Konkrete Betriebskosten zur Umrechnung von Brutto- in Nettomiete beim Mieterhöhungsverlangen

Konkrete Betriebskosten zur Umrechnung von Brutto- in Nettomiete beim Mieterhöhungsverlangen; konkrete Betriebskosten aus fälligem Abrechnungszeitraum

1. Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete ist formell unwirksam, wenn nicht klargestellt ist, unter Berücksichtigung welcher (konkreter) Betriebskosten eine höhere Miete verlangt wird.

2. Bei anzugebenden konkreten Betriebskosten für die Wohnung ist eine Aufstellung hinreichend aktuell, wenn die angegebenen Beträge zumindest aus Zeiträumen stammen, für die eine Abrechnung schon fällig ist. (Leitsätze der Redaktion)

Den Kl. steht gegenüber dem Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von dem Bekl. innegehaltene Wohnung erst mit Wirkung ab 1. April 2006 - jedoch in der vom erstinstanzlichen Urteil zugesprochenen Höhe - zu. Denn das Mieterhöhungsverlangen vom 19. September 2005 war formell unwirksam. Wenn eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel erhöht werden soll, der nur Nettokaltmieten aufweist, so ist das Mieterhöhungsverlangen jedenfalls dann formunwirksam, wenn nicht klargestellt wird, unter Berücksichtigung welcher Betriebskosten eine höhere Bruttomiete verlangt wird, d. h. wenn nicht erkennbar wird, ob der Vermieter den genannten Betrag für Heiz- und Warmwasserkosten aus einer pauschalen Statistik entnommen, ihn aus seinem Immobilienbestand gebildet oder aber konkrete Verbrauchswerte für das Wohnhaus bzw. die Wohnung herangezogen hat (LG Berlin, ZK 63, Urteil vom 28.2.2006 - 63 S 171/05, GE 2006, 579). So liegt es hier: Denn im streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen vom 19.9.2005 heißt es: "Zur Vergleichbarkeit sind deshalb von vorstehend genannter Brutto-Kaltmiete je m2 monatlich die auf ihre Wohnung entfallenden tatsächlichen Betriebskosten/im Mietspiegel ausgewiesenen durchschnittlichen Betriebskosten (siehe Rückseite) in Höhe von 1,40 €/m2 monatlich abzuziehen." Es ist - mangels Streichung der nicht zutreffenden Variante - nicht erkennbar, ob es sich bei den genannten 1,40 /m2 um die tatsächlichen Betriebskosten oder um die im Mietspiegel ausgewiesenen durchschnittlichen Betriebskosten handelt. Dies ist bereits deshalb von Bedeutung, weil sich im Mietspiegel ein durchschnittlicher Betriebskostenanteil von 1,40 €/m2 nicht wiederfindet. Damit konnten die Bekl. nicht erkennen, welcher Art der von den Kl. herangezogene Betriebskostenanteil war. So hätten die Bekl. erst bei dem Kl. die notwendigen Erläuterungen einholen müssen, um anhand dieser eine konkrete Überprüfung vornehmen zu können.

Der Formmangel des Erhöhungsverlangens ist nach § 558 b Abs. 3 BGB mit der Klageschrift behoben worden, so daß den Bekl. ab Klagezustellung am 30.1.2006 die Zustimmungsfrist zustand und das Mieterhöhungsverlangen zum 1.4.2006 wirksam geworden ist. Denn mit der Klageschrift hat der Kl. klargestellt, daß es sich bei dem Betriebskostenanteil um den pauschalen Anteil der vom GEWOS-lnstitut ermittelten durchschnittlichen Betriebskosten handelt.

Dies war genügend, da die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das sich zur Begründung für den Zustimmungsanspruch betreffend einer Bruttokaltmiete auf die durchschnittlichen Betriebskosten nach GEWOS stützt, hiervon nicht berührt wird. Denn die formelle Ordnungsmäßigkeit setzt lediglich voraus, daß der Mieter die Möglichkeit hat, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 - GE 2006, 46 = NJW-RR 2006, 227; BGH, Urteil vom 12.7.2006 - VIII ZR 215/05 - GE 2006, 1162). [...]

Hierbei ist von der nachgereichten Betriebskostenaufstellung für 2005, die von dem Kl. mit Schriftsatz vom 27.4.2006 eingereicht worden ist, auszugehen, die aus den Gründen des angefochtenen Urteils zu einem tatsächlichen Betriebskostenanteil für die Wohnung der Bekl. in Höhe von 1,13 /m2 führt. Die vorbezeichnete Betriebskostenaufstellung ist auch hinreichend aktuell, weil die angegebenen Beträge zumindest aus Zeiträumen stammen müssen, für die eine Abrechnung schon fällig ist (LG Berlin, ZK 63, Urteil v. 28.2.2006 - 63 S 171/05 -, GE 2006, 579).

Zur Herstellung der Vergleichbarkeit einer Brutto- mit einer Nettomiete im Rahmen einer Mieterhöhung muß klar gesagt werden, ob konkrete oder (nur) pauschale, durchschnittliche Betriebskosten zugrunde gelegt worden sind.

Bei einer vereinbarten Bruttokaltmiete war dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu entnehmen, ob der Vermieter mit den konkreten Betriebskosten für die Wohnung oder mit den durchschnittlichen Betriebskosten laut Mietspiegel abgerechnet hatte. Er holte diese Erläuterung in der Klage nach, indem er mitteilte, er habe mit den durchschnittlichen Betriebskosten laut Mietspiegel gerechnet. Im Laufe des Rechtsstreits reichte er eine Betriebskostenaufstellung für die konkrete Wohnung nach.

In der Berufungsinstanz hielt das Landgericht Berlin, ZK 63, fest, daß ursprünglich das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam gewesen sei, denn es sei nicht erkennbar gewesen, ob mit konkreten oder durchschnittlichen Betriebskosten gerechnet worden sei. Dieser Mangel sei mit der Klageschrift und der Angabe, es sei mit den durchschnittlichen Betriebskosten laut GEWOS gerechnet worden, behoben worden. Das reiche für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Materiell sei allerdings mit konkreten Betriebskosten zu rechnen. Für das Mieterhöhungsverlangen, das zum 1. April 2006 (Zustimmungsfrist ab Klagezustellung) wirksam geworden sei, reiche die nachgereichte Betriebskostenaufstellung für 2005. Diese sei hinreichend aktuell, weil die angegebenen Beträge zumindest aus Zeiträumen stammten, für die eine Abrechnung schon fällig sei.

Die ZK 63 setzt ihre bisherige Rechtsprechung (GE 2006, 579) fort. Damit es zu keinen Mißverständnissen führt: Bei einer vereinbarten Bruttomiete sind Betriebskosten natürlich nicht abzurechnen. Die Kammer meint also offenbar, daß für die Erstellung eines Betriebskostenstatus zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit den Nettomieten des Berliner Mietspiegels Beträge herangezogen werden können, die für vergleichbare Wohnungen des Hauses zugrunde gelegt werden, in denen eine Nettomiete zzgl. zu zahlender Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart ist.