Kopfstimmrecht

Kopfstimmrecht; Sondereigentum; Stimmrecht

Bestimmt die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung, daß "jeder Eigentümer einer Sondereigentumseinheit in der Eigentümerversammlung eine Stimme" hat, so ist für die Beschlußfassung das Kopfstimmrecht maßgebend.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus sechs Wohnungen und vier Teileigentumsräumen (Hobbyräumen) bestehenden Anlage. Die Ast. zu 1 hat die Anlage als Bauträgerin errichtet und ist noch Eigentümerin zweier Wohnungen und dreier Hobbyräume. Damit stehen ihr gemäß Abschnitt II der Teilungserklärung v. 6.4.1992 in der Fassung des Nachtrags v. 1.7.1992 insgesamt 329,532/1.000 Miteigentumsanteile zu. Als Inhalt des Sondereigentums ist in Abschnitt III der Teilungserklärung unter anderem bestimmt: "§ 8 Eigentümerversammlung. In der Eigentümerversammlung hat jeder Eigentümer einer Sondereigentumseinheit eine Stimme. Steht eine Eigentumseinheit mehreren Personen zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben."

II. 2. a) Die Zulässigkeit des Feststellungsantrags hat das LG zu Recht bejaht. Der Streit über das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung betrifft die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG und damit ein Rechtsverhältnis im Sinne der im Wohnungseigentumsverfahren entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 256 ZPO (vgl. BayObLG WE 1989, 183 = WM 1989, 527/528). Die begehrte Feststellung ist geeignet, den Streit über die für die Wohnanlage der Beteiligten maßgebende Stimmrechtsregelung zu beenden. Das rechtliche Interesse der Antragstellerin zu 1 ergibt sich aus dem Umstand, daß sie abweichend von der gesetzlichen Regel des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG, dem sog. Kopfstimmrecht, als Inhaberin mehrerer Sondereigentumsrechte für künftige Abstimmungen mehrere Stimmen beansprucht.

b) [...] Für das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ist die in § 8 der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung maßgebend.

c) Diese Regelung kann der Senat ohne Bindung an die Auslegung des LG selbst auslegen, da es sich um eine Grundbucherklärung handelt. Dabei ist wie bei allen Grundbucheintragungen auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Die Auslegung muß also nach objektiven Kriterien vorgenommen werden; ohne ausschlaggebende Bedeutung ist, was der oder die Erklärenden gewollt haben. Ebensowenig ist es für die Auslegung der Gemeinschaftsordnung maßgebend, wie deren Bestimmungen von den Wohnungseigentümern bisher gehandhabt worden sind. Bei der Auslegung einer Grundbucheintragung dürfen Umstände, die außerhalb des Eintragungsvermerks und der zulässigerweise in Bezug genommenen Urkunden (§ 874 BGB, § 7 Abs. 3 WEG) liegen, nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGHZ 130, 159/166 [= WM 1995, 614]; BayObLG WM 1996, 362 und st. Rspr.).

Die Auslegung des § 8 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung ergibt, daß jeder Wohnungs- oder Teileigentümer eine Stimme hat, gleichgültig wie viele Sondereigentumsrechte ihm zustehen (Kopfstimmrecht). Dies entspricht der nächstliegenden Bedeutung der getroffenen Regelung, deren Wortlaut nur hinsichtlich der Bezeichnung "Eigentümer einer Sondereigentumseinheit" anstelle von "Wohnungseigentümer" von der gesetzlichen Vorschrift des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG abweicht. Da die Anlage aus Wohnungs- und Teileigentum besteht, liegt es nahe, die Bezeichnung "Sondereigentumseinheit" als Oberbegriff für beides zu sehen, wie das AG [Kronach] zutreffend angenommen hat. Falls es der Wille des teilenden Grundstückseigentümers gewesen sein sollte, die gesetzliche Stimmrechtsregelung dahin abzuändern, daß sich das Stimmrecht nach der Anzahl der einem Eigentümer zustehenden Wohnungs- oder Teileigentumsrechte richten sollte (Objektstimmrecht, vgl. BayObLG WM 1989, 527/528), so kann dies keine Beachtung finden, weil es in § 8 der Gemeinschaftsordnung nicht zum Ausdruck kommt.