Konkrete Darlegung an Untervermietungsinteresse erforderlich

Eine mehrmonatige „Workation“ kann ein berechtigtes Interesse eines Wohnungsmieters an der vorübergehenden anteiligen Untervermietung der Wohnung i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB begründen. Der Mieter darf sich aber nicht darauf beschränken, sein Interesse an der Untervermietung bloß abstrakt zu formulieren, sondern muss seine Pläne konkret darlegen; das gilt erst recht, wenn er es in der Vergangenheit hinter dem Rücken der Vermieterin unternommen hatte, die Wohnung nicht nur teilweise, sondern insgesamt und für mehr als das Doppelte der Vertragsmiete sowie über einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten zu vermieten.

Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die auf Ausgleich entgangener Untervermietungserträge gerichtete Schadenersatzklage abgewiesen. Die zulässige Berufung des Kl. hat keine Aussicht auf Erfolg.

Die Bekl. und ihr folgend das Amtsgericht wenden zwar wohl einen zu engen Prüfungsmaßstab an, indem sie ein berechtigtes Interesse des Kl. an der teilweisen Untervermietung der Wohnung von (zwingenden) beruflichen Gründen abhängig zu machen suchen und ein solches im Ergebnis verneinen, weil der Kl. die Homeoffice-Tätigkeit auch in Berlin verrichten könnte, sich also hauptsächlich zu Urlaubszwecken im Ausland habe aufhalten wollen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist als berechtigt „jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht“ (vgl. BGH, Urt. v. 23.11.2005 - VIII ZR 4/05 -, GE 2006, 249 f., Rn. 8 m. V. a. BGHZ 92, 213, 219, zitiert nach juris). Darunter kann durchaus das Interesse eines Wohnungsmieters an einer anteiligen Entlastung von den Mietkosten während einer längeren Urlaubsreise fallen. Auch eine mehrmonatige „Workation“, also beispielsweise ein längerer Auslandsaufenthalt eines selbständigen Programmierers, den er freiwillig und ohne (zwingende) berufliche Veranlassung unternimmt, wird in aller Regel mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehen und kann also ein berechtigtes Interesse an einer anteiligen Untervermietung einer Wohnung begründen.

Die Bekl. steht aber gleichwohl zu Recht auf dem Standpunkt, dass sie auf die Anfrage des Kl. vom 22. November 2021 gemäß § 553 BGB eine Untervermietungserlaubnis nicht erteilen musste. Nachdem der Kl. knapp ein Jahr zuvor mit Schreiben vom 26. November 2020 mit der im Wesentlichen identischen Begründung einer mehrmonatigen Abwesenheit aus Berlin eine unbefristete Erlaubnis für die teilweise Untervermietung der Wohnung verlangt und gleichzeitig hinter dem Rücken der Bekl. die ganze Wohnung für mehr als das Doppelte der Vertragsmiete sowie für bis zu zwölf Monate zur Vermietung angeboten hatte, rügt die Bekl. die Angaben des Kl. im Schreiben vom 22. November 2021 zu Recht als pauschal und nichtssagend. Das gilt umso mehr, als der Kl. selbst nach der ablehnenden Antwort der Bekl. vom 1. Dezember 2020 mit Schreiben vom 11. Dezember 2020 an seiner augenscheinlich wahrheitswidrigen Darstellung festhielt, bloß einen Teil der Wohnung vermieten zu wollen - und sogar in der Berufungsbegründung noch verharmlosend davon spricht, er habe einmalig eine Annonce geschaltet, die „der Bekl. missfiel“. Anders als weiteren zwischenzeitlichen Zustimmungsersuchen (vgl. Schreiben vom 3. Juni 2021) ist dem Schreiben vom 22. November 2021 zwar eine konkrete Befristung der beabsichtigten Untervermietung zu entnehmen ebenso wie die Angabe, welcher Teil der Wohnung - nämlich das Schlafzimmer - nunmehr von der Untervermietung ausgenommen werden soll. Hinreichend konkrete Angaben, wo genau der Kl. sich außerhalb Berlins aufhalten will und wann oder unter welchen Umständen er plant zurückzukommen, legt der Kl. aber weiterhin nicht offen; auch eine mögliche Verlängerung der beabsichtigten Untervermietung stand damit von vornherein im Raum. Zu Recht macht die Bekl. geltend, dass die bloß abstrakte Umschreibung eines berechtigten Interesses - „wirtschaftliche Gründe (doppelte Haushaltsführung)“ wegen „Abwesenheit vom Wohnort“ - nicht ausreicht, sondern der Kl. sein berechtigtes Interesse konkretisieren und substantiiert hätte darlegen müssen. Das hätte der Kl. auch erkennen müssen, nachdem die Bekl. mit Schreiben vom 9. März 2021 unter Hinweis auf sein vorangegangenes Unternehmen der vollständigen Vermietung der Wohnung jegliche Anträge auf Untervermietung zurückgewiesen hatte, jedenfalls solange der Kl. keine Nachweise vorlegt. Soweit der Kl. demgegenüber im Schriftsatz vom 25. August 2022 vorträgt, er müsse die konkreten Hintergründe für seine Ortsabwesenheit nicht darlegen, trifft das nicht zu. Er kann eine Untervermietungserlaubnis nur verlangen, wenn er dafür ein berechtigtes Interesse dartut, und zwar durch Offenlegung seiner konkreten Pläne; ein Geheimhaltungsbedürfnis des Kl. ist insoweit auch nicht ersichtlich.

Die Klage bleibt schließlich auch deswegen ohne Aussicht auf Erfolg, weil der Kl. ungeachtet des zulässigen Bestreitens der Bekl. selbst im Rahmen des Rechtsstreits keine hinreichend konkreten Angaben dazu gemacht hat, wo außerhalb Berlins er sich in welchem Zeitraum ab Dezember 2021 aufgehalten haben will; es fehlt überdies an einem Beweisantritt für die behauptete, aber von der Bekl. bestrittene Auslandsreise.

Die Berufung ist nach Zustellung des Hinweisbeschlusses zurückgenommen worden.

Eine mehrmonatige „Workation“ – worunter eine Kombination von Arbeit und Urlaub verstanden wird – kann ein berechtigtes Interesse eines Wohnungsmieters an der vorübergehenden anteiligen Untervermietung der Wohnung begründen. Der Mieter darf sich aber nicht darauf beschränken, sein Interesse an der Untervermietung bloß abstrakt zu formulieren, sondern er muss seine Pläne konkret darlegen; das gilt erst recht, wenn er es in der Vergangenheit hinter dem Rücken der Vermieterin unternommen hatte, die Wohnung nicht nur teilweise, sondern insgesamt und für mehr als das Doppelte der Vertragsmiete sowie über einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten zu vermieten.

Der Mieter, der schon einmal hinter dem Rücken der Vermieterin die ganze Wohnung für bis zu zwölf Monate und für mehr als das Doppelte der Vertragsmiete zur Vermietung angeboten hatte, verlangte Zustimmung zu einer teilweisen Untervermietung, weil er sich zu Urlaubs- und Arbeitszwecken außerhalb von Berlin aufhalten wolle. Konkrete Hintergründe für seine Ortsabwesenheit legte er nicht dar. Dem Ersuchen war nur eine konkrete Befristung der beabsichtigten Untervermietung zu entnehmen und die Angabe, welcher Teil der Wohnung – das Schlafzimmer – von der Untervermietung ausgenommen werden soll. Das AG wies die Klage ab, die Berufung des Mieters hatte keinen Erfolg.

Die Auffassung des AG, wonach ein berechtigtes Interesse des Mieters an der teilweisen Untervermietung der Wohnung von zwingenden beruflichen Gründen abhängig zu machen sei und der Kläger die Homeoffice-Tätigkeit auch in Berlin verrichten könnte, er sich also hauptsächlich zu Urlaubszwecken im Ausland habe aufhalten wollen, sei ein zu enger Prüfungsmaßstab, so das Landgericht. Denn jedes auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehe, gebe ihm einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung. Darunter könne durchaus das Interesse eines Wohnungsmieters an einer anteiligen Entlastung von den Mietkosten während einer längeren Urlaubsreise fallen.

Auch eine mehrmonatige „Workation“, also beispielsweise ein längerer Auslandsaufenthalt eines selbständigen Programmierers, den er freiwillig und ohne (zwingende) berufliche Veranlassung unternehme, werde in aller Regel mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehen und könne also ein berechtigtes Interesse an einer anteiligen Untervermietung begründen.

Im konkreten Fall müsse die Vermieterin die Untervermietungserlaubnis aber nicht erteilen. Nachdem der Mieter knapp ein Jahr zuvor mit im Wesentlichen identischer Begründung einer mehrmonatigen Abwesenheit aus Berlin eine unbefristete Erlaubnis für die teilweise Untervermietung der Wohnung verlangt und gleichzeitig hinter dem Rücken der Vermieterin die gesamte Wohnung für mehr als das Doppelte der Vertragsmiete sowie für bis zu zwölf Monate zur Vermietung angeboten hatte, seien die Angaben des Mieters hinsichtlich seines Interesses an der Untervermietung zu pauschal und nichtssagend. Das hätte der Kläger auch erkennen müssen, nachdem die Vermieterin unter Hinweis auf die frühere vollständige Vermietung der Wohnung jegliche Anträge auf Untervermietung zurückgewiesen hatte. Hinreichend konkrete Angaben, wo genau der Kläger sich außerhalb Berlins aufhalten wolle und wann oder unter welchen Umständen er plane zurückzukommen, habe er nicht offengelegt. Die bloß abstrakte Umschreibung eines berechtigten Interesses – „wirtschaftliche Gründe (doppelte Haushaltsführung)“ wegen „Abwesenheit vom Wohnort“ – reiche nicht aus. Der Kläger habe ein berechtigtes Interesse konkret und substantiiert darlegen müssen.