Konkludenter Verzicht auf Mietminderung

Konkludenter Verzicht auf Mietminderung; Mietminderung; Verzicht auf; Mängel der Mietsache; Mietzahlung; vorbehaltlose

1. Zum Verzicht des Mieters auf Mietminderung durch konkludentes Verhalten.

2. Rückzahlungsanspruch für bei Mietvertragsabschluß gezahlte "Provision".

Der Bekl. mietete von der Kl. eine Wohnung zu einem monatlichen Mietzins von 1490,42 DM. Außerdem leistete er bei Vertragsabschluß eine "Provision" in Höhe von 1200 DM an den im Mietvertrag bezeichneten Hausverwalter, der die Summe im Oktober 1987 der Kl. überweisen ließ. Der Bekl. zahlte bis einschließlich August 1986 die Miete voll, setzte dann von der Miete für September 1986 den gezahlten Provisionsbetrag ab, erläuterte in einem Schreiben vom 5. September 1986 diesen Abzug und erklärte ferner: "Ab 1.10.1986 überweisen wir wieder die Mie-te in voller Höhe von 1490 DM." Für Oktober und für Dezember 1986 leistete der Bekl. aber nicht. In einem Schreiben vom 15. April 1987 wies er darauf hin, daß er einen bereits mündlich mitgeteilten Minderungsbetrag einbehalte, der darauf beruhe, daß seit Beginn des Mietverhältnisses aufgrund verrosteter Wasserrohre lediglich dunkel-braunes Wasser aus den Zapfstellen fließe. Die Kl. verlangt rückständige Miete, in Höhe von 1200 DM Provision haben die Parteien den Rechtsstreit gemeinsam in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Klage hatte im wesentlichen Erfolg.

Die Kl. kann von dem Bekl. mit Erfolg die Zahlung von 5.545,92 DM verlangen.

Ein Minderungsrecht steht dem Bekl. deshalb nicht zu, weil er darauf verzichtet hat. Dies ergibt sich aus seinem Schreiben vom 5. September 1986, in dem er ausdrücklich erklärt hat, daß er ab 1. Oktober 1986 die Mieten in voller Höhe zahlen werde. Außerdem hat der Bekl. bis einschließlich August 1986 die Miete in voller Höhe gezahlt. Auch für September 1986 hat er sich in seinem eben erwähnten Schreiben auf eine Minderung wegen schlechter Wasserqualität nicht berufen. Aufgrund der betreffenden Zahlungen der Miete in voller Höhe und der Ankündigung vom 5. September 1986 kommt es nicht darauf an, ob der Bekl. zu einem von ihm nicht mitgeteilten Zeitpunkt der Hauswartsfrau und der für die Kl. tätigen Hausverwalterin mündlich gemeldet hat. Da die schlechte Wasserqualität nach dem eigenen Vorbringen des Bekl. seit Beginn des Mietverhältnisses bestand, dieser aber zunächst die Miete im vollen Umfang zahlte und eine volle Mietzahlung weiter angekündigt hat, ohne sich auf Mängel zu berufen oder die Erwartung zu äußern, der Mangel werde umgehend beseitigt, hat der Bekl. auf sein Minderungsrecht verzichtet, zumindest dieses entsprechend § 539 BGB in Verbindung mit § 242 BGB verwirkt. In diesem Zusammenhang muß sich der Bekl. auch entgegenhalten lassen, daß er die Miete für November 1986 sowie die Mieten für Januar bis April 1987 wieder voll gezahlt hat, so daß die nachträgliche Geltendmachung von Minderungen in dem Schreiben vom 15. April 1987 als widersprüchlich erscheint und deshalb gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt. Außerdem hat der Bekl. eigene Mängelrügen nicht im einzelnen dargelegt, so daß auch deshalb auf einen Verzichtswillen, zumindest auf eine Verwirkung zu schließen ist.

Die Kosten des erledigten Teils des Rechtsstreits muß die Kl. tragen. Für das Verhalten ihres damaligen Hausverwalters haftet sie gemäß § 278 BGB. Für eine enge Verbindung zwischen der Kl. und dem Hausverwalter spricht auch das von der Kl. eingereichte Schreiben der Rechtsanwältin dieses Verwalters vom 6. Oktober 1987. Es ist sonst nicht verständlich, weshalb der Verwalter die von ihm vereinnahmte Provision an die Kl. und nicht an den Bekl. überwiesen hat. Auf jeden Fall war die Kl., die durch ihre Verwalterin Bescheid wußte, verpflichtet, sich beizeiten um eine Rückzahlung der Provision zu kümmern. Die Kl. hat offensichtlich ihre Einflußmöglichkeiten auf den Hausverwalter nicht rechtzeitig wahrgenommen, so daß sie jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) den Abzug von der Septembermiete nicht dem Bekl. anlasten kann. Die erst mit Schriftsatz vom 15. Oktober 1987 erklärte Aufrechnung der Kl. ist unzulässig. Aufrechnungsbefugt im Prozeß ist grundsätzlich nur die verklagte Partei.