Konkurrenzschutz für gastronomischen Betrieb

Konkurrenzschutz für gastronomischen Betrieb; Imbiß; Heiße Theke

Ein vertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz für einen Imbißbetreiber wird verletzt, wenn im selben Einkaufszentrum eine Fleischerei eine sogenannte Heiße Theke einrichtet.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) 2. Der Umstand, daß die Fleischerei als Untermieterin der Lebensmittelkette P. M. ("T.-Markt") auf dem Grundstück "Am Treptower Park" eine sogenannte Heiße Theke betrieb und dort Bockwurst u. a. zum Verzehr anbot, stellt einen Verstoß gegen den von dem Bekl. in § 2 Nr. 5 des Untermietvertrages gewährten Konkurrenzschutz dar. Nach dieser Bestimmung wird Konkurrenzschutz dahin, daß "keine weitere Untervermietung an einen gastronomischen Betrieb im o. g. Objekt erfolgt ...", gewährt. a) Da die Fleischerei L. Untermieter des T.-Marktes ist, ist die Konkurrenzschutzklausel nach dem Wortlaut auf den vorliegenden Fall ohne weiteres anwendbar. Aus den Worten "im o. g. Objekt" folgt, daß sich der Konkurrenzschutz auf das gesamte Einkaufszentrum erstrecken sollte, also auch die nicht an den Bekl. vermieteten Flächen erfaßt.

b) (...) c) Ohne Erfolg macht der Bekl. geltend, bei Abschluß des Mietvertrages mit der Kl. seien der Mietvertrag zwischen der Konsumgenossenschaft und dem T.-Markt und der Untermietvertrag zwischen dem T.-Markt und der Fleischerei bereits abgeschlossen gewesen; der Konkurrenzschutz erfasse aber nur die nach Abschluß des streitgegenständlichen Mietvertrages abgeschlossenen Mietverträge.

Dieses träfe zu, wenn das Einkaufszentrum "Am Treptower Park" bei Abschluß des Mietvertrages mit der Kl. bereits fertiggestellt gewesen wäre, dann würde der Konkurrenzschutz die bereits vorhandenen Geschäfte nicht erfassen. Eine Klausel des vorliegenden Inhalts wäre dahingehend zu verstehen, daß nur vor weiteren Konkurrenzbetrieben geschützt werden soll.

Die Besonderheit liegt hier aber darin, daß bei Abschluß des Mietvertrages das Einkaufszentrum noch nicht (fertig) erstellt war. Die Kl. fand also keine von ihr hinzunehmende Situation vor.

Der Umstand, daß nach Vortrag des Bekl. die Mietverträge mit dem "T.-Markt" und der Fleischerei bereits abgeschlossen waren, reicht nicht aus; er hätte darlegen und beweisen müssen, daß er die Kl. darauf hingewiesen hat. Denn unstreitig haben der "T.-Markt" und die Fleischerei erst im Frühjahr/Sommer 1998, also mehr als ein Jahr nach Abschluß des Mietvertrages mit der Kl., ihre Geschäfte eröffnet.

Soweit der Bekl. darauf hinweist, die Kl. habe sich erkundigen müssen, ob bereits Mietverträge mit gastronomischen Betrieben abgeschlossen seien, führt dies nicht zu einer anderen Beurteilung, denn der Bekl. räumt selbst ein, von der Vermietung an den "T.-Markt" und die Fleischerei nichts gewußt zu haben.

In Anbetracht des Umstandes, daß das Einkaufszentrum bei Vertragsabschluß noch nicht erstellt war und die Kl. von etwaigen bereits abgeschlossenen Mietverträgen mit gastronomischen Betrieben keine Kenntnis haben konnte, ist das Wort "weitere" in § 2 Nr. 5 des Untermietvertrages somit nicht im Sinne von "künftig", sondern im Sinne von "andere" zu verstehen.

d) Der Umstand, daß die "Heiße Theke" in einer Fleischerei nur "Nebenartikel" ist, ist irrelevant.

Die Frage, ob sich das Warenangebot in Haupt- oder Nebenartikeln überschneidet, spielt nur beim vertragsimmanenten Konkurrenzschutz eine Rolle. Bei vertraglichem Konkurrenzschutz ist allein auf den Inhalt der Vereinbarung abzustellen (vgl. BGH NJW-RR 1986, 9).

Der in § 2 Nr. 5 des Mietvertrages genannte Begriff "Gastronomischer Betrieb" umfaßt nicht nur Restaurants, Lokale und Imbisse, sondern allgemein Betriebe, in denen Kunden fertig zubereitete Speisen essen können, was auch auf die sog. Heiße Theke zutrifft.

Bei der "Heißen Theke" und dem geplanten Imbiß der Kl. handelt es sich - anders als etwa bei einem Restaurant - auch um gastronomische Betriebe derselben Art, so daß die "Heiße Theke" für den Betrieb der Kl. eine unmittelbare Konkurrenz bedeutet hätte. Es sind Betriebe, die sogenanntes "fast-food" anbieten; das Warenangebot ist zum großen Teil identisch. Soweit der Bekl. einwendet, bei dem von der Kl. geplanten Imbiß handele es sich im Gegensatz zu der "Heißen Theke" des Fleischers um einen "lmbiß gehobener Art" , ist zu bemerken, daß der Unterschied nur gradueller, jedoch nicht grundlegender Natur ist.

Ein Konkurrenzschutz für einen Geschäftsraummieter kann (und muß) vereinbart werden; ohne Vereinbarung hat der Mieter grundsätzlich keine Ansprüche. Maßgeblich ist immer der Inhalt der Vereinbarung.

In einem noch nicht fertiggestellten Einkaufszentrum mietete die Klägerin Räume für einen Imbißbetrieb; im Vertrag hieß es, daß keine weitere Vermietung an einen gastronomischen Betrieb im Objekt erfolgen sollte. Als eine Fleischerei eine sogenannte Heiße Theke dort einrichtete, kündigte die Imbißmieterin außerordentlich fristlos.

Mit Urteil vom 25. Februar 2002 bejahte das Kammergericht einen Verstoß gegen den vertraglichen Konkurrenzschutz. Unerheblich war dabei, daß möglicherweise der Vertrag mit der Fleischerei schon vorher abgeschlossen war, als das Einkaufszentrum noch nicht fertiggestellt war. Eine Ausnahme vom Konkurrenzschutz wäre jedoch nur dann in Betracht gekommen, wenn bei Abschluß des Mietvertrages das andere Geschäft dort schon seinen Betrieb aufgenommen hatte und der neue Mieter auf diesen Umstand hingewiesen wurde. Die vertragliche Formulierung, keine weiteren Betriebe würden zugelassen, sei deshalb auch so auszulegen, daß nicht zukünftige, sondern daß nicht andere ähnliche Geschäfte dort aufmachen würden. Unerheblich sei ferner auch der Umstand, daß der Verkauf von heißer Wurst für eine Fleischerei nur ein Nebenartikel sei.