Konkretisierung einer unwirksamen Betriebskostenvereinbarung durch Abrechnung und Zahlung

Ist im Mietvertrag ohne Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV geregelt, daß der Mieter die "Nebenkosten" zu tragen habe, kann eine wirksame Vereinbarung durch die erste Betriebskostenabrechnung und die Zahlung des Saldos durch den Mieter nachgeholt werden. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Kl. mieteten mit Mietvertrag vom 11. März 1998 von dem Bekl. ein Reihenendhaus in der W. Ch., Berlin, Mietbeginn war der 1.5.1998. Die Nettokaltmiete betrug 2.600 DM monatlich. Zusätzlich sind im Mietvertrag unter § 3 Ziffer 1 neben der Nettokaltmiete 300 DM als "Nebenkosten (siehe Zusatzvereinbarung und Anlage)" aufgeführt. Unter § 3 Ziffer 2 heißt es: "Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten zu tragen: Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Bewässerung, Entwässerung, Stromversorgung, Schnee- und Eisbeseitigung nach behördlicher Vorschrift." In der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 11.3.1998 ist geregelt, daß dem Mieter die Bestellung sowie die Bezahlung des Heizöls obliegen und dafür die "Nebenkostenvorauszahlungen" von monatlich 300 DM auf 200 DM gesenkt werden. Weiter übernimmt nach dieser Zusatzvereinbarung der Mieter das vorhandene Heizöl zum Preis von 0,50 DM brutto vom Vermieter, und dieser verpflichtet sich, bei Beendigung des Mietverhältnisses das dann noch vorhandene Heizöl von den Mietern zum gleichen Preis zu übernehmen. Zu den Nebenkosten im übrigen enthalten die Zusatzvereinbarungen und die Anlage zum Mietvertrag keine Regelungen. (...)

(...) Der Bekl. hatte einen Anspruch auf die Nachzahlungsforderung aus der Nebenkostenabrechnung für 1999/2000 gegen die Kl. in Höhe von 950 DM. Laut Mietvertragsvereinbarung hatten die Kl. die Nebenkosten zu tragen. Unerheblich ist, daß zunächst aus der mietvertraglichen Vereinbarung nicht detailliert hervorging, welche Nebenkosten von den Kl. zu tragen sind, da durch die erste Einstellung der Nebenkosten in die Abrechnung für 1998/1999 nachträglich eine Konkretisierung eingetreten ist. Durch die Zahlung der Kl. auf diese Abrechnung ist außerdem auch eine konkludente Zustimmung zur Vereinbarung über die konkreten Positionen der Nebenkosten zu sehen. Auch das weitere Bitten um weitere Abrechnungen ist als Zustimmung der Kl. zu einer wirksamen Vereinbarung in diesem Sinne zu werten. (...)

Damit man Betriebskosten umlegen darf, muß es im Mietvertrag vereinbart sein - eine verunglückte Vereinbarung kann aber mit der ersten Betriebskostenabrechnung geheilt werden. Sofern der Mieter den Saldo zahlt.

Im Mietvertrag hieß es nur, daß der Mieter die Nebenkosten zu übernehmen habe, wobei einzelne (aber nicht alle) Betriebskosten aus der Anlage 3 zu § 27 II. BV (auf die nicht verwiesen wurde) aufgezählt waren. Die erste Betriebskostenabrechnung, die alle Positionen der II. BV enthielt, wurde vom Mieter gezahlt, der allerdings später den Betrag zurückverlangte.

Mit Urteil vom 10. September 2002 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, durch die erste Einstellung der Nebenkosten in die Abrechnung sei nachträglich eine wirksame Konkretisierung eingetreten. Die Zahlung sei als konkludente Zustimmung durch den Mieter anzusehen.