Konkrete Betriebskosten auch bei Sachverständigengutachten

Konkrete Betriebskosten auch bei Sachverständigengutachten; fiktive Betriebskosten; Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete; Reihenhaus

Ist ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete bei einem Reihenhaus mit einem Sachverständigengutachten begründet worden, das fiktive Betriebskosten enthält, muss der Vermieter im Rechtsstreit die konkreten Betriebskosten angeben.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin des Einfamilienreihenhauses in Zehlendorf, dessen Mieterin die Bekl. ist. Dieses Reihenhaus ist freifinanziert und nicht preisgebunden. Die von der Bekl. zuletzt geschuldete Bruttokaltmiete betrug 984,67 €.

Mit Schreiben vom 10.8.2006 bat die Kl. um Zustimmung zur Mieterhöhung um 32,61 € auf 1.017,28 € monatlich ab dem 1.10.2006. Zur Begründung ihres Erhöhungsverlangens und zum Nachweis, dass der geforderte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, bezog sich die Kl. auf ein beigefügtes Gutachten des Sachverständigen B. In diesem Gutachten hatte der Sachverständige B. eine Nettokaltmiete von 7,46 € pro m2 ermittelt. Hinzugerechnet hatte er einen Betriebskostenanteil von 1,50 € pro m2, den er in Anlehnung an Vergleichsobjekte errechnet hatte, sowie einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 0,71 € pro m2, so dass sich insgesamt eine Bruttovergleichsmiete von 9,67 € pro m2 ergab. Die Bekl. erteilte die begehrte Zustimmung nicht.

Die Kl. hält das Mieterhöhungsbegehren für gerechtfertigt. Der Sachverständige B. habe in seinem Gutachten die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend berechnet. Auch der Ansatz von 1,50 € pro m2 für die kalten Betriebskosten sei nicht fehlerhaft. Die tatsächlichen Betriebskosten für das Kalenderjahr 2005 seien folgende:

Gebäudeversicherung 145,46 €

Haftpflichtversicherung 1,49 €

Gartenpflege 23,60 €

Straßenreinigung 105,63 €

Schnee- und Eisbeseitigung 28,37 €

Kosten § 13 a Teilungserklärung (Müllabfuhr) 91,65 €

Schornsteinreinigung 88,31 €

Rückstellung Hauswartkosten (wegen Streit) 31,63 €

Zwischensumme 516,14 €

Be- und Entwässerungskosten einschl. Niederschlags wasserentgelt gem. Auskunft der Wasserbetriebe für 2006 799,55 €

Wartung Gas-Kombi-Therme (geschätzt für 2006) 50,00 €

Grundsteuer (geschätzt für 2006) 400,00 €

(2007 = 4 x 124,29 € = 497,16 €)

Summe: 1.775,69 €

1.775,69 €/Jahr : 12 Monate : 105,2 m2 = 1,41 €/m2/Monat*

Der Klage konnte nicht stattgegeben werden, weil die Bekl. für das von ihr gemietete Reihenhaus eine Bruttokaltmiete zahlt und die Erhöhung einer solchen Bruttokaltmiete nicht ohne Weiteres mit der Angabe der ortsüblichen Nettokaltmiete begründet werden kann.

Für preisfreie Mietwohnungen ist sowohl vom Kammergericht als auch vom Bundesgerichtshof entschieden worden, dass die Angabe der aktuellen tatsächlichen Betriebskosten für die jeweilige Wohnung erforderlich ist, um die Bruttomiete aus der Addition von Nettomiete und fiktiven Betriebskosten ermitteln zu können (KG GE 2005, 180; BGH WM 2006, 39). Dabei ist die Bezugnahme auf sogenannte Betriebskostenpauschalen unzulässig. Dies dürfte sinngemäß auch für den Betriebskostenansatz von 1,50 € pro m2 gelten, welchen der Sachverständige B. in dem Gutachten vom 4. August 2006 zur Anwendung brachte. Dass diese von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätze nicht nur für Mietwohnungen als solche, sondern auch für vermietete Reihenhäuser Geltung haben, muss unterstellt werden, denn die Interessenlage auf sowohl Vermieter- wie auch Mieterseite ist in beiden Objekttypen die gleiche. Es kann bezüglich der Betriebskosten keinen Unterschied machen, ob die vermietete Wohnfläche eine gesamte Etage eines Mietshauses betrifft oder ein Einzelsegment aus einer Reihenhausanlage. Der Unterschied besteht lediglich in der horizontalen bzw. vertikalen Ausrichtung des vermieteten Objekts.

Die Angabe der fiktiven Betriebskosten für die Berechnung der ortsüblichen Bruttovergleichsmiete war daher im vorliegenden Rechtsstreit von der Kl. zu korrigieren, und zwar dahingehend, dass die tatsächlich umlagefähigen Betriebskosten des letzten Abrechnungsdatums vor dem 1.11.2006 zu berechnen und anzugeben waren. Dieser Aufgabe ist die Kl. nicht, insbesondere nicht in dem Schriftsatz vom 16.4.2007, hinreichend nachgekommen. Die hier angegebenen Betriebskosten sind offensichtlich diejenigen aus der Wohnungseigentumsabrechnung des Jahres 2005. Diese Betriebskosten können jedoch nur teilweise als auf die Bekl. als Mieterin umlagefähige Betriebskosten anerkannt werden. Bestimmte Betriebskosten, die typischerweise nur auf die Wohnungseigentümer untereinander umzulegen sind, haben jedoch in der Betriebskostenabrechnung des Mieters keinen Platz.

Dies sind insbesondere Rückstellungskosten, für welche Zwecke auch immer. Auch geschätzte Kosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig, da sie als solche und in der genannten Höhe nicht belegbar sind. Gartenpflegekosten sind nur umlagefähig, soweit eine Gartenpflege tatsächlich durchgeführt wird. Soweit Abfuhrkosten für Gartenabfälle regelmäßig entstanden sind, sind diese als Müllabfuhrkosten auszuweisen und zu belegen.

Da die fiktiven Betriebskosten für das von der Bekl. gemietete Reihenhaus mithin weder in dem Gutachten des Sachverständigen B. noch in dem prozessualen Vortrag der Kl. hinreichend und zutreffend berechnet wurden, ist die gesamte Berechnung der ortsüblichen Bruttovergleichsmiete für das von der Bekl. gemietete Reihenhaus unzulänglich und nicht geeignet, die Mieterhöhung zu begründen. [...]

Anmerkung: Judex non calculat - Die aufgeführte Berechnung steht so im Urteil, ist aber falsch. Die Addition ergibt eine Summe von 1.765,69 Euro, nicht 1.775,69 Euro. Entsprechend ist auch der daraus abgeleitete Betriebskostenanteil falsch berechnet.

Wird ein Mieterhöhungsverlangen bei einer Bruttomiete mit dem Mietspiegel begründet, muss der Vermieter zur Herstellung der Vergleichbarkeit die auf die Wohnung entfallenden konkreten Betriebskosten abziehen (BGH GE 2006, 1162). Nach Auffassung des Amtsgerichts Schöneberg gilt das auch für ein Sachverständigengutachten.

Die Vermieterin des Einfamilienreihenhauses verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung und berief sich auf ein beigefügtes Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei der Berechnung hatte der Sachverständige von der Bruttomiete durchschnittliche Betriebskosten abgezogen.

Mit Urteil vom 7. August 2008 wies das Amtsgericht Schöneberg die Klage ab und meinte, die Rechtsprechung des BGH, wonach die konkreten Betriebskosten maßgeblich seien, müsse auch für ein Sachverständigengutachten gelten. Hier habe die Vermieterin nur unzulänglich die konkreten Betriebskosten im Rechtsstreit dargelegt, weswegen die gesamte Berechnung der ortsüblichen Miete unzulänglich sei.

Auf die Berufung hat in der Sitzung vom 18. Juli 2008 der Prozessbevollmächtigte der Vermieterin erklärt, keinen Antrag zu stellen, weswegen antragsgemäß durch Versäumnisurteil die Berufung zurückgewiesen wurde. Einen rechtlichen Hinweis des Landgerichts Berlin (63 S 333/07) enthält die Sitzungsniederschrift nicht, so dass nur vermutet werden kann, dass die Kammer darauf hingewiesen hatte, dass es der Rechtsauffassung des Amtsgerichts folgt. Das Urteil des Amtsgerichts ist allerdings unzutreffend.

Wegen der Wortwahl des Gesetzes, wonach ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen ist (§ 558 a BGB), werden immer wieder die Begründung der Mieterhöhungsverlangen und die Begründetheit einer späteren Klage verwechselt. Ein nicht ausreichend begründetes Mieterhöhungsverlangen führt zu dessen Unwirksamkeit mit der Folge, dass eine später erhobene Klage unzulässig ist. Eine mangelnde Begründetheit des (ansonsten wirksamen) Erhöhungsverlangens führt jedoch zu einer Abweisung der Klage als unbegründet. Das wird in dem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg nicht klar auseinandergehalten. Einerseits heißt es, dass das Erhöhungsverlangen hinreichend begründet worden sei (Zulässigkeit der Klage), während es zum Schluss heißt, die Berechnung sei unzulänglich und nicht geeignet, die Mieterhöhung zu begründen. Dabei hat der BGH (GE 2006, 1162) ausdrücklich klargestellt (Rn. 13), dass die Angabe von pauschalen Betriebskosten nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen führt. In einem solchen Fall muss also das Gericht über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete Beweis erheben.

Zur Beweiserhebung schweigt das Urteil. Da nach herrschender Rechtsprechung der Mietspiegel für das Reihenhaus als Beweismittel nicht heranzuziehen war, kam nur ein Sachverständigengutachten in Betracht. Wenn das vorprozessual eingereichte Sachverständigengutachten als Privatgutachten angesehen wird und damit nicht als ausreichendes Beweismittel, hätte das Gericht hier ein neues Gutachten einholen müssen.

Dazu kommt, dass die Rechtsprechung des BGH, wonach die zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten maßgeblich sind (GE 2006, 46), sich nur auf den Mietspiegel als Beweismittel bezieht. Der BGH führt ausdrücklich aus, dass der Vermieter nicht die Wahlmöglichkeit haben dürfe, die ihm günstigere Berechnungsmethode zu Lasten des Mieters zu wählen und entweder die Durchschnittsbetriebskosten oder die konkreten Betriebskosten anzusetzen. Diese Frage, wie der Mietspiegel als Beweismittel anzuwenden ist, hat jedoch mit einem Sachverständigengutachten nichts zu tun. Ob ein Sachverständigengutachten, wenn es denn eingeholt wird, als Beweismittel ungeeignet ist, ist später zu prüfen, wobei im Zweifel das Gericht ein weiteres Gutachten einholen muss, da es ja gerade durch die Bestellung eines Sachverständigen zu erkennen gegeben hat, dass es nicht ausreichend eigene Sachkunde für die Beweisfrage besitzt.

Dazu kommt, dass im vorliegenden Fall teilweise die Vermieterin die konkreten Betriebskosten im Rechtsstreit angegeben hatte. Bei einem Streit über die Richtigkeit wäre auch insoweit eine Beweisaufnahme erforderlich gewesen oder - alternativ - eine Berechnung des auch nach Ansicht des Gerichts zutreffenden Betriebskostenteils.