Konkludenter neuer Mietvertrag mit Eigentümer nach Veräußerung

Konkludenter neuer Mietvertrag mit Eigentümer nach Veräußerung; Beginn der Erklärungsfrist von sechs Monaten mit Begründung des neuen Mietverhältnisses

1. Wird ein Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten mit dem neu-en Eigentümer anstelle des bisherigen schriftlichen Vertrages mit dem Verwalter als Vermieter geschlossen, werden im Zweifel die Regelungen des schriftlichen Vertrages übernommen.

2. Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen des neuen Vermieters nach § 558 BGB beginnt mit der Begründung des neuen Mietverhältnisses.

a) Auszugehen ist davon, daß zwischen dem da-maligen Eigentümer, der B. V. L. S. Gesellschaft und den Bekl. Ende 1992 ein neuer, konkludent geschlossener Mietvertrag zustande gekommen ist, der den gleichen Inhalt hatte wie der von den Bekl. mit dem ursprünglichen Vermieter H. geschlossene Vertrag vom 30.6.1998.

Denn der ursprüngliche Vermieter war der Verwalter H., der aufgrund einer privaten Beauftragung durch die Erbengemeinschaft St. die Verwaltung des Hauses übernommen hatte. Denn in dem vorgenannten Mietvertrag wurde dieser ausdrücklich als Vermieter bezeichnet. Ein Vertretungszusatz für die Grundeigentümer war nicht vorhanden. Dies entsprach im übrigen auch einer weitverbreiteten Praxis in der DDR, daß der Hausverwalter selbst Vermieter wurde.

Da H. nicht Eigentümer des Hauses war, konnte auch mit dem Verkauf des Grundstücks durch die Erben der Mietvertrag nicht auf diese nach § 571 BGB übergehen. Tatsächlich sind aber sowohl die Bekl. als auch die vorgenannte GmbH davon ausgegangen, daß sie nunmehr Vermieter und die Bekl. (rechtmäßige) Mieter der Wohnung sind.

In diesem Fall ist davon auszugehen, daß durch schlüssiges Verhalten ein Mietvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist (vgl. BVerfGE 96, 184). Es kann dahingestellt bleiben, ob dieser konkludente Vertragsschluß überhaupt erst denkbar ist, als die neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde oder schon ab dem 31. August 1991, als sie nach dem Notarvertrag berechtigt wurde, Mietverträge zu schließen.

Dabei ist jedoch davon auszugehen, daß es sich nicht um eine Fortführung des alten Mietvertrages, sondern um dessen Neubegründung handelte. Denn die Auswechselung des Vermieters hätte ein dreiseitiges Rechtsgeschäft zwischen dem ehemaligen Vermieter H., dem neuen Vermieter, der B. V. L. S.-Gesellschaft und den Bekl. erfordert, für das es überhaupt keinen Anhaltspunkt gibt.

Allerdings hatte dieser neue, konkludent geschlossene Vertrag den gleichen Inhalt wie der alte mit dem Verwalter geschlossene Vertrag. Denn den damaligen Eigentümern war der schriftliche Vertrag bekannt und den Bekl natürlich auch. Da an diesem Zustand nichts verändert werden sollte, ist mithin auch davon auszugehen, daß die dort getroffenen Regelungen Gültigkeit behalten sollen. Dementsprechend haben sich die Bekl. und die in der Folgezeit vorhandenen Vermieter auch verhalten. In dieses Vertragsverhältnis ist dann der Kl. nach § 571 BGB eingetreten. (...)

b) Aufgrund dieser Situation stehen dem Kl. grundsätzlich [...] keine Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung zu.

Denn soweit Schadensersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung aus der Zeit stammen, als der Verwalter H. Vermieter war, sind diese - auch wenn der Kl. die Ansprüche aufgrund der Abtretung bzw. Ermächtigung des H. geltend macht - verjährt (§ 558 BGB). Zwar hat H. die Wohnung nie zurückerhalten, weil das Mietverhältnis nahtlos mit der neuen Eigentümerin fortgesetzt wurde, jedoch ist dies unschädlich, weil H. auch gar nicht die Wohnung zurückerhalten wollte, sondern die Verwaltung der Wohnung ohne weitere Maßnahmen aufgegeben hat. In diesem Fall begann die Verjährung spätestens mit der Begründung des neuen Mietverhältnisses, so daß jedenfalls zum Zeitpunkt der Klageerhebung im April 1997 die Forderung verjährt war. (...)

Das war geschehen: Wie in der DDR vielfach üblich, hatte der Verwalter den Mietvertrag im eigenen Namen und nicht als Vertreter des Grundstückseigentümers abgeschlossen. Nach Veräußerung des Grundstücks wurde also der Erwerber nicht gem. § 571 BGB Vermieter, denn diese Vorschrift ist nur dann anwendbar, wenn der Veräußerer den Mietvertrag abgeschlossen hatte.

In der Praxis wird allerdings vielfach in solchen Fällen der neue Eigentümer auch als Vermieter angesehen, so auch in einem Fall, den das Landgericht Berlin durch Urteil vom 16. Februar 1999 entschied.

Seit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist davon auszugehen, daß hier ein konkludentes Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer begründet worden ist. Das Landgericht meint nun, bei einer solchen Fallgestaltung sei im Zweifel das neue Mietverhältnis zu den Bedingungen des früheren schriftlichen Vertrages mit dem Verwalter zustande gekommen.

Das Landgericht Berlin hatte das allerdings in einer älteren Entscheidung (ZMR 1984, 337) anders gesehen; hier war ein schriftlicher Mietvertrag zwar vereinbart, aber nicht zustande gekommen, so daß lediglich ein mündlicher Mietvertrag anzunehmen war. Die jetzige Entscheidung der 64. Kammer dürfte dem mutmaßlichen Parteiwillen eher entsprechen.

Das Landgericht hatte weiter die Frage zu prüfen, wann in einem solchen Fall die kurze Verjährung nach § 558 BGB für Schadensersatzansprüche des Vermieters beginnt, denn an sich wäre hierfür die Rückgabe der Räume an den bisherigen Vermieter Voraussetzung. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 1992, 687) meint das Landgericht, es sei nun auf den Abschluß des neuen Mietvertrags abzustellen, wenn der bisherige Vermieter die Rückgabe der Räume an sich nicht verlangt; Vorsicht also wg. Fristablaufs.