Konkludenter Vermieterwechsel

Konkludenter Vermieterwechsel; Betriebskostenabrechnung; Aufschlüsselung der „Hausdienstleistungen“; Wirtschaftlichkeitsgebot

1. Ist die Hausverwaltung sowohl von der Eigentümerin (GbR) als auch von der damit nicht identischen Vermieterin bevollmächtigt, und wird unter Vorlage einer Vollmacht der Eigentümerin ein Hausverwalterwechsel für das Mietobjekt unter Hinweis auf zukünftige Mietzahlungen mitgeteilt, wird die Eigentümerin zumindest konkludent Vermieterin, wenn sie der Mieter künftig als Vermieterin behandelt.

2. Werden in der Betriebskostenabrechnung aufgrund eines veränderten Leistungsverzeichnisses „Hausdienstleistungen" ohne Instandsetzungs- und Verwaltungsmaßnahmen ohne Erläuterung abgerechnet, ist die Abrechnung formell wirksam, wenn eine Erläuterung in früheren Abrechnungen enthalten war.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung der Bekl. ist begründet.

1) Ohne Erfolg wendet die Bekl. sich zunächst gegen die Annahme Ihrer Passivlegitimation.

Es kann dahinstehen, ob hier von einer Falschbezeichnung der Vertragsparteien bei Mietvertragsschluss auszugehen ist. Denn jedenfalls wäre in der Folgezeit von einer konkludenten Vertragsübernahme auf Vermieterseite durch die Bekl. auszugehen.

Die Auswechslung eines Vertragspartners kann sowohl im Wege eines dreiseitigen Vertrags zwischen der ausscheidenden, der übernehmenden und der verbleibenden Partei vereinbart werden als auch durch Vereinbarung zwischen zwei Beteiligten, wenn der Dritte zustimmt (vgl. BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 84/09 - GE 2010, 758). Letzteres wäre hier der Fall.

Nach dem Vorbringen der Bekl. ist die Hausverwaltung vorliegend nicht nur von der Eigentümerin, sondern auch von den Vermietern bevollmächtigt gewesen. Vor diesem Hintergrund müssten sich aber sowohl die Eigentümerin (Grundstücksgemeinschaft ... straße bR) als auch die hiervon ggf. abweichenden (ehemaligen) Vermieter (G. A. und H.) zurechnen lassen, dass die von ihnen beauftragten Hausverwaltungen ausweislich der zur Akte gereichten Korrespondenz den Kl. gegenüber jeweils dahin gehend aufgetreten sind, dass Eigentümerin und Vermieter identisch sind. So ist z. B. mit Schreiben vom 15./27.9.2005 und 28/30.6.2006 im Namen und unter Vorlage einer Vollmacht der Eigentümerin, der Grundstücksgemeinschaft ... straße bR ein Hausverwalterwechsel angezeigt worden, wobei sich die in den Anschreiben angezeigte Tätigkeit der Hausverwaltung jeweils ausdrücklich auf den Mietbereich bezog und z. B. auch Hinweise in Bezug auf die künftigen Mietzinszahlungen sowie auf ein ausschließlich zu nutzendes Mietertelefon enthielt. Entsprechende Ausführungen wären überflüssig gewesen, wenn die Eigentümerin nicht zugleich auch Vermieterin gewesen ist; sie waren nach objektivem Empfängerhorizont daher auch nicht anders zu verstehen. Mit Schreiben vom 5.12.2012 ist erneut ein Wechsel der Hausverwaltung angezeigt worden, wobei dieser unter Vorlage einer Vollmacht der ... straße bR sodann nur noch im Namen des Vermieters erfolgte. Unstreitig haben die Kl. die Bekl., vertreten durch die jeweiligen Hausverwaltungen, während der gesamten Mietzeit auch als Vermieter behandelt und damit jedenfalls konkludent einem Vermieterwechsel zugestimmt. Auch die streitgegenständliche Heizkostenabrechnung, gegenüber der die Kl. mit Schreiben vom 14.12.2012 Einwendungen erhoben haben, ist letztlich im Namen der Bekl. erstellt worden.

2) Entgegen den Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung waren die Hausdienstleistungskosten i. H. v. 630,80 € indes umlagefähig. In diesem Umfang besteht daher kein Erstattungsanspruch der Kl.

Anders als die Kl. meinen, ist die Betriebskostenabrechnung 2010 nicht mangels Erläuterung der Zusammensetzung der Kosten für die Hausdienstleistungen aus den Kosten für den Hausmeister, der Gartenpflege und der Hausreinigung formell unwirksam gewesen. Unstreitig war eine entsprechende Erläuterung der Einzelposten bereits der Betriebskostenabrechnung 2008 beigefügt gewesen. Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind aber auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnung - erteilt hat, z. B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters (vgl. BGH, Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 -, GE 2010, 1261).

Die Kl. haben in zweiter Instanz zudem unstreitig gestellt, dass der Betriebskostenabrechnung 2010 ein gegenüber den Vorjahren verändertes Leistungsverzeichnis für die Hausdienstleistungskosten zugrunde lag, welches keine Instandsetzungs‑ und Verwaltungsmaßnahmen mehr vorsah. Vor diesem Hintergrund bedurfte es hier auch keiner näheren Aufschlüsselung einzelner umlagefähiger Tätigkeiten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2010 (vgl. BGH, Beschluss vom 13. September 2011 - VIII ZR 45/11 -, GE 2011, 1679).

Ebenso wenig ist zu beanstanden, dass es sich vorliegend um Eigenrechnungen der Hausverwaltung handelte und die Gartenpflege vom Hauswart mit durchgeführt worden ist. Anders als die Kl. meinen, führt die Regelung in § 2 Nr. 14 BetrkVO nicht dazu, dass die vom Hauswart ausgeführten Arbeitsleistungen nach den Nrn. 10 und 16 nicht umlagefähig wären. Vielmehr sind diese Arbeiten - neben etwaigen Materialkosten u. Ä. - insoweit als Kosten des Hauswarts mit abzurechnen. Zudem ist es auch nicht unzulässig, wenn die Hausverwaltung dem Eigentümer von ihr durchgeführte umlagefähige Tätigkeiten in Rechnung stellt. Gem. § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrkVO können selbst Eigenleistungen des Eigentümers im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

Soweit die Kl. sich (pauschal) auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot berufen, können sie damit ebenfalls nicht durchdringen. Die Darlegungs‑ und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter trägt der Mieter (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10 -, GE 2011, 1225). Vorliegend ist jedoch weder substantiiert dargelegt worden, dass eine unzureichende Leistungserbringung im streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum angezeigt worden wäre, noch dass die abgerechneten Kosten für die tatsächlich erbrachten Leistungen überhöht gewesen wären. [...]

Ist die Hausverwaltung sowohl von der Eigentümerin (GbR) als auch von der damit nicht identischen Vermieterin bevollmächtigt, und wird unter Vorlage einer Vollmacht der Eigentümerin ein Hausverwalterwechsel für das Mietobjekt unter Hinweis auf zukünftige Mietzahlungen mitgeteilt, wird die Eigentümerin zumindest konkludent Vermieterin, wenn sie der Mieter künftig als solche behandelt.

Die ehemalige Hausverwaltung war sowohl von der Eigentümerin, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), als auch von der damit nicht identischen Vermieterin bevollmächtigt. Sie teilte unter Vorlage einer Vollmacht der Eigentümerin einen Hausverwalterwechsel für das Mietobjekt unter Hinweis auf zukünftige Mietzahlungen mit, woraufhin der Mieter die Eigentümerin als Vermieterin behandelte, indem er u. a. Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung erhob, die im Namen der Eigentümerin erstellt worden war. Gegen die Abweisung der Klage der Eigentümerin auf Betriebskostennachzahlung für die Position „Hausdienstleistungen" richtete sich deren Berufung, mit der sie vortrug, aufgrund veränderten Leistungsverzeichnisses seien darin Kosten für Instandhaltungs- und Verwaltungsmaßnahmen nicht enthalten; ferner habe sie bereits in früheren Abrechnungen erläutert, dass darin auch Kosten für die vom Hauswart ausgeführte Gartenpflege enthalten seien.

Die Einzelrichterin der ZK 65 des LG Berlin hielt den Mieter für passivlegitimiert (gemeint: die Eigentümerin für aktiv legitimiert?). Obwohl die Hausverwaltung sowohl von der Eigentümerin (GbR) als auch von der damit nicht identischen Vermieterin bevollmächtigt gewesen sei, sei ein Vermieterwechsel dadurch zustande gekommen, dass die ursprüngliche Hausverwaltung unter Vorlage einer Vollmacht der Eigentümerin einen Hausverwalterwechsel für das Mietobjekt unter Hinweis auf zukünftige Mietzahlungen mitgeteilt habe und der Mieter ihr gegenüber Einwendungen gegen die in ihrem Namen erstellte Heizkostenabrechnung erhoben habe. Die Auswechslung eines Vertragspartners könne sowohl im Wege eines dreiseitigen Vertrages zwischen der ausscheidenden, der eintretenden und der verbleibenden Partei als auch durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten vereinbart werden, wenn der Dritte dem zustimmt; Letzteres sei hier konkludent geschehen.

Die Betriebskostenabrechnung sei auch formell wirksam, obwohl die Position „Hausdienstleistungen" nicht erläutert worden sei. Denn aufgrund eines veränderten Leistungsverzeichnisses würden darunter nur Leistungen ohne Instandsetzungs- und Verwaltungsmaßnahmen abgerechnet, zudem sei die Umlage von Kosten für die vom Hauswart ausgeführte Gartenpflege in früheren Abrechnungen erläutert worden.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Zwar betraf die von der Einzelrichterin der ZK 65 des LG Berlin zitierte Entscheidung des BGH zum Vermieterwechsel den Fall des Eintritts des Erstehers einer vermieteten Wohnung als Vermieter in das Mietverhältnis. Gleichwohl sieht die Einzelrichterin richtig, dass nach dieser Entscheidung die Auswechslung eines Vertragspartners auch durch Vereinbarung zwischen zwei Beteiligten erfolgen kann, wenn der Dritte zustimmt. Letzteres war hier der Fall. Der Mieter hat nach der Mitteilung der Eigentümerin über den Wechsel der Hausverwaltung und die zukünftig zu zahlende Miete die Miete fortan an die Eigentümerin gezahlt. Er hat dem Vermieterwechsel dadurch konkludent zugestimmt.

Fraglich könnte sein, ob die Umlage der Kosten für die „Hausdienstleistungen" ohne nähere Erläuterung formell wirksam war. Denn dieser Begriff entspricht nicht dem in § 2 Nr. 14 normierten Begriff der „Kosten für den Hauswart" und enthielt auch die Kosten der vom Hauswart durchgeführten Gartenpflege. Die Betriebskostenabrechnung bedurfte aber keiner Erläuterung, weil sie in einer vorausgegangenen Abrechnung bereits erläutert worden war, zumal die nicht umlagefähigen Kosten für Instandsetzung und Verwaltung nicht mehr enthalten waren.

Für die Praxis wichtig ist, dass im Mietvertrag bereits klargestellt wird, ob nur der Eigentümer oder nur die von diesem beauftragte Hausverwaltung Vermieter im Rechtssinne werden soll. Ferner ist bei der Betriebskostenabrechnung darauf zu achten, dass vom Hausverwalter mit durchgeführte sonstige Tätigkeiten, die zu umlagefähigen Betriebskosten führen, gesondert aufgeführt werden.