Konkludentes Mietverhältnis

Konkludentes Mietverhältnis; schlüssiges Verhalten; Zwangsvollstreckung; Räumungsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung aus einem schon mehrere Jahre alten Räumungsurteil kann unzulässig sein.

Die Berufung der Kl. ist zulässig und begründet. Sie begehren im Wege der Vollstreckungsabwehrklage gem. § 767 ZPO mit Erfolg die Feststellung, daß die Zwangsvollstreckung der Bekl. aus dem Urteil des AG Hamburgs v. 6.1.1983 unzulässig ist.

Die Kl. wenden gegen die Zwangsvollstreckung der Bekl. zutreffend ein, daß zwischen ihnen und der Bekl. nach dem Schluß der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil v. 6.1.1983 erging, wieder ein Mietverhältnis begründet wurde.

a) Es kann nicht davon ausgegangen werden, die Bekl. habe ihre Rechte aus dem Urteil v. 6.1.1983 verwirkt. Die Bekl. hat gegenüber den Kl. durch Schreiben v. 11.1.1983 unmißverständlich zu verstehen gegeben, daß das Absehen von sofortiger Vollstreckung weder die Begründung eines neuen Mietverhältnisses noch den Verzicht auf die Rechte auf dem Urteil bedeuten solle. Mit dieser Erklärung beugte die Bekl. der Entstehung des neben dem Zeit erforderlichen Umstandsmoments bis auf weiteres vor. Ein Einschnitt für die Bewertung könnte allerdings jeweils in Vollstreckungsaufträgen gesehen werden, die am 10.9.1984, 22.10.1985 und 25.9.1986 und damit vor dem den Anlaß des vorliegenden Rechtsstreits bildenden Vollstreckungsauftrag v. 11.2.1987 erteilt wurden, da diese jeweils nach Zahlung durch die Kl. von der Bekl. zurückgezogen wurden. Das AG hat in Übereinstimmung mit der herrschenden Auffassung gerade diese Vollstreckungsaufträge dahin gewürdigt, daß aus ihnen auch für die Kl. erkennbar werde, daß die Bekl. keineswegs bereit gewesen sei, auf ihre Rechte aus dem Urteil v. 6.1.1983 zu verzichten. Ob diese Ansicht einer genaueren Überprüfung standhält, kann hier dahinstehen; immerhin könnte es vom Empfängerhorizont der Kl. her, auf den maßgeblich abzustellen ist, geboten sein, nicht die Vollstreckungsaufträge als solche in den Vordergrund zu rücken, sondern vielmehr den Umstand, daß diese sämtlich nach Zahlungsausgleich zurückgezogen wurden, besondere Beachtung beizumessen. Es fragt sich nämlich, wie anders das Verfahren der Bekl. auf die Kl. gewirkt haben muß als in dem Eindruck, der Bekl. gehe es überhaupt nicht mehr um die Räumung der Wohnung, sondern nunmehr um ein Druckmittel zur Durchsetzung des ordnungsgemäßen Eingangs der Mieten. Insoweit könnte der Bekl. möglicherweise auch widersprüchliches Verhalten vorgeworfen werden, wobei auf der anderen Seite nicht zu verkennen ist, daß die Bekl. von ihrem Standpunkt aus nur bemüht war, den Kl. immer noch einmal die Chance der Fortsetzung der Nutzung der Wohnung zu geben. In die Betrachtung ist auch die Überlegung mit einzubeziehen, daß grundsätzlich nach der Beendigung des Mietverhältnisses von einem Mieter zu erwarten ist, daß er die Räumungs- und Herausgabepflicht aus § 556 BGB freiwillig erfüllt, so daß dem Vermieter, der mit der gerichtlichen Durchsetzung des Herausgabeanspruches wartet, daraus kein Nachteil erwachsen darf. Anderenfalls träte im Ergebnis neben die Regelung des § 568 BGB der weitere Tatbestand der Fortsetzung eines rechtswirksam beendeten Mietverhältnisses.

b) Die Entscheidung der Frage, ob überhaupt und gegebenenfalls wann bei Fällen der vorliegenden Art Verwirkung anzunehmen ist, kann hier deshalb dahinstehen, weil die Parteien ein konkludent abgeschlossener neuer Mietvertrag zu den Konditionen des ursprünglichen Mietvertrages verbindet. Die Möglichkeit des Zustandekommens eines neuen Mietvertrages durch schlüssiges Verhalten beider trotz Beendigung des vorangegangenen - Mietverhältnisses und Vorliegen eines Räumungstitels ist weitgehend anerkannt (vgl. OLG Hamm, RE v. 1.10.1981, WM 1981, 257; LG Hamburg, Urt. v. 3.11.1981 - 16 S 210/81). Ein derartiger neuer Mietvertrag kommt insbesondere dann in Betracht, wenn das Mietverhältnis unverändert fortgesetzt und vom Räumungstitel längere Zeit kein Gebrauch gemacht worden ist. Stets muß der frühere Vermieter ein Verhalten an den Tag gelegt haben, das der frühere Mieter in redlicher Weise dahin auffassen durfte, wieder als Mieter akzeptiert zu werden.

Dazu muß sich allerdings kein Vertrauenstatbestand im eigentlichen Sinne beim Mieter bilden (anders wohl LG Hamburg a.a.O.), vielmehr kommt es darauf an, ob der Berechtigte nach dem Verständnis des Verpflichteten (sog. Empfängerhorizont) zum Ausdruck brachte, das Mietverhältnis fortsetzen zu wollen (vgl. OLG Hamn a.a.O.). Anders als in dem vom LG Hamburg a.a.O. entschiedenen Fall, wo die Verpflichteten ein dem hier vorliegenden Schreiben v. 11.1.1983 entsprechendes Schreiben der Bekl. in der ersten Hälfte des September 1977 erhalten hatten, im Frühjahr 1978 aber bereits wieder mit der Mietzinszahlung in beträchtlicher Höhe in Verzug waren, liegt zwischen dem Schreiben der Bekl. v. 11.1.1983 hier bis zum ersten Vollstreckungsauftrag v. 10.9.1984 ein Zeitraum von rund 1 3/4 Jahren. Der von der Zivilkammer 16 entschiedene Rechtsstreit ist schon aus diesem Grund mit dem vorliegenden nicht zu vergleichen. Unter Berücksichtigung der Gesichtspunkte des OLG Hamm ließe sich schon wegen des langen Zeitablaufes die Ansicht vertreten, es sei konkludent zu einem neuen Mietvertrag zwischen den Parteien gekommen. Auf die Erklärungen im Schreiben v. 11.1.1983 könnte sich die Bekl. in diesem Zusammenhang nicht berufen, da sie durch ihr eigenes Verhalten über lange Zeit von diesen wieder abgerückt ist bzw. sich aus dem Verständnis der Kl. so behandeln lassen muß. Entscheidend ist jedoch nach der Auffassung der Kammer auf das Verhalten der Bekl. nach Erteilung des Vollstreckungsauftrages v. 10.9.1984 abzustellen. Diesen Vollstreckungsauftrag zog die Bekl. zurück, nachdem die Kl. den Zahlungsrückstand, der zwischenzeitlich aufgelaufen war, ausgeglichen hatten, ohne daß die Bekl. gegenüber den Kl. deutlich zum Ausdruck gebracht hätte, daß dieses Verhalten keinesfalls in dem Sinne verstanden werden dürfe, ihr, der Bekl., komme es nicht auf eine Räumung der Wohnung durch die Kl., sondern nur auf den pünktlichen Eingang der Mietzinszahlungen an. Spätestens dieses Verhalten der Bekl. durften die Kl. aus ihrem Blickwinkel in dem Sinne verstehen, die Bekl. akzeptiere sie weiterhin als Mieter, weil die Kl. auf dieses Angebot in dem Zeitraum von über einem Jahr bis zum zweiten Voll streckungsauftrag eingingen. Die Bekl. mag zwar mit dem Vollstreckungsauftrag den Willen gezeigt haben, auf ihre Rechte aus dem Titel nicht verzichten zu wollen, die Kl. waren aber berechtigt, aus dem weiteren Verfahren abzuleiten, die Bekl. habe durch die kommentarlose Rücknahme des Vollstreckungsauftrages gezeigt, es komme ihr, der Bekl., letztlich nicht entscheidend auf die Räumung an. Die gegenteilige Argumentation des LG Hamburg im Urteil v. 3.11.1981 fußt auf dem Gesichtspunkt, daß es in der Disposition der Bekl. lag, den Vollstreckungsauftrag zurückzunehmen und daß dieser Rücknahme kein rechtsgeschäftlicher Inhalt unterschoben werden dürfe; dabei wird aber nicht ausreichend berücksichtigt, daß es ohne Frage in der Entscheidungsbefugnis der Bekl. lag, den Vollstreckungsauftrag ausführen zu lassen oder ihn zurückzuziehen, daß damit aber noch nicht beantwortet ist, wie nun der Vollstreckungsschuldner dieses Vorgehen verstehen durfte, zumal wenn anschließend, wie im vorliegenden Fall, das Verhältnis der Parteien wie bei einer "richtigen" Vermieter-Mieter-Beziehung über viele Monate fortgesetzt wird. Die Kammer ist sich bewußt, daß hier ein sehr schwerwiegender Konflikt zu entscheiden ist, der, wie das OLG Hamm a.a.O. zutreffend ausführt, einer generalisierenden Beantwortung nicht

mal wenn anschließend, wie im vorliegenden Fall, das Verhältnis der Parteien wie bei einer "richtigen" Vermieter-Mieter-Beziehung über viele Monate fortgesetzt wird. Die Kammer ist sich bewußt, daß hier ein sehr schwerwiegender Konflikt zu entscheiden ist, der, wie das OLG Hamm a.a.O. zutreffend ausführt, einer generalisierenden Beantwortung nicht zugänglich ist. Auf der einen Seite steht das nachsichtige Verhalten des Vollstreckungsgläubigers, der dem Räumungsschuldner die Möglichkeit einräumt, sich doch noch seine Wohnung, seinen räumlichen und gegenständlichen Lebensmittelpunkt zu erhalten, wobei Nachsicht und Verständnis des Vollstreckungsgläubigers gegenüber dem Vollstreckungsschuldner sich nicht zu Lasten des Gläubigers auswirken dürfen. Auf der anderen Seite liegt die Gefahr, daß der ursprünglich rechtmäßig erwirkte Titel sich zu einem unredlichen Druckmittel gegenüber dem Vollstreckungsschuldner wandelt, mit dem der Vollstreckungsgläubiger ohne Möglichkeit einer gerichtlichen Kontrolle versuchen kann, seine Interessen gegenüber dem Vollstreckungsschuldner rigoros und einseitig durchzusetzen. Hierzu darf ein Gericht keine Hilfestellung leisten. Rechtsfreie Räume sind zu vermeiden, was zumal im Mietrecht auch der Intention des Gesetzgebers entspricht, wie z. B. die Vorschrift des § 568 BGB zeigt. Eine Lösung des vorbezeichneten Konflikts wäre zum Beispiel in der Weise vorstellbar, daß der Räumungsgläubiger sich nicht nur - wie hier - darauf beschränkt, dem Räumungsschuldner nach Erwirken des Räumungsurteils mitzuteilen, aus der Fortsetzung der Nutzung der Wohnung durch den Räumungsschuldner dürfe dieser weder die Begründung eines neuen Mietverhältnisses noch einen Verzicht auf die Rechte aus dem Urteil herleiten, sondern daß er ihm von vornherein deutlich aufzeigt, unter welchen - angemessenen - Voraussetzungen er bereit ist, den Räumungsschuldner wieder als Mieter zu akzeptieren, oder daß der Vollstreckungsgläubiger den Mieter von Zeit zu Zeit darauf hinweist, er habe die Wohnung nach wie vor nur aufgrund eines Nutzungsverhältnisses inne, verbunden mit dem Hinweis, unter welchen Voraussetzungen ein neues Mietverhältnis eingegangen werden könne, und daß insbesondere der Hinweis an den Räumungsschuldner erfolgt, daß die Rücknahme eines Räumungsauftrages nicht mißzuverstehen sei. Daß sich der vertraglose Zustand auf diese Weise nicht auf unbestimmte Zeit ausdehnen läßt, versteht sich von selbst, ein Zeitraum von zwei Jahren wird wohl in jedem Falle als Obergrenze angesehen werden müssen (vgl. auch die Rechtsprechungshinweise im RE des OLG Hamm a.a.O.). Es kann nicht hingenommen werden, daß ein Räumungsurteil, wie die Praxis gezeigt hat, von Räumungsgläubigern zur Abwehr von Mängelrügen, zur Durchsetzung von Betriebskostenabrechnungen oder zur Erreichung sonstigen Wohlverhaltens benutzt wird. Nach allem war im vorliegenden Fall festzustellen, daß die Vollstreckung der Bekl. aus dem Urteil v. 6.1.1983 nicht mehr zulässig ist.