Konkludenter Wasserliefervertrag mit Eigentümergemeinschaft

Konkludenter Wasserliefervertrag mit Eigentümergemeinschaft; Wasserrechnung für Stellplatzeigentümer

1. Durch die Entnahme von Wasser wird ein konkludenter Kaufvertrag mit den Wasserbetrieben abgeschlossen; bei einer Eigentümergemeinschaft kommt der Vertrag mit allen Miteigentümern zustande, unabhängig davon, ob sie Wasser verbrauchen oder nicht.

2. Jeder Eigentümer haftet als Gesamtschuldner unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils (hier: 0,77 % für Motorradeinstellplatz).

1. Die Bekl. schuldet der Kl. als Gesamtschuldnerin das für den Zeitraum vom 20. November 1998 bis 8. Dezember 1999 geltend gemachte Entgelt in Höhe von 4.483,68 E gemäß der Rechnung vom 2. Februar 2000.

Hinsichtlich der Wasserlieferung ergibt sich die Forderung aus § 433 Abs. 2 BGB. Auf einen Wasserversorgungsvertrag finden nämlich die Vorschriften des Kaufrechts entsprechende Anwendung. Bezüglich der Entwässerung ist die Klageforderung gemäß § 305 a. F. aus einem Vertrag eigener Art gerechtfertigt (KG, Urteil - 10 U 2194/92 - vom 11. Februar 1993, Seite 3).

Zwischen den Parteien ist ein Vertrag über Wasserlieferungen durch konkludentes Verhalten zustande gekommen, § 2 Abs. 2 der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV) v. 20. Juni 1980. Nach ständiger Rechtsprechung nimmt derjenige, der aus einem Verteilungsnetz eines Versorgungsunternehmens Wasser entnimmt, das Angebot zum Abschluß eines entsprechenden Versorgungsvertrages konkludent an (BGH NJW 2003, 3131 m. w. N.; KG, Urteil vom 11. Februar 1993 - 10 U 2194/92 - S. 3 f.). Einem Vertragsschluß zwischen den Parteien steht nicht - wie die Bekl. meint - entgegen, daß nicht sie, sondern die anderen Wohnungseigentümer bzw. Mieter Wasser entnommen und Brauchwasser eingeleitet haben. Die Realofferte der Kl. auf Erbringung der Versorgungsleistungen richtet sich typischerweise an den Grundstückseigentümer, weil nur diesem ein Anspruch auf Anschluß an die Versorgung zusteht. Tritt an seine Stelle eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern, so wird der Vertrag mit ihr abgeschlossen (§ 1 Abs. 3 der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin [ABE] und Ziffer 1 Abs. 2 der Ergänzenden Bedingungen der Berliner Wasserbetriebe zu den Allgemeinen Bedingungen für die Wasserversorgung). Diese Bestimmungen gelten auch für den vorliegenden Vertrag. Jeder, der Leistungen eines öffentlichen Ver- und Entsorgungsbetriebes in Anspruch nimmt, muß davon ausgehen, daß dies zu dessen gültigen Bedingungen erfolgt. Das gilt auch im vorliegenden Fall, wobei die Bekl. als Mitglied der Eigentümergemeinschaft mitverpflichtet wird. Demzufolge ist das Angebot der Kl. - unabhängig von der intern zwischen den Eigentümern zu regelnden Kostentragungslast - an alle Miteigentümer gerichtet, unabhängig davon, ob sie unmittelbar an der Versorgung teilnehmen oder nicht. Die internen Verhältnisse sind für die Kl. nicht ohne weiteres bestimmbar, weil auch ohne eigenen Wasseranschluß die Beteiligung eines Miteigentümers an dem allgemeinem Wasserbedarf denkbar ist. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, daß die Bekl. mit notariellem Vertrag vom 10. September 1996 die Eintragung der Eigentumsänderung zugunsten der Erwerberin des Grundstücks insgesamt bewilligt hat. Zu einer vollständigen Umschreibung des Grundbuchs ist es schließlich nicht gekommen, weshalb das Grundbuch - wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - nicht unrichtig war und ist. Daran muß sich die Bekl. festhalten lassen. Schließlich hat die Rechtsvorgängerin der Bekl. die Teilungserklärung vorgenommen.

Der BGH hat die gesamtschuldnerische Haftung mit Blick auf das im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehene Mitbestimmungsrecht der Wohnungseigentümer angenommen (BGH NJW 1977, 44, 45). Hierfür ist es ausreichend, daß ein Wohnungseigentümer auf Kosten der anderen gemeinschaftliche Schulden verursacht. Dadurch wird die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Es kann hierbei nicht darauf ankommen, ob einzelne Mitglieder der Eigentümergemeinschaft aufgrund der Art ihres Sondereigentums nicht direkt an der Wasserversorgung beteiligt sind, wovon im vorliegenden Fall auszugehen ist. Es kommt insoweit entgegen der Ansicht der Bekl. nicht darauf an, ob sie tatsächlich in irgendeiner Weise an der Wasserversorgung auf dem Grundstück teilnimmt oder im Rahmen der internen Abrechnung an den Kosten der Wasserversorgung beteiligt ist.

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist sie aufgrund der nicht erfolgten Umschreibung des Grundbuchs weiterhin Eigentümerin des von ihr innegehaltenen Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Kraftradeinstellplatz. Zur Übertragung des Eigentums auf den von der Bekl. als eigentlich Berechtigten benannten Wohnungseigentümer ist es gerade nicht gekommen, was gemäß § 873 BGB erforderlich gewesen wäre. Diese dingliche Rechtslage ist von dem möglicherweise bestehenden materiell-rechtlichen Anspruch des Miteigentümers auf Grundbuchumschreibung zu trennen.

2. Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung gemäß § 242 BGB steht der Klageforderung nicht entgegen. Ein gegen Treu und Glauben verstoßendes Verhalten der Kl. ist nicht ersichtlich.

Es ist grundsätzlich in das freie Belieben des Gläubigers gestellt, welchen Gesamtschuldner er in welcher Höhe zuerst in Anspruch nimmt, § 421 Satz 1, 1. Halbsatz BGB. Der Gläubiger darf deshalb auch grundsätzlich denjenigen in Anspruch nehmen, der die Schuld im Innenverhältnis nicht zu tragen hat (BGH NJW 1991, 1289 für den Fall eines Freistellungsanspruches im lnnenverhältnis, BGH WM 1967, 397, 398; Erman/Ehmann, BGB, 10. Aufl., § 421, Rn. 71 m. w. N.; MünchKomm-Bydlinski, 4. Aufl., § 421, Rn. 75; Bamberger/Roth-Gehrlein, BGB, § 421, Rn. 12). Die Freiheit des Gläubigers kann aber unter bestimmten Umständen eingeschränkt sein, § 242 BGB. Ein rechtsmißbräuchlicher Zugriff wird im Falle der Arglist angenommen. (BGH WM 1983, 384; BGH WM 1967, 397, 398; BGH NJW 1991, 1289; MünchKomm-Bydlinski, 4. Aufl., § 421, Rn. 75) oder wenn der Gläubiger einem Gesamtschuldner aus nicht billigenswerten Motiven das Regreßrisiko auferlegen will (BGH NJW 1991, 1289; BGH WM 1984, 906 MünchKomm-Bydlinski, 4. Aufl., § 421, Rn. 75). Die Inanspruchnahme kann sein, wenn der Gläubiger gegenüber einem im Innenverhältnis allein verpflichteten Gesamtschuldner eine dingliche Sicherheit aufgegeben hat (OLG Hamm NJW-RR 1993, 1071, 1072; BGH NJW-RR 1983, 1423, 1424).

Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht gegeben. Die von der Bekl. erhobenen Umstände lassen das Vorgehen der Kl. nicht rechtsmißbräuchlich erscheinen. Ausschlaggebend hierfür ist, daß die Kl. nicht selbst die Umstände herbeigeführt hat, durch die die Bekl. ihre Interessen verletzt sieht. Die unterlassene Eigentumsumschreibung auf den Erwerber fällt in die Sphäre der Bekl.

Für die Annahme einer rechtsmißbräuchlichen Inanspruchnahme genügt nicht, daß die Bekl. lediglich mit einem Miteigentumsanteil von 0,77 % im Grundbuch eingetragen ist. Es ist das Wesen der Gesamtschuld, daß die Gesamtschulner gegenüber dem Gläubiger in voller Höhe für eine Forderung haften, von der sie im lnnenverhältnis nur einen Teil zu tragen haben. Allein der Gegensatz zwischen dem geringen Miteigentumsanteil und der Inanspruchnahme auf die gesamte streitgegenständliche Forderung kann deshalb keinen Verstoß gegen Treu und Glauben begründen. Auch die Tatsache, daß der Miteigentumsanteil der Bekl. mit dem Sondereigentum an einem Kraftradeinstellplatz verbunden ist, der naturgemäß nicht über einen Wasseranschluß verfügt, reicht nicht aus. Dies gilt selbst unter der Berücksichtigung der auch für die Kl. naheliegenden Überlegung, daß deshalb nicht von einem Wasserverbrauch durch die Bekl. und einer entsprechenden Kostentragungspflicht im Innenverhältnis ausgegangen werden kann. Da es der Kl. grundsätzlich freisteht, welchen der Eigentümer sie als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen will, kann ihr nicht die Verpflichtung auferlegt werden, vor Inanspruchnahme die Verbrauchsmöglichkeit des jeweiligen Eigentümers zu überprüfen. Sie soll gerade nicht mit den internen Schwierigkeiten des Verbrauchs und der Umlage belastet werden. Der in Anspruch genommene Eigentümer hat vielmehr die Möglichkeit, bei den weiteren Eigentümern Rückgriff zu nehmen. Der vorliegende Fall rechtfertigt auch keine Abweichung von diesem üblichen Prozedere vor dem Hintergrund, daß die Bekl. gerade kein Wohnungseigentümer ist, sondern nur als Eigentümerin eines Stellplatzes eingetragen ist und offensichtlich ihre Mitwirkungsrechte in der Gemeinschaft mangels Kenntnis des Grundbuchs nicht wahrgenommen hat. Die fehlende Kenntnis der Bekl. von ihrer Eigentümerstellung kann jedenfalls nicht zu Lasten der Kl. gehen. Dies sind keine derartig außergewöhnlichen Umstände im Sinne der vorgenannten Rechtsprechung, die das Verhalten der Kl. als mißbilligenswert erscheinen lassen.

Die Regelungen der Gesamtschuld lassen die Vorgehensweise der Kl. auch nicht vor dem Hintergrund rechtsmißbräuchlich erscheinen, daß sie im Rahmen des Verwaltungsprivatrechts ein pflichtgemäßes Auswahlermessen schuldet. Auch eine grundrechtliche Bindung der Kl. an Art. 3 GG schränkt ihre Wahlmöglichkeit im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung nicht ein. Eine Ungleichbehandlung durch die Kl. zum Nachteil der Bekl. ist zudem nicht ersichtlich, weil die Bekl. wie jeder andere Eigentümer auch in Anspruch genommen wird.

3. Es ist auch nicht ersichtlich, daß § 2 AVB i. V. m. Ziff. 1 Abs. 2 BWB gemäß § 9 AGBG unwirksam wäre. Soweit die Bekl. meint, hierdurch würde unbilligerweise eine schuldunabhängige Haftung für Kosten begründet, die allein durch Dritte verursacht worden sind, überzeugt dies nicht. Es ist nicht zu beanstanden, daß die gesamtschuldnerische Haftung an die Rechtsposition des Eigentums anknüpft, da hierdurch eine praktikable Handhabung gewährleistet ist. Nach dem Wesen der Gesamtschuld steht es jedoch im Belieben des Gläubigers, welchen der Gesamtschuldner er in Anspruch nehmen kann. Die vorliegende Konstellation rechtfertigt keine andere Beurteilung als andere Fallgestaltungen der gesetzlichen Gesamtschuld. Ein Verstoß gegen das Willkürverbot oder das Rechtsstaatsprinzip aus Art. 20 Abs. 3 GG sind deshalb nicht ersichtlich. Die interne Verteilung der Kosten bleibt die Angelegenheit der Miteigentümer unter sich. Eine unangemessene Benachteiligung eines nicht am Verbrauch beteiligten Miteigentümers ist nicht erkennbar. Er hat auch die mit seinem Eigentum verbundenen Nachteile in Kauf zu nehmen.

4. Die Bekl. kann die Abrechnung der Kl. vom 2. Februar 2000 auch nicht pauschal der Höhe und dem Inhalt nach mit Nichtwissen bestreiten. Dies ist gemäß § 138 Abs. 4 ZPO nicht zulässig. Als im Grundbuch eingetragene Eigentümerin hätte sie die entsprechenden Unterlagen von der Eigentümergemeinschaft einsehen und sich damit die erforderlichen Kenntnisse für einen substantiierten Vortrag verschaffen können. Auf den Zugang der Rechnung bei der Bekl. kommt es nicht an, diese ist nicht konstitutiv.

5. Die Forderung ist nicht verjährt. Die Verjährung begann gemäß §§ 198, 201 BGB a. F. frühestens mit dem Schluß des Jahres 2000, weil die Forderung erst mit Zusendung der Rechnung vom 2. Februar 2000 fällig geworden ist. Die zweijährige Verjährung gemäß § 196 Abs. 1 Nr. 1 AGB ist durch Zustellung des Mahnbescheides am 17. Juni 2002 rechtzeitig unterbrochen worden.

Die mittelbare Verlängerung der Verjährung durch das Hinausschieben des Fälligkeitszeitpunktes ist nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich zulässig (BGH NJW 1984, 289, 290; BGH NJW 1986, 1608, 1609; BGH, Recht und Steuern im Gas- und Wasserfach 1987, 31, 33; AG Villingen-Schwenningen, Recht und Steuern im Gas- und Wasserfach 2001, 7, 8). Eine einseitige Berücksichtigung der Interessen der Kl. ist nicht erkennbar. Das von den Bekl. dargestellte Interesse an einer zeitnahen und umfassenden Abrechnung der Leistungen ist nachvollziehbar und berechtigt. Es ist dann aber gleichfalls ein Interesse des Kunden zu unterstellen, die von der Kl. erbrachten Leistungen in den jeweiligen Abrechnungszeiträumen zu vergüten, um einen Beitrag zur Gewährleistung der Daseinsvorsorge im Bereich der Wasserver- und -entsorgung zu leisten. Die Bekl. hätte ihre Rechte als Eigentümerin wahrnehmen und auf eine Zahlung hinwirken können.

Aufgrund der vorliegenden Umstände kann im Rahmen der zu prüfenden Verwirkung der klägerischen Ansprüche das Zeitmoment nicht als erfüllt angesehen werden, weil gerade bei den kurzen Verjährungsfristen hieran hohe Anforderungen bestehen (Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 242, Rn. 90). Der Einwand der Verwirkung scheitert jedoch in jedem Fall an dem erforderlichen Umstandsmoment, weil die Bekl. nach den ABE und den geltenden Tarifen damit zu rechnen hatte, daß Kosten für die Wasserversorgung entstehen und gegenüber den Eigentümern geltend gemacht werden. Einen entsprechenden Vertrauenstatbestand, daß die Bekl. hierfür nicht in Anspruch genommen wird, hat die Kl. nicht geschaffen. Allein der Umstand, daß sich die Bekl. in der Annahme der vollständigen Eigentumsübertragung auf die Erwerberin des Grundstücks nicht weiter gekümmert hat, entlastet sie nicht.

Wohnungseigentümer haften als Gesamtschuldner für die Leistungen an die Gemeinschaft. Das gilt auch für die Wasserrechnung, selbst wenn der einzelne Eigentümer kein Wasser verbraucht.

Die Beklagte hatte das Mietwohngrundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt, alsdann die einzelnen Wohnungen verkauft. Bei einem Einstellplatz für ein Motorrad vergaß der Notar die Umschreibung, so daß die Beklagte nach wie vor bezüglich des Einstellplatzes als Eigentümerin mit einem Miteigentumsanteil von 77,49/10.000 im Wohnungsgrundbuch eingetragen war. Die Wasserbetriebe nahmen zunächst die Nutzerin des Grundstücks in Anspruch und wandten sich dann, als die Rechnung über ca. 4.500 Euro nicht bezahlt wurde, an die Beklagte, die u. a. einwandte, für den Motorradabstellplatz sei kein Wasser verbraucht worden.

Mit Urteil vom 28. Januar 2004 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage statt. Wer von den einzelnen Wohnungseigentümern wieviel Wasser verbrauche, sei eine interne Frage und berühre die grundsätzliche Zahlungspflicht nicht. Die Beklagte sei auch nach wie vor Eigentümerin, da das Grundbuch unrichtig sei. Auch sei das Verlangen der Klägerin nicht rechtsmißbräuchlich, da es auf die Höhe des Miteigentumsanteils bei der Gesamtschuld nicht ankomme.