Konkludenter Mietvertrag und Gebrauchsgewährung

Hat der Mieter die Mietsache ständig genutzt, obwohl sich ein Dritter der Vermieterstellung berühmt hat, so ist er zur Mietzahlung an den ihm die Nutzung überlassenden Vermieter verpflichtet, wenn der Dritte ihn nicht aus dem Besitz gesetzt hat.

Die Berufung ist begründet, da der Kl. der Mietzins für die Garage im Zeitraum von Januar 1991 bis April 1997 zusteht.

Denn zwischen den Parteien bestand in diesem Zeitraum ein Mietvertrag über diese Garage mit einem Mietzins von 30 DM monatlich.

Dabei kommt es nicht darauf an, inwieweit der Mietvertrag, den der Bekl. mit Frau K. G. am 1. August 1997 geschlossen hat, auf die Kl. übergegangen ist, weil jedenfalls zwischen den Parteien nach dem Erwerb der Garage durch die Kl. konkludent ein Mietvertrag geschlossen worden ist.

Im Rahmen der Veräußerung der Garage von Frau H. an die Kl. fragte der Bekl. mit Schreiben vom 3. Januar 1986 bei der damaligen Hausverwaltung A. an, wer denn die Mietzahlungen erhalten solle. Dies wurde dann nochmals gegenüber der Kl. mit Schreiben vom 8. April 1986 wiederholt. Am 11. November 1986 teilte dann Herr W. A. dem Bekl. auf diese Schreiben mit, daß das Geld auf das Konto der Kl. gezahlt werden solle, was dann auch die folgenden Jahre geschah. Damit ist zwischen beiden Parteien konkludent ein Mietvertrag geschlossen worden. Denn die Kl. vermittelte dem Bekl. die Nutzung der Garage, und der Bekl. zahlte an sie dafür das entsprechende Nutzungsentgelt. Ob die Kl. Eigentümerin des Grundstücks oder der Garage war, ist für ihre Stellung als Vermieter unerheblich.

Dieser Mietvertrag ist auch nicht beendet worden. Unstreitig haben die Parteien weder eine Kündigung ausgesprochen noch eine Aufhebungsvereinbarung geschlossen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Schreiben der Hausverwaltung der neuen Eigentümer des Grundstückes vom 29. Oktober 1990. Zwar weisen diese darauf hin, daß das aufstehende Gebäude Eigentum der Grundstückseigentümer sei und deshalb die Miete an diese zu zahlen sei, jedoch wurde dadurch nicht der Vertrag mit der Kl. aufgelöst. Denn die Vermieterstellung kann von der Eigentümerstellung durchaus getrennt sein, so daß die Behauptung der Hausverwaltung - soweit sie überhaupt zutrifft - nichts aussagt. Im übrigen konnte allein durch die Eigentümer und den Bekl. das Vertragsverhältnis mit der Kl. nicht aufgehoben werden.

Ein Anspruch ist auch nicht nach § 552 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Danach schuldet der Mieter solange keinen Mietzins, wie der Vermieter nicht in der Lage ist, ihm den Gebrauch zu gewähren. Dies wäre dann der Fall, wenn der Bekl. nur aufgrund des Vertrages vom 5. August 1991 mit den Grundstückseigentümern die Garage nutzen konnte, weil die Kl. nicht zum Besitz an der Garage berechtigt gewesen ist und somit ihm nicht den rechtmäßigen Besitz vermitteln konnte.

Letzteres hat der Bekl. aber nicht hinreichend darlegen können. Bei § 552 Satz 3 BGB muß der Mieter jedenfalls dann nachweisen, daß der Vermieter nicht zur Erfüllung des Mietvertrags in der Lage gewesen ist, wenn er die Mietsache ständig genutzt hat (vgl. Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Band 1, 2. Auflage, § 552 Rdnr. 59; Staudinger/Emme-rich [1994], § 552 Rdnr. 59). Denn dann spricht zunächst der Anschein dafür, daß der Mietvertrag vom Vermieter ordentlich erfüllt worden ist. Dieser Rechtsgedanke ergibt sich auch aus § 363 BGB.

Es bleibt jedoch offen, ob die Kl. zum Besitz berechtigt ist bzw. war. Für die Berechtigung spricht, daß sie die Garage vermieten konnte, dagegen, daß die Eigentümer eine derartige Berechtigung verneinen. Letztlich ist dies jedoch offengeblieben. Diese Unsicherheit geht zu Lasten des Bekl.

Der Kl. steht damit ein monatlicher Mietzins von 30 DM und damit ein Betrag von 2.280 DM zu.

Der Mieter hatte eine Garage gemietet und fragte nach der ihm bekannten Veräußerung dieser Garage bei der Hausverwaltung an, an wen denn die Miete zu zahlen sei. Auf das ihm mitgeteilte Konto überwies er dann jahrelang die Miete. Später stellte er die Mietzahlungen ein, nachdem sich ein neuer Eigentümer des Grundstücks bei ihm meldete und behauptete, er sei Eigentümer auch der Garage.

Mit Urteil vom 10. Juli 1998 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage des (bisherigen) Vermieters statt und meinte, es komme nicht darauf an, ob denn nun ein formwirksamer Mietvertrag abgeschlossen sei oder ein solcher auf den Vermieter nach § 571 BGB übergegangen sei. Jedenfalls sei durch die jahrelange Mietzahlung stillschweigend ein Vertrag abgeschlossen worden. Daran ändere sich auch nichts dadurch, daß sich später ein anderer Eigentümer gemeldet habe; der Mieter sei nur dann nach § 552 BGB von der Entrichtung des Mietzinses befreit, wenn ihm der Gebrauch entzogen werde. Das war hier jedoch nicht der Fall. Das Landgericht gab deshalb der Zahlungsklage des Vermieters statt; der Mieter hatte offenbar die Einrede der Verjährung nicht erhoben (es ging um Rückstände über mehr als sechs Jahre!). Dabei ist durchaus zweifelhaft, ob es sich das Landgericht nicht etwas leicht gemacht hat, indem es die Eigentümerfrage nicht klärte. Wenn nämlich der neue tatsächlich Eigentümer war, konnte er vom Mieter als unberechtigtem Besitzer (denn mit ihm hatte dieser ja keinen Vertrag) Nutzungsentgelt verlangen, so daß der Mieter dann im Ergebnis zweimal zahlen müßte.