Konkreter Abzug von gleichzeitigen Instandsetzungskosten bei Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung

Konkreter Abzug von gleichzeitigen Instandsetzungskosten bei Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung; Prozentsatz oder Pauschale reichen nicht aus; Vorlage von Schlussrechnungen

1. Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung müssen die Kosten der gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung abgezogen werden, wobei eine konkrete Berechnung erforderlich ist. Ein nicht nachvollziehbarer Prozentsatz oder Pauschalbetrag reicht nicht.

2. Der Mieter, der die Modernisierungskosten substantiiert (mit Sachverständigengutachten) bestreitet, hat ein Zurückbehaltungsrecht, wenn nur Buchungslisten und nicht die Schlussrechnungen vorgelegt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. mieteten ab dem 1. November 2006 die im Haus A. S., Berlin gelegene Wohnung mit einer Wohnfläche von 106,46 m2. Die Kl. ist die Rechtsnachfolgerin der Vermieterin.

Die Rechtsvorgängerin kündigte mit diversen Schreiben, zuletzt vom 2. Juni 2008 die Durchführung von Modernisierungsarbeiten an. Die Bekl. widersprachen unter dem 12. Juni 2008 den angekündigten Maßnahmen. Mit Ausnahme des Austauschs der Nachtstromspeicheröfen wurden die Maßnahmen durchgeführt.

Mit Schreiben vom 19. Dezember 2008 erklärte die Rechtsvorgängerin der Kl. wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen die Erhöhung der Miete um monatlich 188,18 € ab dem 1. März 2009 wegen des Einbaus von Außenleuchten mit Bewegungsmeldern, der Dämmung von Fassade, Kellerdecken und obersten Geschossdecken sowie des Einbaus wärmegedämmter Haustüren.

Die Bekl. zahlten die erhöhte Miete nicht. Für die Monate März 2009 bis März 2010 macht die Kl. monatlich 188,18 € geltend.

Die Bekl. halten die Mieterhöhungserklärung für unwirksam. Ferner tragen sie vor, der Austausch der völlig intakten Briefkastenanlage stelle keine Wohnwertverbesserung dar. Die umlagefähigen Modernisierungskosten würden insgesamt nur 0,62 €/m2 betragen, da die Kosten für zugleich durchgeführte Instandhaltungsarbeiten unzutreffend berücksichtigt wurden. Der Austausch der fast 40 Jahre alten Außenleuchten stelle eine Instandsetzung dar mit der Folge, dass die Kosten für die Leuchten nicht umlagefähig seien, sondern nur die Position „kombinierte Dämmerungsschalter mit Bewegungsmeldern". Bei den Haustüren sei der Abzug für ersparte Instandsetzung nicht nachvollziehbar. In den Kosten der Dämmung der obersten Geschossdecke würden sich Kosten für die instandsetzungsbedürftige Erneuerung der Flachdachabdeckung verbergen. Hier seien fiktive Instandsetzungskosten von mindestens 77,45 % statt der von der Kl. lediglich berücksichtigten 30 % anzusetzen. Die Entfernung der asbesthaltigen Fassadenplatten könne nicht mieterhöhend berücksichtigt werden. Bei der Fassadendämmung lägen die fiktiven Instandsetzungskosten bei mindestens 86,67 %. Zur weiteren Begründung nehmen sie Bezug auf das Gutachten des Dipl.-Ing. K. U. W. vom 30. April 2009.

Die Bekl. berufen sich auf ein Zurückbehaltungsrecht und machen geltend, die Belegeinsicht durch den Sachverständigen W. habe zudem ergeben, dass die Belege überwiegend aus von der Kl. hergestellten Computerausdrucken mit teilweise massiv gekürzten Leistungsbeschreibungen bestünden und nicht aus geprüften Schlussrechnungen, bei denen Angaben zum Rechnungseingang, zur ordnungsgemäß durchgeführten Bauabnahme mit anschließendem Aufmaß, Prüfvermerke und Zahlungsfreigaben ersichtlich seien.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. aus § 535 Abs. 2 BGB keinen Anspruch auf Zahlung von jeweils 188,18 € für die Monate März 2009 bis März 2010.

Durch die Erhöhungserklärung vom 19. Dezember 2008 hat sich die Miete für die von den Bekl. innegehaltene Wohnung nicht um monatlich 188,18 € erhöht.

In der Mieterhöhungserklärung muss die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend der Vorgaben der §§ 559 BGB und 559 a BGB erläutert werden. Der Erhöhungsbetrag muss aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und die Anspruchsvoraussetzungen müssen darin verständlich erläutert werden. Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, welche tatsächlichen Aufwendungen die baulichen Maßnahmen für welche Arbeiten zur Folge hatten (vgl. LG Berlin, GE 1991, 731 = ZMR 1991, 303; LG Berlin, GE 1997, 1579). Die Modernisierungskosten müssen von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werden (vgl. LG Berlin, GE 1998, 550). Dann hat in der Mieterhöhungserklärung ein fiktiver Ansatz/Abzug der voraussichtlichen Kosten für gleichzeitig durchgeführte Instandsetzungsarbeiten zu erfolgen. Ein wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeter Mieter muss sich aus der Erläuterung ein Bild über die Berechtigung der Mieterhöhung machen können. Ihm muss allein aufgrund der Erhöhungserklärung eine Plausibilitätsprüfung der aufgewendeten Kosten und der Aufteilung der Kosten auf seine Wohnung möglich sein (vgl. LG Berlin, GE 1997, 1579; LG Berlin, MM 2003, 471).

Führt der Vermieter Maßnahmen durch, die - wie hier - zum Teil Modernisierung, zum Teil aber Instandsetzung darstellen, so dürfen die durch Instandsetzung verursachten anteiligen Kosten nicht gemäß § 559 BGB umgelegt werden (LG Berlin, GE 1998, 550; LG Berlin, GE 2003, 122). In diesem Fall muss der Vermieter in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht hat (KG, GE 2002, 259; KG, GE 2006, 714). Die fiktiven Instandsetzungskosten sind herauszurechnen. Dabei ist darauf abzustellen, welche Kosten angefallen wären, wenn nicht modernisiert, sondern nur instand gesetzt worden wäre (LG Berlin, GE 1998, 550, 551).

Nachdem die Bekl. die von der Kl. in Abzug gebrachten fiktiven Instandsetzungskosten substantiiert unter Angabe von Gründen und Maßen durch das Gutachten des Sachverständigen W. bestritten haben, hätte die Kl. eine Vergleichsrechnung aufstellen müssen, aus der sich ergibt, welche Kosten entstanden wären, wenn statt der lnstandmodernisierung eine bloße Instandsetzung stattgefunden hätte. Dies kann z. B. durch einen Kostenvoranschlag für die jeweiligen Instandsetzungsarbeiten geschehen. Der Vermieter hat vor Beginn der Maßnahmen den Instandsetzungsbedarf festzustellen und die für die Instandsetzung erforderlichen Kosten zu ermitteln (LG Berlin, GE 1997, 1469; LG Berlin, MM 2003, 471).

Dass die Mieterhöhung nur aufgrund der ansatzfähigen Modernisierungskosten erfolgt ist, ist mithin nicht ausreichend dargelegt. Denn trotz der detaillierten Einwendungen der Bekl. sind die abzuziehenden Instandsetzungskosten nur als Prozentbetrag oder Pauschalbetrag von der Kl. angegeben. Eine konkrete Berechnung nimmt sie auch im Rechtsstreit nicht vor, obwohl die Bekl. substantiiert dargetan haben, dass die fiktiven Instandsetzungskosten wesentlich höher seien, als die Kl. angegeben hat. Die Kl. hat hier auch nicht den Belegen Kostenvoranschläge hinsichtlich der Instandsetzungskosten beigefügt, aus denen sich ein zutreffendes Verhältnis der umlagefähigen Kosten ergeben würde. Vielmehr führen die Bekl. unwidersprochen aus, dass einzelne Positionen den eigentlichen Instandsetzungsbedarf verschleiern und damit notwendige Instandsetzungskosten in die Modernisierungsumlage einfließen lassen. Die Kl. hat trotz des substantiierten Bestreitens des Bekl. die Abzugspositionen hinsichtlich des Instandsetzungsanteils der einzelnen Maßnahmen nicht erläutert. Gebietet jedoch, wie hier, der Zustand des Gebäudes und die vielfältigen Maßnahmen eine eingehendere Darstellung der abzuziehenden Instandsetzungskosten, genügen die Angaben der Kl. nicht.

Darüber hinaus steht den Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht zu, denn die von der Kl. bei der Einsichtnahme vorgelegten Belege sind nicht in vollem Umfang geeignet, die Modernisierungskosten tatsächlich zu belegen. Die Vorlage der Buchungslisten genügt nicht, um dem Mieter die Belegeinsicht zu gewähren. Aus ihnen kann der Mieter bereits nicht entnehmen, ob die in die Buchungslisten eingestellten Beträge auch tatsächlich Bestandteil der Rechnungen sind. Eine Nachprüfung durch einen Vergleich mit den Originalrechnungen ist den Bekl. bzw. den Sachverständigen nicht ermöglicht worden. Nicht einmal die Beschreibung der Leistung ist nicht in allen Fällen vollständig ausgedruckt. Zutreffend weisen die Bekl. auch darauf hin, dass es sich nicht um Schlussrechnungen mit Prüfvermerken handele. Prüfvermerke stellen aber den Nachweis für die durchgeführte rechnerische Prüfung und Feststellung der Einzelpositionen (Massen- und Einheitspreise) und des Gesamtergebnisses dar. Aufgrund der fehlenden Prüfvermerke ist für die Mieter nicht einmal ersichtlich, ob die Kl. die in den Buchungslisten aufgeführten Beträge selbst für gerechtfertigt hält, oder ob sie diese beispielsweise aufgrund anderer Massen oder geringerer Einheitspreise gekürzt hat, oder ob es sich bei den Buchungslisten um schon gekürzte Rechnungen handelt. Dahinstehen kann, ob der Kl. elektronische Prüfvermerke vorliegen oder nicht, denn dass sie diese den Bekl. zur Verfügung gestellt hat, wird nicht behauptet.

Wenn eine Modernisierungsmaßnahme auch zur Instandsetzung dient, müssen die fiktiven reinen Instandsetzungskosten konkret herausgerechnet werden, weil sie nicht zu einer Mieterhöhung berechtigen. Es reicht nicht, dass der Vermieter lediglich Prozent- oder Pauschalbeträge angibt.

Der Vermieter hatte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen im Außenbereich angekündigt, denen die Mieter widersprochen hatten. Die spätere Mieterhöhung um 188,18 € zahlten die Mieter nicht und beriefen sich auf ein Privatgutachten, wonach höhere Instandsetzungskosten abzuziehen seien.

Mit Urteil vom 28. Juli 2010 wies das AG Schöneberg die Klage ab, da die Instandsetzungskosten nicht konkret berechnet worden seien. Nachdem die Mieter den Ansatz der fiktiven Instandsetzungskosten substantiiert bestritten hätten, sei es Aufgabe der Vermieterin gewesen, konkrete Vergleichsberechnungen aufzustellen. Dies habe vor Beginn der Maßnahmen geschehen müssen, um den Instandsetzungsbedarf festzustellen.

Zudem stehe den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zu, denn die Modernisierungskosten seien nicht belegt. Die Vorlage der internen Buchungslisten genüge nicht; eine Nachprüfung durch Vergleich mit Originalrechnungen sei den Beklagten und dem von ihnen beauftragten Sachverständigen nicht ermöglicht worden.