeit gehemmt (§ 214 Abs. 1 BGB).

Unabhängig von dem genauen Zeitpunkt der ersten Fälligkeit des Anspruchs auf Erstellung der Beschlusssammlung gegen den Bekl. erfolgte die Titulierung dieses Anspruchs zumindest erneut durch das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 8. August 2013 - 771 C 45/13 - und wurde dadurch erneut fällig gestellt.

cc) Andere Umstände, die dem von dem Kl. geltend gemachten Anspruch auf Berichtigung der vom Bekl. erstellten Beschlusssammlung unter Korrektur, Löschung bzw. Ergänzung der vorhandenen Eintragungen in den Punkten betreffend die fortlaufenden Nummern 63 bis 116 für den Zeitraum April 2008 bis März 2010 entgegenstehen könnten, sind weder ersichtlich noch von dem anwaltlich vertretenen Bekl. vorgetragen worden.

Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann einen ausgeschiedenen Verwalter darauf verklagen, dass dieser seine nachweisbar unzutreffenden Eintragungen in der Beschlusssammlung berichtigt.

Im Jahre 2014 wurde der ehemalige Verwalter von dem Kläger/Eigentümer auf Berichtigung der in dessen Amtszeit geführten Beschlusssammlung verklagt. Obwohl der Kläger selbst zwischenzeitlich Verwalter dieser WEG war, hat er seine Klage unverändert weitergeführt. Das AG hat der Klage nur teilweise stattgegeben. Hiergegen die Berufung des Klägers.

Mit Erfolg! Das LG verurteilt den ehemaligen Verwalter, die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Korrektur, Löschung bzw. Ergänzung der vorhandenen Eintragungen in den folgenden (im Einzelnen aufgezählten) Punkten betreffend die fortlaufenden Nrn. 63 bis 116 für den Zeitraum April 2008 bis März 2010 zu berichtigen.

Der Rechtsstreit ging ersichtlich auch darum, wer für die Korrekturen der Eintragungen in die Beschlusssammlung, die seit 2007 verbindlich geführt werden muss, zuständig ist, nämlich der seinerzeit amtierende Verwalter oder aber dessen Nachfolger. Entsprechend der überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur hat das LG angenommen, dass der damals amtierende Verwalter für die ordnungsgemäßen Eintragungen in die Beschlusssammlung verantwortlich ist, auch wenn er längst aus dem Verwalterverhältnis ausgeschieden ist. Das ist damit zu begründen, dass der Verwalter, der auch die Versammlung abgehalten hat, die beste Gewährsperson für die Richtigkeit der Eintragungen in die Beschlusssammlung ist. Der neue Verwalter kann sich nicht so leicht von der Korrektheit überzeugen. Deshalb muss er auch nicht für den alten Verwalter nacharbeiten. Im Schrifttum wird allerdings auch befürwortet, dass die Wohnungseigentümer mit einem späteren Verwalter vereinbaren, dass dieser (regelmäßig gegen zusätzliches Honorar) die Ergänzungen und Richtigstellungen vornimmt. Dazu ist es hier aber nicht gekommen.