Konkrete Betriebskosten von der Bruttomiete abzuziehen

Konkrete Betriebskosten von der Bruttomiete abzuziehen; Betriebskostenpauschale

1. Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel ist formell wirksam, wenn die durchschnittlichen Betriebskosten abgezogen werden.

2. Im Rechtsstreit ist der Anspruch auf Mieterhöhung jedoch nur dann begründet, wenn der Vermieter die konkreten Betriebskosten zum Zeitpunkt der Abgabe des Verlangens darlegt.

Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Mieterhöhung gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu.

Dabei ist das Mieterhöhungsverlangen vom 1. Juni 2004 grundsätzlich formell wirksam, weil die Kl. insoweit zulässig Bezug genommen haben auf den Berliner Mietspiegel 2003. Dabei kann insoweit dahinstehen, ob hinsichtlich der Umrechnung auf die Bruttokaltmiete auf die abstrakten GEWOS-Daten verwiesen werden kann, denn ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann zulässig, wenn die darin enthaltenen Angaben nicht zutreffen und dieses nicht rechtfertigen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch unbegründet, da die von den Kl. insgesamt zur Begründung des Erhöhungsverlangens in Ansatz gebrachten Betriebskosten zur Herstellung des für die Begründung der Mieterhöhung erforderlichen Vergleichsmaßstabes nicht geeignet sind. Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin vom 20. Januar 2005 (GE 2005 S. 180/181) muß auch nach Auffassung des Gerichts die Umrechnung in der Weise erfolgen, daß zu der im Mietspiegel enthaltenen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzuzurechnen sind, die der Vermieter aktuell, also zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens im Außenverhältnis zu tragen hat. Eine Vergleichbarkeit ist nämlich nur dadurch herzustellen, indem die konkreten Betriebskosten ermittelt und von der konkreten Bruttomiete in Abzug gebracht werden, so daß sich Nettomiete und Nettomiete gegenüberstehen oder aber die konkreten Betriebskosten der abstrakten Nettomiete zugeschlagen werden, so daß sich Bruttomiete und Bruttomiete gegenüberstehen. Dies folgt schon aus dem Benutzungshinweis des Mietspiegelverfassers, der bei einer Bruttokaltmiete verlangt, daß die Betriebskosten der ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet werden, die auf die fragliche Wohnung entfallen. Hiernach können aber nicht die abstrakten Betriebskosten aus den GEWOS-Berechnungen, sondern allenfalls die konkreten Betriebskosten gemeint sein.

Wie man bei einer Bruttomiete die Vergleichbarkeit mit dem Nettomietspiegel herstellt, ist umstritten. Das Amtsgericht Tiergarten folgt der Auffassung des Kammergerichts.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Berufung auf den Mietspiegel und berechnete die Betriebskosten anhand der durchschnittlichen Werte des Mietspiegels.

Mit Urteil vom 4. Mai 2005 hielt das Amtsgericht Tiergarten das Mieterhöhungsverlangen zwar für formell wirksam, materiell jedoch für unbegründet, da der Vermieter nicht die konkreten Betriebskosten dargelegt habe. Schon aus den Benutzungshinweisen des Mietspiegelerstellers müsse abgeleitet werden, daß die konkreten Betriebskosten der ortsüblichen Nettokaltmiete hinzuzuzählen seien.