Konsumgenossenschaft

Konsumgenossenschaft; Heilung; Kaufvertrag; Einigung; Grundstückseigentum; Buchersitzung; Fristhemmung; Grundbuchberichtigungsanspruch; Verwirkung

1. Zur Wirksamkeit der Eigentumsübertragung an Grundstücken der Konsumgenossenschaften durch den Verband Deutscher Konsumgenossenschaften eGmbH an den Staat der DDR in den Jahren 1956/1957.

2. Eine wirksame Auflassung und eine darauf beruhende Heilung eines formnichtigen Kaufvertrages (§ 313 Satz 2 BGB/DDR) setzte 1956/1957 gemäß § 925 BGB/DDR eine Einigung vor einer der damals zuständigen Stellen voraus. Für den Übergang von Grundstückseigentum der Konsumgenossenschaften in das Eigentum des Volkes bestand kein Sonderrecht.

3. Der Ablauf der Buchersitzungsfrist nach § 900 Abs. 1 BGB/DDR war für den gesamten Zeitraum bis zum Außertrafttreten des BGB/DDR am 1. Januar 1976 entsprechend § 900 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. §§ 939, 202, 203 BGB/DDR gehemmt, da es den Konsumgenossenschaften praktisch nicht möglich war, einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung, verbunden mit der Geltendmachung der Nichtigkeit der mit der Eigentumsübertragung zusammenhängenden Verträge, einzufordern oder gar durchzusetzen.

4. Der Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB ist nicht verwirkt, weil die Konsumgenossenschaften zumindest bis zum Frühjahr 1990 aus politischen Gründen keine erfolgversprechende Möglichkeit hatten, diesen Anspruch durchzusetzen.

Die Parteien streiten um das Eigentum an einem mit einem Gebäude bebauten Grundstück.

Eigentümerin des Grundstücks war vormals die Konsumgenossenschaft Kreis P. eGmbH (im folgenden: KG), deren Rechtsnachfolgerin die Antragstellerin ist. In seiner Sitzung am 1. Oktober 1955 beschloß der Genossenschaftsrat des Verbandes Deutscher Konsumgenossenschaften eGmbH (VDK), dem die KG zwangsweise angeschlossen war, die im Eigentum der konsumgenossenschaftlichen Organisationen stehenden Grundstücke, die von den Konsumgenossenschaften zur Durchführung ihrer Aufgaben nicht mehr benötigt wurden, der Regierung der DDR zum Kauf anzubieten. Am 30. November 1956 schlossen der VDK und das Ministerium der Finanzen der DDR einen privatschriftlichen Kaufvertrag.

Am 18. Februar 1957 wurde sodann - "auf Grund des Rechtsträgernachweises des Rates des Kreises P.-Land - Verw. Staatliches Eigentum - vom 11. Januar 1957" - als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen: "Eigentum des Volkes. Rechtsträger: Rat der Stadt T. Grundstücksverwaltung". Aufgrund Vermögenszuordnungsbescheids gemäß Art. 21, 22 des Einigungsvertrages wurde der Antragsgegner (bzw. der Landkreis P. als ein Rechtsvorgänger) am 9. September 1993 als Eigentümer des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen.

Mit notariellem Vertrag vom 13. September 1993 veräußerte der Landkreis P. das Grundstück an die P. GmbH.

Die Antragstellerin hat mit Eingang vom 1. Juni 1994 beantragt, im Wege der einstweiligen Verfügung einen Widerspruch gegen das Eigentumsrecht des Antragsgegners in das Grundbuch einzutragen, und hierzu vorgetragen: Die KG habe das Grundstückseigentum nicht verloren, da es an einem wirksamen Kaufvertrag und einer wirksamen Auflassung gefehlt habe. Das Eigentum sei auch nicht im Wege der Ersitzung auf den Staat bzw. den Antragsgegner übergegangen.

In seinem Beschluß vom 13. Juni 1994 hat das Landgericht Potsdam den Antrag zurückgewiesen.

Gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO waren die Kosten des Rechtsstreits dem Antragsgegner aufzuerlegen.

Unter Berücksichtigung des Vorbringens der Parteien hätte die Beschwerde Erfolg gehabt, wenn die Antragstellerin nicht die zur Erledigung des Rechtsstreits führende Erklärung vom 10. August 1994 abgegeben hätte.

Die Beschwerde war begründet.

Ein laufendes Restitutionsverfahren nach dem Vermögensgesetz hindert nicht die Geltendmachung der zivilrechtlichen Nichtigkeit einer Eigentumsübertragung vor den Zivilgerichten (s. etwa BGH, NJW 1993, S. 2525, 2526).

Der Verfügungsanspruch folgte aus Art. 233 § 2 Abs. 1 EGBGB i. V. m. §§ 894, 899 BGB. Eines Verfügungsgrundes bedurfte es gemäß § 899 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht. Die Kaufverträge sind formunwirksam, eine Heilung gemäß § 313 Satz 2 BGB ist mangels wirksamer Auflassung nicht eingetreten. Mangels wirksamer Auflassung hat auch kein wirksamer Eigentumsübergang stattgefunden. Der Grundbuchberichtigungsanspruch war nicht wegen Treuwidrigkeit ausgeschlossen, insbesondere nicht verwirkt.

Das Eigentum an dem Grundstück ist nicht aufgrund des Globalkaufvertrages zwischen dem VDK und dem Ministerium der Finanzen der DDR vom 30. November 1956, der Übergabe-Übernahme-Liste und der nachfolgenden Grundbucheintragung vom 18. Februar 1957 in Volkseigentum übergegangen. Maßgebend für die Frage, ob mit der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks eine wirksame Übertragung des Grundstückseigentums zustande gekommen war, sind allein die Regelungen des damals (bis zum Ablauf des 31. Dezember 1975) in der DDR noch geltenden BGB (insbes. die §§ 313, 873, 925 BGB). Ein Sonderrecht für die Übertragung von Eigentum der Konsumgenossenschaften gab es - auch im Falle der Veräußerung an den Staat - nicht; ein solches läßt sich insbesondere auch nicht bereits aus den politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Realitäten der damaligen Zeit herleiten (s. Senat, Urteil vom 26. Mai 1994 - 5 W 18/94 -, S. 8; Schäfer/Gölz, VIZ 1994, S. 225 f.; a. A. Brunner, VIZ 1993, S. 285 ff., 289).

Aus dem Wortlaut des Vertrages vom 30. November 1956 ergibt sich eindeutig, daß es sich bei dem beabsichtigten Eigentumsübertragungsvorgang um ein echtes Kaufgeschäft, mithin um einen rechtsgeschäftlichen Übertragungsakt handeln sollte; entsprechende Anhaltspunkte finden sich bereits in der Präambel des Vertrages sowie aus den nachfolgenden Regelungen über die Ausgestaltung der Vertragsdurchführung. Vor diesem Hintergrund scheidet die Annahme einer Enteignung des Grundstücks durch staatlichen Hoheitsakt, der nach der Verfassung der DDR (Art. 23 Verf. DDR v. 7. Oktober 1949; Art. 16 Verf. DDR v. 9. April 1968/7. Oktober 1974) auch nur aufgrund einer parlamentsgesetzlichen Grundlage erfolgen durfte, aus (s. für gleichgelagerte Fälle auch: BezG Dresden, VIZ 1993, S. 313, 314; Senat, aaO., S. 8).

Nach Maßgabe der damals geltenden Bestimmungen des BGB (s. BGB, hrsg. v. MdJ/DDR, 2. Aufl. 1965) war es jedoch zu keinem wirksamen Übergang des Eigentums am Grundstück gekommen. Denn hierfür fehlte es an der erforderlichen wirksamen Auflassung (s. für gleichgelagerte Fälle BezG Dresden, VIZ 1993, S. 313, 314). Gemäß § 925 Abs. 1 BGB in der damaligen Fassung mußte die Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Rat des Kreises, vor einem Notar oder in einem anhängigen Verfahren vor Gericht erklärt werden. In Nr. 5 der Vereinbarung vom 30. November 1956 ist zwar eine dingliche Einigung enthalten; sie läßt jedoch zum einen nicht ihren konkreten Bezugsgegenstand erkennen und ist zum anderen auch nicht von einer der gesetzlich vorgesehenen Stellen erklärt worden. Daß die nötige Auflassung in einer Übergabe-Übernahme-Liste (gemäß Nr. 4 des Vertrages vom 30. November 1956) enthalten gewesen sein sollte, hat der Antragsgegner selbst nicht behauptet. Der Übergabe-Übernahme-Liste läßt sich - nach Kenntnis des Senats aus vergleichbaren Fällen - im übrigen auch regelmäßig schon keine dingliche Einigung entnehmen; diese sollte vielmehr in Nr. 5 des Vertrages vom 30. November 1956 als vorgenommen gelten. Aber selbst wenn man aber einer Übergabe Übernahme-Liste eine konkludente Auflassung (§§ 133, 157 BGB) entnehmen wollte, so wäre diese nicht vor einer zuständigen Stelle - insbesondere nicht vor dem Katasteramt des Rates des Kreises - erklärt worden.

Im übrigen war auch keine wirksame rechtsgeschäftliche Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks (§ 433 Abs. 1 BGB) begründet worden. Der globale Kaufvertrag vom 30. November 1956 war - ungeachtet der Frage, ob der VDK über das Eigentum der KG (in eigenem Namen oder als Vertreter der KG) überhaupt hätte wirksam verfügen dürfen (s. BezG Dresden, VIZ 1993, S. 313, einerseits; Senat, aaO., S. 6 - 7, andererseits) - wegen Nichteinhaltung der in § 313 Satz 1 BGB vorgeschriebenen Form der notariellen Beurkundung gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig. Auch war der Gegenstand dieses globalen Kaufvertrages (Nr. 1) nicht hinreichend bestimmt. Ebenso formunwirksam wären etwaige Vereinbarungen in den Übergabe-Übernahme Listen gewesen. Diese Formnichtigkeit wurde nicht gemäß § 313 Satz 2 BGB geheilt. Denn hierfür hätte es nicht nur der Eintragung in das Grundbuch, sondern auch der rechtswirksamen Auflassung nach §§ 873, 925 BGB bedurft (s. etwa Palandt/Heinrichs, aaO., § 313 Rdn. 47 ff.; MünchKomm/Kanzleiter, BGB, Bd. 2, 3. Aufl. 1994, § 313 Rdn. 73; übersehen von BezG Dresden, VIZ 1993, S. 313, 314). Wie ausgeführt, fehlte es hier indessen an einer solchen rechtswirksamen Auflassung.

Das Grundstückseigentum ist auch nicht durch Buchersitzung in das Eigentum des Volkes übergegangen. Maßgebend hierfür war zunächst § 900 Abs. 1 BGB. Die darin vorausgesetzte Frist von 30 Jahren war indessen am 1. Januar 1976, als das ZGB der DDR in Kraft und das BGB außer Kraft getreten war (s. § 1, § 15 Abs. 2 Nr. 1 EGZGB vom 19. Juni 1975), noch nicht verstrichen. Das ZGB der DDR sah seinerseits keine Ersitzung von Grundstückseigentum mehr vor (sondern in § 32 Abs. 2 ZGB nurmehr die Ersitzung des Eigentums an beweglichen Sachen). Allerdings enthielt § 11 der am 1. Januar 1976 in Kraft getretenen Grundbuchverfahrensordnung vom 30. Dezember 1975 (GVO; Anordnung, erlassen aufgrund von § 17 der Grundstücksdokumentationsordnung vom 6. November 1975) eine Regelung über die Buchersitzung von Grundstückseigentum und sah hierfür eine Frist von nurmehr zwanzig Jahren vor. Es bestehen keine durchgreifenden Bedenken, diese Regelung auch auf die Ersitzung des Eigentums durch den Staat anzuwenden; § 11 Abs. 2 GVO wollte nur ausschließen, daß sozialistisches Eigentum von Dritten ersessen werden konnte (s. Senat, aaO., S. 9; a. A. BezG Dresden, VIZ 1993, S. 313, 314).

Ob im vorliegenden Fall die 30-Jahres-Frist nach § 900 Abs. 1 BGB oder die 20-Jahres Frist nach § 11 GVO maßgeblich war (s. § 11 Abs. 1 und 2 EGZGB), kann offenbleiben. Denn der Ablauf der Ersitzungsfrist nach § 900 Abs. 1 BGB war für den gesamten Zeitraum bis zum Außerkrafttreten des BGB am 1. Januar 1976 entsprechend § 900 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. §§ 939, 202, 203 BGB gehemmt gewesen. In diesem Zeitraum war es der KG nämlich praktisch nicht möglich, einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung, verbunden mit der Geltendmachung der Nichtigkeit der mit der Eigentumsübertragung zusammenhängenden Verträge, einzufordern oder gar durchzusetzen. Aufgrund der in diesem Zeitraum geltenden sozialistischen Gesellschaftsordnung gab es hierfür keine Aussicht auf Erfolg. Es war ein verfassungsmäßiges Ziel der DDR, das Volkseigentum zu mehren (s. Art. 9 ff. der Verfassung der DDR vom 6. April 1968 i. d. F. vom 7. Oktober 1974; §§ 17 ff. ZGB; s. etwa auch MünchKomm/Säcker, ZivR im EV, 1991, Rdn. 250). Es konnte schlechthin nicht damit gerechnet werden, daß die Justizbehörden der DDR den Eigentumserwerb als "Eigentum des Volkes" wegen der Verstöße gegen das geltende Recht als unwirksam ansehen würden. Vielmehr hätte die Gefahr bestanden, daß auf die KG, die dem VDK (zugleich eine politisch ideologische Steuerungseinrichtung des SED Staates [s. Brunner, aaO., S. 285, 287 f.; Schäfer/Gölz, aaO., S. 225, 226]) als Zwangsmitglied angeschlossen war, bzw. auf diejenigen Personen, die den Rechtsstreit betrieben hätten, staatliche Repressionen ausgeübt worden wären (s. auch Senat, aaO., S. 9). Anerkanntermaßen ist der Lauf der Verjährungsfrist - und mithin über § 900 Abs. 1 Satz 2, § 939 BGB auch der Lauf der Ersitzungsfrist - entsprechend §§ 202, 203 BGB solange gehemmt, wie ein Klageweg zur rechtsstaatlich gebotenen gerichtlichen Anspruchsdurchsetzung nicht zur Verfügung stand oder wie gerichtliche Hilfe wegen konkreter politischer Zwänge praktisch nicht in Anspruch genommen werden konnte (s. BGH, NJW 1994, S. 1792, 1795 = DtZ 1994, S. 344). - Diese Voraussetzungen haben vor dem vorstehend beschriebenen Hintergrund auch hier vorgelegen.

Da bis zum 1. Januar 1976 keine Ersitzungsfrist verstrichen war, kann es auch dahingestellt bleiben, ob im nachfolgenden Zeitraum bis zum Frühjahr 1990 der Lauf der Ersitzungsfrist nach § 11 GVO aus den gleichen Gründen wie vor dem 1. Januar 1976 - etwa gemäß § 477 Abs. 1 Nr. 4 ZGB i. V. m. § 11 Abs. 1 und 2 EGZGB - gehemmt war, oder ob § 11 Abs. 1 Satz 3 GVO bezüglich der Hemmung des Fristablaufs eine abschließende Regelung enthalten hat (mit der Folge, daß der Fristablauf nicht mehr gehemmt worden wäre). Denn eine am 1. Januar 1976 beginnende 20-Jahres-Frist für die Buchersitzung nach § 11 GVO würde erst am 31. Dezember 1995 ablaufen.

Der Grundbuchberichtigungsanspruch unterliegt der Verjährung nicht (§ 898 BGB; Art. 231 § 6 Abs. 1 EGBGB i. V. m. § 13 Abs. 4 der Grundstücksdokumentationsordnung). Seine Geltendmachung hätte hier auch nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen (§ 242 BGB); insbesondere ist der Anspruch nicht verwirkt.

Die Verwirkung eines Rechts setzt voraus, daß der Inhaber des Rechts dieses über einen längeren Zeitraum hinweg nicht geltend macht, dadurch auf seiten des Verpflichteten den Eindruck erweckt, daß mit der Beanspruchung des Rechts in Zukunft nicht mehr zu rechnen sei, und der Verpflichtete sich dementsprechend eingerichtet hat, so daß die verspätete Geltendmachung des Rechts gegen Treu und Glauben verstößt (s. etwa MünchKomm/Roth, BGB, Bd. 2, 3. Aufl. 1994, § 242 Rdn. 360, 365 ff.; Palandt/Heinrichs, aaO., § 242 Rdn. 87, 93 ff.; BGH, NJW 1993, S. 2178, 2179, m. w. N. = BGHZ Bd. 122, S. 308, 315). - Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor. Zwar hatten die KG bzw. die Antragstellerin als ihre Rechtsnachfolgerin siebenunddreißig Jahre nichts gegen die Grundbucheintragung unternommen; wie ausgeführt, geschah dies freilich vor dem Hintergrund, daß die Geltendmachung dieses Anspruchs mit Sicherheit erfolglos gewesen wäre und im übrigen auch staatliche Repressalien hätte nach sich ziehen können. - Daß die Initiative zu dem Veräußerungsgeschäft tatsächlich von dem VDK - ohne entsprechenden Druck des Staates - ausgegangen sein sollte, hat der Antragsgegner nicht dargelegt. Dies wäre der KG und der Antragstellerin als ihrer Rechtsnachfolgerin im übrigen auch nicht ohne weiteres anzulasten, da die KG als Zwangsmitglied in den VDK - bei dem es sich zugleich um ein politisch-ideologisches Steuerungsinstrument des SED-Staates handelte - eingebunden war. Zwar mochte mit dem Eigentumsübergang für die KG auch eine gewisse Entlastung, etwa von Instandhaltungs- und sonstigen Vermieterpflichten, verbunden gewesen sein. Diese Entlastung wäre jedoch allein die Folge einer voraufgegangenen Belastung gewesen, die der Staat der DDR mit der Vorgabe extrem niedriger, keinesfalls kostendeckender Wohnraummietzinsen selbst geschaffen hatte. Wenn der Antragsgegner - insoweit als Rechtsnachfolger des Staates der DDR - sich daher auf eine von der KG womöglich gewünschte "Entlastung" berufen und hieraus ein Umstandsmoment für die Verwirkung des Grundbuchberichtigungsanspruchs entnehmen wollte, so spräche manches dafür, daß dies seinerseits mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar wäre. Anhaltspunkte dafür, daß die KG zum Ausdruck gebracht hätte, daß sie das Grundstückseigentum "loswerden" und keinesfalls mehr zurückverlangen wolle, hat der insoweit darlegungspflichtige Antragsgegner nicht dargetan. In jedem Falle durften der Antragsgegner bzw. seine Rechtsvorgänger angesichts der oben genannten gesellschaftlich-politischen Verhältnisse in der DDR nicht darauf vertrauen, daß die KG ihren Anspruch nicht geltend machen würde, wenn dies denn wirklich aussichtsreich gewesen wäre - was bis zur ersten freien Wahl in der DDR im Frühjahr 1990 freilich nicht der Fall gewesen war.

Der Zeitraum vom Frühjahr 1990 bis zum Datum des Antragseingangs am 1. Juni 1994 reicht für die Annahme einer Verwirkung nicht aus. Die KG bzw. die Antragstellerin als ihre Rechtsnachfolgerin waren zunächst gezwungen, sich über die komplexe Sach- und Rechtslage eine Orientierung zu verschaffen; dies mußte auch dem Antragsgegner bzw. seinen Rechtsvorgängern ersichtlich sein, so daß sie wegen der unterlassenen Geltendmachung des Anspruchs in diesem Zeitraum von etwa vier Jahren kein berechtigtes Vertrauen darauf begründen konnten, der Anspruch werde auch in Zukunft nicht mehr erhoben werden. Insgesamt kann die späte Geltendmachung des Anspruchs nicht als illoyale Verspätung oder als Treuwidrigkeit angesehen werden.