Kopplungsverbot, - des MietRVerbessG

Kopplungsverbot, - des MietRVerbessG; Schuldanerkenntnis, kausales -; Fehler, - eines Architektenwerkes; Honorarvereinbarung, bedingte -; Schlußrechnung, Nachforderung zur -

1. Ist der Erwerb eines Grundstücks rechtlich oder tatsächlich nur durch den Nachweis oder die Vermittlung eines Maklers möglich, und macht der Makler den Erwerb des Grundstücks von einem Auftrag an einen Architekten abhängig, dann verstößt der mit dem Architekten geschlossene Vertrag gegen das Koppelungsverbot des Mietrechtsverbesserungsgesetzes.

a) Der Architekt, der sich dazu verpflichtet hat, eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen, schuldet eine dem Vertrag entsprechende genehmigungsfähige Planung.

b) Auflagen der Genehmigungsbehörde, die auf eine vom Vertrag abweichende Bauausführung hinauslaufen, begründen einen Mangel des Architektenwerkes, wenn deshalb eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder der Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist.

2. Die Parteien eines Architektenvertrages können im Rahmen der Privatautonomie vereinbaren, daß der Honoraranspruch des Architekten erst entsteht, wenn der Auftraggeber das Bauvorhaben ausführt.

3. Ein Architekt ist nicht schon deshalb unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens daran gehindert, eine Nachforderung zur Schlußrechnung geltend zu machen, weil der Auftraggeber die mangelnde Prüffähigkeit der Schlußrechnung nicht alsbald, sondern erst im Prozeß rügt.

Der Kl. verlangt von der beklagten Bauträgergesellschaft Architektenhonorar in Höhe von 394.749,01 DM.

Im Juni 1991 schlossen die Parteien einen Architektenvertrag für ein Bauvorhaben in M., in dem sich der Kl. verpflichtete, eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen. Die Parteien haben unter anderem folgende Zusatzvereinbarung getroffen:

"10. Honoraransprüche entstehen erst mit der Erteilung des positiven Bauvorbescheides und mit Realisierung des Projektes durch den Auftraggeber."

Am 3. April 1992 erteilte der Kl. der Bekl. eine Rechnung über ein Honorar in Höhe von 348.052,19 DM einschließlich pauschalierter Nebenkosten. Mit Schreiben vom 16. Juli 1992 teilte der Geschäftsführer der Bekl. dem Kl. mit, daß die Bekl. "nach Erteilung der rechtskräftigen Baugenehmigung die vereinbarte Honorarsumme aus o. a. Rechnung" an den Kl. überweisen werde. Die Baugenehmigung wurde im Februar 1993 mit mehreren Auflagen erteilt. Gegenüber der Sparkasse H., an die der Kl. einen Teil seiner Forderung abgetreten hatte, erklärte die Bekl. im Oktober 1992, daß die Forderung aus der Rechnung vom 3. April 1992 bestehe.

Im Mai 1994 teilte die Bekl. der Sparkasse H. mit, daß sie das Bauvorhaben nicht realisieren werde, und daß eine Objektgesellschaft, die das Grundstück erwerben und in den Vertrag mit dem Kl. eintreten werde, das Honorar des Kl. überweisen werde. Nachdem der Kl. wieder Inhaber der genannten Honorarforderung geworden war, trat er sie im Mai 1994 an die Volksbank P. ab. Im Mai 1995 ermächtigte die Volksbank P. den Kl., die Forderung im eigenen Namen geltend zu machen. Im Berufungsverfahren hat der Kl. seine Klagforderung im Wege der Anschlußberufung um 46.696,82 DM auf insgesamt 394.749,01 DM erhöht. Zur Begründung hat er eine auf den 3. April 1992 datierte berichtigte Schlußrechnung vorgelegt.

Das Landgericht hat der Klage, mit der der Kl. ursprünglich nur einen Teilbetrag verlangt hatte, in Höhe von 118.292,10 DM stattgegeben.

Das Berufungsgericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Auf die Anschlußberufung des Kl. hat das Berufungsgericht den Bekl. zur Zahlung von 348.052,19 DM nebst Zinsen verurteilt. Hinsichtlich des Betrags von 46.696,82 DM hat es die Klage abgewiesen und die Anschlußberufung zurückgewiesen. Für den Kl. hat das Berufungsgericht die Revision zugelassen.

Die Bekl. erstrebt mit ihrer Revision die Abweisung der Klage. Der Kl. verfolgt mit seiner Anschlußrevision die Verurteilung der Bekl. zu einem weiteren Betrag in Höhe von 46.696,82 DM.

Die Revision und die Anschlußrevision haben Erfolg. Sie führen zur Aufhebung des Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. (...)

2. (...)

Das Berufungsgericht hat die vom Senat zum Koppelungsverbot entwickelten Grundsätze verkannt und entscheidungserheblichen Sachvortrag der Bekl. nicht berücksichtigt.

a) Nach Artikel 10 § 3 MRVG ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Erwerber eines Grundstückes sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerkes auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Die Vorschrift des Artikel 10 § 3 MRVG richtet sich gegen eine Bindung, die den Wettbewerb unter Ingenieuren und Architekten beeinträchtigt, sofern diese Bindung mit dem Erwerb des Grundstücks zusammenhängt; ein derartiger Zusammenhang besteht bei jeder Verpflichtung des Erwerbers zur Inanspruchnahme von Ingenieur- und Architektenleistungen, ohne die er rechtlich oder tatsächlich das Grundstück nicht hätte bekommen können (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1982 - VII ZR 253/81 = BauR 1982, 512, 513 = ZfBR 1982, 219; Urteil vom 7. Oktober 1982 - VII ZR 24/82 BauR 1983, 93, 94).

b) Nach diesen Grundsätzen ist es für einen Zusammenhang zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dem Architektenvertrag nicht erforderlich, daß der Veräußerer den Erwerb des Grundstücks rechtlich oder tatsächlich davon abhängig macht, daß der Käufer einem bestimmten Architekten einen Auftrag erteilt. Es genügt, daß der Erwerber das Grundstück aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nur unter der Voraussetzung erwerben konnte, daß er mit einem bestimmten Architekten einen Architektenvertrag abschließt.

c) Der Bekl. hat nach den Feststellungen des Berufungsgerichts Tatsachen vorgetragen, die geeignet sind, einen Zusammenhang im Sinne des Artikel 10 § 3 MRVG zu begründen. Da das Berufungsgericht diesen Sachvortrag nicht berücksichtigt hat, ist er für das Revisionsverfahren als richtig zu unterstellen.

Die Bekl. hat vorgetragen, daß sie ohne einen Vertrag mit der Maklerfirma S. keine Chance gehabt hätte, das Grundstück zu erwerben und daß die Maklerfirma S. die Vermittlung des Grundstücks von dem Auftrag an den Kl. abhängig gemacht habe. Die Maklerfirma S., die eng mit dem Kl. zusammengearbeitet habe, habe die Vermittlung von Grundstücken generell davon abhängig gemacht, daß der Kl. einen Auftrag erhalten würde. Auch ihr - der Bekl. - gegenüber seien der Kl. und der Makler auf die gleiche Weise vorgegangen.

Dieser von der Bekl. behauptete Sachverhalt ist geeignet, einen Verstoß gegen das Koppelungsverbot zu begründen. Sollte sich als zutreffend erweisen, daß der Erwerb des Grundstücks rechtlich oder tatsächlich nur durch den Nachweis oder die Vermittlung der Maklerfirma S. möglich war und daß die Maklerfirma den Erwerb des Grundstücks von einem Auftrag an den Kl. abhängig gemacht hat, wäre ein Zusammenhang im Sinne des Artikel 10 § 3 MRVG gegeben. Daß das Grundstück im Eigentum einer Gemeinde stand, rechtfertigt keine andere Beurteilung.

II. (...)

2. (...)

a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt ein kausales Schuldanerkenntnis voraus, daß die Parteien das Schuldverhältnis ganz oder teilweise dem Streit oder der Ungewißheit der Parteien entziehen wollen und sich dahingehend einigen (vgl. BGH, Urteil vom 1. Dezember 1994 - VII ZR 215/93 = ZfBR 1995, 82, 83 BauR 1995, 232, 234 m. w. N.).

b) Einen Sachverhalt, der Anhaltspunkte für ein derartiges Schuldanerkenntnis enthält, hat weder das Berufungsgericht festgestellt noch eine der Parteien vorgetragen. Die vom Berufungsgericht genannten einseitigen Mitteilungen der Bekl. dem Kl. und der Sparkasse gegenüber genügen nicht zur Begründung eines Schuldanerkenntnisses. Das Berufungsgericht hätte folglich die von der Bekl. gegenüber der Honorarforderung erhobenen Einwände prüfen müssen.

III. 1. (...)

2. (...)

a) Der Architekt, der sich dazu verpflichtet hat, eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen, schuldet eine dem Vertrag entsprechende genehmigungsfähige Planung. Auflagen der Genehmigungsbehörde, die auf eine vom Vertrag abweichende Bauausführung hinauslaufen, begründen einen Mangel des geschuldeten Architektenwerkes, wenn deshalb eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder der Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist (§ 633 Abs. 1 BGB). Der Auftraggeber ist vorbehaltlich einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Architekten nicht verpflichtet, seine Planung entsprechend der genehmigten Planung zu ändern. Wenn die von der Genehmigungsbehörde erteilten Auflagen einen Mangel des Architektenwerkes zur Folge haben, kann der Auftraggeber vielmehr die werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche geltend machen.

b) Nach dem Sachvortrag der Bekl., der in der Revisionsinstanz als zutreffend zu unterstellen ist, war die Planung des Kl. mangelhaft. Die Bekl. hat unter Beweisantritt vorgetragen, daß sie das ursprünglich geplante Bauvorhaben nicht habe realisieren können, weil die in der Baugenehmigung enthaltenen Auflagen zahlreiche Änderungen und Ergänzungen der vereinbarten Planung erfordert hätten.

IV. 1. (...)

2. Die Auslegung der Vertragsklausel durch das Berufungsgericht hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.

a) Das Berufungsgericht hat Umstände, die für die Auslegung von Bedeutung sind, nicht berücksichtigt. Die Bekl. hat unter Beweisantritt vorgetragen, daß sich der Geschäftsführer der Bekl. und der Kl. anläßlich des Vertragsabschlusses über die Bedeutung der Vertragsklausel geeinigt hätten. Der Geschäftsführer habe sich bereit erklärt, dem Kl. bei allen durch den Makler S. vermittelten Grundstücken einen Auftrag zu erteilen, allerdings unter der Voraussetzung, daß der Kl. alle Architektenleistungen kostenfrei erbringe, wenn die Bekl. das jeweilige Bauvorhaben nicht errichte. Danach sei die Durchführung des Bauvorhabens notwendige Bedingung eines Honoraranspruchs des Kl.

b) Den Sachvortrag der Bekl., der in der Revision als richtig zu unterstellen ist, hätte das Berufungsgericht bei seiner Auslegung der Vertragsklausel berücksichtigen müssen, weil er geeignet ist, die Klausel in dem von der Bekl. vorgetragenen Sinne auszulegen. Sollte sich die von der Bekl. vertretene Auslegung als richtig erweisen, fehlt es an einer Bedingung für die Entstehung des Honoraranspruchs des Kl. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können die Parteien eines Architektenvertrages eine bedingte Honorarvereinbarung treffen (BGH, Urteil vom 14. März 1996 - VII ZR 75/95 = ZfBR 1996, 211, 212 = BauR 1996, 414, 416 m. w. N.).

V. 1. (...)

2. Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand:

a) Nach der Rechtsprechung des Senates ist der Architekt unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens daran gehindert, eine Nachforderung zur Schlußrechnung geltend zu machen, wenn der Auftraggeber auf die Schlußrechnung vertraut hat und sein Vertrauen schutzwürdig ist. In jedem Einzelfall müssen die Interessen des Architekten und die des Auftraggebers umfassend geprüft und gegeneinander abgewogen werden. Die Schutzwürdigkeit des Auftraggebers kann sich insbesondere daraus ergeben, daß er auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertraut hat und vertrauen durfte und sich darauf in einer Weise eingerichtet hat, daß ihm eine Nachforderung nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann. Im Regelfall kann sich der Auftraggeber nicht auf die Bindungswirkung der Schlußrechnung berufen, wenn er alsbald die mangelnde Prüffähigkeit der Schlußrechnung rügt (BGH, Urteil vom 5. November 1992 - VII ZR 52/91 = BGHZ 120, 133, 139 f.).

b) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts und seine Abwägung rechtfertigen es nicht, dem Kl. die Nachforderung unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben zu versagen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat sich die Bekl. zu keinem Zeitpunkt darauf berufen, daß sie auf die ursprüngliche Schlußrechnung vertraut hat und daß ihr Vertrauen schutzwürdig ist. Die erst im Prozeß erhobene Rüge der mangelnden Prüffähigkeit, der Zeitraum zwischen der Schlußrechnung und der Rüge sowie die Erklärung der Bekl. gegenüber der Sparkasse H., sie sei bereit, die Rechnung zu bezahlen, begründen allein kein schutzwürdiges Vertrauen der Bekl.