Konkurrenzschutz

Konkurrenzschutz für Kieferorthopädie schließt Tätigkeit auf demselben Gebiet durch einen Zahnarzt als weiteren Mieter nicht aus.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache Erfolg.

1. Das Amtsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen.

Die Kl. hat gegen den Bekl. den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete i.H.v. 2.100 € nebst Zinsen. Die insoweit geltend gemachte Minderung des Bekl. war nicht gerechtfertigt, da die Mietsache nicht mangelhaft i.S.v. § 536 Abs. 1 und 3 BGB war.

Zwar kann es grundsätzlich einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Mietvertrag verstoßen wird (vgl. BGH, NZM 2013, 52).

Es lag hier aber im Ergebnis kein Verstoß gegen den mietvertraglich zwischen den Parteien vereinbarten „Konkurrenz- und Sortimentsschutz für den Betrieb einer Praxis für Kieferorthopädie“ vor.

Zwar ist der Tatbestand dieser Konkurrenzschutzklausel im Grundsatz erfüllt, da der Streithelfer in seiner ebenfalls in dem Ärztehaus befindlichen Zahnarztpraxis auch kieferorthopädische Leistungen anbietet.

Ein Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel ist vorliegend im Ergebnis aber entsprechend dem Prioritätsprinzip ausgeschlossen, da der Streithelfer bereits bei Abschluss des Mietvertrags mit dem Bekl. Mieter im Ärztehaus war und im Rahmen seiner Tätigkeit kieferorthopädische Leistungen anbieten durfte, ohne gegen seine Approbation zu verstoßen. Denn auch kieferorthopädische Leistungen gehören zum Berufsbild des Zahnarztes (vgl. BVerfG, NJW 2001, 2788; OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 12.4.2018 - 2 U 111 /17).

Dass die Praxis des Streithelfers vor Abschluss des Mietvertrags mit dem Bekl. bestand, war dem Bekl. auch bekannt. Der Bekl. musste bei Abschluss seines Mietvertrags damit rechnen, dass der Streithelfer sämtliche Leistungen erbringen wird, zu denen er berechtigt ist, und es zu Überschneidungen zwischen seinem Leistungsangebot und dem des Bekl. kommen kann (vgl. BGH, NJW 2012, 844, Rn. 30). Hätten die Vertragsparteien demgegenüber trotz dieser Überschneidungsmöglichkeit die Absicht gehabt, den Bekl. vor kieferorthopädischen Leistungen auch des Streithelfers zu schützen, hätte es nahegelegen, bei der Formulierung der Konkurrenzschutzklausel für vorbestehende Mieter (den Streithelfer) explizit zu regeln, dass auch diese nicht im Bereich der Kieferorthopädie tätig werden dürfen. Ist dies - wie hier - nicht geschehen, trägt der Neumieter (der Bekl.) das Ausweitungsrisiko branchennaher Mieter, d. h. dass branchennahe Mieter ihr Sortiment - wie hier geschehen - zulässigerweise ausweiten (Lehr, in: Hannemann/Wiegner, MAH Mietrecht, § 55, Rn. 16).

Entgegen der Auffassung des Bekl. kann von ihm auch aus der Formulierung, dass ihm „Sortimentsschutz“ gewährt werde, kein weitergehender Schutz gegenüber Bestandsmietern beansprucht werden. Zum einen ist schon zweifelhaft, ob die Regelung vorliegend überhaupt inhaltlich einschlägig ist, da weder Zahnärzte noch Kieferorthopäden ein Sortiment haben, sondern ärztliche Dienstleistungen anbieten. Der Begriff des Sortiments setzt hingegen den Absatz von Waren voraus. Zum anderen würden aber auch bei einem Sortimentsschutz die oben dargestellten Grundsätze zur Ausweitung des Sortiments der Bestandsmieter gelten, d. h. auch insoweit müsste im Mietvertrag eine Klausel enthalten sein, die eine Sortimentsausweitung der Bestandsmieter explizit mit umfasst, wenn das Ausweitungsrisiko ausgeschlossen werden soll. Dies ist vorliegend jedoch ebenfalls nicht der Fall.

Dem Nicht-Eingreifen des Konkurrenzschutzes (und des Sortimentsschutzes) steht auch nicht entgegen, dass der Vertrag mit dem Streithelfer vorsieht, dass diesem sein Mietgegenstand „zur alleinigen Nutzung als Praxis für Zahnmedizin überlassen wird“. Die Auslegung der hier streitgegenständlichen Regelung im Vertrag mit dem Bekl. ist - anders als vom Amtsgericht angenommen - nicht davon abhängig, wie das Vertragsverhältnis zu Herrn Dr. G. ausgestaltet ist, zumal dessen Mietvertrag bereits vor dem hier streitgegenständlichen Mietvertrag abgeschlossen wurde, also zur Auslegung des später geschlossenen Vertrags ohnehin nur bedingt geeignet erscheint. Hinzu kommt, dass selbst die in dem Vertrag des Streithelfers gewählte Formulierung kieferorthopädische Leistungen nach Auffassung der Kammer nicht ausschließt, der Betrieb einer Zahnarztpraxis auch derartige Leistungen zulässt, ohne gegen zahnärztliches Standesrecht zu verstoßen. Nichts anderes folgt - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - aus der Verwendung des Wortes „alleinigen“, da insoweit keine inhaltliche Einschränkung in Bezug auf die zahnärztliche Tätigkeit verbunden ist, sondern nur eine Festlegung, dass überhaupt eine Zahnarztpraxis (und nicht z. B. eine Apotheke) betrieben werden darf, die aber - wie dargelegt - auch kieferorthopädische Leistungen mit umfassen darf. Es ist nicht ersichtlich, dass die Kl. und der Streithelfer allein aufgrund dieser Regelung eine derart weitgehende Einschränkung der an sich zulässigen Berufsausübung des Streithelfers treffen wollten.

Ein Minderungsrecht folgt auch nicht aus der Behauptung des Bekl., ihm sei bei seinem Einzug in das Ärztehaus durch den Vorvermieter (dessen Geschäftsführer der Streithelfer war) versichert worden, dass er als einziger Kieferorthopäde im Ärztehaus tätig sein sollte. Insofern verbleibt es dabei, dass der Bekl. bei Neuabschluss des nun gültigen Mietvertrags eine explizite Regelung im Hinblick auf die Bestandsmieter in den neuen Mietvertrag hätte aufnehmen lassen müssen; dies umso mehr, da nun nicht mehr der Streithelfer selbst für den Vermieter handelte, sondern eine neue Vermieterin (die Kl.) gegenüber dem Bekl. auftrat, er sich also nicht auf die Zusagen des Vorvermieters im Hinblick auf den neuen Mietvertrag verlassen konnte.

Der Anspruch der Kl. auf Zahlung von Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.

Der Anspruch der Kl. auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ergibt sich ebenfalls aus §§ 286, 288 BGB. Da sich der Bekl. mit der Zahlung der Miete teilweise in Verzug befand, durfte sich die Kl. zur außergerichtlichen Beitreibung ihrer Forderung anwaltlicher Hilfe bedienen. Die hierfür aufgewendeten Kosten sind als Verzugsschaden erstattungsfähig.

Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet. Der Bekl. hat gegen die Kl. keinen Anspruch auf Ausgleich seiner vorgerichtlichen Anwaltskosten, da ein Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel, der in der vorgerichtlichen Auseinandersetzung moniert wurde, tatsächlich nicht bestand.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 101 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 Satz 1 ZPO, § 713 ZPO. Schuldnerschutzanordnungen sind nicht zu treffen, da der Beschwerdewert i.S.d. § 544 Abs. 2 ZPO nicht erreicht wird.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Der Geschäftsraummieter genießt auch ohne besondere Vereinbarung den sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, der – kurz gesagt – dem Vermieter verbietet, an einen späteren Mieter mit demselben Geschäftszweck Räumlichkeiten in demselben Gebäude zu vermieten. Ein Verstoß hiergegen stellt einen Mietmangel mit den bekannten Rechtsfolgen dar, erst recht dann, wenn der Mietvertrag eine konkretisierende Regelung zur Konkurrenzschutzverpflichtung enthält. Selbst das schließt aber Meinungsverschiedenheiten über den Umfang des Konkurrenzschutzes nicht aus, wie die Entscheidung des Landgerichts Berlin in einem Fall der Einräumung von Konkurrenzschutz für einen Kieferorthopäden zeigt.

Der vom Beklagten abgeschlossene Mietvertrag über Praxisräume in einem Ärztehaus enthielt folgende Regelung: „Konkurrenz- und Sortimentsschutz für den Betrieb einer Praxis für Kieferorthopädie“. Bei Abschluss des Vertrages waren – wie dem Beklagten bekannt war – weitere Räumlichkeiten an einen Zahnarzt vermietet. Nachdem der Beklagte Kenntnis davon erlangt hatte, dass dieser Zahnarzt auch kieferorthopädische Leistungen anbot, minderte er die monatliche Miete um 300 €, insgesamt 2.100 €. Diesen Betrag sowie vorgerichtliche Mahnkosten verlangt die Klägerin mit der Klage.

Das Amtsgericht Lichtenberg wies die Klage ab, das Landgericht Berlin gab ihr auf die Berufung der Klägerin statt, weil die Mietsache nicht mangelhaft gewesen sei. Zwar läge im Grundsatz eine Konkurrenzsituation vor; hierauf könne sich der Beklagte aber „entsprechend dem Prioritätsprinzip“ nicht berufen, weil ihm bei Abschluss des Vertrages bekannt gewesen sei, dass ein Zahnarzt im selben Gebäude tätig sei, der – weil es zu dessen Berufsbild gehöre – dort auch kieferorthopädische Leistungen anbieten dürfe. Darauf, dass im Mietvertrag mit diesem Zahnarzt eine Überlassung der Räumlichkeiten zur alleinigen Nutzung als Praxis für Zahnmedizin vorgesehen sei, komme es nicht an, weil hierdurch eine Ausübung kieferorthopädischer Leistungen nicht ausgeschlossen werde.

Das Landgericht hält zwar grundsätzlich einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 und auch Abs. 3 BGB für möglich (wobei der Abs. 3 hier überhaupt nicht einschlägig ist, weil ein Rechtsmangel i.S.d. Bestimmung voraussetzt, dass ein Dritter ein schuldrechtliches oder dingliches Recht an der Mietsache hat), lehnt einen solchen aber wegen des Prioritätsprinzips ab. Ein solches Prinzip gibt es zwar im Bereich des mietrechtlichen Konkurrenzschutzes, nur betrifft dieses nicht den nachfolgenden Konkurrenten, sondern den zuerst im Gebäude ansässigen Mieter. Auf den vorliegenden Fall bezogen wäre es der Zahnarzt, der wegen der nachfolgenden Vermietung an den Beklagten gegenüber der Klägerin Konkurrenzschutzverletzung geltend machen könnte. Das Landgericht nennt auch keine Norm, aus der sich der Ausschluss einer Minderungsberechtigung ergeben könnte (§ 536b BGB?); es gibt hier allerdings auch keine. Auszugehen ist nämlich von Folgendem: Bei Abschluss des Mietvertrages und Mietvertragsbeginn befand sich der Mietgegenstand in mangelfreiem Zustand, weil entsprechend der Regelung im Vertrag im Objekt keine weiteren kieferorthopädischen Leistungen angeboten wurden. Ab dem Zeitpunkt, zu dem der bereits im Ärztehaus ansässige Zahnarzt solche Leistungen ebenfalls anbot, trat aber ein Mangel auf, weil hierdurch der dem Beklagten eingeräumte Konkurrenzschutz verletzt wurde. Die Vertragsklausel ist eindeutig: Konkurrenzschutz für Kieferorthopädie. Das kann man nicht dadurch aushebeln, dass der Mietvertrag des ansässigen Arztes den Betrieb einer Praxis für Zahnmedizin vorsah und zum Berufsbild des Zahnarztes auch kieferorthopädische Leistungen gehörten. Immer noch gelten für die Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen die §§ 133, 157 BGB: Wenn hier dem Beklagten ausdrücklich für die Tätigkeit als Kieferorthopäde und nicht für die eines Zahnarztes Konkurrenzschutz eingeräumt wird, dann ist damit klargestellt, dass ein anderer Mieter eben solche Tätigkeiten nicht ausüben darf, egal, ob sein Berufsbild ihm das erlauben dürfte (vgl. hierzu OLG Frankfurt, Urteil vom 12. April 2018 - 2 U 111/17 -, juris zu einem ähnlichen Fall). Der Beklagte konnte deshalb Minderung geltend machen, wobei es dann auf deren Berechnung angekommen wäre (Patientenverlust, Honorarausfall usw.).