Konkurrenzschutzverletzung

1. Der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Mietvertrag stellt einen Mietmangel gem. § 536 Abs. 1 BGB dar.

2. Ein Vermieter verstößt nicht gegen eine individualvertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag, welche eine Vermietung an Unternehmen untersagt, „die mit dem Geschäftsbereich des Mieters direkt konkurrieren“, wenn der Mieter eine physiotherapeutische Praxis betreibt und der Vermieter nachfolgend Räume an einen Heilpraktiker mit dem Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik vermietet. Denn der vereinbarte Konkurrenzschutz erfasst nicht sämtliche Tätigkeiten, die in therapeutischen Einwirkungen auf den Bewegungsapparat bestehen.

I. Am 26. Oktober 2010 schlossen die Parteien einen Gewerbemietvertrag über Räumlichkeiten auf dem im Eigentum der Kl. (Vermieterin) stehenden „…“ in M. Die Bekl. mieteten eine Fläche von rund 650 m2 und 54 Stellplätze zu einer Gesamtnettomiete von monatlich 6.280 € zum Betrieb einer physiotherapeutischen Praxis an. In § 19 enthält der Mietvertrag eine - individuell ausgehandelte - Konkurrenzschutzklausel mit folgendem Wortlaut:

„Konkurrenzschutz wird in folgendem Umfange vereinbart:

Der Vermieter verpflichtet sich, auf dem Gelände … keine Räume an Unternehmen bzw. Personen zu vermieten oder zu überlassen oder eine Überlassung zu dulden, die mit dem Geschäftsbereich des Mieters direkt konkurrieren. Damit ist der Betrieb einer weiteren gleichartigen physiotherapeutischen Praxis nicht zulässig.“

Mit Mietvertrag vom 10. Dezember 2017 vermietete die Kl. auf dem Areal Räumlichkeiten an Frau P (im folgenden P). In diesem wohnt P und betreibt eine Heilpraktikerpraxis mit dem Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik.

Seit Februar 2018 minderten die Bekl. die Nettomiete um 25 % monatlich (1.570 €) unter Berufung auf eine Verletzung der Konkurrenzschutzvereinbarung durch die Vermietung an P. Die Kl. nahm die Bekl. vor dem Amtsgericht … auf Zahlung der Differenz zu den vollständigen Mieten für Februar und März 2018 in Anspruch (562 C 89/18). Das Amtsgericht wies die Klage ab, in dem sich anschließenden Berufungsverfahren vor dem LG … (6 S 93/18) wurde die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Nachfolgend ging die Kl. gegen P vor dem Landgericht … vor (2 O 124/20) und war ebenfalls unterlegen. Die dagegen von der Kl. eingelegte Berufung wurde mit Beschluss des Senats vom 13. August 2021 zurückgewiesen. Die genannten Verfahrensakten waren vom Landgericht beigezogen worden und liegen vor.

Die Kl. hat die Auffassung vertreten, die Vermietung an P verstoße nicht gegen die Konkurrenzschutzklausel. Der den Bekl. gewährte Schutz vor „direkter Konkurrenz“ umfasse nur eine Vermietung an eine andere physiotherapeutische Praxis. Davon unterscheide sich die von der Heilpraktikerin P mit dem Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik ausgeübte Tätigkeit. P verwende alternative medizinische Behandlungsmethoden, die zudem nicht über die Krankenkassen abgerechnet werden könnten. Ihre Behandlung hätte das Ziel, Kommunikationsstörungen zwischen Gehirn und den der Bewegung und Stützung des menschlichen Körpers dienenden Körperteile, insbesondere der Wirbelsäule, zu finden und durch sanfte äußere Eingriffe zu beseitigen. Die von den Bekl. betriebene Physiotherapie sei davon grund- und wesensverschieden und bediene sich eines spezifischen Trainings, u. a. unter Verwendung vielfältiger Geräte. Während die Bekl. mehrere Angestellte und eine große Fläche mit vielen Stellplätzen zur Verfügung hätten, sei P lediglich allein tätig und könne täglich nur 3 oder 4 Patienten behandeln. Der Betrieb der Bekl. sei zudem jederzeit voll ausgelastet gewesen und habe keinerlei Einschränkungen durch die Tätigkeit der P erfahren.

Die Kl. hat beantragt, den Bekl. zu 1 zu verurteilen, an sie 32.970 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 1. September 2021 als Mietnachzahlung für die Zeit von April 2018 bis September 2021 zu zahlen und den Bekl. zu 2 zu verurteilen, an sie 32.970 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 1. September 2021 als Mietnachzahlung für die Zeit von April 2018 bis September 2021 zu zahlen.

Die Bekl. haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben die Auffassung vertreten, es läge eine Konkurrenzschutzverletzung vor, da auch P Einwirkungen auf den Bewegungsapparat vornähme. Beide Behandlungsmethoden seien gerichtet auf die Behebung bzw. Linderung von körperlichen Beeinträchtigungen des Muskel- und Knochenapparats. Insoweit sei eine abstrakte Beurteilung vorzunehmen. Keinesfalls würde bei ihnen nur ein Gerätetraining im Sinne eines besseren Fitnessstudios stattfinden. Zudem seien auch der Bekl. zu 2 und ein Angestellter zur Ausübung des Heilpraktikerberufs befugt, übten dahingehende Tätigkeiten aber nicht aus. P biete ebenfalls Leistungen an, die über die Krankenkassen abgerechnet werden könnten. Die Unterschiede in der Betriebsgröße und die Anzahl der Kundenfrequenzen seien zur Beurteilung des Mietmangels aufgrund der Verletzung der Konkurrenzschutzklausel nicht maßgebend.

Mit seinem am 22. Februar 2022 verkündeten Urteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das Urteil ist der Kl. am 22. Februar 2022 zugestellt worden. Gegen dieses hat sie mit einem am 15. März 2022 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt. Die Berufung hat sie mit einem am 6. April 2022 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz begründet.

Die Kl. wendet sich unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens gegen die Klageabweisung. Sie vertieft ihre Auffassung, eine Konkurrenzschutzverletzung läge nicht vor. Die Berufsausübung der P sei mit der der Bekl. nicht zu vergleichen und demgemäß auch nicht „gleichartig“ einer physiotherapeutischen Praxis. Die Klausel sei zudem beschränkt auf eine direkte Konkurrenz. P unterbreite jedoch kein vergleichbares Leistungsangebot. Abgesehen davon, dass schon keine Konkurrenzschutzverletzung vorläge, hätten die Bekl. auch zu keinerlei Einschränkungen ihres Praxisbetriebs durch die Tätigkeit der P vorgetragen. Eine Mietminderung sei auch deshalb nicht gerechtfertigt. Inzwischen hätten die Bekl. ihren Betrieb an einen Nachfolger veräußert, der die Fortführung des Mietvertrages ohne Mietkürzung angeboten habe.

Die Kl. beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und den Bekl. zu 1 zu verurteilen, an sie 32.970 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 1. September 2021 als Mietnachzahlung für die Zeit von April 2018 bis September 2021 zu zahlen und den Bekl. zu 2 zu verurteilen, an sie 32.970 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 1. September 2021 als Mietnachzahlung für die Zeit von April 2018 bis September 2021 zu zahlen.

Die Bekl. beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie vertreten die Auffassung, bei Würdigung der Konkurrenzschutzklausel käme es nicht auf die Intensität der Beeinträchtigung an. Denn ansonsten würde bei Schwankungen jegliche Rechtssicherheit fehlen. Etwaige wirtschaftliche Einbußen seien auch nicht von Relevanz. Die Beurteilung der direkten Konkurrenz fordere lediglich eine Vergleichbarkeit der Tätigkeiten, Identität sei nicht erforderlich. Es genüge ein abstrakter Vertragsverstoß ohne die Würdigung konkreter Auswirkungen.

Wegen aller Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Inhalte der beigezogenen Akten Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung der Kl. hat Erfolg. Sie führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils und antragsgemäßer Verurteilung der Bekl. zu 1. und 2.

Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Landgericht davon aus, dass die Verletzung einer mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzabrede einen Mietmangel gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen und eine Minderung der Miete herbeiführen kann. Das Landgericht hat jedoch den Umfang des Konkurrenzschutzes für die Bekl. zu weit gefasst. Der in § 19 des Mietvertrags vom 26. Oktober 2010 vereinbarte Konkurrenzschutz umfasst nicht den Betrieb einer Heilpraktikerpraxis mit dem Schwerpunkt amerikanischer Chiropraktik. Selbst wenn man hiervon - wie nicht - ausginge, läge eine allenfalls nur unerhebliche Beeinträchtigung vor, die gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB außer Betracht zu bleiben hätte.

1. Bei der genannten Klausel handelt es sich um eine Individualabrede gem. § 305b BGB, welche die Anwendung der §§ 305 ff. BGB unanwendbar macht (vgl. nur Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl. 2023, § 305 Rn. 18). Soweit das Landgericht in seiner angefochtenen Entscheidung darauf abstellt, dass es sich auch bei der Konkurrenzschutzklausel um eine vermieterseitig gestellte Vertragsbedingung gem. § 305c Abs. 2 BGB handeln würde, ist nicht erkennbar, dass dieser rechtliche Gesichtspunkt vorab in diesem Verfahren von den Parteien thematisiert worden wäre bzw. das Landgericht in der mündlichen Verhandlung vom 2. Februar 2022 auf seine dahingehende Rechtsauffassung hingewiesen hätte. Hierauf weist die Kl. in der Berufungsbegründung vom 6. April 2022 zutreffend hin.

Dies kann im Ergebnis jedoch offenbleiben, denn die Kl. hat unwidersprochen vorgetragen, die Klausel sei zwischen den Parteien individuell ausgehandelt worden. Hierfür spricht bereits der formulierte, auf die konkrete Tätigkeit der Bekl. zugeschnittene Inhalt. Zudem hat die Kl. im Schriftsatz vom 16. November 2022 unwidersprochen substantiiert zum Gang der Verhandlungen vor Abschluss des Mietvertrages vorgetragen und hierzu ergänzend Dokumente vorgelegt. Eine Nichtzulassung dieses neuen Vorbringens nach § 531 Abs. 2 ZPO kommt nicht in Betracht. Denn unstreitiges Vorbringen unterliegt keiner Zurückweisung (vgl. BGH, Großer Senat für Zivilsachen, Beschluss vom 23. Juni 2008 - GSZ 1/08, Rn. 10 ff. zur Verjährungseinrede; jetzt und im Folgenden zitiert nach juris). Im Übrigen wäre die Kl. nicht gehindert, zu diesem rechtlichen Gesichtspunkt Tatsachenvorbringen zu ergänzen, denn das Landgericht hat, wie oben ausgeführt, vor seinem Urteil darauf nicht hingewiesen, weshalb ein Verfahrensmangel gem. § 531 Abs. 2 Nr. 2 ZPO vorliegt.

2. Grundsätzlich stellen sowohl Verletzungen des sog. vertragsimmanenten als auch des ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutzes Störungen dar, die außerhalb der Mietsache liegen, und die deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen können. Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts gehört es auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gem. § 535 BGB, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen (sog. vertragsimmanenter Konkurrenzschutz, vgl. BGH, Urteile vom 7. Dezember 1977 - VIII ZR 101/77; vom 24. Januar 1979 - VIII ZR 56/78; vom 11. Januar 2012 - XII ZR 40/10 = GE 2012, 329, Rn. 24; vom 10. Oktober 2012 - XII ZR 117/10, GE 2012, 1632, Rn. 37).

Es steht Mietvertragsparteien indes im Wege der Vertragsfreiheit offen, einen völligen Konkurrenzschutz zu vereinbaren, der beispielsweise auch Nebenartikel eines branchenfremden Geschäfts erfasst. Darum kann für die Frage, ob aufgrund vertraglicher Vereinbarung Konkurrenzschutz zu gewähren ist, nicht generell darauf abgestellt werden, ob sich das Warenangebot in Haupt- oder Nebenartikeln überschneidet, wie es beim vertragsimmanenten Konkurrenzschutz gem. § 536 BGB der Fall ist. Vielmehr ist die Frage, ob sich eine Konkurrenzschutzklausel auch auf Nebenartikel bezieht, den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu entnehmen (vgl. BGH, Urteil vom 3. Juli 1985 - VIII ZR 128/84 Rn. 18 m.w.N.; OLG Brandenburg, Urteil vom 10. August 2007 - 3 U 133/06, Rn. 24). Allerdings ist im Rahmen eines vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes ein Vermieter nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr ist nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist (BGH, Urteil vom 3. Juli 1985 - VIII ZR 128/84, Rn. 18 m.w.N.; BGH, Urteil vom 11. Januar 2012 - XII ZR 40/10, GE 2012, 329, Rn. 33). Diese Wertung ist bei der Auslegung einer vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 11. Januar 2012 - XII ZR 40/10, GE 2012, 329, Rn. 33).

Grundsätzlich haben die vertraglichen Abreden der Parteien zum Konkurrenzschutz Vorrang, da dieser durch ausdrückliche Bestimmungen sowohl erweitert als auch eingeschränkt oder sogar ausgeschlossen werden kann (BGH, Urteil vom 24. Januar 1979 - VIII ZR 56/78, Rn. 40; Senat, Beschluss vom 9. November 2009 - I-24 U 61/09, GE 2010, 411, Rn. 10 m.w.N.; OLG Koblenz, Urteil vom 25. April 2018 - 5 U 1161/17, GE 2018, 996, Rn. 25; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2021, § 523 Rn. 23 m.w.N.). Dabei ist der konkrete Umfang zu ermitteln, wobei die gesamten Umstände, insbesondere die zutage getretenen Interessen der Parteien zu berücksichtigen sind (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 - XII ZR 117/10, GE 2012, 1632, Rn. 20 ff.; OLG Koblenz, Urteil vom 25. April 2018 - 5 U 1161/17, GE 2018, 996, Rn. 25). Gemessen an diesen Grundsätzen ist die Auslegung der Konkurrenzschutzklausel durch das Landgericht als rechtsfehlerhaft zu bewerten.

Das Landgericht hat allein auf eine Überschneidung der beiden Tätigkeitsbereiche in Bezug auf die von einem therapeutischen Ansatz getragene manuelle Einwirkung auf den Bewegungsapparat, um Schmerzen/Beschwerden zu lindern, abgestellt. Damit hat es den Umfang des Konkurrenzschutzes unzulässig zu Lasten der Kl. erweitert. Nach dem Wortlaut der Vereinbarung sind nämlich gerade nicht sämtliche ausgeübten Tätigkeiten in Bezug auf Einwirkungen auf den Bewegungsapparat geschützt. Die Regelung in § 19 des Mietvertrages ist eindeutig und somit bereits keiner ergänzenden Vertragsauslegung zugänglich. Der gewährte Konkurrenzschutz ist konkret beschrieben und das Verbot der Vermietung von Räumlichkeiten an Dritte, die mit dem „Geschäftsbereich des Mieters direkt konkurrieren“, mithin eine „weitere gleichartige physiotherapeutische Praxis“ betreiben, beschränkt. Damit sind nicht sämtliche Tätigkeiten erfasst, die in therapeutischen Einwirkungen auf den Bewegungsapparat bestehen. Vielmehr sollten die Bekl. vor unmittelbarer Konkurrenz in einem gleichartigen Geschäftsbetrieb geschützt werden (vgl. hierzu auch BGH, Urteil vom 11. Januar 2012 - XII ZR 40/10, GE 2012, 329, Rn. 28; KG, Urteil vom 2. September 2013 - 12 U 101/12, GE 2013, 1513, Rn. 16). Dies kommt in der Klausel deutlich zum Ausdruck, denn dort wird abgestellt auf eine „direkte“ Konkurrenz und den Betrieb einer „gleichartigen physiotherapeutischen Praxis“. Hätten die Parteien auch kleinere Überschneidungen der angebotenen physiotherapeutischen Leistungen der Bekl. von dem Konkurrenzschutz umfassen wollen, so hätte es nahegelegen, konkrete Leistungen zu benennen, wenn auch insoweit Schutz vor Konkurrenz hätte gewährt werden sollen (vgl. BGH, Urteil vom 11. Januar 2012 - XII ZR 40/10, GE 2012, 329 = Rn. 30; KG, Urteil vom 2. September 2013 - 12 U 101/12, GE 2013, 1513, Rn. 16 m.w.N.). Hier haben die Parteien in § 19 Satz 2 des Mietvertrages abschließend den Begriff der „direkten Konkurrenz“ i.S.d. § 19 Satz 1 des Mietvertrages konkretisiert und auch nicht lediglich eine beispielhafte Aufzählung („z. B.“, „etwa“, „u. a.“, „insbesondere“ oder Ähnlichem) vorgenommen.

P ist als Heilpraktikerin mit dem Schwerpunkt amerikanischer Chiropraktik tätig. Sie betreibt keine physiotherapeutische Praxis und hat auch keine physiotherapeutische Ausbildung vergleichbar mit der der Bekl. Eine Tätigkeit nach dem Masseur- und Physiotherapeutengesetz (MPhG) ist P im Gegensatz zu den Bekl. nicht erlaubt, es ist auch weder vorgetragen noch ersichtlich, dass sie Physiotherapie innerhalb des dort beschriebenen Leistungsspektrums anbietet. Dies alles steht zwischen den Parteien nicht im Streit. Der Beruf des Physiotherapeuten ist geschützt und das Führen der Berufsbezeichnung nur nach einer staatlich vorgeschriebenen Ausbildung zulässig (vgl. Haage, MPhG, 1. Aufl. 2015, § 1 Rn. 3), weshalb P, welche diese Qualifikationen nicht aufweisen kann, zulässigerweise keine physiotherapeutischen Leistungen gemäß dem MPhG erbringen darf. Demgegenüber sieht das Heilpraktikergesetz (HeilprG) weder eine Ausbildung noch eine staatliche Prüfung vor. Eine Heilpraktikererlaubnis und damit eine Erlaubnis zur Ausübung von Heilkunde erhält vielmehr jede Person, die bei einer Überprüfung vor dem Gesundheitsamt oder der nach Landesrecht zuständigen Stelle nachweist, dass von ihr keine Gefahr für die Gesundheit der Bevölkerung oder für die sie aufsuchenden Patientinnen und Patienten ausgeht. Es wird nicht überprüft, ob und welche medizinischen Fachkenntnisse die angehende Heilpraktikerin oder der angehende Heilpraktiker nachweisen kann (vgl. www.bundesgesundheitsministerium.de/service/publikationen/details/rechtsgutachten-zum-heilpraktikerr...). Für Heilpraktiker gilt seit jeher die Therapie- und Methodenvielfalt. Gesundheitsfachberufe, wie der des Physiotherapeuten, unterliegen stets ärztlichen Weisungen, können sich also nicht auf die Therapiefreiheit berufen und üben als „Heilhilfsberuf“ keine Heilkunde i.S.v. § 1 HeilprG aus (vgl. Rechtsgutachten zum Heilpraktikerrecht vom 21. April 2021, aaO., S. 17, im Auftrag des Bundesministeriums für Gesundheit erstellt von Prof. Stock). Dies gilt für Heilpraktiker nicht, sie befassen sich häufig mit alternativen Heilmethoden, wie beispielsweise P, welche im Bereich „amerikanischer Chiropraktik“ tätig ist. Die daraus ersichtlichen Unterschiede zwischen den Tätigkeiten der Bekl. gemäß dem umschriebenen Nutzungszweck in dem hier streitgegenständlichen Mietvertrag und der von P ausgeübten Tätigkeit zeigen auf, dass es sich dabei um in erheblichem Maße unterschiedliche Berufe handelt und demgemäß die Bekl., auch im Hinblick auf den begrenzt auf eine „direkte“ Konkurrenz mit „einer weiteren gleichartigen physiotherapeutischen Praxis“ eingeräumten Konkurrenzschutz, sich nicht mit Erfolg auf einen Sachmangel gem. § 536 BGB berufen können.

Soweit die Bekl. darauf hinweisen, dass es dem Bekl. zu 2 und einem Angestellten ebenfalls erlaubt ist, als Heilpraktiker zu praktizieren, sie dies indes nicht tun, kann dieser unbestritten gebliebene Gesichtspunkt außer Betracht bleiben. Denn als Mietzweck war im Mietvertrag eine Anmietung „zum Betrieb einer physiotherapeutischen Praxis“ angegeben. Dies deckt sich mit § 19 und dem dort umschriebenen Umfang des Konkurrenzschutzes. Die Vermietung an einen Heilpraktiker war somit der Kl. als Vermieterin nicht untersagt.

3. Selbst wenn man - wie nicht - davon ausginge, dass gleichwohl ein Sachmangel in Bezug auf die Verletzung des Konkurrenzschutzes vorläge, wäre hier zu beachten, dass eine allenfalls geringfügige Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache in Betracht käme, die keine Minderung rechtfertigen würde. Ein Mangel ist gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB unerheblich, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung bei objektiver Betrachtung und unter Berücksichtigung der im Mietvertrag niedergelegten Interessen- und Risikobewertung durch die Parteien nicht spürbar ins Gewicht fällt (vgl. BeckOGK/BGB/Bieder, Stand: 1. Juli 2022, § 536 Rn. 85 m.w.N.). Maßgeblich ist die Bewertung der Beeinträchtigung (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 536 Rn. 48 m.w.N.), wobei auf den Gebrauchswert abzustellen ist (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, aaO., § 536 Rn. 17). Da die Kl. unwidersprochen vorgetragen hat, dass die Bekl. ohne jegliche Einschränkungen und zurückgehende Patientenzahlen ihre physiotherapeutische Praxis nach Aufnahme der Tätigkeit durch P betreiben, weiterhin voll ausgelastet seien und der angemietete Parkplatz stets „übervoll“ sei, ist auch unter diesem Gesichtspunkt eine maßgebliche Beeinträchtigung der Nutzung der Mieträume der Bekl. nicht feststellbar.

III. Zinsen kann die Kl. hinsichtlich der Miete für September 2021 erst ab dem 4. September 2021 zur Zahlung verlangen, denn ausweislich § 4 Nr. 4. des Mietvertrages war die Septembermiete erst am 3. Werktag zur Zahlung fällig.

Die Höhe des Zinssatzes bestimmt sich nach § 288 Abs. 1 BGB. Die Kl. hat angegeben, als Verbraucherin gehandelt zu haben.

IV. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Anlass, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, besteht nicht.

Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt 65.940 €.

Wenn im Geschäftsraummietvertrag der Umfang und Inhalt des gewährten Konkurrenzschutzes ausdrücklich festgehalten worden ist, dürfte doch klar sein, an welche Berufsgruppen der Vermieter nicht neu vermieten darf. Oder doch nicht? Das OLG Düsseldorf setzt sich hiermit eingehend auseinander und entscheidet letztendlich zugunsten des Vermieters.

Die Klägerin vermietete den Beklagten im Oktober 2010 Räumlichkeiten zum Betrieb einer physiotherapeutischen Praxis. In dem Mietvertrag heißt es dazu: „Konkurrenzschutz wird in folgendem Umfange vereinbart: Der Vermieter verpflichtet sich, auf dem Gelände keine Räume an Unternehmen bzw. Personen zu vermieten oder zu überlassen oder eine Überlassung zu dulden, die mit dem Geschäftsbereich des Mieters direkt konkurrieren. Damit ist der Betrieb einer weiteren gleichartigen physiotherapeutischen Praxis nicht zulässig.“

Im Dezember 2017 vermietete die Klägerin auf dem Gelände weitere Räume an eine Heilpraktikerin mit Schwerpunkt „amerikanische Chiropraktik“. Weil die Beklagten deswegen die Miete von 6.280 € seit Februar 2018 um 25 % (1.570 €) minderten, verlangt die Klägerin, die keine Konkurrenzsituation sieht, nunmehr von beiden Beklagten jeweils 32.970 € nebst Zinsen.

Das LG wies die Klage ab, das OLG Düsseldorf gab ihr im Berufungsverfahren statt. Das LG habe den Umfang des Konkurrenzschutzes unzulässig zu Lasten der Klägerin erweitert, wenn es allein auf eine Überschneidung der jeweiligen Tätigkeitsbereiche in Bezug auf manuelle Einwirkungen auf den Bewegungsapparat zur Schmerz- oder Beschwerdelinderung abgestellt habe. Denn aus der Regelung in § 19 des Vertrages ergebe sich, dass nur in Bezug auf eine „direkte“ Konkurrenz Schutz gewährt werden sollte, also „kleinere Überschneidungen“ davon nicht umfasst werden sollten. Das Tätigkeitsbild der amerikanischen Chiropraktik unterscheide sich grundsätzlich vom Tätigkeitsbereich des Physiotherapeuten und stelle deshalb keine Konkurrenzsituation i.S.d. vertraglichen Regelung dar.