Konkludenter Vermieterwechsel nach Zwangsversteigerung

Zu der Frage des Eintritts des Erstehers einer vermieteten Wohnung als Vermieter in das Mietverhältnis durch konkludente Vertragsübernahme mit Zustimmung der Beteiligten nach einer Zwangsversteigerung.

1 Die Kl. nimmt den Bekl. auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch, die der Bekl. wegen Lärmimmissionen aus der Nachbarwohnung gemindert hat.

2 Der Bekl. schloss im Januar 2000 mit der W. GmbH in W. einen Mietvertrag über eine Wohnung in L. Die monatliche Miete betrug einschließlich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten 1.415 DM (693,87 €). Eigentümer des Hausgrundstücks war seinerzeit N. B. Dieser war zugleich alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der W. GmbH. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass N. B. für die W. GmbH den Mietvertrag unterschrieb und dass er als damaliger Eigentümer der Immobilie mit der Vermietung der Wohnung durch die W. GmbH an den Bekl. einverstanden war. Die Miete zahlte der Bekl. entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung auf ein für die W. GmbH geführtes Konto.

3 Die Kl. erwarb das Grundstück in der Zwangsversteigerung aufgrund des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts L. vom 19. Mai 2004. Nachdem die Kl. dem Bekl. durch ihre Verwalterin mitgeteilt hatte, dass sie nunmehr als Eigentümerin in den Mietvertrag eingetreten sei, zahlte der Bekl. in der Folge die Miete an die Kl.

4 Im Dezember 2006 wurde in der unteren Etage des Gebäudes und in der Nachbarwohnung zum Bekl. ein Tonstudio eingerichtet. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2006 an die Verwalterin der Kl. forderte der Bekl. wegen nach seiner Ansicht nicht hinnehmbarer Lärmbelästigungen aus der Nachbarwohnung diese zur unverzüglichen Nachbesserung auf. Er minderte ab Januar 2007 die Miete um monatlich 20 % (138,77 €).

5 Die Kl. begehrt vom Bekl. rückständige Miete für die Monate Januar bis Oktober 2007 in Höhe von insgesamt 1.387,70 € nebst Zinsen.

6 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Bekl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

7 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 8 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

9 Zwischen den Parteien bestehe ein Mietvertrag, weil die Kl. als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten sei. § 566 BGB sei hier entsprechend anzuwenden. Nach dieser Vorschrift trete der Erwerber, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert werde, anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis ein. Entsprechendes gelte, sofern die Immobilie nicht veräußert, sondern - wie hier - versteigert werde, gemäß § 57 ZVG.

10 Zwar sei der Mietvertrag nicht vom damaligen Eigentümer N. B. selbst, sondern von der W. GmbH mit dem Bekl. geschlossen worden, so dass § 566 BGB in Verbindung mit § 57 ZVG nicht unmittelbar anzuwenden sei. § 566 BGB sei jedoch analog anzuwenden, wenn der Mietvertrag - wie hier - mit Zustimmung des Eigentümers von einer Gesellschaft abgeschlossen werde, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Eigentümer zum damaligen Zeitpunkt gewesen sei. Zwar habe der Bundesgerichtshof (Urteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02, NZM 2004, 657) entschieden, dass § 571 BGB a.F. (jetzt: § 566 BGB) grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und veräußerndem Eigentümer anzuwenden sei. Eine analoge Anwendung des § 571 BGB a.F. habe der Bundesgerichtshof aber nicht generell verneint. Vielmehr habe er unter Bezugnahme auf den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 27. November 1995 (1 BvR 1063/95 - GE 1996, 184) ausgeführt, dass in einem Fall, in dem ein Verwalter über die Verwaltertätigkeit hinaus kein eigenes Interesse an dem Zustandekommen und der Durchführung des Mietvertrags habe, es gerechtfertigt sein könne, den Vertrag im Zusammenhang mit § 571 BGB a.F. so zu behandeln, als habe der Eigentümer selbst vermietet.

11 In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall habe die dortige Bekl. den Mietvertrag jedoch gerade zur Erfüllung ihres Geschäftszweckes abgeschlossen, so dass ihre Beteiligung an dem Mietvertrag deshalb über die Beteiligung eines reinen Verwalters hinausgegangen sei. Entsprechendes könne im vorliegenden Fall hingegen nicht festgestellt werden. Der Gesellschaftszweck der W. GmbH habe unstreitig in dem Ankauf, der Aufteilung und dem Verkauf von Grundbesitz, nicht jedoch in der Vermietung von Wohnungen bestanden. Dass die W. GmbH über die Verwaltertätigkeit für den Eigentümer hinaus erkennbar auch kein eigenes Interesse an der Durchführung des Mietvertrages gehabt habe, ergebe sich unter anderem auch daraus, dass sie bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung keine Forderungen aus dem Mietvertrag gegenüber dem Bekl. geltend gemacht habe.

12 Ein Recht des Bekl., die Miete zu mindern, habe nicht bestanden. Dieser habe nicht bewiesen, dass die Mietsache im streitgegenständlichen Zeitraum einen Mangel aufgewiesen habe, der ihren vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigt habe. Aufgrund der Vernehmung des Zeugen M. sei festzustellen, dass keine erhebliche Lärmbelästigung von der Nachbarwohnung des Bekl. ausgegangen sei.

II. 13 Diese Beurteilung hält im Ergebnis revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

14 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Kl. hinsichtlich des Anspruchs gemäß § 535 Abs. 2 BGB gegen den Bekl. auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 1.387,70 € aktivlegitimiert ist.

15 a) Wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend ausführt, setzt die entsprechende Anwendung von § 566 BGB im Falle des Erwerbs eines vermieteten Grundstücks durch Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung gemäß § 57 ZVG allerdings grundsätzlich voraus, dass das Grundstück im Eigentum des Vermieters steht, denn § 566 BGB erfordert nach seinem Wortlaut die Identität von Vermieter und veräußerndem Eigentümer (Senatsurteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73, NJW 1974, 1551, unter B I 1; BGH, Urteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02, NZM 2004, 657 = NJW-RR 2004, 657, unter 2 b m.w.N. - zu der Vorgängerregelung § 571 BGB a.F.). Im Falle des Erwerbs des Grundstücks durch Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung bedeutet dies, dass der Zwangsvollstreckungsschuldner, also der Eigentümer des Grundstücks, im Zeitpunkt der Erstehung des Grundstücks im Wege des Zuschlags in der Zwangsversteigerung identisch mit dem Vermieter sein muss.

16 Diese Voraussetzung war hier nicht erfüllt, weil nicht der Grundstückseigentümer N. B., sondern die W. GmbH den Mietvertrag mit dem Bekl. abgeschlossen hatte. Ob die Kl. dennoch - wie das Berufungsgericht meint - in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag entsprechend § 566 BGB in Verbindung mit § 57 ZVG kraft Gesetzes eingetreten ist, bedarf hier jedoch keiner Entscheidung.

17 b) Denn jedenfalls ist das Mietverhältnis zwischen dem Bekl. und der Kl., nachdem diese das Grundstück ersteigert hatte, aufgrund rechtsgeschäftlicher Vereinbarung aller Beteiligten - einschließlich der W. GmbH und des N. B. - fortgesetzt worden.

18 Die Auswechslung eines Vertragspartners kann sowohl im Wege eines dreiseitigen Vertrags zwischen der ausscheidenden, der übernehmenden und der verbleibenden Partei vereinbart werden als auch durch Vereinbarung zwischen zwei Beteiligten, wenn der Dritte zustimmt (BGHZ 95, 88, 93 f.; 96, 302, 308). Letzteres ist nach den von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hier der Fall.

19 Der Bekl. hat nach Mitteilung seitens der Kl., dass sie nunmehr als Eigentümerin in den Mietvertrag eingetreten sei, die Miete fortan an die Kl. gezahlt. Er hat dem Vermieterwechsel spätestens dadurch konkludent zugestimmt, dass er von der Kl. als neuer Vermieterin Erfüllung des Vertrags verlangte (vgl. BGHZ 154, 171, 175), indem er diese - und nicht etwa die W. GmbH - zur Abhilfe hinsichtlich der von der Nachbarwohnung angeblich ausgehenden Lärmbelästigung aufforderte. Die Kl. sah sich als neue Vermieterin des Bekl. und führte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auf dessen Mängelanzeige wegen nicht akzeptabler Lärmbelästigung hin Arbeiten in der Nachbarwohnung durch. Die W. GmbH wiederum hat nach der Zwangsversteigerung des Grundstücks zu keinem Zeitpunkt ausstehende Mietzahlungen reklamiert und auch ansonsten keine Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen den Bekl. geltend gemacht. Sie hat durch dieses Verhalten konkludent der Vertragsübernahme durch die Kl. zugestimmt.

Der von der GmbH des Eigentümers abgeschlossene Mietvertrag kann mit dem Ersteigerer des Grundstücks auch dadurch fortgesetzt werden, dass nach Mitteilung des Erwerbers von seinem (vermeintlichen) Eintritt in den Mietvertrag der Mieter die Miete an den Erwerber zahlt und Mängelbeseitigungsansprüche geltend macht und weder der frühere Vermieter noch der frühere Eigentümer ihrerseits Forderungen gegen den Mieter erheben.

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlung rückständiger Mieten in Anspruch. Der Beklagte schloss im Januar 2000 mit der W. GmbH einen Mietvertrag über eine Wohnung. Eigentümer des Hauses, in dem die Wohnung lag, war aber nicht die W. GmbH, sondern deren Geschäftsführer und alleiniger Gesellschafter N. B., der unstreitig für die W. GmbH den Mietvertrag unterschrieb und auch als Eigentümer mit der Vermietung der Wohnung an den Beklagten durch die W. GmbH einverstanden war. Die Klägerin erwarb später das Grundstück in der Zwangsversteigerung und teilte dem Beklagten mit, dass sie nunmehr als Eigentümer in den Mietvertrag eingetreten sei. Daraufhin zahlte der Beklagte die Miete an die Klägerin, die er zur Beseitigung von Lärmbelästigungen aus einem in der Nachbarwohnung eingerichteten Tonstudio aufforderte, wegen derer er auch die Miete minderte. Das Landgericht sprach dem Kläger die rückständige Miete zu; dagegen richtete sich die Revision des Beklagten.

Die Revision hatte keinen Erfolg. Zwar sei die Klägerin nicht in analoger Anwendung des § 566 BGB in den mit dem Beklagten geschlossenen Mietvertrag eingetreten, weil der Zwangsvollstreckungsschuldner, der Geschäftsführer der GmbH, nicht Vermieter gewesen sei. Aber das mit der W. GmbH begründete Mietverhältnis sei zwischen der Klägerin und dem Beklagten aufgrund rechtsgeschäftlicher Vereinbarung aller Beteiligten, einschließlich der W. GmbH und ihres Geschäftsführers als früherem Eigentümer fortgesetzt worden.

Der Beklagte habe dem Vermieterwechsel spätestens dadurch konkludent zugestimmt, dass er nach der Mitteilung der Klägerin über deren Eintritt in den Mietvertrag die Miete an diese gezahlt und von ihr Vertragserfüllung verlangt habe, indem er Mängel angezeigt habe, die die Klägerin auch beseitigt habe.

Die W. GmbH habe ihrerseits dagegen nach der Zwangsversteigerung keine Forderungen gegen den Beklagten mehr geltend gemacht und dadurch konkludent dem Vermieterwechsel zugestimmt.

Der Erwerber eines Grundstücks tritt nach der gesetzlichen Regelung des § 566 Abs. 1 BGB nur dann in die Rechte (und Pflichten) aus dem Mietverhältnis über die Wohnungen, wenn der Veräußerer auch Eigentümer ist. Das gilt auch für den Erwerb in der Zwangsversteigerung.

Der Eintritt des Ersteigerers setzt allerdings voraus, dass der Eigentümer des zwangsversteigerten Grundstücks auch Vermieter war. Ob auch bei fehlender Identität zwischen Vermietereigenschaft und Eigentum der Ersteigerer in analoger Anwendung des § 566 BGB in das Mietverhältnis eintreten kann, lässt der BGH offen, weil er von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund rechtsgeschäftlicher Vereinbarung aller Beteiligten ausgeht. Voraussetzung für die Auswechslung des Vertragspartners ist ein dreiseitiger Vertrag zwischen der ausscheidenden, der übernehmenden und der verbleibenden Partei oder eine Vereinbarung zwischen zwei Beteiligten – hier: Erwerber und Mieter – mit Zustimmung des Dritten (hier: früherer Vermieter und davon verschiedener Eigentümer). Ausdrückliche Vereinbarungen sind insoweit nicht erforderlich, aber ratsam. Letzten Endes hilft auch eine konkludente Vereinbarung.