Konkludenter Verzicht auf Räumungsanspruch durch langes Zuwarten

Konkludenter Verzicht auf Räumungsanspruch durch langes Zuwarten; verspäteter Kostenvorschuss

Wenn nach fristloser Kündigung und Einreichung einer Räumungsklage der Kostenvorschuss erst nach mehr als einem Jahr eingezahlt wird, kann ein stillschweigender Verzicht auf den Räumungsanspruch oder dessen Verwirkung angenommen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. verlangt von den beiden Bekl. Räumung und Herausgabe der inne gehaltenen Wohnung. Die beiden Bekl. zahlten die Miete von Beginn des Mietverhältnisses an unregelmäßig.

Unter dem 17. Februar 2011 sprach die Hausverwaltung des Kl. gegenüber den beiden Bekl. die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des in Rede stehenden Mietverhältnisses aus wegen eines Mietrückstandes von damals 3.189,24 €. Die beiden Bekl. glichen diesen Rückstand sodann in Raten aus.

Unter dem 12. Juli 2012 sprach die Hausverwaltung des Kl. gegenüber den beiden Bekl. erneut die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des in Rede stehenden Mietverhältnisses aus wegen eines Mietrückstandes von damals 2.666 €, die den beiden Bekl. am 13. Juli 2012 zuging. Die beiden Bekl. glichen diesen Rückstand sodann in Raten aus. Eine entsprechende Räumung und Herausgabe der in Rede stehenden Wohnung lehnten die beiden Bekl. mit Schreiben vom 30. Juli 2012 indes ab.

Zwischen dem 15. August 2012 und dem 22. August 2013 schwebten Verhandlungen zwischen den Parteien des Rechtsstreites, um den Rechtsstreit beizulegen.

Die beiden Bekl. zahlten zu einem nicht genannten Zeitpunkt den Mietrückstand von 2.666 € an den Kl.

Mit seinem Klageschriftsatz vom 15. August 2013 (gemeint: 2012, d. Red.) hat der Kl. angekündigt zu beantragen, die Bekl. zur Räumung der Wohnung und zur Herausgabe an ihn zu verurteilen. Dieser Schriftsatz ist bei Gericht am 17. August 2012 eingegangen.

Die mit entsprechender Verfügung vom 21. August 2012 erforderten Gerichtskosten sind nach Aktenlage sodann am 22. August 2013 eingezahlt worden.

In dieser gerichtlichen Verfügung vom 2. September 2013 hat das Gericht den Kl. darauf hingewiesen, dass er infolge der Nichteinzahlung des mit hiesiger Verfügung vom 21. August 2012 erforderten Gerichtskostenvorschusses nach Aktenlage bis 22. August 2013 - also innerhalb eines Jahres - auf ihren Räumungs- und Herausgabeanspruch stillschweigend verzichtet bzw. ihn gemäß § 242 BGB verwirkt haben dürfte unter Hinweis auf das Urteil des Landgerichts Berlin vom 20. Januar 2011, 32 S 5/10 (GE 2011, 338, 339).

Die zulässige Klage war abzuweisen, weil sie sich als unbegründet erweist.

Der Kl. kann von den beiden Bekl. Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verlangen.

Zum Zeitpunkt der (letzten) mündlichen Tatsachenverhandlung am 4. Dezember 2013 sei das Mietverhältnis zwischen den Parteien des Rechtsstreites indes nicht zur Überzeugung des Gerichtes im Sinne des § 546 Abs. 1 (§ 549 Abs. 1) BGB beendet gewesen (§§ 495, 310 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 136 Abs. 4 ZPO).

Eine solche Beendigung ist zum einen nicht durch die außerordentliche fristlose Kündigung der von der Kl. beauftragten Hausverwaltung mit Schreiben vom 12. Juli 2012 ausgelöst worden.

Es kann hier dahinstehen, ob dem Kl. damals ein korrespondierendes Kündigungsrecht dazu gegenüber den beiden Bekl. zustand gemäß §§ 543 Abs. 1 und 2 Satz 1 Nr. 3 (§ 549 Abs. 1) BGB wegen erheblichen Mietzahlungsverzuges. Denn zur Überzeugung des Gerichtes wäre ein solches Kündigungsrecht sodann wieder erloschen.

Zum einen wäre ein solches Kündigungsrecht des Kl. analog § 397 BGB erloschen durch entsprechenden konkludenten einseitigen Verzicht des Kl. auf sein etwaiges Gestaltungsrecht.

Der Gläubiger kann auf sein Kündigungs- bzw. Gestaltungsrecht gegenüber seinem Schuldner einseitig und konkludent verzichten (vgl. LG Berlin, GE 2011, 338, 339 m. w. N.; Grüneberg, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 71. Aufl. [2012], Rdnr. 4 m.w.N.).

Entgegen der Auffassung des Kl. bzw. seiner Prozessbevollmächtigten (§ 85 Abs. 2 ZPO) lag es so hier: Zwar hat der Kl. seinen aus der außerordentlichen fristlosen Kündigung seiner Hausverwaltung vom 12. Juli 2012) ggf. folgenden Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die beiden Bekl. (gem. § 546 Abs. 1 [§ 549 Abs. 1] i. V. m. § 543 Abs. 1 und 2 Satz 3 Nr. 3 BGB) zeitnah mit seinem Klageschriftsatz vom 15. August 2012 gerichtlich geltend gemacht, der am 17. August 2012 bei Gericht eingegangen ist. Indes hat er nicht zeitnah den mit der gerichtlichen Verfügung vom 21. August 2012 erforderten Gerichtskostenvorschuss am 22. August 2013 eingezahlt, also mehr als ein Jahr (!) nach dem Eingang seines Klageschriftsatzes bei Gericht! Ohne die Zahlung dieser Kosten brauchte das Gericht die Abschriften des in Rede stehenden Klageschriftsatzes aber auch nicht an die Bekl. zuzustellen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GKG). Ein solch langer Zeitraum von einem Jahr zwischen Einreichung des Klageschriftsatzes und der anschließenden Zahlung der fälligen Gerichtskosten spricht indes analog § 397 BGB erheblich dafür, dass der Kl. von seinem etwaigen außerordentlichen und fristlos wirkenden Kündigungsrecht gegenüber den beiden Bekl. keinen Gebrauch mehr machen wollte.

Diese Bewertung hat sich entgegen der Auffassung des Kl. bzw. seiner Prozessbevollmächtigten auch nicht durch die „Verhandlungen zur gütlichen Beilegung des Rechtsstreites" geändert. (wird ausgeführt)

Zum anderen hätte der Kl. sein etwaiges außerordentliches fristloses Kündigungsrecht aus gemäß § 242 BGB verwirkt.

Die Verwirkung eines (Gestaltungs-) Rechtes, die das entstandene (Gestaltungs-) Recht zum Erlöschen bringt (vgl. BGH, GE 2012, 823, 824 m.w.N.; NJW 2008, 2254; Ellenberger, in: Palandt, aaO., § 242, Rdnr. 96 m.w.N.), setzt voraus, dass der Gläubiger sein (Gestaltungs-) Recht zur Forderung über längere Zeit nicht geltend gemacht (= Zeitmoment) sowie der Schuldner sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Gläubigers auch darauf einrichten durfte, dass dieser das (Gestaltungs-) Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (vgl. BGH, jeweils aaO., m.w.N.; BGHZ 105, 298; Ellenberger, in: Palandt, aaO., § 242, Rdnr. 87 und 93 bis 95 m.w.N.).

Dazu gehört zum einen ein längerer Zeitraum, in dem der Gläubiger insoweit untätig geblieben ist (= Zeitmoment). Dies ist hier gegeben aus den vorstehenden Gründen.

Darüber hinaus ist hier auch ein Vertrauenstatbestand von dem Kl. bzw. seiner Hausverwaltung geschaffen worden, dass er bzw. seine Hausverwaltung auch in der Zukunft sein fristlos wirkendes Kündigungsrecht nicht geltend machen werde (= Umstandsmoment).

Denn bis zu dem eMail-Verkehr zwischen der Hausverwaltung des Kl. und der Bekl. zu 2) - der auch erst durch die Letztgenannte mit eMail vom 6. März 2013 begonnen worden war - hatte der Kl. bzw. seine Hausverwaltung mit Außenwirkung zu den Bekl. keinerlei Anstalten gemacht, die fristlose Kündigung vom 12. Juli 2012 auch nur anzusprechen, geschweige denn gerichtlich durchzusetzen. Bis zu dieser eMail der Bekl. zu 2) waren also fast acht Monate vergangen, ohne dass die beiden Bekl. etwas von dem bereits bei Gericht eingereichten Klageschriftsatz des Kl. vom 15. August 2012 hätten wissen können. In der Vergangenheit hatte der Kl. bzw. seine Hausverwaltung auf die fristlose Kündigung vom 17. Februar 2011 wegen erheblicher Mietrückstände - ebenfalls - nicht mit einer Räumungs- und Herausgabeklage reagiert, sondern die beiden Bekl. diese Rückstände in Raten abtragen lassen, obwohl er dazu nicht verpflichtet war. Dann aber durften die beiden Bekl. aus der - ihnen gegenüber - fehlenden gerichtlichen Verfolgung des neuerlichen Räumungs- und Herausgabeanspruches durch den Kl. seit der fristlosen Kündigung vom 12. Juli 2012 berechtigterweise den Schluss ziehen, dass der Kl. bzw. seine Hausverwaltung solches auch dieses Mal nicht tun wird (vgl. BGH, GE 2012, 823, 824; Ellenberger, in: Palandt, aaO., § 242, Rdn. 87 und 93 bis 95 m.w.N.). Insoweit kommt auch hinzu, dass der Kl. bzw. seine Hausverwaltung noch mehr als drei Monate nach der eMail seiner Hausverwaltung vom 17. Mai 2013 hat vergehen lassen, bis der über ein Jahr zuvor erforderte Gerichtskostenvorschuss dann tatsächlich eingezahlt worden ist, um die Zustellung der Abschriften seines Klageschriftsatzes vom 15. August 2012 an die beiden Bekl. gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 GKG erst zu ermöglichen, was dann erst am 6. September 2013 erfolgte.

Wenn der Vermieter nach Ausspruch einer Kündigung zu lange mit einer Räumungsklage wartet, kann er sich möglicherweise nicht mehr auf die Kündigung berufen (LG Berlin GE 2011, 338). Ähnlich ist es, wie das Amtsgericht Mitte in seinem rechtskräftigen Urteil vom 4. Dezember 2013 entschieden hat, wenn eine Räumungsklage zwar eingereicht, der Kostenvorschuss allerdings erst nach über einem Jahr eingezahlt wird.

Die Beklagten (Mieter) zahlten die Miete von Beginn des Mietverhältnisses an unregelmäßig. Im Februar 2011 hatte der Vermieter fristlos wegen Zahlungsrückständen gekündigt, die alsdann ausgeglichen wurden. Im Juli 2012 kündigte der Vermieter erneut wegen Zahlungsrückständen und reichte eine Räumungsklage ein. Der Rückstand wurde in Raten beglichen; den Kostenvorschuss für die Räumungsklage zahlte der Vermieter allerdings erst nach über einem Jahr bei der Gerichtskasse ein, danach wurde die Räumungsklage zugestellt.

Das Amtsgericht Mitte war der Ansicht, hier habe der Vermieter konkludent auf ein Kündigungsrecht verzichtet, weil er den Kostenvorschuss erst nach mehr als einem Jahr eingezahlt habe. Darüber hinaus sei auch ein Kündigungsrecht nach § 242 BGB verwirkt, da zum Zeitmoment auch das Umstandsmoment komme, nämlich dass im späteren Schriftverkehr bis zur Zustellung der Klage die fristlose Kündigung nicht erwähnt worden sei.

Dass hier nach Treu und Glauben ein Anspruch nicht mehr geltend gemacht werden konnte, ist vertretbar.

Ein konkludenter Verzicht auf ein Kündigungsrecht lag allerdings nicht vor, denn die Kündigung hatte der Vermieter vor Einreichung der Räumungsklage ausgesprochen und den Mietern zugestellt.

Diese zweite Kündigung wurde auch durch spätere Begleichung der Rückstände nicht unwirksam, da ihr eine Kündigung vorausgegangen war, die aus dem Vorjahr stammte und damit nicht die Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wahrte. Möglich war also nur die Annahme der Verwirkung des Räumungsanspruchs.