Konkurrenzschutzpflichtverletzung, Minderung und Nutzungsentschädigung

Zum Umfang des mietvertraglichen Konkurrenzschutzes für den Betrieb einer Eisdiele (hier: Konkurrenzschutz bejaht bezüglich eines türkischen Spezialitätengeschäfts mit einem Bistro im Eingangsbereich mit dem Angebot von Kaffee, Kuchen, Milchshakes, Crêpes, kalten Getränke und andere Waren).

II. 1. a) Ein Anspruch des Kl. auf Mietzinszahlung für die Monate September, Oktober und November 2016 ist lediglich in Höhe von 3.542,88 € begründet (§ 535 BGB).

Die Bekl. hat die geschuldete Monatsmiete in Höhe von 1.476,20 € im entsprechendem Zeitraum nicht gezahlt. Die für diesen Zeitraum nach Maßgabe der vertraglichen Vereinbarung noch offene Miete in Höhe von 4.428,60 € konnte die Bekl. lediglich in Höhe von 885,72 € mindern, da wegen des Verstoßes gegen die Konkurrenzschutzklausel ein Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben war.

aa) Der Kl. hat die mietvertraglich vorgesehene Konkurrenzschutzabrede verletzt, indem er die Nutzung der unmittelbar benachbarten Räumlichkeiten durch die Mieterin Ö. für deren Bistro eröffnete. In einer solchen Verletzung einer Konkurrenzschutzabrede ist ein Mietmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zu sehen (klarstellend BGH, NJW 2013, 44).

Grundsätzlich ergibt sich auch ohne ausdrückliche Vereinbarung der Parteien aufgrund der Verpflichtung des Vermieters, den Mieter vor Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu bewahren, die zusätzliche Verpflichtung, den Mieter gegen Konkurrenz bei den Hauptartikeln im selben Haus zu schützen (vgl. nur BGH, NJW 2013, 44; BGH, NJW 2012, 844; Staudinger/Emmerich, BGB, 2018, § 535 Rn. 23 m.w.N.). Bei der Ausgestaltung sind die Umstände des Einzelfalls sowie der Grundsatz von Treu und Glauben aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien zu berücksichtigen (Staudinger/Emmerich, aaO.). Mit Blick auf die vorliegende Konstellation wurde in der Rechtsprechung eine Überschneidung bei den Hauptartikeln etwa angenommen im Verhältnis zwischen einer Imbissstube und einer Pizzeria (OLG Hamm, NJW-RR 1997, 459), zwischen einem Café mit Konditorei und einem italienischen Eissalon (OLG Frankfurt, DB 1970, 46), aber auch zwischen einer Kantine und einem Café mit Eisdiele (BGH, GRUR 1961, 437; für den Fall der Vereinbarung eines Konkurrentenschutzes für das Sortiment eines Cafés bei Eröffnung eines Eiscafés auch OLG Koblenz, NZM 2008, 405). Bereits diese Beispiele verdeutlichen, dass der Blick des Landgerichts auf die Hauptartikel der beiden Mieter zwar im Ansatz zutreffend erfolgt; das Landgericht vernachlässigt aber zu untersuchen, inwiefern eine Konkurrenzsituation aufgrund der jeweiligen Angebote der Mieter besteht (vgl. etwa für das Verhältnis einer bürgerlich-rustikalen Gaststätte zu einem Imbissverkauf: BGH, NJW-RR 1988, 717; für das Verhältnis einer Schank- und Speisewirtschaft mit jugoslawischer Küche zu einem Restaurant mit griechischen Spezialitäten: OLG Karlsruhe, NJW-RR 1999, 1234). Ein solches Konkurrenzverhältnis kann auch vorliegend nicht in Abrede gestellt werden. Die alleinige Konzentration darauf, ob in dem zu dem türkischen Feinkostladen gehörigen Bistro auch Eis angeboten wird, trägt den konkreten Umständen nicht Rechnung. Die Lokalitäten befinden sich unmittelbar nebeneinander, da sich auch das Bistro im Eingangsbereich zu dem türkischen Feinkostladen befindet. Beide Mieter bieten Getränke an, die sich zu weiten Teilen decken (insbesondere Kaffee), und halten ein Speiseangebot vor, das sich in wesentlichen Teilen überschneidet. Dies ergibt sich aus den vorgelegten Unterlagen. Nach diesen lässt sich nicht in Zweifel ziehen, dass - was auch allgemein einleuchtet - sowohl die Eisdiele als auch das Bistro ein Angebot an Süßspeisen vorhält (Kaffee, Crêpes, Waffeln), das miteinander übereinstimmt; anderes trägt auch der Kl. in der Berufungserwiderung nicht vor („türkische Spezialitäten und Süßigkeiten“), deren Bestreiten des Angebots der Bekl. mit Nichtwissen aufgrund der Unterlagen im Ergebnis unerheblich ist, weshalb dahinstehen kann, ob es überhaupt in der Berufungsinstanz berücksichtigungsfähig ist. Die von der Bekl. vorgelegten Ausdrucke zum Leistungsangebot des benachbarten Bistros verdeutlichen auch, dass dieses der Erwartungshaltung eines Konsumenten an eine Eisdiele bzw. ein Eiscafé entspricht. Insofern überschneiden sich die angesprochenen Verbrauchergruppen durchaus, weshalb der Senat mit der angeführten Rechtsprechung von einer Konkurrenzsituation ausgeht.

Die von den Parteien im Mietvertrag getroffene ausdrückliche Regelung zum Konkurrenzschutz gebietet kein anderes Ergebnis. Grundsätzlich haben die vertraglichen Abreden der Parteien zum Konkurrenzschutz Vorrang, da dieser durch ausdrückliche Bestimmungen sowohl erweitert als auch eingeschränkt oder sogar ausgeschlossen werden kann (vgl. nur Staudinger/Emmerich, § 535 BGB Rn. 23). Dabei ist der konkrete Umfang durch Auslegung zu ermitteln, wobei die gesamten Umstände, insbesondere die zutage getretenen Interessen der Parteien zu berücksichtigen sind (vgl. nur BGHZ 195, 50, Rn. 20 ff.). Vorliegend kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Parteien durch die Niederlegungen im Mietvertrag eine vom vertragsimmanenten Konkurrenzschutz abweichende Regelung treffen wollten. Dabei kann dahinstehen, ob es zwischen den Parteien - wie es die Bekl. behauptet - im Zuge des Vertragsabschlusses Diskussionen darum gab, ob der Begriff der Eisdiele oder des Eiscafés verwendet werden soll und der Kl. auf eine aus seiner Sicht bestehende Begriffsidentität verwiesen haben soll. Selbst wenn dieses Gespräch - wie es wohl der Kl. behauptet - nicht stattgefunden haben sollte, wäre nicht anzunehmen, dass die Parteien durch den Verweis auf einen Konkurrenzschutz bezüglich einer „Eisdiele“ eine Einschränkung gegenüber dem vertragsimmanenten Konkurrentenschutz vornehmen und zum Ausdruck bringen wollten. Anhaltspunkte, die dafür sprechen würden, haben die Parteien nicht vorgetragen. Insbesondere war es etwa nicht Thema, dass nebenan ein Bistro eröffnet werden sollte, und anschließend Verhandlungen erfolgt wären, in welchem Umfang gegenüber diesem ein Konkurrentenschutz zu vereinbaren sei. Darüber hinaus sieht der Vertragstext unter dem Regelungspunkt „Konkurrenzschutz“ lediglich zwei Ankreuzmöglichkeiten vor. Es besteht die Alternative, einen Konkurrenzschutz nicht zu gewähren, sowie diejenige, einen Konkurrenzschutz „in folgendem Umfang“ zu gewähren. Insofern legte es der Vertragstext darauf an, eine Angabe zum Umfang vorzunehmen. Indem hierbei von den Parteien derselbe Begriff verwendet wurde wie unter dem Regelungspunkt „Nutzung des Gewerbeobjektes“ bei der Konkretisierung des Mietzwecks, wird verdeutlicht, dass der allgemeine Konkurrenzschutz für die konkrete von der Bekl. gewählte Nutzung beabsichtigt war. Dass auch der Kl. dies so verstanden hat, ergibt sich aus den von ihm vorgelegten Vertrag mit Ö., da dort ebenfalls bei der Bezeichnung des Umfangs des Konkurrenzschutzes nahezu wörtlich an die Angabe zum Mietzweck angeknüpft wurde. Das alleinige Abstellen darauf, dass nur bei einem Vertrieb des Produktes „Eis“ eine geschützte Konkurrenzsituation besteht, wird der ersichtlichen Intention nicht gerecht. Ein Schutz sollte so gewährt werden, wie er nach allgemeinen Grundsätzen für eine Eisdiele bestünde. Nach Maßgabe der bereits zitierten Rechtsprechung sowie der hiermit in Einklang stehenden Auffassung des Senats besteht daher vorliegend eine Konkurrenzsituation.

bb) Das aus dem Mangel der Mietsache resultierende Minderungsrecht besteht jedoch nicht in vollem Umfang. Eine vollständige Befreiung von der Entrichtung der Miete kommt nur bei völliger Beseitigung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache in Betracht (vgl. nur BeckOK-BGB/Ehlert, Ed. 43, § 536 Rn. 9 m.w.N.). Eine entsprechende Sachlage ist nicht gegeben. Insofern ist lediglich eine angemessene Herabsetzung der Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB eröffnet. Der Umfang der Herabsetzung richtet sich stets nach den Umständen des Einzelfalls. In erster Linie ist der Schweregrad des Mangels und die dadurch bewirkte Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache zu berücksichtigen. Der Vortrag der Bekl. hierzu ist - trotz in der Ladungsverfügung erteiltem Hinweis - unergiebig. Es ist nicht ersichtlich, dass eine Situation gegeben war, die eine weitreichende Minderung rechtfertigen würde. Unter Ansatz eines daher allenfalls vertretbar scheinenden Minderungsbetrages von 20 % errechnet sich ein Abschlag von der Bruttomiete von 4.428,60 € in Höhe von 885,72 €, woraus sich für die Monate September bis November 2016 ein offener Mietzinsanspruch in Höhe von 3.542,88 € errechnet.

b) Für die darauffolgenden Monate Dezember 2016 bis April 2017 schuldet die Bekl. dem Kl. nach § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 7.381 €.

Aufgrund des Verstoßes des Kl. gegen die Konkurrenzschutzklausel war die Bekl. nach vorheriger erfolgloser Fristsetzung zur Abhilfe nach § 543 Abs. 1 und 3 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt. Das Mietverhältnis endete somit zum 30. November 2016. Allerdings kann nach § 546a Abs. 1 BGB bei ausbleibender Rückgabe der Mietsache durch den Mieter vom Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangt werden. Vorliegend hat die Bekl. die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben. Vielmehr erfolgte eine Rückgabe erst im April 2017. Dabei scheitert die Rückgabe der Mietsache nicht daran, dass die Bekl. das Objekt nicht vollständig geräumt, sondern vielmehr zahlreiche Ausstattungsgegenstände sowie das Mobiliar zurückgelassen hat. Denn der Kl. hat im Schriftsatz vom 17. Oktober 2016 sein Vermieterpfandrecht ausgeübt. In einem solchen Fall scheidet ein Vorenthalten der Mietsache bei ungeräumter Rückgabe indes aus (vgl. nur BeckOK-BGB/Ehlert, § 546a Rn. 8; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 546 BGB Rn. 40 m.w.N.). Die vollständige Räumung der Mietsache ist indes auch dann nicht gegeben, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen entfernt (oder sie wie vorliegend in diesen zurücklassen darf), die Schlüssel aber zurückbehält. Dabei ist es erforderlich, sämtliche im Besitz des Mieters befindlichen Schlüssel zur Ermöglichung der ungestörten Verfügung über die Mietsache zurückzugeben (BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, BeckRS 2010, 25891, Rn. 55, nicht abgedruckt in BGH, NJW 2011, 143; Schmidt-Futterer/Streyl, § 546 BGB Rn. 28 m.w.N.). Die insoweit strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes führt folglich dazu, dass eine Räumung erst zum 20. April 2017 erfolgt ist, weshalb die Bekl. für die Zeit von Dezember 2016 bis April 2017 die vollständige Bruttomiete als Nutzungsersatz schuldet. Insofern kommt auch keine Kürzung wegen eines Minderungsrechts in Betracht, da bei einer Neuvermietung kein Mangel wegen des fehlenden Konkurrenzschutzes bestünde. Insoweit unterscheidet sich die gegebene Sachlage von derjenigen, die bei Baumängeln des Objekts gegeben wäre. Hieraus errechnet sich eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 7.381 €.

[…]

Wenn im Mietvertrag Konkurrenzschutz für eine „Eisdiele“ gewährt worden ist, erstreckt sich der Schutz auch auf sonstige üblicherweise dort erhältlichen Produkte wie z. B. Kuchen, Waffeln und Kaffeespezialitäten. Wird dann im selben Haus ein Bistro eröffnet, das ein gleiches Sortiment anbietet, liegt eine Konkurrenzschutzpflichtverletzung vor, so das OLG Koblenz, das eine Minderung für berechtigt hält, jedoch nicht über das Ende des Mietverhältnisses hinaus, wenn eine Nutzungsentschädigung zu entrichten ist.

In dem Mietvertrag über eine Eisdiele war zugunsten der beklagten Mieterin als Konkurrenzschutz „kein Eisdielenbetrieb“ vereinbart worden. Nachdem der Kläger die danebenliegenden Räume im Juni 2015 zum Betrieb eines türkischen Lebensmittelladens vermietet und der Mieter im Eingangsbereich ein Bistro mit dem Verkauf u. a. von Kaffee, Kuchen, Milchshakes und Eierkuchen eingerichtet hatte, verlangte die Beklagte unter Hinweis auf die Konkurrenzschutzvereinbarung die Einstellung dieser Tätigkeiten. Mit Schreiben vom 31. August 2016 kündigte die Beklagte die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an, behielt fortan die Miete ein und kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 20. September 2016 außerordentlich zum 30. November 2016. Die Beklagte verließ die Mieträume unter Zurücklassung zahlreichen Inventars und gab die Schlüssel für die Räumlichkeiten am 20. April 2017 zurück. Der Kläger hält die Kündigung der Beklagten für unwirksam und verlangt rückständige Miete.

Das LG Koblenz verurteilte die Beklagte zur Mietzahlung, weil deren Kündigung wegen Fehlens einer Konkurrenzsituation unbegründet gewesen sei.

Das OLG Koblenz änderte das landgerichtliche Urteil teilweise ab. Das Landgericht habe sich allein darauf konzentriert, ob in dem zu dem türkischen Feinkostladen gehörigen Bistro auch Eis angeboten werde.

Das trage den konkreten Umständen nicht Rechnung. Die Lokalitäten befänden sich unmittelbar nebeneinander, beide Mieter böten Getränke an, die sich zu weiten Teilen deckten (insbesondere Kaffee), und hielten ein Speiseangebot vor, das sich in wesentlichen Teilen überschneide. Somit habe eine Konkurrenzsituation und damit ein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB vorgelegen, der zur fristlosen Kündigung berechtigte.

Mangels weiteren Vortrags der Beklagten sei von einem „allenfalls vertretbar scheinenden“ Minderungsbetrag von 20 % auszugehen. Weil die Beklagte zum Beendigungszeitpunkt nicht geräumt habe, sei sie zur Zahlung von Nutzungsentschädigung verpflichtet, allerdings ohne Berücksichtigung der Minderung, weil „bei einer Neuvermietung kein Mangel wegen des fehlenden Konkurrenzschutzes bestünde“.

Das OLG weist darauf hin, dass sich der Umfang der Minderung im Falle des § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nach den Umständen des Einzelfalles richtet: So ist es, was aber folgt hieraus für den vorliegenden Fall?

Das Gericht hätte doch genauso gut 30 % oder 10 % oder was auch immer ansetzen können, weil es keine nachvollziehbare Begründung für den einen oder den anderen Wert gibt. Die Höhe der Minderung kann sich doch im Falle der Konkurrenzschutzverletzung nur aus einem Vergleich zwischen den ohne und den mit Konkurrenz erzielten Umsätzen ergeben. Sind die Zahlen gleich, gibt es eben keine Minderung; sind die Zahlen ungleich, muss die Minderung aus dem Verhältnis errechnet werden.

Dem betroffenen Mieter bleibt also nichts anderes übrig, als seine Umsatzzahlen vor und nach Eintritt der Konkurrenzsituation darzulegen; hierauf muss das Gericht hinweisen. Das zeigt, welch stumpfes Schwert der Konkurrenzschutz darstellt, insbesondere aber auch dann, wenn man die Beseitigung der Konkurrenz fordert: Weil der Vermieter in der Regel dem Nachbarn die Räumlichkeiten gerade zur Ausübung des beanstandeten Gewerbes überlassen haben wird, gibt es keine Möglichkeit, die Beendigung der Konkurrenzsituation zu erzwingen; es verbleibt lediglich der Anspruch gegenüber dem Vermieter, auf den – neuen – Mieter einzuwirken, die Konkurrenz zu beenden.

Soweit das OLG meint, dass die Nutzungsentschädigung ohne Minderung, also in vollem Mietumfang, zu zahlen sei, steht das im Widerspruch zum Regelungsgehalt des § 546a Abs. 1 BGB. Im Falle des Vorliegens eines beachtlichen Mangels ist die „vereinbarte Miete“ eben die um die Minderungsquote herabgesetzte. Das entspricht ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. z. B. Urteil vom 21. März 2001 - XII ZR 241/98, Rn. 35 -, juris), allgemeiner Literaturauffassung (a. A. – soweit ersichtlich – nur Lehmann-Richter, PiG Bd. 90, S. 199, 204) und lässt keine Unterscheidung danach zu, ob es sich um einen baulichen oder sonstigen Mangel handelt.