Kontoblatt keine ausreichende Begründung für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs

1. Die Bezugnahme auf eine nicht unterschriebene Anlage wahrt nicht die Schriftform für eine außerordentliche fristlose Kündigung, wenn die Kündigung selbst keine ausreichende Begründung enthält.

2. Die Beifügung eines Kontoblattes als bloße Zusammenstellung von Zahlen ist keine ausreichende Begründung im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB.

(...)

Am 27.8.2003 ließ die Kl. das Mietverhältnis wegen der Zahlungsrückstände fristlos kündigen. In diesem Schreiben heißt es auszugsweise wörtlich:

Ihre Vermieterin hat festgestellt, daß Sie mit der Zahlung des Mietzinses für die von Ihnen gemietete Wohnung ... im Rückstand sind. Sie sind mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug geraten. Die Gesamtforderung unserer Mandantin beläuft sich per 27.8.2003 auf 519,06 Ä. Die monatliche Mietzinszahlungsverpflichtung beträgt 258,28 Ä.

Die Kl. hat mit Schriftsatz vom 10.9.2003, den Bekl. zugestellt am 26.9.2003, Räumungsklage erhoben. In der Klage heißt es auszugsweise:

Die Bekl. sind mit der Zahlung der Mieten in Verzug geraten. Zur Darlegung des Rückstandes überreichen wir in der Anlage K1 den von der Kl. Mieterkontoauszug ... . Den Mietrückstand hat die Kl. zum Anlaß genommen, das Mietverhältnis zu den Bekl. mit ... zu kündigen.

Wegen des Mietrückstandes erklären wir hiermit namens und in Vollmacht der Kl. vorsorglich nochmals die fristlose Kündigung eines etwaig bestehenden Mietverhältnisses.

(...) Die Kl. hat Einspruch eingelegt und den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Die Bekl. haben der Erledigung nicht widersprochen.

Die Kl. hat die Kosten des Verfahrens gem. § 91 a zu tragen. Sie hat die Säumniskosten und auch die übrigen Kosten des Verfahrens zu tragen, da die Klage abgewiesen worden wäre.

Die Klage war unbegründet. Der Kl. stand gegen die Bekl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Räumungsanspruch zu. Ein solcher Anspruch besteht weder nach § 546 BGB noch nach § 985 BGB, da das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht. Keine der beiden Kündigungen hat das Mietverhältnis beendet.

Die Kündigung vom 27.8.2003 ist formell unwirksam, da es an der gem. § 569 Abs. 4 BGB erforderlichen Angabe des wichtigen Grundes fehlt.

(...)

Die Angabe eines Saldos genügt für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB nicht. Dies entspricht mit Ausnahme von zwei Entscheidungen des LG Berlin (GE 2003, 458; WuM 2003, 628 mit abl. Anm von Gellwitzki WuM 2003, 612) inzwischen der Auffassung der überwiegenden Rechtsprechung (LG München NZM 2003, 850 - Rechtsbeschwerde ausdrücklich zugelassen -; LG Hamburg WuM 2003, 504; AG Dortmund DWW 2003, 128; WuM 2003, 389; DWW 2003, 229). Auch die Literatur hat sich inzwischen mit dem Thema beschäftigt (Gellwitzki WuM 2003, 612; Paschke GE 2003, 639) und läßt pauschale Angaben nicht ausreichen. (...)

Schwieriger ist die Frage zu beurteilen, ob die in der Räumungsklage nochmals vorsorglich erklärte Kündigung nach diesen Maßstäben unwirksam ist. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Kündigung selbst schriftlich erfolgte, also die beiden beglaubigten Abschriften jeweils eigenhändig vom Kläger-Vertreter unterschrieben worden sind. Das vorliegende Verfahren unterscheidet sich von den zuvor vom Gericht entschiedenen Verfahren dadurch, daß hier der Rückstand in drei aufeinanderfolgenden Monaten auf Grund gänzlicher Zahlungseinstellung eingetreten ist. Hier ist es grundsätzlich dem Mieter leichter, eigene Feststellungen zu treffen, ob er irgendetwas gezahlt hat oder nicht, so daß der Vorwurf, übermäßig formalistisch zu entscheiden naheliegender ist als in den anderen Verfahren, in denen es um monatelange Verrechnungen unterschiedlicher Zahlungen ging.

Das Gericht ist aber auch hier der Auffassung, daß die Angaben in der Räumungsklage gem. § 569 Abs. 4 BGB nicht ausreichen. In dem Schriftsatz heißt es nur, daß wegen des Mietrückstandes nochmals die fristlose Kündigung erklärt wird. Die Höhe des Rückstandes, geschweige denn die Tatsache, wann er entstanden sein soll, wird mit keinem einzigen Wort in der Kündigungserklärung erwähnt. Statt dessen wird zur Begründung der ersten Kündigung vom August auf ein inzwischen fortgeschriebenes Mieterkontoblatt verwiesen.

Dies genügt für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Ziff 3 BGB nicht. Bei der Beurteilung des Inhalts des Schriftsatzes ist zwischen der materiellen Kündigungserklärung und dem prozessualen Sachvortrag zu unterscheiden. Für die schriftsätzlich erfolgte materielle Kündigung kommt es nur auf die Vorschriften §§ 543, 568, 569 BGB an. Danach muß der Schriftsatz in Schriftform die Kündigungserklärung unter Angabe des wichtigen Grundes enthalten. Der Schriftsatz selbst enthält gar keine konkreten Gründe. Er enthält nur die formularmäßig vorsorglich erklärte weitere Kündigung. An dieser Stelle wird noch nicht einmal zur Darlegung eines irgendwie gearteteten Rückstandes auf das Kontoblatt Bezug genommen. Lediglich zu Beginn der Klage wird "zur Darlegung" auf den Rückstand Bezug genommen, was bei der formularmäßig erfolgten Klage den Klägervertretern ersparen soll, individuelle Angaben eingeben zu müssen. Nach Ansicht des Gerichts genügt dies allein schon nicht den Anforderungen des § 568 BGB, wonach die Kündigung schriftlich zu erfolgen hat (so ausdrücklich auch Gellwitzki WuM 2003, 612, 616 zur gleichen Fallkonstellation). Im Kündigungsschreiben müssen die erforderlichen Angaben enthalten sein. Nur diese Angaben werden von der Schriftform gedeckt. Zwar ist anerkannt, daß z. B. beim Mieterhöhungsverfahren Anlagen wie der Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten nicht unterschrieben werden müssen, dort ist die Situation aber eine andere. Die Begründung steht im Mieterhöhungsverlangen, nämlich die Bezugnahme auf den Mietspiegel, seine Einordnung und die Berechnung der neuen Miete, nur zur Überprüfung der Daten wird der Mietspiegel beigefügt.

So ist es vorliegend jedoch nicht. In der Kündigung in der Räumungsklage steht gar nichts. Man kann diesen Text für beliebige Mieter benutzen. Es muß lediglich im Klageantrag die Ortsangabe für die Wohnung geändert werden und in der dritten Zeile die Höhe der Miete und das Datum des Kündigungsschreiben. Ansonsten enthält das Schreiben nichts Konkretes und Individualisierbares. Der Rückstand ist noch nicht einmal mit der Endsumme in der Klageschrift angegeben. Die Angabe des Zahlungsrückstandes wird deshalb nicht von der Schriftform erfaßt.

Aber selbst wenn man entgegen der Auffassung des erkennenden Gerichts die Schriftform als gewahrt ansieht, so enthält das als Anlage K1 beigefügte Mieterkontoblatt keine Angabe des wichtigen Grundes. Das Kontoblatt sieht unter Angaben zum Mietverhältnis und Namen eines der beiden Bekl. wie folgt aus: (siehe unten)

Das reicht nach Angabe des Gerichts nicht aus, den wichtigen Grund i. S. d. § 543 Abs. 2 Ziff 3 BGB "anzugeben". Unabhängig von der Frage, auf welche Fähigkeiten auf seiten des Mieters abzustellen ist, reicht diese Zusammenstellung von Zahlen nicht aus. Das Lesen eines solchen Datenblattes erfordert buchhalterische Kenntnisse und wird einem großen Teil der Kunden der Kl. kaum möglich sein (AG Dortmund WuM 2003, 389). Letztendlich ist das Datenblatt auf die Bedürfnisse der Kl. ausgelegt. Sie will die für sie wichtigen Daten, nämlich welche Vorauszahlungen worauf zu zahlen sind und welche sonstigen Zahlungsverpflichtungen bestehen, zusammenfassen. Dem Gericht ist aus unzähligen Verfahren der Kl. bekannt, daß in dieses Kontoblatt - noch mehr als im vorliegenden Fall - nicht kündigungsrelevante Rückstände (Mahngebühren, Prozeßkosten, Betriebskostennachzahlungen pp.) gebucht werden. Das Kontoblatt ist von seiner gesamten Anlage gar nicht als Begründungsmittel für eine Kündigung ausgelegt, sondern Teil der Buchhaltung der Kl.

Die Angabe, die die Kündigung rechtfertigt, wäre die Angabe gewesen: Die Mieten für Juli bis September 2003 wurden nicht gezahlt. Diese Angabe ist dem Kontoblatt nur mittelbar zu entnehmen, nämlich dadurch, daß zu Zahlungen nichts gesagt wird. Das reicht nach Ansicht des erkennenden Gerichts aber nicht aus. BuDatum Fällig Vorgang Forderung Gutschrift Saldo Info

Vortrag 0,00 EUR

1.7.2003 Sollstellung Juli 2003 258,28 EUR 258,28 EUR

1.7.2003 Grundmiete Mietwohnung 162,54 EUR

1.7.2003 • VZ Betriebskosten 70,74 EUR

1.7.2003 • VZ Heizkosten 25,00 EUR

9.7.2003 Mahngebühren 2,50 EUR 260,78 EUR

Abschlußsaldo 07.2003 260,78 EUR

1.8.2003 Sollstellung August 2003 258,28 EUR 519,06 EUR

1.8.2003 Grundmiete Mietwohnung 162,54 EUR

1.8.2003 • VZ Betriebskosten 70,74 EUR

1.8.2003 • VZ Heizkosten 25,00 EUR

Abschlußsaldo 08.2003 519,06 EUR

1.9.2003 Sollstellung September 2003 258,28 EUR 777,34 EUR

1.9.2003 Grundmiete Mietwohnung 162,54 EUR

1.9.2003 • VZ Betriebskosten 70,74 EUR

1.9.2003 • VZ Heizkosten 25,00 EUR

Abschlußsaldo 777,34 EUR

Nach gefestigter Rechtsprechung (vgl. LG Berlin GE 2003, 1081) muß bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs der Vermieter die Rückstände im einzelnen angeben. Das Amtsgericht Dortmund hält die Beifügung eines Kontoblattes nicht für ausreichend, auch wenn es um drei Monate geht, in denen der Mieter überhaupt keine Zahlungen geleistet hatte.

Der Vermieter hatte fristlos gekündigt wegen eines Mietrückstands, der nur im Saldo angegeben war. Mit der Räumungsklage war vorsorglich die fristlose Kündigung erneut ausgesprochen, mit Bezugnahme auf ein Kontoblatt, das für Juli bis September keine Mietzahlungen ergab. Nach Räumung und damit Erledigung der Hauptsache hatte das Amtsgericht Dortmund über die Kosten zu entscheiden.

Das Amtsgericht verwies auf die Rechtsprechung, wonach die Angabe eines Saldos als Begründung für die Kündigung nicht ausgereicht habe. Auch die mit der Räumungsklage erneut ausgesprochene Kündigung sei unwirksam gewesen, da zum einen das Kontoblatt nicht unterschrieben worden war und zum anderen aber auch das Datenblatt für den normalen Mieter nicht verständlich sei.

Dieser Teil des Beschlusses fordert Kritik heraus. Sicher ist die Auffassung des Gerichts zutreffend, wonach die erste Kündigung mangels Begründung unwirksam war, weil die bloße Angabe eines Saldos nicht ausreicht. Zutreffen dürfte auch die Auffassung, nach Schriftform der Kündigung auch Schriftform für die Begründung zu verlangen, so daß ein in Kopie beigefügtes Kontoblatt zu unterzeichnen ist, wenn es nicht in den Text integriert wird. Ein solches Kontoblatt, unabhängig von den Formvorschriften, als nicht ausreichend anzusehen, weil es keine Begründung für die Kündigung darstelle, erscheint überzogen. Aus dem Kontoblatt ergibt sich das Mietsoll für Juli, August und September 2003, und es ergibt sich ferner, daß hier keine Zahlungen geleistet wurden. Auch der nicht buchhalterisch vorgebildete Mieter kann das unschwer erkennen, zumal er selber weiß, daß er keine Mieten gezahlt hat. Ein derartiges Kontoblatt muß daher als Begründung für eine Kündigung ausreichen.