Konkrete Leistungsaufforderung bei unterlassenen Schönheitsreparaturen

1. Das Setzen einer Nachfrist als Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs gemäß § 326 Abs. 1 BGB a. F. ist unzureichend, wenn sich der Umfang der nach Ansicht des Vermieters vom Mieter noch auszuführenden Arbeiten weder aus dem Schreiben selbst noch aus dem Abnahmeprotokoll entnehmen läßt, auf das das Schreiben Bezug nimmt.

2. Für die Aufforderung an den Mieter zur Bewirkung der Leistung ist es grundsätzlich erforderlich, daß der Vermieter die geforderten Schönheitsreparaturen im einzelnen genau bezeichnet, damit der Mieter erkennen kann, was von ihm gefordert wird.

3. Hat der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen, und erhebt der Vermieter Beanstandungen, so muß der Vermieter konkrete Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht.

4. Besteht die Mietsache aus mehreren Räumen, muß genau angegeben werden, in welchen Räumen an welcher Stelle bestimmte Arbeiten auszuführen sind.

5. Fordert der Vermieter mehr als die geschuldete Leistung, ist die Fristsetzung nur wirksam, wenn der Mieter die Erklärung des Vermieters als Aufforderung zur Erbringung der tatsächlich geschuldeten Renovierungsleistung verstehen mußte und der Vermieter zur Abnahme dieser geringeren Leistung bereit ist.

Der Kl. steht der für die Schönheitsreparaturen geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu. Es fehlt an der nach § 326 Absatz 1 BGB a. F. erforderlichen Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung. Zwar hat die Kl. den Bekl. mit Schreiben vom 11. Mai 2001 unter Setzung einer Nachfrist bis zum 25. Mai 2001 aufgefordert, "die It. Abnahmeprotokoll vom 16.3.2001 bestehenden Mängel zu beseitigen", doch reicht dies deshalb nicht aus, weil sich der Umfang der nach Ansicht der Kl. vom Bekl. noch auszuführenden Arbeiten weder aus diesem Schreiben selbst noch aus dem in diesem Schreiben genannten Abnahmeprotokoll ergibt. Inhaltlich erfordert die Nachfristsetzung die Aufforderung an den Mieter, binnen angemessener Frist die noch ausstehende Renovierungsleistung zu erbringen, sowie die Erklärung, daß nach Ablauf dieser Frist die Leistung des Mieters nicht mehr angenommen werde. Dabei ist es für die Aufforderung zur Bewirkung der Leistung erforderlich, daß der Vermieter grundsätzlich die geforderten Schönheitsreparaturen im einzelnen genau bezeichnet, damit der Mieter erkennen kann, was von ihm gefordert wird. Hat der Mieter vor dem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommenen, und erhebt der Vermieter Beanstandungen, so muß der Vermieter konkrete Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.; V. A, Rdnr. 167). Hieran fehlt es vorliegend. Das Schreiben vom 11. Mai 2001 enthält selbst keine Angaben hinsichtlich der vom Bekl. geforderten Nacharbeiten. In dem Abnahmeprotokoll vom 16. März 2001 werden als Mängel aufgeführt: "Decken und Wände fleckig, alles nur weiß gestrichen, nicht tapeziert, Gasrohre voll Farbe, drei Jalousetten defekt; Toilette ohne Brille". Aufgrund dieser Angaben konnte der Bekl. nicht erkennen, welche Arbeiten von ihm konkret gefordert werden. Da das Mietobjekt aus mehreren Räumen bestand, wäre es erforderlich gewesen, genau anzugeben, in welchen Räumen wo Flecken vorhanden waren. Im übrigen enthält das Schreiben vom 11. Mai 2001 i. V. m. dem Abnahmeprotokoll die Forderung an den Bekl., Wände und Decken zu tapezieren: Hierauf hatte die Kl. aber unstreitig keinen Anspruch, da Wände und Decken bei Einzug des Bekl. in die Mieträume nicht tapeziert waren. Wenn die Kl. mit Schreiben vom 11. Mai 2001 von dem Bekl. aber zu Unrecht das Tapezieren von Wänden und Decken verlangt hat, so kann von dem Bekl. nicht verlangt werden, daß er aufgrund dieses Schreibens an Decke und Wänden vorhandene Flecken durch Überstreichen beseitigt. Fordert der Vermieter nämlich mehr als die geschuldete Leistung, so ist die Fristsetzung nur dann wirksam, wenn der Mieter die Erklärung des Vermieters als Aufforderung zur Erbringung der tatsächlich geschuldeten Renovierungsleistung verstehen mußte und der Vermieter zur Abnahme dieser geringeren Leistung bereit ist (Bub/Treier, a. a. O. Rdnr. 168). Beide Voraussetzungen waren im Mai 2001 nicht gegeben. Das Angebot vom 20. Juni 2001, aus dem sich der später geforderte Umfang der auszuführenden Arbeiten ergibt, lag im Zeitpunkt der Abmahnung noch nicht vor. (...)

Sowohl nach altem wie auch nach neuem Recht kann der Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nur dann verlangen, wenn er den Mieter im einzelnen zur Ausführung von bestimmten Arbeiten aufgefordert hatte. Lediglich die Ablehnungsandrohung nach § 326 BGB a. F. ist entfallen. Unklar und damit nicht konkret in diesem Sinne ist auch eine Zuvielforderung des Vermieters.

Der Vermieter hatte den Mieter unter Fristsetzung aufgefordert, die laut Abnahmeprotokoll bestehenden Mängel zu beseitigen. Allerdings hatte der Mieter schon einzelne Arbeiten ausgeführt, die nicht erwähnt waren. In welchen Räumen Schönheitsreparaturen auszuführen waren, ergab sich aus dem Protokoll ebenfalls nicht. Schließlich war im Abnahmeprotokoll auch vermerkt, daß Wände und Decken zu tapezieren seien, was der Mieter allerdings nicht schuldete.

Mit Urteil vom 24. April 2003 wies das Kammergericht die Klage ab und meinte, diese Fristsetzung sei nicht ausreichend, um einen Schadensersatzanspruch zu begründen. Der Mieter müsse im einzelnen und genau erkennen können, welche Arbeiten von ihm gefordert werden. Beispielsweise müsse, wenn die Mietsache aus mehreren Räumen bestehe, Raum für Raum angegeben werden, wo welche Arbeiten auszuführen seien.