Konkludenter Mietvertrag mit Ehegatten

1. Zum konkludenten Eintritt eines Ehegatten als weiterer Mieter in den von seinem Ehepartner und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag.

2. Selbst wenn ein Ehegatte den Mietvertrag nicht unterschrieben hat, kann er durch konkludente Willenserklärung Mitmieter werden, indem er gegenüber der Hausverwaltung mietrelevante Erklärungen abgibt, die nach dem objektiven Erklärungswert vom Empfängerhorizont aus dahin zu verstehen sind, daß der Ehegatte eigene Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis begründen wolle. (Leitsatz zu 2 von der Redaktion)

Die Bekl. zu 2 und ihr früherer Ehemann, der Bekl. zu 1, bewohnten aufgrund eines Mietvertrags vom 19. Juli 1984 eine Wohnung der Kl. in B. Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses durch den Bekl. zu 1 hielt sich die Bekl. zu 2 über mehrere Monate hinweg im Ausland auf; dies war dem damaligen Vermieter - dem Rechtsvorgänger der Kl. - bekannt. Der Bekl. zu 1 trug in die zur Bezeichnung des Mieters vorgesehenen Leerzeilen des Mietvertragsformulars handschriftlich seinen eigenen Namen sowie den Namen der Bekl. zu 2 ein und unterzeichnete den Vertrag mit seinem Namen. Nach § 3 Ziff. 2 des Mietvertrags werden die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen.

Im Mai 1995 trennten sich die Eheleute. Der Bekl. zu 1 zog aus der Wohnung aus, ohne den Vermieter hierüber zu unterrichten. Seitdem nutzte die Bekl. zu 2 die Wohnung allein und leistete Mietzahlungen. Aufgrund eines an beide Bekl. gerichteten Mieterhöhungsverlangens vom 8. März 1996 zahlte die Bekl. zu 2 ab Mai 1996 eine erhöhte Miete. Mit Schreiben vom 28. Juli 1998 erklärte die Bekl. die Kündigung "der Wohnung". In einem Schreiben vom 5. Juli 1999 bat sie die von den Kl. beauftragte Hausverwaltung, "den Mietvertrag" bis zum 1. Oktober 1999 zu verlängern; dem stimmte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 15. Juli 1999 zu. Im Oktober 1999 übersandte die Bekl. zu 2 der Hausverwaltung die Wohnungsschlüssel. Mit Schreiben vom 29. Dezember 1999 forderten die Kl. beide Bekl. unter Fristsetzung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf und kündigten an, nach Fristablauf Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Die Bekl. kamen der Aufforderung nicht nach.

Die Kl. verlangen von den Bekl. Schadensersatz wegen der Kosten von Schönheitsreparaturen und eines Sachverständigengutachtens sowie Nutzungsausfall für die Monate September und Oktober 1999. Das Amtsgericht hat durch Teilurteil die Bekl. zu 2 zur Zahlung von 8.587,46 € nebst Zinsen verurteilt und die Klage im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Bekl. zu 2 hat das LG die Klage durch Versäumnisurteil, das es im weiteren aufrechterhalten hat, insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Teilurteils.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Den Kl. stünden keine Ansprüche auf Schadensersatz und Nutzungsentschädigung gegen die Bekl. zu 2 zu, weil sie nicht Partei des Mietvertrags sei. Sie sei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht wirksam durch den Bekl. zu 1 vertreten worden. Dieser habe keine Vertretungsmacht zum Abschluß des Mietvertrags auch für seine damalige Ehefrau gehabt. Die Bekl. sei dem Mietvertrag weder nachträglich beigetreten noch habe sie den Vertragsschluß genehmigt. Weder die alleinige Nutzung der Wohnung durch die Bekl. seit Mai 1995 noch ihre teilweise Zahlung der Miete ließen zwingend auf eine Genehmigung schließen. Denn es sei ebenso möglich, daß die Bekl. jeweils im Einvernehmen mit ihrem früheren Ehemann gehandelt habe, ohne selbst Mieterin werden zu wollen.

II. Hiergegen wenden sich die Kl. mit Erfolg.

1. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht der Auffassung, die Bekl. zu 2 sei nicht Partei des Mietvertrags geworden.

Es kann dahinstehen, ob der Bekl. zu 1 den Mietvertrag vom 19. Juli 1984 nicht nur im eigenen Namen, sondern auch im Namen der Bekl. zu 2 geschlossen hat (§ 164 BGB); dies hat die Bekl. zu 2 - worauf die Revisionserwiderung verweist - unter Beweisantritt bestritten. Offenbleiben kann auch, ob die Bekl. eine etwaige vollmachtlose Erklärung des Bekl. zu 1 in ihrem Namen bei Vertragsschluß in der Folgezeit genehmigt hat (§§ 177 Abs. 1, 182, 184 Abs. 1 BGB).

Die Bekl. zu 2 ist dem Mietvertrag vom 19. Juli 1984 jedenfalls nach dem Auszug des Bekl. zu 1 im Mai 1995 aus der bis zu diesem Zeitpunkt gemeinsam genutzten Ehewohnung beigetreten und hierdurch mit allen Rechten und Pflichten Mietvertragspartei geworden. Dies hat das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, verkannt, weil es den Sachverhalt unvollständig und in einer der Erfahrung des täglichen Lebens widersprechenden Weise gewürdigt hat (§§ 133, 157 BGB). Der Senat kann die Auslegung der für den Vertragsbeitritt maßgeblichen Erklärungen selbst vornehmen, weil weitere Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind (Senatsurteile BGHZ 124, 39, 45; Urteil vom 16. Dezember 1998 - VIII ZR 197/97 -, NJW 1999, 1022 = WM 1999, 922, unter II 2 b).

2. Die Voraussetzungen eines - stillschweigenden - Vertragsbeitritts (§§ 305 a. F., 145 ff. BGB), der zwischen dem Vermieter und dem in das Vertragsverhältnis eintretenden Mieter unter Zustimmung des bisherigen Mieters vereinbart werden kann (vgl. Senatsurteile BGHZ 65, 49, 51 ff.; 72, 394, 397 f.; BGH, Urteil vom 4. Dezember 1997 - VII ZR 187/96 -, NJW-RR 1998, 594 = WM 1998, 767, unter II 2 b), liegen vor.

Die Bekl. zu 2 hat gegenüber der von den Kl. beauftragten Hausverwaltung Erklärungen abgegeben, die nach ihrem objektiven Erklärungswert vom Empfängerhorizont aus dahin zu verstehen sind, daß die Bekl. eigene Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis begründen wollte. Ohne Bedeutung ist, ob die Bekl. zu 2 eine vertragliche Verpflichtung zu begründen beabsichtigte. Trotz fehlenden Erklärungsbewußtseins (Rechtsbindungswillens, Geschäftswillens) liegt eine Willenserklärung vor, wenn der Erklärende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, daß seine Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefaßt werden durfte, und wenn der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (BGHZ 91, 324, 327 ff.; 109, 171, 177 f. m. w. Nachw.). So verhält es sich hier.

Nach der Trennung von ihrem (damaligen) Ehemann im Mai 1995 ist die Bekl. gegenüber der von den Kl. beauftragten Hausverwaltung jahrelang wie eine Mieterin aufgetreten. Zu keinem Zeitpunkt hat sie dabei - ausdrücklich oder stillschweigend - zu erkennen gegeben, daß sie lediglich im Namen des Bekl. zu 1 und nicht in Wahrnehmung eigener vertraglicher Rechte und Pflichten handele. Die Bekl. nutzte die Wohnung seit Mai 1995 allein. Schriftverkehr mit der Hausverwaltung führte sie in eigenem Namen. Nach dem unstreitigen Parteivorbringen leistete sie Mietzahlungen in der nach dem Mietvertrag vom 19. Juli 1984 geschuldeten Höhe; einem an beide Bekl. gerichteten Mieterhöhungsverlangen vom 8. März 1996 kam die Bekl. widerspruchslos nach. Nach ihrem Vorbringen führte sie in der Wohnung noch nach dem Auszug des Bekl. zu 1 Schönheitsreparaturen aus. Mit Schreiben vom 28. Juli 1998 kündigte sie - ohne dabei ihren früheren Ehemann auch nur zu erwähnen - das Mietverhältnis. Mit weiterem Schreiben vom 5. Juli 1999 bat sie darum, "den Mietvertrag" bis zum 1. Oktober 1999 "zu verlängern", da sie noch keine neue Wohnung gefunden habe; auch in diesem Zusammenhang trat die Bekl. zu 2 ausschließlich im eigenen Namen und ohne Andeutung einer Vertretung für den Bekl. zu 1 auf. In gleicher Weise teilte sie in einem Schreiben vom 5. Oktober 1999 der Hausverwaltung ihren Auszug mit und berief sich auf die nach § 20 Ziff. 4 des Mietvertrags geleistete, verzinste Mietkaution in Höhe von 2.200 DM, die sie noch "gut habe". Im vorliegenden Rechtsstreit hat sie mit dem Kautionsguthaben die Aufrechnung gegenüber den Ansprüchen der Kl. erklärt.

Bei Würdigung aller dieser Umstände aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vermieters besteht kein Zweifel, daß die Bekl. zu 2 selbst als Partei des Mietvertrages aufgetreten ist und daß die von den Kl. bevollmächtigte Hausverwaltung dies auch so verstanden hat (§§ 164 Abs. 3, 166 Abs. 1 BGB). Die Annahme des Berufungsgerichts, es sei ebenso möglich, daß die Bekl. zu 2 die geschilderten Handlungen "jeweils im Einvernehmen mit dem Bekl. zu 1 vornahm, ohne selbst Mieterin werden zu wollen", ist fernliegend und mit dem objektiven Erklärungswert der von der Bekl. zu 2 abgegebenen Erklärungen nicht vereinbar. Im übrigen käme es bei der gebotenen objektiven Würdigung ohnehin nicht darauf an, ob die Bekl. zu 2 - entgegen dem äußeren Erscheinungsbild ihres Auftretens - Mieterin werden "wollte" oder nicht.

Die Kl. haben, vertreten durch ihre Hausverwaltung, konkludent die Annahme des Beitritts der Bekl. zu 2 in das Mietverhältnis erklärt. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Hausverwaltung bekannt war, daß sich die beklagten Eheleute getrennt hatten und die Bekl. zu 2 seit Mai 1995 die Wohnung allein nutzte. Die Hausverwaltung hat die Bekl. zu 2 - entsprechend ihrer Aufnahme in das Rubrum des Mietvertragsformulars vom 19. Juli 1984 durch den Bekl. zu 1 - für die Bekl. zu 2 erkennbar als Mieterin angesehen und den Mietvertrag als auch für die Bekl. zu 2 bindend behandelt. Dies ergibt sich bereits aus dem Mieterhöhungsverlangen vom 8. März 1996, der Bestätigung des Antrags der Bekl. zu 2 auf Verlängerung des Mietverhältnisses bis Oktober 1999 durch Schreiben der Hausverwaltung vom 15. Juli 1999 und der Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit Schreiben vom 29. Dezember 1999, die jeweils an beide Bekl. gerichtet sind.

Der Bekl. zu 1 hat dem Eintritt der Bekl. zu 2 in das Mietverhältnis stillschweigend zugestimmt (§ 182 Abs. 1 BGB), indem er - was zumindest der Bekl. zu 2 bekannt war - aus der Wohnung ausgezogen ist und der mit seinem Wissen in der Wohnung verbleibenden Bekl. zu 2 die Erfüllung der gegenüber den Vermietern bestehenden mietvertraglichen Verpflichtungen überlassen hat.

III. Auf die Revision der Kl. ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Da es weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf, ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Der den Mietvertrag nicht unterschreibende Ehegatte kann Mitmieter werden, wenn er konkludent dem Mietvertrag beitritt, indem er mietrelevante Erklärungen gegenüber dem Vermieter abgibt, die nur so zu verstehen sind, als wolle der Ehegatte eigene Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis begründen.

Im Mietvertragskopf waren beide Ehegatten als Mieter vorgesehen. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses war jedoch nur der Ehemann in Berlin und unterschrieb den Mietvertrag; die Ehefrau hielt sich für mehrere Monate im Ausland auf. Sie zog dann allerdings auch in die Wohnung ein und nutzte sie später sogar alleine. Sie korrespondierte mit der Hausverwaltung des Vermieters so, als wäre sie Mieterin und kündigte sodann das Mietverhältnis. Als sie aber Schönheitsreparaturen ausführen sollte und anschließend auf Schadensersatz verklagt wurde, zog sie sich auf den Standpunkt zurück, sie sei überhaupt nicht Mieterin gewesen.

Das Landgericht Berlin, ZK 63 wies in der Berufung die Schadensersatzklage des Vermieters ab (Urteil abgedruckt in GE 2004, 1096). In der Revision kassierte der BGH dieses Urteil.

Der VIII. Senat des BGH kam zu dem Ergebnis, daß hier ein konkludenter Vertragsbeitritt durch die Ehefrau vorliege. Dabei läßt es der BGH ausdrücklich dahinstehen, ob der Ehemann seine Ehefrau beim Abschluß des Mietvertrages vertreten habe oder ob die Ehefrau eine etwaige vollmachlose Erklärung ihres Ehemannes in ihrem Namen bei Vertragsschluß in der Folgezeit genehmigt habe. Jedenfalls habe die Ehefrau gegenüber der bevollmächtigten Hausverwaltung Erklärungen abgegeben, die nach ihrem objektiven Erklärungswert vom Empfängerhorizont aus dahin zu verstehen waren, daß die Beklagte eigene Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis begründen wollte. Ohne Bedeutung sei es dabei, ob sie eine vertragliche Verpflichtung zu begründen beabsichtigte. Trotz fehlenden Erklärungsbewußtseins (Rechtsbindungswillen, Geschäftswillen) liege eine Willenserklärung vor, wenn der Erklärende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, daß seine Äußerung nach Treu und Glauben der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefaßt werden durfte, und wenn der Empfänger sie auch so tatsächlich verstanden hat. So sei es vorliegend gewesen. Die Ehefrau habe sämtlichen Schriftverkehr mit der Hausverwaltung in eigenem Namen geführt. Sie habe Mietzahlungen geleistet und auch das Mietverhältnis gekündigt, ohne dabei überhaupt ihren früheren Ehemann auch nur zu erwähnen. Der Vermieter habe vertreten durch seine Hausverwaltung konkludent die Annahme des Beitritts in das Mietverhältnis erklärt. Dabei komme es nicht entscheidend darauf an, ob der Hausverwaltung überhaupt bekannt gewesen sei, daß sich die beklagten Eheleute getrennt hätten und die Ehefrau die Wohnung seitdem alleine nutze. Im übrigen habe der Ehemann dem Eintritt seiner Ehefrau in das Mietverhältnis stillschweigend zugestimmt, indem er aus der Wohnung ausgezogen sei und der mit seinem Wissen in der Wohnung verbliebenen Ehefrau die Erfüllung der gegenüber den Vermietern bestehenden mietvertraglichen Verpflichtungen überlassen habe.

Dieses Urteil mag für den Einzelfall seine Berechtigung haben. Es ist jedoch davor zu warnen, die Entscheidung zu generalisieren. Zunächst einmal ist die Fallkonstellation zu beachten, daß die Ehefrau schon im Mietvertragsrubrum als Mieterin vorgesehen war. Hierzu wird überhaupt schon sehr verbreitet die Ansicht vertreten, daß bei Eheleuten die fehlende Unterschrift eines Ehegatten durch die Unterschrift des anderen ersetzt wird, weil im Rahmen der Ehe davon auszugehen sei, daß der eine Ehegatte den anderen vertrete. Vorliegend sprachen allerdings äußere Umstände gegen eine Vertretung, da die Ehefrau zu diesem Zeitpunkt mehrere Monate im Ausland war. All diese Fragen hat der BGH dahinstehen lassen und auf konkludente Willenserklärungen abgestellt. Eine derartige Erklärung liegt dann vor, wenn sich aus den Umständen klar ergibt, daß der Handelnde eine Willenserklärung bestimmten Inhalts abgeben will (mehr als beredtes Schweigen). Wann davon ausgegangen werden kann, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Jedenfalls gilt nicht der Satz, daß derjenige mietvertraglich Mieter ist, der eine Wohnung (mit-)nutzt. Erforderlich sind schon mietrechtlich relevante Erklärungen - so wie es vorliegend der Fall war. Rechtssicherheit bringt diese Entscheidung, jedenfalls für zukünftige Fälle, nicht ohne weiteres. Besser sollte man in derartigen Fällen vermieterseits (also auch durch eine Hausverwaltung) bei unklaren Sachlagen nachfragen, ob der Partner nun Mitmieter sein soll oder nicht.