Konkrete Angabe der rückständigen Mieten für Kündigung

1. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB wird erst dann unwirksam, wenn der Mieter die rück-ständigen Mieten vollständig bis zum letzten Cent gezahlt hat.

2. Die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB gilt auch für Zahlungen zwischen Zugang der Kündigung und Erhebung der Räumungsklage.

3. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges setzt gem. § 569 Abs. 4 BGB die Angabe der Mieten voraus, die rückständig sein sollen. 4. Eine falsche Verrechnung von Zahlungen des Mieters ist uner-heblich, soweit die Tatsachen richtig mitgeteilt wurden und auch bei richtiger Verrechnung ein Kündigungsgrund bestanden hätte.

(Leitsätze des Einsenders)

Die Kl. hat dem Bekl. eine Wohnung vermietet. Die Miete betrug Anfang 2002 inkl. Betriebskosten 354,54 Euro. Bis April 2002 ist der Bekl. seinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen. Im Mai 2002 hat er keine Zahlungen geleistet. Im Juni hat er am 21. die Miete gezahlt. In Juli hat er wiederum keine Zahlungen geleistet. Mit Schreiben vom 1. August 2002 hat die Kl. dem Bekl. fristlos gekündigt. In diesem Schreiben heißt es auszugsweise: "Sie sind an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug geraten. Der ges. Rückstand wurde mit 709,08 Euro angegeben."

Im August zahlte der Bekl. jeweils am 8.8. und am 19.8. 354,54 Euro. Ferner schrieb die Kl. dem Bekl. unter dem 30. August ein Guthaben aus Umbuchung in Höhe von 1.056,42 Euro gut. Insgesamt weist das Kontoblatt für den Bekl. zu diesem Zeitpunkt ein Guthaben von 701,88 Euro aus. Ebenfalls unter dem 30. August sind in dem Kontoblatt eine Forderung aus Betriebskostenabrechnung in Höhe von 1.035,18 Euro und aus einer Umlage in Höhe von 20,70 Euro zu Lasten des Bekl. gebucht. Ab September 2002 betrug die Miete wegen einer Herabsetzung der Grundmiete nur noch 353,40 Euro. Der Bekl. zahlte am 25. September 352,86 Euro. Am 23. Oktober zahlte er diesen Betrag noch einmal und am 13.11. 354,48 Euro. Die Kl. hat mit Schriftsatz vom 16.10., der dem Bekl. am 30.10.2002 zugestellt worden ist, Räumungsklage erhoben. Darin heißt es, daß der Bekl. mit der Zahlung der Mieten in Verzug geraten ist. Zur Darlegung des Mietrückstandes wurde ein Mieterkontoauszug überreicht. In dieser Klage heißt es auszugsweise wörtlich:

"Wegen des Mietrückstandes erklären wir hiermit namens und in Vollmacht der Kl. vorsorglich nochmals die fristlose Kündigung eines etwaig bestehenden Mietverhältnisses."

Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat die Kl. den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Der Bekl. hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, hatte das Gericht lediglich noch gemäß § 91 a ZPO über die Kosten zu entscheiden. Dabei war der voraussichtliche Ausgang des Rechtsstreits maßgeblich.

Die Räumungsklage wäre abgewiesen worden, da der Kl. gegen den Bekl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Räumungsanspruch zusteht. Der Kl. steht weder ein Anspruch nach § 546 BGB noch nach § 985 BGB zu, da das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht.

Die Kündigung vom 1. August 2002 hat das Mietverhältnis letztendlich nicht beendet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob das Kündigungsschreiben den formellen Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 568, 569 Abs. 4 BGB genügt. Danach ist im Kündigungsschreiben der zur Kündigung führende wichtige Grund anzugeben. Die Kl. hat hier im Schreiben angegeben, daß der Bekl. an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete in Verzug sei. Welche Monate das gewesen sein sollen, ist nicht angegeben. Der Mieter hat also keine Möglichkeit, die Richtigkeit der Angabe zu prüfen, insbesondere die Frage, ob der Vermieter seine Zahlungen entsprechend seinen bindenden Zahlungsbestimmungen gem. § 366 Abs. 1 BGB verrechnet hat oder ob der Vermieter bei fehlender Zahlungsbestimmung entsprechend den mangels abweichender Vereinbarung zwingenden Regelungen in § 366 Abs. 2 BGB verrechnet hat. Das Gericht neigt deshalb dazu, eine Kündigung, wie sie die Kl. textbausteinmäßig unter Wiederholung des Gesetzeswortlauts durch ihre Prozeßbevollmächtigten aussprechen läßt, als nicht mehr den gesetzlichen Vorschriften entsprechend anzusehen.

Letztendlich braucht diese Frage hier aber abschließend nicht entschieden zu werden, da selbst dann, wenn man die Kündigung als formell wirksam betrachtet, diese durch vollständigen Ausgleich der Forderung binnen der Schonfrist vor Klageerhebung unwirksam geworden ist.

Vorliegend war der Bekl. zum Zeitpunkt der Kündigung mit den Mieten von Mai 2002 und Juni 2002 in Rückstand. Am dritten Werktag im Juni 2002 war der Bekl. somit mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete, hier sogar mit zwei vollständigen Mieten in Rückstand. Das Kündigungsrecht ist zu diesem Zeitpunkt entstanden.

Es ist durch die Zahlung vom 21.6.2002 in Höhe einer Monatsmiete nicht wieder erloschen, da dies gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB die vollständige Befriedigung des Vermieters voraussetzt. Der Mieter muß also alle bis zum Zeitpunkt der Befriedigung aufgelaufenen Rückstände an Miete und Nutzungsentschädigung zahlen. Durch Teilzahlungen erlischt das Kündigungsrecht nicht, und zwar selbst dann nicht, wenn der verbleibende Rückstand die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB für eine fristlose Kündigung nicht mehr erfüllt (LG Köln ZMR 2002, 428). Ein einmal entstandenes Kündigungsrecht erlischt nur bei vollständiger Zahlung. Der Rückstand hat sich dann durch Nichtzahlung der Julimiete wieder auf 709,08 Euro erhöht.

Durch die Zahlung von 354,54 Euro am 19.8.2002 und die Gutschrift der 1.056,42 Euro am 30.8.2002 ist der gesamte Rückstand jedoch ausgeglichen worden und sogar nach dem Kontoblatt ein Guthaben von 701,88 Euro entstanden. Dies führt gem. § 569 Abs. 3 Ziff. 3 BGB dazu, daß die Kündigung unwirksam wird. Soweit § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB verlangt, daß die Aufrechnung unverzüglich erklärt werden muß, ist dies hier unerheblich, weil nicht der Mieter die Aufrechnung erklärt hat, sondern die Vermieterin. Daß sie zugleich andere Einmalzahlungen in die Abrechnung eingestellt hat, ist ebenfalls unerheblich, da diese zum einen für die Rückstandsberechnung i. S. d. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB unerheblich sind und zum anderen die Kl. selbst durch die Reihenfolge der Aufnahme der diversen Umbuchungs- und Nachbelastungsbeträge zum Ausdruck gebracht hat, daß die Gutschrift zunächst auf den Rückstand zu verrechnen ist. Sie selbst hat sogar ein Guthaben ausgeworfen.

§ 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB ist auch schon für die Zeit vor Erhebung der Räumungsklage anwendbar. Dies entsprach schon zum alten Mietrecht seit fast 20 Jahren der herrschenden Meinung auf Grund des Rechtsentscheids des KG vom 5. März 1984 (WuM 1984, 93). Danach wird eine wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene Kündigung von Wohnraum auch dann unwirksam, wenn die nachträgliche Befriedigung des Vermieters hinsichtlich der fälligen Miete und der Nutzungsentschädigung zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem der Räumungsanspruch (noch) nicht rechtshängig gemacht worden ist. Durch die Mietrechtsreform hat sich daran nichts geändert. Zwar ist durch die ZPO-Reform die Bindungswirkung für Rechtsentscheide gem. § 541 ZPO a. F. entfallen, das Gericht schließt sich dieser Auffassung aber weiterhin an, weil sie die allein sachgerechte Auslegung der Vorschrift darstellt. Anderenfalls müßte der Mieter, um in den Genuß der Schonfristregelung zu kommen, erst abwarten, bis der Vermieter Räumungsklage erhebt. Das ist weder im Interesse des Vermieters noch des Mieters (und auch nicht der Gerichte). Zum Zeitpunkt der Zustellung der Räumungsklage war die Kündigung somit schon unwirksam geworden, so daß die auf die Kündigung vom 1.8.2002 gestützte Räumungsklage hätte abgewiesen werden müssen.

Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die in der Räumungsklage ausgesprochene Kündigung beendet worden. Diese Kündigung ist zwar nicht deshalb unwirksam, weil ihr ("keine", die Redaktion) Vollmacht beigefügt war, wie der Beklagtenvertreter meint. § 174 BGB ist auf eine im Räumungsrechtsstreit im Schriftsatz erklärte Kündigung nicht anzuwenden. Wie der BGH gerade erst für ein im laufenden Mieterhöhungsverfahren abgegebenes nachgeholtes Mietererhöhungsverlangen entschieden hat, ist auf die Anwaltsvollmacht auch für die neben dem Prozeß abgegebenen Gestaltungserklärungen nicht § 174 BGB, sondern § 81 ZPO anzuwenden (BGH NZM 2003, 229 unter Hinweis auf BAG BB 1978, 208). Die Prozeßvollmacht ermächtigt nach § 81 ZPO zu allen den Rechtsstreit betreffenden Prozeßhandlungen. Prozeßhandlungen i. S. d. Vorschrift sind alle materiell-rechtlichen Willenserklärungen, wenn sie sich auf den Streitgegenstand beziehen und der Rechtsverfolgung und Erreichung des Prozeßzieles dienen. Soweit das LG Dortmund (AnwBl. 1984, 222) in der Vergangenheit eine andere Auffassung vertreten hat, ist diese durch die Rechtsprechung des BGH ausdrücklich überholt.

Ein Kündigungsgrund bestand zum Zeitpunkt der Zustellung der Räumungsklage und der darin enthaltenen Kündigungserklärung auch. Der Bekl. war zu diesem Zeitpunkt mit Zahlung der Septembermiete mit 0,54 Euro in Rückstand und mit Zahlung der ganzen Oktobermiete seit dem 3. Werktag. Die Zahlung von 352,86 Euro am 24.10.2002 vermochte das einmal entstandene Kündigungsrecht nicht zum Erlöschen zu bringen, weil der Rückstand noch nicht vollständig ausgeglichen worden ist. Es fehlten noch 1,08 Euro. Auch eine anderweitige Verrechnung i. S. d. § 366 Abs. 2 BGB unter dem Gesichtspunkt der "Lästigkeit" für den Bekl. kommt zu keinem für ihn günstigeren Ergebnis.

Soweit der Bekl. diesen Betrag im November 2002 nach Zugang der Kündigung nachentrichtet hat, ändert dies an der Wirksamkeit der Kündigung nichts, da dem Bekl. die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB nicht mehr zur Verfügung stand. Dieses Recht kann nur einmal in zwei Jahren in Anspruch genommen werden. Vorliegend ist bereits die Kündigung vom August 2002 auf Grund dieser Regelung unwirksam geworden. Aus dem oben bereits geschilderten Rechtsentscheid des KG vom 5.3.1984 ergibt sich, daß auch Zahlungen vor Zustellung der Räumungsklage eine Kündigung unwirksam machen können. Dann gilt aber zwingend auch die Regelung, wonach dies nur einmal in zwei Jahren geschehen darf.

Die Kündigung in der Räumungsklage erfüllt aber nicht die formellen Voraussetzungen des § 569 Abs. 4 BGB. Danach ist im Kündigungsschreiben der zur Kündigung führende wichtige Grund anzugeben. In dem Schreiben heißt es nur, daß wegen des Mietrückstandes nochmals die fristlose Kündigung erklärt wird. Die Höhe des Rückstandes, geschweige denn die Tatsache, wann er entstanden sein soll, wird mit keinem einzigen Wort in der Kündigungserklärung erwähnt. Stattdessen wird zur Begründung der ersten Kündigung vom August auf ein Mieterkontoblatt verwiesen. Dies genügt für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB nicht. Miete ist keine Kontokorrentforderung (LG Mannheim DWW 1995, 112; Beuermann GE 2000, 1301), so daß es nicht auf die absolute Höhe des Rückstandes ankommt, sondern auf ein Zusammenspiel von Höhe des Rückstandes und jeweiliger Fälligkeit. Wie dies Verfahren deutlich zeigt, können theoretisch bereits ganz geringfügige Rückstände (hier von 1,08 Euro) in Extremfällen eine Kündigung rechtfertigen. Aber gerade dies erfordert vom Vermieter eine Darlegung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB im Kündigungsschreiben.

Soweit es in der Begründung des Rechtsausschusses zu der Vorschrift heißt, daß an sie keine übertriebenen und formalistischen Anforderungen gestellt werden dürfen, weil durch sie lediglich sichergestellt werden soll, auf Grund welchen Umstands die fristlose Kündigung ausgesprochen wurde (BT-Drucks. 14/5663 zu § 569 BGB; abgedruckt auch bei Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, § 569 BGB), ist diese Auffassung zwar im Rahmen der historischen Auslegung zu berücksichtigen, aber nicht allein maßgeblich. Die Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte einer Norm ist zwar eine anerkannte Auslegungsmethode; jedoch nur wenn grammatikalische, systematische und teleologische Auslegung versagen, darf zur Erlangung eines sicheren Ergebnisses auf die Materialien zurückgegriffen werden (BVerfGE 1, 117 /127, 138; 8, 274 [307]; 10, 244; 11, 126 [130 ff.]; dazu auch Redeker/Karpenstein NJW 2001, 2825). Der Wille des Gesetzgebers kann nur insoweit berücksichtigt werden, als er im Gesetz selbst einen hinreichend klaren Ausdruck gefunden hat (BVerfGE 54, 277 [298 ff.]; 59, 128; 62, 1 [45 ff.]). Dies ist vorliegend aber nicht der Fall (so auch Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 569 BGB Rdnr. 61 m. w. N. aus der Literatur in Fn. 161).

Sinn und Zweck des neuen § 569 Abs. 4 BGB ist es, den Mieter über die Tatsachen zu informieren, aus denen der Vermieter meint, ein Kündigungsrecht herleiten zu können. Wenn die Vorschrift einen Sinn haben soll, dann muß der Sachverhalt so konkret mitgeteilt werden, daß er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 569 BGB Rdnr. 61; Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., Seite 744 Rdn. 27). Zum Teil wird vertreten, daß die sog. Kerntatsachen anzugeben sind (so Eisenschmid in Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, Seite 472 unter Berufung auf den Rechtsentscheid des BayObLG vom 14.7.1982 [NJW 1981, 2197] zur Eigenbedarfskündigung). Pauschale Angaben, die eine Überprüfung gar nicht ermöglichen, genügen für eine Begründung der Kündigung nicht (AG Wedding MM 2002, 431). Nur diese am Sinn und Zweck orientierte Auslegung entspricht auch dem Wortlaut, wonach ein Grund angegeben werden muß. Was der Grund jeweils ist, ergibt sich aus der materiellen Vorschrift, auf die der Vermieter seine Kündigung stützt. Das bedeutet bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB, daß der Rückstand sowohl der Höhe nach und nur hinsichtlich der kündigungsrelevanten Beträge, also ohne Einmalzahlungen angegeben werden muß, und der Zeitpunkt, wann dieser Rückstand jeweils entstanden ist und wie die Teilzahlungen verrechnet wurden. Eine falsche Verrechnung macht die Kündigung aber dann nicht unwirksam, wenn die Tatsachen richtig mitgeteilt wurden und bei richtiger Rechtsanwendung ebenfalls ein Kündigungsrecht bestand.

In der Räumungsklage wird gar kein konkreter Mietrückstand genannt. Es wird lediglich ein Mieterkontoblatt überreicht. Dieses besteht aus zwei DIN-A4-Blättern im Querformat mit sieben Spalten. Auf diesem Kontoblatt werden alle Forderungen unabhängig davon, ob sie für die Rückstandsberechnung maßgeblich sind oder nicht, ausgewiesen, so auch Betriebskosten - oder sonstige selbst für das Gericht nicht richtig einzuordnende Umlagebeträge und Umbuchungen. So wird zwar zum Stichtag 1.10.2002 ein Rückstand von 707,94 Euro ausgewiesen, dies ist aber in mehrfacher Hinsicht nicht richtig. Zum einen bucht die Kl. immer am 1. eines Monats die Monatsmiete ins Soll, ohne auf Sonn- und Feiertage abzustellen, und zum anderen berücksichtigt sie auch nicht, daß die Miete erst am 3. Werktag fällig ist. Und schließlich sind in diesem Betrag ganz erhebliche Forderungen aus mindestens zwei Abrechnungen enthalten, die für § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB gänzlich unbeachtlich sind. Aus § 569 Abs. 4 BGB ergibt sich zweifelsfrei, daß die Angabe des wichtigen Grundes im Kündigungsschreiben Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung ist (so auch Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 569 BGB Rdnr. 74). Da es hier an einer solchen Wirksamkeitsvoraussetzung fehlt, ist die Kündigung vom 1.10.2002 in der Klage unwirksam und hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Seit der Mietrechtsreform muß der Vermieter von Wohnraum auch die außerordentliche fristlose Kündigung begründen. Wird wegen Zahlungsverzugs gekündigt, reicht die bloße Bezugnahme auf erhebliche Rückstände nicht aus.

Der Vermieter hatte wegen Zahlungsverzugs von zwei Monatsmieten gekündigt, ohne zu erwähnen, welche Monate offenstanden. Der Mieter zahlte daraufhin eine Monatsmiete und in zwei weiteren Raten Beträge, die ein Guthaben ergaben. Nachdem der Mieter wieder in Rückstand geraten war, kündigte der Vermieter erneut und erhob zugleich Räumungsklage. Zur Begründung bezog er sich auf ein Mieterkontenblatt. Das Amtsgericht hatte noch über die Kosten zu entscheiden.

Mit Beschluß vom 31. März 2003 legte das Amtsgericht dem Vermieter die Kosten auf, da die Räumungsklage abgewiesen worden wäre. Es fehlte an einer Begründung, welche ausstehenden Mieten im einzelnen zur Kündigung geführt hatten. Da Miete kein Kontokorrent ist, reicht die Bezugnahme auf ein Mieterkontenblatt mit Saldierung nicht aus. Der Vermieter muß also auch eine Leistungsbestimmung vornehmen (wenn dies der Mieter unterlassen hatte), worauf die Zahlungen zu verrechnen sind.