Koppelungsverbot von Grundstückskauf/- verkauf und Architektenleistungen

a) Verpflichtet sich der Erwerber eines Grundstücks im Kaufvertrag, die auf eigenes Risiko erbrachte Baugenehmigungsplanung eines Architekten zu vergüten, ist die Vereinbarung auch dann gemäß Art. 10 § 3 MietRVerbG unwirksam, wenn der Erwerber die Planung nicht verwerten muß (im Anschluß an BGH, Urteil vom 7. Oktober 1982 - VII ZR 24/82 = BauR 1983, 93 = NJW 1983, 227).

b) Ein Vertrag, in dem der Veräußerer des Grundstücks dem Architekten verspricht, darauf hinzuwirken, daß der Erwerber ihm die im Rahmen der Bebauung zu vergebenden Architektenleistungen in Auftrag geben wird, ist nicht ohne weiteres unwirksam.

Der Kl. ist Architekt. Die Bekl. beauftragten ihn mit Leistungen im Zusammenhang mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes für ihr zur Veräußerung vorgesehenes Fabrikgrundstück. Dazu schlossen die Parteien am 12./17. Oktober 1990 einen Vertrag, der unter anderem folgende Regelung enthielt:

"2. Frau E. W. und Herr H. W. (die Bekl.) verpflichten sich, darauf hinzuwirken, daß das zu bebauende Grundstück an einen oder mehrere Käufer veräußert wird, der/die im Rahmen der Bebauung zu vergebenden Architektenleistungen Herrn Architekt K. (dem Kl.) in Auftrag geben wird/werden.

3. Für den Fall, daß Herr Architekt K. von dem/den Erwerber(n) im Zusammenhang mit der Bebauung des Grundstücks oder Teilen davon nicht mit Architektenleistungen beauftragt werden sollte, verpflichten sich Frau W. und Herr W. gesamtschuldnerisch zur Zahlung eines Betrages an Herrn Architekt K. in Höhe von 180.000 DM ... zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Mit dieser Zahlung werden sämtliche Vergütungsansprüche des Herrn Architekt K. gegen Frau E. W. und Herrn H. W. abgegolten, die bis zum Abschluß des Vertrages entstanden sind und die bis zur Veräußerung des Geländes der Sauerkrautfabrik "K & W" noch entstehen werden ..."

In der Folgezeit erstellte der Kl. eine Baugenehmigungsplanung (Leistungsphasen 1 bis 4 des § 15 HOAI) zu einem Baugesuch, das er unter eigenem Namen einreichte. Es ist umstritten, ob der Bekl. zu 2 dazu einen Auftrag erteilt oder ob der Kl. die Planung auf eigenes Risiko erstellt hat. Unstreitig legte der Kl. dem Bekl. zu 2 wegen dieser Planung eine Honorarrechnung über 460.000 DM vor. Der Bekl. zu 2 erklärte sich bereit, bei dem zukünftigen Verkauf des Fabrikgeländes auf den intern kalkulierten Verkaufspreis einen Betrag von 400.000 DM "aufzusatteln", den der Erwerber unmittelbar an den Kl. zahlen sollte. Die Parteien streiten darüber, inwieweit die Zahlungsverpflichtung aus der Vereinbarung vom 12./17. Oktober 1990 damit abgegolten war. Der Bekl. zu 2 verkaufte das Grundstück. Im Kaufvertrag verpflichtete sich der Erwerber,

"die Kosten des beauftragten Architekten K. ..., soweit diese bisher angefallen sind (Leistungsphasen 1 bis 4 gem. § 15 HOAI), unter Zugrundelegung der Honorarzone III gem. HOAI, der Höhe nach begrenzt auf den nach HOAI zulässigen Rahmen, bis zu einem Maximalbetrag von 400.000 DM zu erstatten, Zug um Zug gegen Aushändigung der erstellten Planungsunterlagen, soweit diese im Einverständnis des Architekten verwendet werden. Die Erstattung ist fällig nach einer qualifizierten Rechnung und innerhalb von 14 Tagen nach Erteilung der Baugenehmigung. Sollten die bisher erstellten Pläne vom Käufer nicht zu nutzen sein, weil der erstellende Architekt dies untersagt, o. ä., entfällt die Verpflichtung zur Erstattung der Architektenkosten."

Der Erwerber zahlte dem Kl. auf Anweisung des Bekl. zu 2) 200.000 DM. Mit Architektenleistungen beauftragte er ihn nicht. Als der Kl. von den Bekl. Zahlung von 207.000 DM (180.000 DM zzgl. Mehrwertsteuer) forderte, widerrief der Bekl. zu 2 die Anweisung, an den Kl. zu zahlen, und bat um Zahlung an sich selbst. Der Erwerber leistete daraufhin keine Zahlungen mehr.

Soweit in der Revision von Belang, fordert der Kl. mit der Klage von den Bekl. als Gesamtschuldner Zahlung von noch 200.000 DM nebst Zinsen aus der Vereinbarung vom 12./17. Oktober 1990. Außerdem verlangt er von dem Bekl. zu 2 die Zahlung des Architektenhonorars für die Baugenehmigungsplanung in Höhe von 320.221,25 DM nebst Zinsen abzüglich der vom Erwerber gezahlten 200.000 DM.

Streitig ist im wesentlichen, ob der Bekl. zu 2 den Kl. beauftragt hat, die Baugenehmigungsplanung zu fertigen, und welche Ansprüche mit der mündlichen Vereinbarung anläßlich der Präsentation der Rechnung über 460.000 DM abgegolten sind. Der Kl. behauptet, der Bekl. zu 2 habe ihn mit der Genehmigungsplanung beauftragt, nachdem schon für den Bebauungsplan die Vorlage einer solchen Planung gefordert worden sei. Als er die Honorarrechnung für diese Leistung präsentiert habe, sei vereinbart worden, daß das Honorar für die Baugenehmigungsplanung über den Kaufpreis abgesichert werde.

Die Bekl. behaupten, sie hätten keinen Auftrag zur Baugenehmigungsplanung erteilt. Diese hätte der Kl. auf eigenes Risiko und im Vorgriff auf den erhofften Auftrag durch den Erwerber erstellt. Sie hätten sich nach Präsentation der Rechnung auch geweigert, eine Zahlungspflicht anzuerkennen. Sie seien dem Kl. aber entgegengekommen, indem sie sich darauf geeinigt hätten, daß der Erwerber durch Aufsattelung auf den Kaufpreis 400.000 DM an den Kl. zahlt. Das hätte für den Bekl. zu 2 den Vorteil gehabt, daß der Erwerber die aus dem Vertrag vom 12./17. Oktober 1990 geschuldeten 207.000 DM hätte tragen müssen, während der Kl. für seine gesamten bisherigen Bemühungen 400.000 DM erhalten hätte und die Aussicht auf eine weitere Beauftragung. Mit der Zahlung von 400.000 DM habe der Zahlungsanspruch aus dem Vertrag vom 12./17. Oktober 1990 hinfällig werden sollen. Der Kl. habe nur einen Zahlungsanspruch in Höhe von 207.000 DM oder aber alternativ einen Betrag in Höhe von maximal 400.000 DM erhalten sollen, wenn er mit dem Bauvorhaben beauftragt werden sollte. Nur für den eingetretenen Fall, daß die Planungsleistungen des Kl. für den Erwerber des Grundstücks aufgrund dessen eigener Vorstellungen über die spätere Nutzung nicht verwertbar sein würden, habe der ursprüngliche Zahlungsanspruch aus dem Vertrag vom 12./17. Oktober 1990 wieder zum Tragen kommen sollen. Als Beweis für diesen Inhalt der nachträglichen Vereinbarung haben sie die Vernehmung des Zeugen R. angeboten.

Die Bekl. haben sich sodann im Prozeß auf den Standpunkt gestellt, daß die Pläne nicht nutzbar seien. Weil der Erwerber den Kl. auch nicht beauftragt habe, sei die Verpflichtung zur Zahlung von 207.000 DM wieder aufgelebt. Diese sei durch die Zahlung des Erwerbers in Höhe von 200.000 DM erloschen. In Höhe von 7.000 DM hat der Bekl. zu 2 den Anspruch anerkannt.

Das Landgericht hat in Höhe von 7.000 DM ein Anerkenntnisurteil gegen den Bekl. zu 2 erlassen und im übrigen die Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen. Nach Einspruch des Kl. hat es im Schlußurteil das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Auf die Berufung des Kl. hat das Berufungsgericht unter anderem die Bekl. als Gesamtschuldner zur Zahlung von 200.000 DM nebst Zinsen und den Bekl. zu 2 zur Zahlung von weiteren 120.221,25 DM nebst Zinsen verurteilt.

Dagegen richtet sich die Revision der Bekl., mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiter verfolgen.

Die Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Revisionsanträge zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. Das Berufungsgericht hält die Bekl. für verpflichtet, als Gesamtschuldner an den Kl. aus der Vereinbarung vom 12./17. Oktober 1990 weitere 200.000 DM zu zahlen. Der Kl. sei von dem Erwerber nicht mit der Bauplanung beauftragt worden, so daß die Bedingung dieser Vereinbarung erfüllt sei. Die Zahlung des Erwerbers habe nicht die Schuld der Bekl. getilgt. Denn die Parteien seien sich darüber einig gewesen, daß lediglich die Kosten der Baugenehmigungsplanung durch eine Vereinbarung mit dem Erwerber abgesichert werden sollten. Soweit die Bekl. sich unter Beweisantritt darauf beriefen, daß die Vereinbarung vom 12./17. Oktober 1990 mit der nachträglichen Vereinbarung über die Absicherung der 400.000 DM hinfällig geworden sei, sei das zu pauschal. Außerdem hätten sie widersprüchlich vorgetragen, denn in der Berufung hätten sie dargelegt, daß der Zahlungsanspruch aus der Vereinbarung vom 12./17. Oktober 1990 wieder zum Tragen kommen solle, wenn der Kl. nicht beauftragt werden sollte. Nach diesem neuen Vortrag sei die Bedingung erfüllt, denn der Kl. sei nicht mit Planungsleistungen beauftragt worden.

Der Bekl. zu 2 schulde das Architektenhonorar in Höhe von noch 120.221,25 DM. Der Bekl. habe sich gegenüber dem Kl. verpflichtet, das Honorar auf den Kaufpreis aufzusatteln und dafür zu sorgen, daß es an den Kl. ausgezahlt werde. Dadurch, daß er den Erwerber angewiesen habe, die restlichen 200.000 DM an ihn selbst auszuzahlen, habe er sich einer schwerwiegenden Vertragsverletzung schuldig gemacht. Für den Widerruf der Zahlungsanweisung an den Kl. habe kein Grund bestanden. Er habe deshalb dem Kl. einen Schaden in Höhe des diesem zustehenden Architektenhonorars zugefügt.

II. 1. Die Klage auf Zahlung des Honorars für die Baugenehmigungsplanung

Die Verurteilung des Bekl. zu 2 zur Zahlung von 120.221,25 DM Schadensersatz nebst Zinsen hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Das Berufungsgericht hat nicht geprüft, ob eine Vereinbarung der Parteien, mit der die Honorarforderung des Kl. für die Baugenehmigungsplanung durch Zahlung des Erwerbers sichergestellt werden sollte, wirksam ist. Eine derartige Vereinbarung könnte gemäß § 306 BGB nichtig sein, weil sie dem Bekl. zu 2 die nach Art. 10 § 3 MRVG (Juris: MietRVerbG) objektiv nicht erfüllbare Verpflichtung auferlegt haben könnte, den Erwerber unter Verstoß gegen das Koppelungsverbot zur Übernahme der Planungskosten zu verpflichten. Schadensersatzansprüche aus einer deswegen nichtigen Vereinbarung stehen dem Kl. nicht zu.

a) Nach Art. 10 § 3 MRVG ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Art. 10 § 3 MRVG ist bewußt weit gefaßt, um jegliche Koppelung zwischen Grundstückserwerb und Architektenauftrag zu unterbinden. Die Vorschrift richtet sich gegen jede den Wettbewerb unter Ingenieuren und Architekten beeinträchtigende Manipulation (BGH, Urteil vom 7. Oktober 1982 - VII ZR 24/82 = BauR 1983, 93 = NJW 1983, 227). Sie soll der Gefahr entgegenwirken, die dadurch entsteht, daß ein Architekt bei knapp gewordenem Baugrund ein Grundstück an der Hand und deshalb Wettbewerbsvorteile hat (BGH, Urteil vom 9. Dezember 1974 - VII ZR 180/73 = BGHZ 63, 302, 304; Urteil vom 26. Januar 1978 - VII ZR 10/77 = BGHZ 70, 262, 265). Aus diesem Grunde hat der Senat einen Verstoß gegen das Koppelungsverbot nicht nur dann angenommen, wenn der Erwerber verpflichtet wird, eine bereits vorhandene Planung des Architekten zu übernehmen. Ein Verstoß liegt vielmehr auch dann vor, wenn der Erwerber dem Veräußerer oder Architekten eine Zahlung dafür leistet, daß er die vorhandene Planung nicht übernehmen muß (BGH, Urteil vom 7. Oktober 1982 - VII ZR 24/82 = BauR 1983, 93 = NJW 1983, 227). Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Veräußerer den Architekten bereits rechtsverbindlich beauftragt hatte und das Architektenhonorar lediglich ein Kalkulationsposten für den Kaufpreis darstellt, ohne daß der Erwerb des Grundstücks von der Übernahme der Planung abhängig gemacht wird (BGH, Urteil vom 26. Januar 1978 - VII ZR 10/77 = BGHZ 70, 262, 266).

b) Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, ob der Kl. von dem Bekl. zu 2 mit der Baugenehmigungsplanung beauftragt worden ist. Es hat die entsprechende Behauptung des Kl. in einem anderen Zusammenhang für nicht erwiesen gehalten, also eine Beweislastentscheidung zu seinen Lasten getroffen. Diese kann in der Revision nicht herangezogen werden. Die Beweislast für die Umstände, die einen Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und Architektenvertrag im Sinne des Art. 10 § 3 MRVG begründen, trägt derjenige, der sich auf die Unwirksamkeit beruft (BGH, Urteil vom 26. Februar 1981 - VII ZR 30/80 = BauR 1981, 295 = NJW 1981, 1840; vgl. auch BGH, Urteil vom 25. September 1978 - VII ZR 292/77 = BauR 1978, 495 = ZfBR 1978, 80). Das gilt auch dann, wenn die Unwirksamkeit einer Vereinbarung daraus hergeleitet wird, daß diese eine gegen das Koppelungsverbot verstoßende Verpflichtung begründet. Da eine Aufklärung insoweit noch nicht erfolgt ist, ist in der Revision jedoch zugunsten der Bekl. zu unterstellen, daß sie keinen Auftrag erteilt haben, sondern der Kl. auf eigenes Risiko im Vorgriff auf eine erhoffte Beauftragung durch den Erwerber geplant hat.

In diesem Fall verstößt die Vereinbarung mit dem Erwerber gegen das Koppelungsverbot. Dieser hat sich zwar nicht verpflichtet, die Planung des Kl. zu verwenden. Er hat sich jedoch verpflichtet, diese Planung Zug um Zug gegen deren Übernahme zu vergüten. Damit wird der Kl. wirtschaftlich so gestellt, als wäre seine Baugenehmigungsplanung verwertet worden. Ihm kommen damit die Wettbewerbsvorteile zugute, die er dadurch hatte, daß er das Grundstück durch die Bekl. an der Hand hatte. Das will das Gesetz vermeiden. Es macht keinen Unterschied, ob der Erwerber zur Durchführung der Planung verpflichtet wird oder zur Vergütung einer Planung, auf deren Vergütung der Architekt sonst keinen Anspruch hat. Irrelevant ist in diesem Zusammenhang, daß der Vertrag mit dem Erwerber nach seinem Wortlaut auswies, der Bekl. zu 2 habe den Kl. bereits mit der Genehmigungsplanung beauftragt. Denn es kommt nicht allein auf die Sicht des Erwerbers an. Das Koppelungsverbot schützt den Wettbewerb unter den Ingenieuren und Architekten. Dieser Schutz kann nicht dadurch ausgehöhlt werden, daß in dem Vertrag mit dem Erwerber wahrheitswidrig behauptet wird, der Vertrag sei bereits mit dem Veräußerer geschlossen.

Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang die Auffassung der Bekl., in dem Betrag von bis zu 400.000 DM, den der Erwerber erstatten sollte, seien auch die 207.000 DM enthalten, die sie an den Kl. aus der Vereinbarung vom 12./17. Oktober 1990 zu vergüten hätten. Der Vertrag mit dem Erwerber enthält die eindeutige Verpflichtung, die Genehmigungsplanung in Höhe der von dem Architekten gestellten Rechnung zu bezahlen. Für eine Einbeziehung der 207.000 DM in diesen Vertrag bleibt kein Raum.

c) Auf dieser Grundlage kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht muß prüfen, ob die Bekl. beweisen können, daß der Kl. keinen Auftrag für die Baugenehmigungsplanung hatte. Für den Fall, daß dieser Beweis nicht gelingt, wird es erneut zu erwägen haben, inwieweit dem Kl. ein Schaden entstanden ist. Die bisherigen Feststellungen stützen nicht die Verurteilung zur Zahlung des Honorars. Der Kl. kann nur verlangen, so gestellt zu werden, wie er ohne den Widerruf der Direktzahlungsanweisung stünde. Es fehlen Feststellungen des Berufungsgerichts dazu, daß der Erwerber ohne den Widerruf an den Kl. gezahlt hätte. Warum der Erwerber nach dem Widerruf keine Zahlungen mehr geleistet hat, ist nicht aufgeklärt.

2. Der Anspruch auf Zahlung der im Vertrag vom 12./17. Oktober 1990 geregelten Vergütung

Soweit die Bekl. als Gesamtschuldner verurteilt worden sind, an den Kl. 200.000 DM nebst Zinsen aus der Vereinbarung vom 12./17. Oktober 1990 zu zahlen, kann das Urteil ebenfalls nicht bestehen bleiben.

a) Der Revision kann allerdings nicht darin gefolgt werden, daß die Vereinbarung vom 12./17. Oktober 1990 nichtig ist. Die Vereinbarung sah nicht vor, daß die Bekl. dem Erwerber eine gegen Art. 10 § 3 MRVG verstoßende Verpflichtung auferlegten. Vielmehr versprachen die Bekl. dem Kl. lediglich, darauf hinzuwirken, daß der Erwerber die im Rahmen der Bebauung zu vergebenden Architektenleistungen in Auftrag geben wird. Mit dieser Formulierung wurde zum Ausdruck gebracht, daß die Bekl. den Erwerber nicht verpflichten, sondern sich im Rahmen der Vertragsverhandlungen ernsthaft bemühen wollten, ihn zur Beauftragung des Kl. zu veranlassen. Daß durch diese Regelung ein den Wettbewerb beeinträchtigender Druck auf den Erwerber ausgeübt werden sollte, ist nicht festgestellt (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 1987 - III ZR 271/85 = BauR 1987, 463 = ZfBR 1987, 190). Dementsprechend gibt es auch keine etwa aus § 139 BGB abgeleitete Grundlage für die Nichtigkeit der Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung von 207.000 DM an den Kl. für den Fall, daß der Kl. nicht mit Architektenleistungen beauftragt wird.

b) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Bekl. hätten bereits in den Instanzen mit einem Rückzahlungsanspruch wegen der vom Erwerber gezahlten 200.000 DM aufgerechnet. Ob ein aufrechenbarer Anspruch der Bekl. besteht, kann dahinstehen. Die Bekl. haben nicht aufgerechnet. Sie haben sich vielmehr auf den Standpunkt gestellt, die Schuld sei durch Zahlung getilgt. Das ist keine Aufrechnung mit einer in den Instanzen überhaupt noch nicht erwogenen Rückzahlungsforderung.

c) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den Vortrag der Bekl. und den entsprechenden Beweisantritt auf Vernehmung des Zeugen R. unberücksichtigt gelassen, mit der nachträglichen Vereinbarung habe die Zahlungsverpflichtung aus dem Vertrag vom 12./17. Oktober 1990 hinfällig werden sollen.

Dem Berufungsgericht ist zwar zuzustimmen, daß die Bekl. teilweise widersprüchlich vortragen. Das gilt jedoch nicht für den Vortrag zum streitentscheidenden Punkt. Dieser ist klar und keineswegs pauschal. Nach der Darstellung der Bekl. sollte mit der Honorarzahlung durch den Erwerber auch die Verpflichtung aus der ursprünglichen Vereinbarung erledigt sein. Demgemäß sollte der Kl. für die bisherigen Leistungen unabhängig davon, ob er mit der weiteren Planung beauftragt wird, nicht mehr als das ihm für die Baugenehmigungsplanung zustehende Honorar verlangen können. Nach dieser Behauptung ist es ausgeschlossen, daß der Kl. sowohl auf das positive Interesse gerichteten Schadensersatz aus Verletzung der nachträglichen Vereinbarung verlangen darf, als auch Erfüllung der ursprünglichen Vereinbarung. Wenn er mit Erfolg einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der nachträglichen Vereinbarung gegen den Bekl. zu 2 geltend macht, kann er nach dem zugunsten der Bekl. in der Revision zu unterstellenden Sachverhalt nicht mehr als das ihm nach dieser Vereinbarung zustehende Honorar verlangen. Eine Inanspruchnahme der Bekl. als Gesamtschuldner aus der Vereinbarung vom 12./17. Oktober 1990 ist dann ausgeschlossen.

Im übrigen hätte das Berufungsgericht, sofern die Bekl. tatsächlich widersprüchlich vorgetragen hätten, Veranlassung gehabt, diese Widersprüche durch eine persönliche Anhörung der Parteien aufzuklären.

c) Die danach gebotene Aufhebung des Berufungsurteils führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Das Berufungsgericht wird erneut darüber zu befinden haben, ob die Zahlung des Erwerbers auf eine bestehende Zahlungspflicht der Bekl. aus der Vereinbarung vom 12./17. Oktober 1990 angerechnet werden muß. Eine derartige Anrechnung scheidet aus, wenn dem Erwerber ein Rückforderungsrecht zusteht, weil seine Zahlungspflicht wegen eines Verstoßes gegen das Koppelungsverbot nicht wirksam begründet worden ist. Ist das nicht der Fall, kommt sie in Betracht, wenn im Innenverhältnis zwischen den Parteien Einigkeit darüber bestanden haben sollte, daß der Kl. keine Zahlungen mehr von den Bekl. beanspruchen kann, soweit ihm die Planungsleistungen für die Baugenehmigungsplanung durch den Erwerber vergütet werden.

Jegliche Koppelung zwischen Grundstückserwerb und Architektenvertrag ist in Deutschland unzulässig - mit ganz wenigen Ausnahmen.

I. Einführung

Architekten und Ingenieure erleben regelmäßig unliebsame Überraschungen im Zusammenhang mit dem Koppelungsverbot zwischen Grundstücksverkauf und Architektenvertrag. Folge dieses Verbotes ist es, daß von ihnen abgeschlossene Verträge unwirksam sind. Hieraus wiederum folgt, daß sie ihre Honoraransprüche verlieren, selbst wenn sie Arbeiten geleistet haben. Was bedeutet das Koppelungsverbot? Das Koppelungsverbot folgt aus Art. 10 § 3 des am 4. November 1971 in Kraft getretenen "Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Architekten- und Ingenieurleistungen" (MRVG). Es wird nicht jedermann bekannt sein, daß es sich hierbei um die Ermächtigungsgrundlage zur etwa sechs Jahre später, d. h. am 1. Januar 1977, in Kraft getretenen HOAI handelt. Wichtig an diesem Ermächtigungsgesetz ist neben seiner Grundlage zur Einführung der HOAI die dort weiter enthaltene Regelung des Koppelungsverbotes. Dieses Verbot wurde mit Wirkung zum 1. Januar 1977 eingeführt, um Architekten bzw. Ingenieuren bei knapp gewordenem Baugrund Wettbewerbsvorteile zu nehmen. Später hat der BGH zusätzlich entschieden, daß dieser Wettbewerbsvorteil tatsächlich nur Architekten und Ingenieuren genommen werden soll, nicht dagegen Bauträgern (BGH BauR 1984, 192; BGH BauR 1989, 95).

An dieses Koppelungsverbot muß von Zeit zu Zeit erinnert werden. Dies deshalb, weil vielerorts davon ausgegangen wird, daß dieses Verbot heute gar nicht mehr relevant sei. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom April 2000 belegt das Gegenteil. II. Sachverhalt

Ausgangspunkt der Entscheidung war die Vereinbarung zweier Grundstücksbesitzer (Beklagte) mit einem Architekten (Kläger). Als die Eigentümer das Grundstück verkaufen wollten, beauftragten sie ihn mit Leistungen, die mit dem gleichzeitig in Aufstellung begriffenen Bebauungsplan zusammenhingen. Dabei legten sie sinngemäß u. a. fest: (1) Die Eigentümer verpflichteten sich, darauf hinzuwirken, daß das zu bebauende Grundstück an einen oder mehrere Käufer veräußert wird, die den Kläger mit den im Rahmen der Bebauung zu vergebenden Architektenleistungen beauftragen werden.

(2) Für den Fall, daß der Architekt von den Erwerbern nicht mit Architektenleistungen beauftragt werden würde, verpflichteten sich die Veräußerer gesamtschuldnerisch zur Zahlung eines bestimmten Betrages.

Insgesamt handelte es sich um Klagebeträge von ca. 320.000 DM. Das in zweiter Instanz mit der Sache befaßte Oberlandesgericht Düsseldorf sprach diesen Betrag dem klagenden Architekten zu.

Entscheidung des BGH

Nicht so der Bundesgerichtshof. Sein Leitsatz lautet wie folgt:

"Verpflichtet sich der Erwerber eines Grundstücks im Kaufvertrag, die auf eigenes Risiko erbrachte Baugenehmigungsplanung eines Architekten zu vergüten, ist die Vereinbarung auch dann gemäß Art. 10 § 3 MietRVerbG unwirksam, wenn der Erwerber die Planung nicht verwerten muß."

Der Bundesgerichtshof hat das für den klagenden Architekten günstige Urteil aufgehoben und zur erneuten Verhandlung an das OLG Düsseldorf zurückverwiesen. Der BGH rügte dabei, daß die zitierte Vereinbarung der Parteien gemäß § 306 BGB nichtig sein könnte. Der Nichtigkeitsgrund würde darin liegen, daß gegen den bereits zitierten Art. 10 § 3 MRVG - das sog. Koppelungsverbot - verstoßen werden könnte. Nach diesem ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die sich der Erwerber eines Grundstückes im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem erworbenen Grundstück die Leistungen eines bestimmten Architekten oder Ingenieurs in Anspruch zu nehmen. Das Gericht betont, daß die zitierte Regelung vom Gesetzgeber bewußt weit gefaßt worden sei, um "jegliche Koppelung zwischen Grundstückserwerb und Architektenauftrag zu unterbinden". Die Vorschrift richte sich somit gegen jede den Wettbewerb unter Architekten und Ingenieuren beeinträchtigende Manipulation (Hinweis auf BGH v. 7.10.1982 = BauR 1973, 93). Insbesondere sollte der Gefahr entgegengewirkt werden, die dadurch entstehe, daß ein Architekt bei knapp gewordenem Baugrund ein Grundstück an der Hand und deshalb Wettbewerbsvorteile habe. Aus diesem Grunde würde ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot nicht nur dann vorliegen, wenn der Erwerber verpflichtet werde, eine bereits vorhandene Planung des Architekten zu übernehmen. Ausreichend sei es vielmehr, wenn der Erwerber dem Veräußerer oder Architekten eine Zahlung dafür leiste, daß er die vorhandene Planung nicht übernehmen müsse (s. o. BGH v. 7.10.1982 = BauR 1983, 93).

Vor diesem Hintergrund könnte die in Rede stehende Vereinbarung zwischen Grundstückseigentümer und Erwerber gegen das Koppelungsverbot verstoßen. Zwar habe sich Letzterer nicht verpflichtet, die Planung des Klägers zu verwenden. Er sei jedoch gehalten, diese Planung Zug um Zug gegen deren Übernahme zu vergüten. Damit werde der Kläger wirtschaftlich so gestellt, als wäre seine Baugenehmigung verwertet worden. Folge hiervon sei, daß ihm damit die Wettbewerbsvorteile zugute kämen, die ihm dadurch zufielen, daß er das Grundstück durch die Beklagten "an der Hand" hatte. Nach dem BGH will der Gesetzgeber dieses aber gerade vermeiden. Dabei mache es keinen Unterschied, ob der Erwerber zur Durchführung der Planung verpflichtet werde oder zur Vergütung einer Planung, auf deren Bezahlung der Architekt ansonsten keinen Anspruch habe. Wichtig sei weiter, daß es bei der entsprechenden Bewertung gerade nicht allein auf die Sicht des Erwerbers ankomme. Das Koppelungsverbot schütze den Wettbewerb unter Architekten und Ingenieuren unter objektivierten Gesichtspunkten. Folge hiervon sei, daß bestimmte subjektive Behauptungen der Beteiligten für die rechtliche Bewertung nicht relevant seien.