Konkrete Darlegung der Beeinträchtigung durch Mängel für Minderungsquote

Konkrete Darlegung der Beeinträchtigung durch Mängel für Minderungsquote; undichte Fenster

Für die Bildung einer Minderungsquote bei undichten Fenstern ist vom Mieter im Einzelnen darzulegen, wann und wie der Mietgebrauch beeinträchtigt war.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Zahlung des Guthabens, da die Bekl. die Aufrechnung mit rückständigen Mieten für die Zeit von Januar 2008 bis August 2009 (Ende des Mietverhältnisses) erklären konnten.

Unstreitig ist, dass die Kl. die Miete von 788 € jeweils um den Betrag von 62,93 € minderten, was damals 10 % der Nettokaltmiete entsprach.

Die Kl. konnten die Miete aber nicht um 62,93 € - einschließlich Januar 2008 - mindern. Die Kl. zeigten bereits am 28. Januar 2007 und 12. Februar 2007 an, dass die Fenster der Wohnung (Schlaf-, Wohn- und Arbeitszimmer) undicht gewesen seien, so dass Regen und Zugluft hätten eindringen können. Bei der Besichtigung durch einen Handwerker der Bekl. am 27. Februar 2007 seien die Mängel von ihm bestätigt worden. Geschehen sei aber weiter nichts. Selbst wenn man das Vorliegen von Mängeln an den Fenstern als unstreitig ansieht, reicht der Vortrag in keiner Weise aus, um eine Minderungsquote zu bilden, da die tatsächlichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs in einem solchen Fall insbesondere vom Wetter abhängen. Dazu gehören folgende Fragen: Wann regnete es wie stark? Wann drang wie viel Regenwasser ein? Wann war es bei welchen Außentemperaturen trotz angestellter Heizung wie kalt/warm in der Wohnung? Im Urteil hat das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass der Vortrag nicht ausreichend sei, nicht nach Jahreszeiten differenziere. In der Berufungsbegründung wird nur Vortrag aus der ersten Instanz wiederholt.

Für den Nachweis der Mietminderung muss der Mieter die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs konkret vortragen (und beweisen), so dass etwa bei einer Lärmbeeinträchtigung durch Mitmieter oder bei unzureichender Beheizung Protokoll zu führen ist. Bei einem Baumangel (undichte Fenster) soll das nach Auffassung des Landgerichts Berlin auch so sein.

Die Mieter hatten angezeigt, dass die Fenster der Wohnung (Schlaf-, Wohn- und Arbeitszimmer) undicht seien. Nachdem ein Handwerker in der Wohnung gewesen war, aber keine Reparaturarbeiten in Auftrag gegeben wurden, minderten sie die Miete um 10 %. Das Amtsgericht vermisste eine konkrete Darlegung und Differenzierung nach Jahreszeiten.

Mit Urteil vom 4. Juli 2011 bestätigte das LG Berlin die Entscheidung des Amtsgerichts, das eine Minderung verneint hatte. Der Vortrag reiche nicht aus, um eine Minderungsquote zu bilden, da die tatsächlichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs wetterabhängig seien. Es hätte daher vorgetragen werden müssen, wann es wie stark regnete, wann wie viel Regenwasser eindrang und wann bei welchen Außentemperaturen es wie kalt in der Wohnung war.

Die wohl überwiegende Rechtsprechung sieht es nicht so streng und schätzt eine Minderungsquote (vgl. etwa LG Berlin – 65. Kammer – GE 2010, 1621), insbesondere bei Beeinträchtigungen durch einen Dachgeschossausbau (LG Berlin GE 2001, 771; MM 2002, 225).