Kopfstimmrecht bei Einleitung einer Entziehungsklage

Kopfstimmrecht bei Einleitung einer Entziehungsklage; Bestreiten von Wohngeldrückständen

1. Bei der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Einleitung einer Entziehungsklage gegen eines ihrer Mitglieder gilt regelmäßig das Stimmrecht nach Köpfen. Die in der Teilungserklärung enthaltene Vereinbarung eines abweichenden Stimmrechts, wie etwa nach Wohneinheiten oder Miteigentumsanteilen, gilt regelmäßig nicht für die Abstimmung nach § 18 Abs. 3 WEG, sofern dies nicht ausdrücklich bestimmt ist.

2. Die Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen einen Wohnungseigentümer widerspricht auch dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Wohngeldrückstände gegenüber den Angaben des Verwalters in der Eigentümerversammlung bestritten wird. Über die Höhe der Rückstände ist nicht im Beschlussanfechtungs-, sondern in dem anschließenden Zahlungsprozess zu befinden.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Antragsteller und die Antragsgegnerin zu 1. sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage S. Promenade in B. Die Antragstellerin zu 1. hat einen Miteigentumsanteil von 155/1000, der Antragsteller zu 2. einen Miteigentumsanteil von 80/1000, die Antragstellerin zu 3. einen Miteigentumsanteil von 55/1000, der Antragsteller zu 4. einen Miteigentumsanteil von 50/1000, die Antragstellerin zu 5. einen Miteigentumsanteil von 40/1000 und die Antragsgegnerin zu 1. insgesamt Miteigentumsanteile von 620/1000.

Die Antragsgegnerin zu 2. ist seit Juli 2004 die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft.

In der Gemeinschaftsordnung ist unter anderem Folgendes bestimmt:

"§ 14 Eigentümerversammlung

...

(3) Je 1/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück wird eine Stimme gewährt. (4) § 18 Abs. 3 des WEG bleibt unberührt. ..."

Zwischen den Beteiligten sind zahlreiche Verfahren anhängig. Im vorliegenden Verfahren begehren die Antragsteller die Ungültigerklärung von mehreren Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung vom 9.12.2005 sowie die Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund durch das Gericht.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 9.12.2005 erläuterte die Verwalterin unter TOP 2, dass die Antragsteller bezüglich des Zeitraumes Juli 2004 bis Dezember 2005 mit Hausgeldern in Höhe von insgesamt 20.971,98 € in Rückstand seien. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von 620/1000 Miteigentumsanteilen:

"Die Verwalterin wird hiermit beauftragt und bevollmächtigt, gegen die säumigen Eigentümer eine entsprechende Hausgeldklage im Namen der Eigentümergemeinschaft einzureichen. Es ist ihr gestattet, mit der Klage einen Rechtsanwalt auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu beauftragen oder die Klage selbst als Rechtsanwältin zu bearbeiten. Herr W. wird als Geschäftsführer der Mehrheitseigentümerin beauftragt und bevollmächtigt, eine entsprechende Vollmacht für die Verwalterin/Rechtsanwältin zu unterzeichnen."

Zu TOP 3 fassten die Wohnungseigentümer jeweils mit einer Mehrheit von 620/1000 Miteigentumsanteilen Beschlüsse, wonach die Antragsteller gem. § 18 WEG aufgefordert werden, ihre jeweiligen Miteigentumsanteile zu veräußern.

Unter TOP 4 beschlossen die Wohnungseigentümer ebenfalls mit einer Mehrheit von 620/1000 Miteigentumsanteilen:

"Die Verwalterin wird hiermit von der Eigentümergemeinschaft beauftragt und bevollmächtigt, in ihrer Eigenschaft als Rechtsanwältin die Einziehungsklage im Namen der Eigentümergemeinschaft einzureichen. Die dafür erforderlichen Kosten sind der Eigentümergemeinschaft in Rechnung zu stellen. Herr W. wird wiederum von der Eigentümergemeinschaft beauftragt und bevollmächtigt, eine entsprechende Vollmacht für die Verwalterin/Rechtsanwältin zu unterzeichnen."

Die Antragsteller haben beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 9.12.2005 zu TOP 2, TOP 3 und TOP 4 für unwirksam zu erklären. Des Weiteren haben sie beantragt, die Verwalterin aus wichtigem Grund durch das Gericht abzuberufen.

Das Amtsgericht hat die Anträge mit Beschluss vom 29.1.2007 zurückgewiesen.

Gegen den Beschluss haben die Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt. Mit Beschluss vom 20.7.2007 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Gegen den Beschluss des Landgerichts wenden sich die Antragsteller mit ihrer anwaltlich unterzeichneten weiteren Beschwerde.

II. Die sofortige weitere Beschwerde ist gem. §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG a. F., 27, 29 FGG zulässig und in der Sache teilweise begründet.

Der Senat hat als Rechtsbeschwerdegericht die angefochtene Entscheidung lediglich daraufhin zu überprüfen, ob sie auf einer Verletzung des formellen und/oder sachlichen Rechts im Sinne von § 27 Abs. 1 FGG beruht. Dabei sind die von den Antragstellern selbst verfassten und unterzeichneten Schriftsätze zur Begründung der - anwaltlich unterzeichneten und deshalb zulässigen (§ 29 Abs. 1 Satz 2 FGG) - sofortigen weiteren Beschwerde, erst recht soweit sie neuen Tatsachenvortrag enthalten, unbeachtlich. Ihr Inhalt ist für die Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts allenfalls insoweit von Bedeutung, als sich daraus Anhaltspunkte für von Amts wegen zu beachtende Umstände ergeben (vgl. BayObLG, Beschl. v. 17.1.2000 - 2 Z BR 120/99 -, GE 2000, 860 = NJW-RR 2000, 676 m. w. N.).

Davon ausgehend hält die Entscheidung des Landgerichts der rechtlichen Nachprüfung nur teilweise stand.

1. Hinsichtlich der Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu TOP 3 beruht die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts im Sinne von § 27 Abs. 1 FGG, namentlich der §§ 18 Abs. 3, 25 Abs. 1 und 2 WEG.

Im Ausgangspunkt zutreffend gehen sowohl das Landgericht als auch bereits das Amtsgericht davon aus, dass ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, mit dem - wie hier - gem. § 18 Abs. 3 WEG von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangt wird, vom Gericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob formelle Mängel beim Zustandekommen des Beschlusses vorliegen, nicht jedoch, ob das Veräußerungsverlangen materiell gerechtfertigt ist (vgl. BayObLG, NJW-RR 1999, 887; NJW-RR 1996, 12 m. w. N.). Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen leiden die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 jedoch an einem solchen formellen Mangel, denn sie sind nicht mit der gem. § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG erforderlichen Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer gefasst worden. Für die Voraussetzungen der Beschlussfassung über das Verlangen auf Veräußerung des Wohnungseigentums enthält § 18 Abs. 3 WEG eine Sonderregelung. Gem. § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG ist die absolute Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, gerechnet nach Köpfen, erforderlich (vgl. BayObLG, GE 1999, 1433 = NJW-RR 2000, 17; Palandt/Bassenge, 67. Aufl., § 18 WEG Rn. 5). Das Kopfstimmrecht gem. §§ 18 Abs. 3 Satz 2, 25 Abs. 2 WEG bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Zahl seiner Wohnungseigentume nur eine Stimme hat (vgl. nur Palandt/Bassenge, aaO., § 25 WEG Rn. 6).

Es kann offenbleiben, ob und inwieweit für Einziehungsbeschlüsse in der Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung getroffen werden kann (zum Meinungsstand vgl. BayObLG, aaO.), da eine solche der Gemeinschaftsordnung hier nicht entnommen werden kann. Die Gemeinschaftsordnung enthält zwar in § 14 unter der Überschrift "Eigentümerversammlung" in Abs. 3 eine vom Gesetz abweichende Stimmrechtsregelung dergestalt, dass je 1/1000 Miteigentumsanteil eine Stimme gewährt wird. Dies gilt allerdings nicht für Beschlüsse gem. § 18 Abs. 3 WEG. Angesichts der besonderen Bedeutung, die einer Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums für die Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer zukommt, und der besonderen Regelung in § 18 Abs. 3 WEG hätte die Abbedingung der gesetzlichen Stimmrechtsregelung einer auf diesen Beschlussgegenstand bezogenen ausdrücklichen Vereinbarung bedurft. Eine solche enthält die Gemeinschaftsordnung jedoch nicht. Die allgemeine Regelung in § 14 Abs. 3 Gemeinschaftsordnung reicht insoweit nicht aus (vgl. BayObLG, aaO.). Vielmehr ist in § 14 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich geregelt, dass § 18 Abs. 3 WEG unberührt bleibt.

Gemessen hieran fehlte es den Beschlüssen zu TOP 3 jeweils an der dafür erforderlichen Mehrheit, da die Antragsteller je eine Stimme hatten und auch die Antragsgegnerin zu 1. nur eine Stimme hatte. Da nur letztere mit "Ja" gestimmt hat, war die gem. § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG jeweils erforderliche Mehrheit nicht erreicht.

Die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 sind daher für ungültig zu erklären, ohne dass es auf die sonstigen Einwände der Antragsteller hierzu ankommt. Ob die Antragsgegnerin von den Antragstellern eine Beschlussfassung gem. § 18 Abs. 1 WEG verlangen kann (vgl. hierzu KG, Beschl. v. 2.2.1996 - 24 W 3553/95 -, GE 1997, 251 = FGPrax 1996, 94), braucht der Senat nicht zu entscheiden, da ein solches Verlangen nicht in Rede steht (vgl. Heinemann in Jenißen, WEG, § 18 Rn. 30).

2. Aus der Ungültigkeit der Beschlüsse zu TOP 3 ergibt sich als notwendige Folge die Ungültigkeit des Eigentümerbeschlusses zu TOP 4, da dieser ohne wirksame Beschlüsse gem. § 18 Abs. 3 WEG keine Rechtfertigung hat.

3. Die weitere Beschwerde ist unbegründet, soweit sich die Antragsteller gegen den Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu TOP 2 wenden. Insoweit zu Recht hat das Amtsgericht den Antrag und das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts im Sinne von § 27 Abs. 1 FGG. Nachdem die Verwalterin die Eigentümer über ausstehende Hausgeldvorauszahlungen der Antragsteller im Zeitraum Juli 2004 bis Dezember 2005 in Höhe von insgesamt 20.971,98 € informiert hat, entsprach es im Übrigen ordnungsgemäßer Verwaltung, die Verwalterin zu beauftragen, die Rückstände gegen die Antragsteller gerichtlich geltend zu machen. Einer nochmaligen Zahlungsaufforderung an die Antragsteller bedurfte es nicht, da deren Zahlungsverweigerung offensichtlich war. Dass die Antragsgegnerin zu 1. wider besseres Wissen hinsichtlich der von der Verwalterin erläuterten Zahlungsrückstände und der daraus folgenden Zahlungsverpflichtung der Antragsteller mit "Ja" gestimmt hat, ist nicht ersichtlich. Vielmehr greift der Erfüllungseinwand der Antragsteller im Zusammenhang mit ihren Zahlungen bzw. Hinterlegungen in den Jahren 2004 und 2005 nicht durch, da jene Zahlungen nach ihren eigenen Tilgungsbestimmungen gerade nicht auf die Hausgeldvorauszahlungen für den beschlussgegenständlichen Zeitraum geleistet worden sind. Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Beschluss, die der Senat teilt, wird Bezug genommen. Ob der mit dem Beschluss zu TOP 2 in die Wege geleiteten Hausgeldklage aufgrund anderweitiger Einwände oder sonstiger Umstände letztlich umfassender Erfolg beschieden oder versagt werden würde, ist für die Rechtmäßigkeit des Beschlusses nicht erheblich. Darüber hinaus ist die auf Grundlage des Beschlusses zu TOP 2 eingereichte Hausgeldklage nach den Feststellungen der Vorinstanzen erst- und zweitinstanzlich erfolgreich gewesen. Dass diesbezüglich substantielle Änderungen eingetreten sind, ist nicht ersichtlich. Ob die Antragsgegnerin zu 1. den Beschluss zu TOP 2 - auch - deshalb unterstützt hat, um hinsichtlich ihres Bauvorhabens mittelbaren Druck auf die Antragsteller auszuüben, ist angesichts von Vorstehendem nicht von Belang. 4. Ebenfalls unbegründet ist die weitere Beschwerde, soweit die Antragsteller die Abberufung der Antragsgegnerin zu 2. durch das Gericht aus wichtigem Grund begehren.

Ein wichtiger Grund in diesem Sinne ist nur gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zumutbar ist, insbesondere durch diese Umstände das Vertrauensverhältnis zerstört ist (vgl. BayObLG, Beschl. v. 17.1.2000, aaO., GE 2000, 960). Zutreffend haben sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht festgestellt, dass wichtige Gründe in diesem Sinne, die die sofortige Abberufung der Antragsgegnerin zu 2. erforderlich machen, nicht vorliegen. Auch der Senat vermag unter Zugrundelegung des zu berücksichtigenden Tatsachenvorbringens der Beteiligten keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür zu erkennen, dass einzelne Umstände für sich oder jedenfalls in ihrer Gesamtheit die weitere Zusammenarbeit mit der Verwalterin als unzumutbar erscheinen lassen.

Soweit die Tatsacheninstanzen ein fachliches Unvermögen der Antragsgegnerin zu 2., ihre Verwaltertätigkeit auszuüben, nicht haben feststellen können, ist für den Senat kein Rechtsfehler hinsichtlich dieser Beurteilung ersichtlich. Hierbei verkennt der Senat nicht, dass es seit der Aufnahme der Tätigkeit der Antragsgegnerin zu 2. als Verwalterin im Juli 2004 diverse Schwierigkeiten im Rahmen der von ihr zu erfüllenden Aufgaben gegeben hat. Insbesondere mussten mehrere von ihr erstellte Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne im Rahmen von Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden. Der Senat teilt allerdings die Auffassung des Landgerichts, dass daraus - noch - nicht der Schluss auf eine fachliche Ungeeignetheit der Antragsgegnerin zu 2. gezogen werden kann. Ihre Tätigkeit war vielmehr zu Beginn erheblich durch die vorgefundene Situation belastet, die darin bestand, dass der frühere Verwalter seine Verwalteraufgaben nicht ausreichend erfüllt hat, keine Unterlagen zur Verfügung gestellt hat und eine geordnete Buchführung nicht vorhanden war. Weiter erschwert wird die Tätigkeit der Antragsgegnerin zu 2. dadurch, dass sich innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft die Antragsteller und die Antragsgegnerin zu 1. als zwei offenbar unversöhnliche "Lager" gegenüberstehen, die eine reibungslose Verwalterarbeit, die hier überdies ohnehin überdurchschnittliche Anforderungen stellt, nicht zulassen. Soweit das Landgericht aufgrund der in den einzelnen Verfahren erfolgten Vorgaben und Richtlinien keine Zweifel daran hat, dass die Antragsgegnerin zu 2. in der Lage sein wird, ordnungsgemäße Abrechnungen und Wirtschaftspläne zu erstellen, hat der Senat keine besseren Erkenntnisse. Sollte sich jene Annahme als unzutreffend erweisen, müsste die Frage ggf. erneut beurteilt werden.

Dass die Antragsgegnerin zu 2. das Stimmrecht und die dazu maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften für einen Beschluss gem. § 18 Abs. 3 WEG durchweg verkannt und dadurch fehlerhaft das Zustandekommen jener Beschlüsse festgestellt und demzufolge die Einziehungsklage eingereicht hat, vermag der Senat der Antragsgegnerin zu 2. nicht in entscheidungserheblicher Weise vorzuwerfen, wenn dies auch die beiden Vorinstanzen nicht erkannt haben.

Im Übrigen ist nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin zu 2. Beschlüsse der Eigentümerversammlung berücksichtigt und umsetzt. Dies ist vielmehr ihre ureigene Aufgabe und gilt auch für etwaige erforderliche Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Auf die diesbezüglichen Ausführungen des Amtsgerichts und insbesondere des Landgerichts, die der Senat teilt, wird Bezug genommen.

Nicht zu beanstanden sind die Ausführungen des Landgerichts hinsichtlich der von den Antragstellern geforderten Abrechnungen für die Jahre 2000 bis 2003. Überdies hat die Eigentümerversammlung am 9.6.2006 zu TOP 9 beschlossen, dass die Antragsgegnerin zu 2. keine Abrechnungen mit damit verbundenen Mehrkosten für die Jahre bis 2003 erstellen solle. Die Behauptung der Antragsteller, die Verwalterin weigere sich, derartige Beschlussanträge auf die Tagesordnung zu setzen, ist daher unverständlich.

Hinsichtlich des Vorwurfs der Antragsteller, die Antragsgegnerin zu 2. habe es pflichtwidrig unterlassen, bezüglich des Küchentraktes und der Wasserleitung Instandhaltungsmaßnahmen einzuleiten, wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen. Im Übrigen hat der Senat mittlerweile rechtskräftig entschieden, dass die Antragsgegnerin zu 2. nicht verpflichtet war, Vorschläge zur Sanierung des Küchentraktes zu unterbreiten.

Ebenfalls keine Rechtsfehler vermag der Senat den Ausführungen des Landgerichts - auf die Bezug genommen wird - zu entnehmen, die Antragsgegnerin zu 2. sei nicht verpflichtet, die Nebenkosten für den Altbau vom Gemeinschaftskonto der "großen" Eigentümergemeinschaft zu zahlen.

In Übereinstimmung mit den Vorinstanzen sieht der Senat keine Pflichtverletzung der Antragsgegnerin zu 2. darin, dass sie - wie von den Antragstellern behauptet - Auskunft und Akteneinsicht verweigert habe. Vielmehr hat die Antragsgegnerin zu 2. den Antragstellern wiederholt angeboten, Akteneinsicht zu nehmen. Nachdem die Antragsteller die Angebote zunächst nicht wahrgenommen haben, haben sie schließlich auf das erneute Angebot, die Akten am 11.8.2006 in den Räumen der Antragsgegnerin zu 2. von 13.30 bis 15.30 Uhr einzusehen, Akteneinsicht genommen. Soweit die Antragsteller behaupten, die Verwalterin habe die Akteneinsicht um 15.25 Uhr abgebrochen, obwohl sie noch nicht fertig gewesen seien, war vom Landgericht der von den Antragstellern hierfür angebotene Beweis nicht zu erheben, da es hierauf nicht ankommt. Die Beendigung der Akteneinsicht entsprach vielmehr dem vorher angebotenen und akzeptierten Zeitraum. Sollten die Antragsteller einen längeren Zeitraum benötigt haben, auf die angeblich fehlenden fünf Minuten stellen sie ersichtlich nicht ab, wäre es ihre Sache gewesen, einen weiteren Termin mit der Antragsgegnerin zu 2. zu vereinbaren. Dass die Antragsgegnerin zu 2. ein solches Begehren nachfolgend abgelehnt hätte, ist nicht ersichtlich.

Hinsichtlich der Auszahlung der 5.884,59 € an die Antragsgegnerin zu 1. wird auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts und des Landgerichts Bezug genommen, denen nichts hinzuzufügen ist.

Der Umstand, dass die Antragsgegnerin zu 2. es zugelassen hat, dass Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen die ausgeschiedene Miteigentümerin G. GbR teilweise verjährt sind, ist weder für sich noch zusammen mit anderen Gründen geeignet, ihre Abberufung zu begründen. Zu Beginn ihrer Tätigkeit war es der Antragsgegnerin zu 2. aus den schon benannten Gründen nicht möglich, sich ein genaues Bild über die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft zu machen. Auf der dann folgenden Eigentümerversammlung am 8.10.2004 unter ihrer Regie haben die ehemaligen Eigentümer G. und P. sie nach unbestrittenem Vortrag mit einer Aufrechnungsforderung in Höhe von 81.000 € konfrontiert, deren Richtigkeit aufgrund der vom ehemaligen Verwalter nicht vorgelegten Unterlagen nicht beurteilt werden konnte, mit der Folge, dass ihnen ein Guthaben zugestanden hätte. Sodann hat der Eigentümerwechsel stattgefunden, im Zuge dessen auf der Eigentümerversammlung vom 12.5.2005 einvernehmlich alle Beschlussvorlagen ruhend gestellt worden sind, inkl. etwaiger Hausgeldforderungen gegenüber G./P. Die Antragsgegnerin zu 2. sollte ausdrücklich nicht tätig werden. Dass die Eigentümer nachfolgend von dieser Entschließung Abstand nehmen wollten, ist nicht ersichtlich. Sodann ist in der Eigentümerversammlung vom 9.6.2006 trotz entsprechender Beschlussvorlagen der Antragsgegnerin zu 2. mehrheitlich beschlossen worden, dass alle Forderungen hinsichtlich Hausgeldvorauszahlungen (auch die unverjährten) nicht gerichtlich geltend gemacht werden sollten.

In der Weigerung der Antragsgegnerin zu 2., ihre Abberufung - erneut - auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung zu setzen, sieht der Senat, in Übereinstimmung mit dem Landgericht, keine Pflichtverletzung der Antragsgegnerin zu 2. Angesichts der - negativen - Abstimmung in der Eigentümerversammlung vom 23.9.2005 und des Umstandes, dass die Abberufung bereits Gegenstand mehrerer (u. a. dieses) Verfahren gewesen ist, hätte eine erneute Abstimmung ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen. [...]

Bei der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Einleitung einer Entziehungsklage gegen eines ihrer Mitglieder gilt regelmäßig das Stimmrecht nach Köpfen. Die in der Teilungserklärung enthaltene Vereinbarung eines abweichenden Stimmrechts, wie etwa nach Wohneinheiten oder Miteigentumsanteilen, gilt regelmäßig für die Abstimmung nach § 18 Abs. 3 WEG nicht, sofern dies nicht ausdrücklich bestimmt ist. Die Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen einen Wohnungseigentümer widerspricht auch dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Wohngeldrückstände gegenüber den Angaben des Verwalters in der Eigentümerversammlung bestritten wird. Über die Höhe der Rückstände ist nicht im Beschlussanfechtungsprozess zu befinden, sondern in dem anschließenden Zahlungsprozess.

In der Teilungserklärung der Wohnanlage ist ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen vereinbart. Mit den 620/1000 Miteigentumsanteilen der Mehrheitseigentümerin wird in der Eigentümerversammlung vom 9. Dezember 2005 zu TOP 2 beschlossen, die Verwalterin zu ermächtigen, gegen die übrigen fünf Wohnungseigentümer (welche die restlichen 380/1000 Miteigentumsanteile innehaben) Wohngeldrückstände von knapp 21.000 € einzuklagen, zu TOP 3, von den übrigen fünf Wohnungseigentümern die Veräußerung ihres Wohnungseigentums nach § 18 WEG zu verlangen, und zu TOP 4, die Verwalterin zu ermächtigen, diese Entziehungsklagen einzuleiten. AG und LG weisen die Anfechtungsanträge der fünf Wohnungseigentümer ab, die zugleich erfolglos die Abberufung der Verwalterin verlangt haben. Hiergegen richtete sich die sofortige weitere Beschwerde nach § 45 WEG a. F.

Das OLG Rostock erklärt die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 und 4 für ungültig und weist das Rechtsmittel im Übrigen zurück. Für das Veräußerungsverlangen müssen die Stimmen nicht wie vereinbart nach Miteigentumsanteilen, sondern gemäß § 18 Abs. 3 WEG nach Köpfen ausgezählt werden. Der einen Stimme der Mehrheitseigentümerin haben die fünf Stimmen der Antragsteller gegenübergestanden. Damit entfalle auch die Prozessermächtigung nach TOP 4.

Dagegen habe die Prozessermächtigung hinsichtlich der Wohngeldrückstände Bestand. Es spiele keine Rolle, dass die Höhe der Wohngeldforderungen streitig sei, was im Zahlungsprozess zu klären ist. Hinreichende wichtige Gründe für die Abberufung der Verwalterin könnten insbesondere aus der falschen Stimmenauszählung nicht hergeleitet werden.

Voraussetzung für eine zulässige Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums ist ein förmlicher Eigentümerbeschluss über die Einleitung des Entziehungsverfahrens. Dieser Beschluss bedarf nach § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten, also sämtlicher vorhandenen Wohnungseigentümer (absolute Mehrheit). Diese gesetzliche Regelung kann zwar durch Vereinbarung/Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abbedungen werden. Eine generelle Bestimmung über ein Stimmrecht nach Wohneinheiten (Objektprinzip) oder Miteigentumsanteilen (Anteilsprinzip) in Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG wird von der Rechtsprechung nur für die Feststellung einfacher Stimmenmehrheiten (der jeweils anwesenden Wohnungseigentümer) anerkannt, für die absolute Mehrheit nach § 18 Abs. 3 WEG dagegen nur, wenn dies in der Teilungserklärung ausdrücklich festgelegt wird. Hier war sogar in der Teilungserklärung ausdrücklich § 18 Abs. 3 WEG von der vereinbarten Stimmrechtsregelung ausgenommen worden.

Der Beschlussfassung über die Prozessermächtigung für den Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von Wohngeldrückständen steht nicht entgegen, dass die Höhe der Rückstände streitig ist und in der Versammlung eventuell ein überhöhter Betrag genannt worden ist.

Was der Verwalter so alles ohne Konsequenzen "versemmeln" darf:

Interessant ist die Abhandlung der wichtigen Gründe für die von den Antragstellern - erfolglos - verlangte Abberufung der Verwalterin. Es wurde von allen drei Instanzen nicht für ausreichend erachtet, dass mehrere von ihr erstellte Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne im Rahmen von Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden mussten. Die nach der eindeutigen Teilungserklärung offenkundig unrichtige Stimmenauszählung im Rahmen der Abstimmung nach § 18 Abs. 3 WEG durch die Verwalterin wurde pikanterweise damit entschuldigt, dass dies auch dem AG und dem LG nicht aufgefallen ist.

Ferner wurde der Verwalterin das Verjährenlassen von Ansprüchen der Eigentümergemeinschaft gegen eine ausgeschiedene Miteigentümerin nicht angekreidet, ebenso wenig die Weigerung der Verwalterin, den gegen sie gerichteten Abwahlantrag auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen. Das LG habe die Hoffnung haben dürfen, dass die Verwalterin künftig ordnungsgemäße Abrechnungen und Wirtschaftspläne erstellen werde (!), anderenfalls müsste die Frage erneut beurteilt werden. Also ein Freispruch auf Bewährung!