Konkrete Angabe für Räumungsklage

Konkrete Angabe für Räumungsklage; Zahlungsfrist als befristeter Kündigungsverzicht

1. Eine Räumungsklage ist nur zulässig (§ 253 Abs. 2 Satz 2 ZPO), wenn der angekündigte Antrag die herauszugebenden Flächen für einen Gerichtsvollzieher lokalisierbar und vollstreckungsfähig bezeichnet.

2. Zur Auslegung einer Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung gegenüber einem säumigen Mieter.

(Leitsätze des Einsenders)

I. Die Bekl. erbitten Prozeßkostenhilfe zur Verteidigung gegen drei Klagen. Mit der ersten begehrt die Kl. die Feststellung, daß eine Räumungsklage gegen die Bekl. am 7.10.2005 erledigt sei. Die zweite hat sie mit Schriftsatz vom 26.9.2005 zurückgenommen. Mit der dritten Klage begehrt sie die Feststellung, daß eine am 11.4.2005 eingereichte Klage auf künftige Leistungen erledigt sei.

II. ( ...) (1) Die Räumungsklage war nicht zulässig, da der angekündigte Antrag die herauszugebenden Flächen entgegen § 253 Abs. 2 Satz 2 ZPO schon nicht lokalisierbar und erst recht nicht vollstreckungsfähig bezeichnet hat.

(2) Zudem war die Kündigung der Kl. vom 23.3.2005 unwirksam. Die Kl. hat mit ihrem Schreiben vom 16.3.2005 gegenüber den Antragstellern auf ihr Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen der ihr bekannten Kündigungsgründe, insbesondere wegen eines Mietrückstandes in Höhe von 1.574,38 € zzgl. 2 x 450 € ausstehender Mietkaution bis zum 25.3.2005 verzichtet, indem sie die Bekl. aufgefordert hat, die oben genannten Beträge bis spätestens zum 25.3.2005 zum Ausgleich zu bringen, verbunden mit der Ankündigung, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, sollte insbesondere der Mietrückstand nicht zum genannten Termin ausgeglichen sein. Die Kl. hat hiermit den Ausspruch der Kündigung wegen eines Rückstandes konditional verknüpft mit einen fehlendem Ausgleich bis zum 25.3.2005. Diese konditionalen und temporalen Bestimmungen wären sinnentleert, wenn die Kl. ihr Recht zur fristlosen Kündigung wegen des von ihr dargestellten Rückstandes oder sonstiger ihr bekannter Sonderkündigungsgründe von einem fehlenden Ausgleich bis zum 25.3.2005 unberührt hätte lassen wollen.

Eine sich nach grammatikalischen Regeln schon unabweisbar aufdrängende Deutung des Schreibens der Kl. vom 16.3.2005 als zeitlich bis zum Ablauf des 25.3.2005 befristeten Verzichts auf die Ausübung des Rechts zur fristlosen Kündigung lag überdies auch in dem den Bekl. klar erkennbaren Interesse der Kl.; diese wollte den Bekl. offensichtlich einen besonderen Anreiz zum alsbaldigen Zahlungsausgleich bieten. (...)

Ein Räumungsurteil muß vollstreckungsfähig sein, d. h. der Gerichtsvollzieher muß erkennen können, welche Räume an den Vermieter übergeben werden sollen. Das ist bei Wohnräumen problemlos, da üblicherweise die Lage der Wohnung und die Zahl der Räume im Mietvertrag angegeben sind. Bei Geschäftsräumen fehlt das häufig, was Probleme bereiten kann.

Die Vermieterin hatte Mietrückstände angemahnt und eine Kündigung nach Ablauf einer Zahlungsfrist angekündigt. Schon vor Ablauf dieser Frist kündigte sie jedoch und erhob eine Räumungsklage, die keine Angabe zu den herauszugebenden Flächen enthielt.

Das OLG Brandenburg gab der Räumungsklage keine Aussicht auf Erfolg. Ohne Angabe der herauszugebenden Flächen wäre ein Urteil nicht vollstreckungsfähig und eine dahingehende Klage also unzulässig. Darüber hinaus sei die Kündigung unwirksam, weil die befristete Zahlungsaufforderung als vorläufiger Kündigungsverzicht auszulegen sei.

Vermieter, die Zahlungstermine setzen, sollten die Konsequenzen bedenken. Vor Ablauf der Frist ist eine Kündigung regelmäßig ausgeschlossen. Nötig ist die Angabe eines Zahlungstermins nicht, da auch eine Mahnung ohne jegliche Zeitangabe wirksam ist.