Koppelungsverbot bei Erwerb eines Grundstücks vom Architekten

Das Koppelungsverbot greift grundsätzlich nicht ein, wenn ein Käufer ein Grundstück von einem Architekten erwirbt und sich ein Dritter aus Eigeninteresse an dem Verkaufsgeschäft verpflichtet, Honorar an den Architekten zu zahlen.

1 Der Kl. ist Architekt. Er fordert von der beklagten Projektentwicklungsgesellschaft im Urkundenprozeß 30.000 €. 2 Der Kl. leitet seinen Anspruch aus einer mit "Protokoll" bezeichneten, von der Geschäftsführerin der Bekl. unterschriebenen Urkunde vom 29. August 2002 mit folgendem Wortlaut her:

Nach rechtskräftigem Verkauf der Grundstücke S. in W. von der BPL B.-GmbH (= Verkäuferin) an B. (= Käufer) verpflichtet sich die Projektentwicklungsgesellschaft H. GmbH & Co. KG (Bekl.), Herrn A. (Kl.) 255.645,94 € (= 500.000 DM) in drei Raten bis zum 31.12.2002 als Projektentwicklungshonorar zu zahlen.

3 Dem liegt Folgendes zugrunde:

4 Die Verkäuferin, deren Geschäftsführer und 90 %iger Mehrheitsgesellschafter der Kl. ist, hatte die in Rede stehenden Grundstücke im Jahr 2001 an eine F. AG zum Preis von 3,7 Mio. DM verkauft. Die Durchführung dieses Vertrages scheiterte. Sie verhandelte daraufhin mit B. als neuem Kaufinteressenten in Zusammenwirken mit der Bekl. B. war nicht bereit, mehr als 3 Mio. DM für die Grundstücke zu zahlen; zu diesem Preis war die BPL B.-GmbH ihrerseits mit einem Verkauf zunächst nicht einverstanden. Die Bekl. erhoffte sich, von B., sollte der Kaufvertrag zustande kommen, einen Auftrag zur Bauplanung für die Grundstücke mit einem geschätzten Honorarvolumen von etwa 4 Mio. € zu erhalten. Ihre Geschäftsführerin unterschrieb daher nach Verhandlungen mit dem Kl. das "Protokoll". Daraufhin wurde noch am selben Tage der notariell beurkundete Kaufvertrag zwischen den BLP B.-GmbH und B. über die in Rede stehenden Grundstücke abgeschlossen. Der Verkaufspreis betrug 1.533.875 € (= 3 Mio. DM).

5 Da die Bekl. keine Zahlungen leistete, hat der Kl. sie im Wege der Teilklage auf Zahlung von 30.000 € und Zinsen in Anspruch genommen. Das Landgericht hat der Klage unter Vorbehalt der Rechte der Bekl. im Nachverfahren stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen und die Revision zugelassen. Der Kl. begehrt mit seiner Revision, das landgerichtliche Urteil wiederherzustellen.

6 Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung.

I. 7 Das Berufungsgericht bejaht die Unwirksamkeit der Vereinbarung der Parteien als Koppelungsgeschäft in entsprechender Anwendung des Art. 10 § 3 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVG). Der Kaufvertrag über die Grundstücke wäre nicht zustande gekommen, wenn die Bekl. sich nicht verpflichtet hätte, nach dessen Abschluß 255.645,96 € (= 500.000 DM) an den Kl. zu zahlen. Zwar habe sich zu dieser Zahlung nicht der Käufer B. als Erwerber, sondern die Bekl. verpflichtet. Die Vorschrift sei jedoch analog anzuwenden. Angesichts der eigenen Interessen der Bekl. an dem Erwerb der Grundstücke durch B. gehöre sie mittelbar zu dem durch diese Vorschrift geschützten Personenkreis. Sie habe sich erhofft, vom Käufer B. mit der Planung des Gesamtprojektes beauftragt zu werden. In dieses Projekt hätten die von der BPL B.-GmbH erworbenen Grundstücke einbezogen werden sollen. Die Bekl. habe daher ein Interesse daran gehabt, daß der Grundstückskaufvertrag zwischen der BPL B.-GmbH und dem Käufer B. geschlossen werde. Entscheidend sei, ob im jeweiligen Einzelfall der Wettbewerb unter den Architekten sachwidrig beeinflußt worden sei. Daran ändere nichts, daß die Bekl. die Zahlung von 500.000 DM an den Kl. selbst angeboten habe.

8 II. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird die streitgegenständliche Verpflichtung vom Anwendungsbereich des Art. 10 § 3 MRVG nicht erfaßt.

9 1. Nach Art. 10 § 3 MRVG ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Erwerber eines Grundstückes sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Die Vorschrift ist bewußt weit gefaßt, um jegliche Koppelung zwischen Grundstückserwerb und Architektenauftrag zu unterbinden. Sie soll der Gefahr entgegenwirken, die dadurch entsteht, daß ein Architekt bei knapp gewordenem Baugrund ein Grundstück an der Hand und deshalb Wettbewerbsvorteile hat. Aus diesem Grund hat der Senat einen Verstoß gegen das Koppelungsverbot nicht nur dann angenommen, wenn der Erwerber verpflichtet wird, eine bereits vorhandene Planung des Architekten zu übernehmen. Ein Verstoß liegt vielmehr auch dann vor, wenn der Erwerber dem Veräußerer oder Architekten eine Zahlung dafür leistet, daß die vorhandene Planung nicht übernommen werden muß (st. Rspr.; z. B.: BGH, Urteil vom 6. April 2000 - VII ZR 455/98, GE 2000, 1538 = BauR 2000, 1213, 1214 f. = ZfBR 2000, 463 = NZBau 2000, 343). 10 Nach der Entstehungsgeschichte des Gesetzes gehört es auch zu seinen Zielen, den Erwerber eines Grundstücks nicht in der freien Wahl des Architekten zu behindern (so Werner/Pastor, Der Bauprozeß, 11. Aufl., Rdn. 668 m. N. aus der Entstehungsgeschichte des Gesetzes; Locher/Koeble/Frik, HOAI, 9. Aufl., MRVG § 3 Rdn. 4; Korbion/Mantscheff/Vygen, HOAI, 6. Aufl., MRVG Art. 10 § 3 Rdn. 3).

11 2. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß sich die Bekl. in einer Drucksituation befand. Einerseits war der Kl. nicht bereit, die Grundstücke der von ihm beherrschten BPL B.-GmbH zu dem vom Käufer B. gebotenen Preis von 3 Mio. DM zu veräußern. Andererseits erhoffte sich die Bekl. von B. nach einem Erwerb der Grundstücke einen umfangreichen Planungsauftrag. Zu Unrecht zieht das Berufungsgericht jedoch die Bekl. in den Schutzbereich der Vorschrift des Art. 10 § 3 MRVG mit der Begründung ein, sie stehe aufgrund ihres Eigeninteresses einem Erwerber gleich, auch wenn sie die in Rede stehenden Grundstücke nicht erworben habe.

12 a) Nach dem Wortlaut der Vorschrift wird nur der Erwerber davor geschützt, sich an einen bestimmten Architekten binden oder einen wegen erbrachter Architektenleistungen überhöhten Kaufpreis für ein Grundstück zahlen zu müssen. B. als Erwerber der Grundstücke vereinbarte einen von ihm als angemessen angesehenen Kaufpreis, ohne sich in irgendeiner Weise gegenüber einem Architekten oder Ingenieur zu verpflichten. Für ihn bestand die vom Gesetz mißbilligte Drucksituation nicht, die in Rede stehenden Grundstücke nicht ohne eine zusätzliche Zahlung oder einen Auftrag an einen Architekten oder Ingenieur erwerben zu können. Das nur mittelbare Interesse der Bekl. an dem Erwerb durch den Käufer B. als einem Dritten wird nicht geschützt.

13 b) Eine analoge Anwendung von Art. 10 § 3 MRVG scheidet aus. Eine planwidrige Lücke des Gesetzes liegt nicht vor. Auch der von der Rechtsprechung des Senats weit gefaßte Sinn und Zweck der Vorschrift gebietet nicht den Schutz der Interessen der Bekl. an dem Zustandekommen des Grundstückskaufvertrages. Der Bekl. ging es allein um einen erhofften, honorarträchtigen Auftrag seitens des Erwerbers für die Bauplanung der Grundstücke. Ein derartiges Interesse eines Dritten begründet keinen Wettbewerbsvorteil des Architekten in der Weise, daß eine entsprechende Anwendung der Regelung des Art. 10 § 3 MRVG geboten wäre.

14 c) Auf der Grundlage des unstreitigen Vorbringens der Parteien und der durch Urkunden festgestellten Sachlage liegt ein Mißbrauch vertraglicher Gestaltungsmöglichkeiten zur Umgehung des Koppelungsverbotes nicht vor.

Nach Art. 10 § 3 MRVG ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Dieser Schutz des Erwerbers gilt aber nicht für einen Dritten, der sich aus Eigeninteresse an dem Verkaufsgeschäft verpflichtet, Honorar an den Architekten zu zahlen.

Der Kläger ist Architekt und mit 90 % Mehrheitsgesellschafter einer Grundstücksgesellschaft, die nach einem zunächst gescheiterten Verkauf von Grundstücken mit dem potentiellen Käufer über den Verkauf verhandelte. Dieser war jedoch nur bereit, die Grundstücke zu einem wesentlichen niedrigeren Kaufpreis als aus dem gescheiterten Grundstückverkauf zu erwerben. Die Beklagte, eine Projektentwicklungsgesellschaft, erhoffte sich bei Zustandekommen des Vertrages mit dem potentiellen Käufer einen Auftrag zur Bauplanung für die Grundstücke zu erhalten. Ihre Geschäftführerin unterschrieb daher nach Verhandlungen mit dem Kläger ein Protokoll, in dem sie sich verpflichtete, dem Kläger ein Projektentwicklungshonorar zu zahlen, wenn der Verkauf zustande komme; der Käufer erwarb daraufhin die Grundstücke zu dem von ihm angebotenen Kaufpreis. Die Klage auf Zahlung des Projektentwicklungshonorars wurde vom Berufungsgericht abgewiesen. Dagegen legte der Kläger die zugelassene Revision ein.

Der BGH gab der Revision statt und hob das klagabweisende Berufungsurteil auf. Denn nach dem Wortlaut des einschlägigen Art. 10 § 3 MRVG werde nur der Erwerber davor geschützt, sich an einen bestimmten Architekten zu binden oder wegen erbrachter Architektenleistungen einen überhöhten Kaufpreis für ein Grundstück zahlen zu müssen. Der Käufer habe aber in vorliegendem Fall als Erwerber der Grundstücke einen von ihm für angemessen angesehenen Kaufpreis vereinbart, ohne sich in irgendeiner Weise gegenüber einem Architekten oder Dritten zu verpflichten. Das mittelbare Interesse der Beklagten an dem Erwerb durch den Käufer als einem Dritten werde von dem Kopplungsverbot nicht geschützt. Auch eine analoge Anwendung des Art. 10 § 3 MRVG scheide aus.