Konkludenter Mietvertrag

Konkludenter Mietvertrag; Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten; Mietzahlung als konkudente Vertragsannahme

Ein Mietvertrag kann durch schlüssiges Verhalten dadurch abgeschlossen werden, daß der (neue) Eigentümer den Mieter zur Zahlung des Mietzinses auf sein Konto auffordert. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter dem nicht nachkommt und die Miete auf ein Sperrkonto einzahlt. (Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde betrifft eine Räumungs- und Herausgabeklage gegen einen Mieter im Beitrittsgebiet, der den Mietvertrag mit einem (privaten) Verwalter der Wohnung geschlossen hatte.

I. 1. a) Der Beschwerdeführer mietete - gemeinsam mit seiner Ehefrau - im August 1989 ein Einfamilienhaus in Berlin-Köpenick. Vermieter war ein privater Grundstücksverwalter (Hausverwaltung A.), der aufgrund einer Vollmacht der vormaligen Grundstückseigentümer aus dem Jahre 1971 mit der Verwaltung des Grundstücks betraut war. Im Oktober 1992 kündigte der Rechtsnachfolger der Eigentümer (Herr P.) den Hausverwaltervertrag mit der Hausverwaltung A. und beauftragte einen neuen Hausverwalter (Herrn T.). Im Februar 1993 veräußerte er das Grundstück an die Kl. des Ausgangsverfahrens. Mit Schreiben vom 28. Januar 1994 kündigten diese das "bestehende Mietverhältnis" mit dem Beschwerdeführer und seiner Ehefrau fristlos, weil er fortwährend die "Miete" nicht bezahlt habe.

b) Im Ausgangsverfahren beantragten die Kl. die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Ihr Begehren blieb vor dem Amtsgericht erfolglos. Das Landgericht gab der Klage mit dem angegriffenen Urteil statt. Zur Begründung führte es im wesentlichen aus: (wird ausgeführt; vgl. die Entscheidungsgründe des angegriffenen Urteils in GE 1995 Seite 1207).

2. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer hauptsächlich eine Verletzung seiner Rechte aus Art. 3 Abs. 1 GG. Die Hausverwaltung A. sei zum Abschluß des Mietvertrages aufgrund der zivilrechtlichen Vollmacht aus dem Jahre 1971 ermächtigt gewesen. Die formale Auslegung des Landgerichts zur Stellvertreterberechtigung verkenne die entstehende Regelungslücke und führe in ihrer Konsequenz zu einer Schlechterstellung derjenigen Mieter, die ihren Mietvertrag über Wohnraum nicht mit einer staatlichen, sondern einer privaten Hausverwaltung geschlossen hätten. Es entspreche anerkanntem Recht, daß Verfassungsbeschwerden auch dann begründet seien, wenn die angegriffene Entscheidung mit ihrer Vertragsauslegung zu einer Regelungslücke führe, die auf einer von der Verfassung verwehrten Differenzierung beruhe.

II. Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung an, weil ihre Annahme zur Durchsetzung der Grundrechte der Beschwerdeführer angezeigt ist (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b, § 93 b BVerfGG). Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig und offensichtlich begründet. Die maßgeblichen verfassungsrechtlichen Fragen hat das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden, so daß die Entscheidung durch die Kammer getroffen werden kann (§ 93 c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG).

1. Das angegriffene Urteil verletzt den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Art. 3 Abs. 1 GG in der Bedeutung als Willkürverbot.

Die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind Sache der dafür zuständigen Gerichte und daher der Nachprüfung durch das Bundesverfassungsgericht entzogen. Mithin kommt ein verfassungsgerichtliches Eingreifen gegenüber Entscheidungen der Fachgerichte unter dem Gesichtspunkt der Verletzung des Gleichheitssatzes in seiner Bedeutung als Willkürverbot nur in seltenen Ausnahmefällen, nicht aber schon bei jedem Fehler in der Rechtsanwendung in Betracht. Hinzukommen muß vielmehr, daß die fehlerhafte Rechtsanwendung unter Berücksichtigung der das Grundgesetz beherrschenden Gedanken nicht mehr verständlich ist und sich daher der Schluß aufdrängt, daß sie auf sachfremden Erwägungen beruht. Dabei enthält die verfassungsgerichtliche Feststellung von Willkür keinen subjektiven Schuldvorwurf, sondern sie bedeutet in einem objektiven Sinne die tatsächliche und eindeutige Unangemessenheit einer Maßnahme im Verhältnis zu der Situation, deren sie Herr werden will (vgl. BVerfGE 70, 93 [97] m. w. N.).

Nach diesen Grundsätzen begegnet es durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken, daß das Landgericht die Begründung eines Mietverhältnisses zwischen dem Beschwerdeführer und dem Voreigentümer P. durch schlüssiges Verhalten verneint hat. Der vom Voreigentümer P. neu bestellte Hausverwalter T. hatte unter Anzeige einer entsprechenden Vollmacht des Herrn P. mit Schreiben vom 4. November 1992 darauf hingewiesen, daß der Verwaltervertrag mit der Hausverwaltung A. gekündigt worden sei, und den Beschwerdeführer aufgefordert, den Mietzins künftig zu seinen Händen zu überweisen. Der Beschwerdeführer ist zwar in der Folgezeit dieser Zahlungsaufforderung nicht nachgekommen, sondern hat nach seiner Behauptung den Mietzins zunächst auf ein Anderkonto seines Prozeßbevollmächtigten gezahlt und später auch einen weiteren Mietzinsbetrag hinterlegt. In den Schreiben, mit denen er dies begründet hat, hat er jedoch nicht die Vermieterstellung des neuen Eigentümers angezweifelt. Er hat vielmehr vorgetragen, daß nach dem Wortlaut der Vollmacht des Verwalters T. zweifelhaft sei, ob dieser vom Eigentümer zum Empfang des Mietzinses bevollmächtigt sei; ferner hat er Gegenforderungen geltend gemacht und mit diesen gegen die Mietzinsforderung aufgerechnet.

Die Kl. des Ausgangsverfahrens haben sich in der Folgezeit in ihrem Schreiben vom 28. Januar 1994 darauf berufen, der Beschwerdeführer und seine Ehefrau seien ihnen gegenüber den Verpflichtungen zur Mietzahlung nicht nachgekommen. Außerdem haben sie ausdrücklich das "bestehende Mietverhältnis" wegen Nichtzahlung der "Miete" fristlos gekündigt.

Im übrigen hatten die Kl. in der Klageschrift vorgetragen, daß der Abschluß des Mietvertrages durch die Hausverwaltung A. im Auftrag des damaligen Grundstückseigentümers erfolgt sei. Die Bekl. hatten im Verfahren ein Schreiben der Grundstücksverwaltung A. vom 27. Oktober 1992 vorgelegt, in dem diese dem Beschwerdeführer mitgeteilt hatten, daß das Grundstück aus ihrer Verwaltung ausgeschieden sei und gebeten werde, keinerlei Miete mehr auf ihr Konto zu überweisen; die neue Kontonummer werde ihm sicher in Kürze von Herrn T. (dem neuen Verwalter) benannt werden.

Aufgrund dieser Umstände drängte es sich auf, daß das Mietverhältnis, das von der Grundstücksverwaltung A. von vornherein im Auftrag des (damaligen) Grundstückseigentümers begründet worden war, infolge der Beendigung des Verwaltervertrags mit der Grundstücksverwaltung A. nach dem Willen aller Beteiligten mit dem nunmehrigen Grundstückseigentümer als Vermieter fortgesetzt werden sollte. War dies der Fall, sind die Kl. des Ausgangsverfahrens mit dem Erwerb des Grundstücks in die Vermieterstellung eingetreten (§ 571 Abs. 1 BGB).

Das Landgericht hat ein "faktisches" Mietverhältnis nach Beendigung der Verwaltertätigkeit der Grundstücksverwaltung A. mit der Begründung ver-neint, daß ein Schriftwechsel direkt mit dem Voreigentümer nicht vorliege und auch im Schreiben vom 4. November 1992 immer nur von der Eigen tümerstellung des Herrn P., nicht dagegen von seiner Stellung als Vermieter die Rede sei. Diese Erwägungen können jedoch keinen sachlichen Grund dafür bieten, trotz der dargelegten Umstände die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Eigentümer zu verneinen. Auf den Umstand, daß der Schriftwechsel durch den Verwalter T. und nicht durch den Eigen-tümer selbst geführt wurde, konnte es angesichts der Bevollmächtigung des T. durch den Eigentümer offensichtlich nicht ankommen. Es verbleibt damit der Umstand, daß der Eigentümer P. in dem Schriftwechsel von sei-nen Bevollmächtigten nicht ausdrücklich als Vermieter, sondern als Eigentümer bezeichnet worden ist. Allein darin einen Grund für die Verneinung des Eintritts des Eigentümers in die Vermieterstellung zu sehen, ist jedoch angesichts der übrigen Umstände schlechthin unvertretbar.

2. Da das angegriffene Urteil bereits aus diesem Grund keinen Bestand haben kann, bedarf es keiner Prüfung mehr, ob der Beschwerdeführer entsprechend den vom Bundesverfassungsgericht zur gewerblichen Zwischenvermietung entwickelten Grundsätzen (vgl. BVerfGE 84, 197 [199 ff.]) seine Rechte aus dem Mietvertrag gegenüber den Kl. des Ausgangsverfahrens auch dann geltend machen könnte, wenn diese nicht Vermieter geworden wären.

Ein Hausverwalter hatte im eigenen Namen Mietverträge abgeschlossen und war damit Vermieter geworden.

Der Eigentümer hatte nach Beendigung der Verwaltung die Mieter zur Zahlung an sich aufgefordert und dann das Haus verkauft. Der neue Eigentümer verlangte Herausgabe und meinte, der Mieter habe ihm gegenüber kein Recht zum Besitz. Dieser Herausgabeklage hat das Landgericht Berlin stattgegeben (GE 1995, 1207). Die Verfassungsbeschwerde dagegen war erfolgreich.

Mit Beschluß vom 27. November 1995 meinte das Bundesverfassungsgericht, das Räumungsurteil des Landgerichts verstoße gegen das Willkürverbot.

Es sei "schlechthin unvertretbar", wenn das Landgericht nicht angenommen habe, daß mit der Aufforderung zur Mietzahlung durch den Eigentümer dieser auch Vermieter geworden sei. Zumal habe der Verwalter im Auftrag des Eigentümers gehandelt.

Wir halten den Beschluß des Bundesverfassungsgerichts mit dieser Begründung für äußerst zweifelhaft. Das Auftragsverhältnis betrifft allein die Beziehungen zwischen dem Eigentümer und dem Verwalter.

Wer als Vermieter anzusehen ist, kann jedoch ausschließlich aus dem Mietvertrag entnommen werden (§ 164 BGB).

Nun kann man ja darüber streiten, ob in der Aufforderung des Eigentümers, die Mieten an ihn selbst zu zahlen, ein Angebot auf Abschluß eines neuen Mietvertrages liegt, das durch schlüssiges Verhalten des Mieters angenommen werden kann. Zweifelhafter wird die Sache aber schon, wenn der Mieter, wie in dem Ausgangsfall, die Mieten eben nicht auf das Konto des Eigentümers zahlt.

Dazu kommt, daß das Landgericht zu Recht darauf hingewiesen hatte, daß eine Änderung der Vermieterstellung (Entlassung des Hausverwalters aus der Vermieterposition) auch eine Vereinbarung mit diesem vorausgesetzt hätte.

Das Bundesverfassungsgericht sagt dazu nichts. Überzeugender - wenn auch juristisch diffiziler - wäre es also gewesen, wenn das Bundesverfassungsgericht seine Entscheidung auf die Grundsätze zur gewerblichen Zwischenvermietung gestützt hätte.

Dies wird im Beschluß ausdrücklich offengelassen.