Konkludenter Mietaufhebungsvertrag

Konkludenter Mietaufhebungsvertrag; Beweislast des Vermieters für ordnungsgemäße Übergabe; unzulässige Klausel über Abschleifen von Parkett im Wohnraummietvertrag

1. Eine uneingeschränkt eingelegte Berufung gegen ein klageabweisendes Urteil richtet sich im Zweifel gegen alle erfolgreichen Streitgenossen. Ist nur der an erster Stelle des Urteilsrubrums stehende Streitgenosse als Berufungsbeklagter genannt, so ist das Urteil auch gegenüber den anderen angefochten, außer wenn die Berufungsschrift eine Beschränkung erkennen läßt.

2. Eine unwirksame oder zur Unzeit ausgesprochene Kündigung kann grundsätzlich nicht in ein Angebot auf Vertragsaufhebung umgedeutet werden.

3. Nimmt der Vermieter die vorzeitige Kündigung ausdrücklich an, so bietet er damit regelmäßig seinerseits dem Mieter die Aufhebung des Vertrages an. In der stillschweigenden Hinnahme dieser Erklärung durch den Mieter kann in solchen Fällen die Annahme eines Vertragsangebots liegen.

4. Die Klausel "Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages bedürfen der Schriftform" bezieht sich nicht auf den Abschluß eines Mietaufhebungsvertrags.

5. Der Vermieter muß den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache bei Übergabe beweisen.

6. Die Klausel, "Der Mieter übernimmt die Mieträume in dem vorhandenen und ihm bekannten Zustand nach eingehender Besichtigung ... als vertragsgemäß, insbesondere als in jeder Hinsicht bezugsfertig und unbeschädigt mit folgenden Ausnahmen ..." verstößt gegen § 11 Nr. 15 b AGBG.

7. Der Vermieter zweier Mietshäuser ist Unternehmer i. S. d. §§ 14 Abs. 1 BGB, 24 a AGBG. 8. Eine Vertragsklausel, die das Abschleifen und Versiegeln des Parketts dem Wohnraummieter auferlegt, ist wegen unangemessener Benachteiligung und unabhängig von der vereinbarten Ausführungsfrist gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam.

9. Kratzer und Schmarren im Parkett des Eingangsbereichs einer Wohnung sind grundsätzlich vertragsimmanent und als vertragsgemäße Abnutzung zu behandeln.

10. Kann der Vermieter über die Kaution abrechnen, ist der Rückzahlungsanspruch auch dann fällig, wenn bis zu diesem Zeitpunkt noch keine sechs Monate verstrichen sind.

Die Parteien streiten darüber, ob der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. durch Aufrechnung der Bekl. mit einem Mietzinsanspruch bzw. mit einem Schadensersatz- oder Kostenbeteiligungsanspruch hinsichtlich der Reparatur des in der Mietwohnung befindlichen Parkettbodens erloschen ist.

Das Amtsgericht hat angenommen, daß die Kündigung der Kl. vom 23.2.2002 erst zum 30.9.2002 wirksam geworden ist und die Klage als derzeit nicht fällig abgewiesen, weil die Kautionsabrechnungsfrist von sechs Monaten im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung am 17.12.2002 noch nicht abgelaufen gewesen sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl., mit der sie ihren Kautionsrückzahlungsanspruch weiterverfolgen. Sie machen geltend, das Amtsgericht habe verkannt, daß ihre Kündigung bereits zum 31.5.2002 wirksam gewesen sei. A. Zulässigkeit der Berufung

1. Der Senat ist gemäß § 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG für die Verhandlung und Entscheidung über die Berufung der Kl. gegen das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf zuständig, weil die Kl. im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage ihren Wohnsitz in Frankreich hatten. Die Bestimmung gilt auch in Mietstreitigkeiten (BGH, Beschl. v. 15. Juli 2003, VIII ZB 30/03).

2. Die Berufung der Kl. ist insgesamt zulässig. Sie richtet sich entgegen der Auffassung der Bekl. nicht nur gegen die in der Berufungsschrift als Bekl. und Berufungsbekl. bezeichnete Bekl. zu 1), sondern auch gegen den insoweit nicht namentlich als Rechtsmittelgegner aufgeführten Bekl. zu 2). Zwar ist die Form des § 519 Abs. 2 ZPO nur beachtet, wenn bis zum Ablauf der Rechtsmittelfrist angegeben ist, für wen und gegen wen das Rechtsmittel eingelegt werden soll (BGH, Beschl. v. 16.7.1998 NJW 1998, 3499). Die Verfassungsgarantien des Grundgesetzes verbieten es aber, den Zugang zu den in den Verfahrensordnungen eingerichteten Instanzen in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu rechtfertigender Weise zu erschweren (vgl. BVerfG, Beschl. v. 9.8.1991, NJW 1991, 3140). Die Zulässigkeit der Berufung darf nicht an unvollständigen oder fehlerhaften Bezeichnungen der Parteien des Berufungsverfahrens scheitern, wenn trotz dieser Mängel letztlich keine vernünftigen Zweifel an dem wirklich Gewollten aufkommen können (BGH, Urt. v. 15.12.1998, NJW 1999, 1554). Eine uneingeschränkt eingelegte Berufung gegen ein klageabweisendes Urteil richtet sich im Zweifel gegen alle erfolgreichen Streitgenossen. Ist - wie hier - nur der an erster Stelle des Urteilsrubrums stehende Streitgenosse als Berufungsbekl. genannt, so ist das Urteil auch gegenüber den anderen angefochten, außer wenn die Berufungsschrift eine Beschränkung erkennen läßt (BGH, Urt. v. 11.7.2002, V ZR 233/01; Urt. v. 16.11.1993, NJW 1994, 512; Urt. v. 20.1.1988 NJW 1988, 1204). Letzteres ist nicht der Fall. B. Die Berufung ist auch begründet. Das für das Schuldverhältnis maßgebliche Recht richtet sich nach den bis zum 31.12.2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 3 Nr. 10; Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts steht den Kl. als Gesamtgläubigern gegen die Bekl. als Gesamtschuldner ein bereits im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung erster Instanz fälliger Kautionsrückzahlungsanspruch zu. Dieser ist weder gemäß §§ 387, 389 BGB durch Aufrechnung der Bekl. mit einem Mietzinsanspruch noch mit einem Schadensersatz oder Kostenbeteiligungsanspruch hinsichtlich des in der Mietwohnung befindlichen Parkettbodens erloschen.

1. Der Senat läßt offen, ob die Kündigung der Kl. zum 31.5.2002 wirksam war, weil sich die in § 2 getroffene Mietzeit- und Kündigungsregelung als - so die Berufung - quasi automatischer Kettenmietvertrag darstellt, der die Kl. i. S. des § 9 AGBG unangemessen benachteiligt. Jedenfalls ist das Mietverhältnis der Parteien durch einen konkludenten Mietaufhebungsvertrag mit Wirkung zum 31.5.2002 beendet worden. Allerdings ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, daß nicht bereits das Kündigungsschreiben der Kl. vom 23.2.2002 in ein Angebot auf Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages umgedeutet werden kann. Nach der Rechtsprechung des Senats (10 U 176/96, Urt. v. 28.5.1997) kann eine unwirksame oder - wie hier - zwar wirksame (vgl. BGH, Beschl. v. 25.10.1995, NJW-RR 1996, 144), aber zur Unzeit ausgesprochene Kündigung grundsätzlich nicht in ein Angebot auf Vertragsaufhebung umgedeutet werden. Denn eine Kündigung bringt gerade nicht den Willen zu einer Aufhebung des Mietvertrages durch einen Vertrag zum Ausdruck. Das Amtsgericht verweist zudem zutreffend darauf, daß eine Umdeutung gemäß § 140 BGB des weiteren voraussetzt, daß sich der Erklärende bei Abgabe der Kündigung bewußt gewesen ist, daß sie als einseitige Erklärung nicht die von ihm gewünschte Rechtsfolge auslösen kann und in diesem Fall die vorzeitige Vertragsbeendigung von der Zustimmung des Erklärungsempfängers abhängt (BGH, NJW 1981, 43). Für eine derartige Annahme bestehen nach dem Inhalt des Kündigungsschreibens keine Anhaltspunkte. Nimmt der Vermieter die vorzeitige Kündigung allerdings ausdrücklich an, so bietet er damit regelmäßig seinerseits dem Mieter die Aufhebung des Vertrages an. In der stillschweigenden Hinnahme dieser Erklärung durch den Mieter kann in solchen Fällen die Annahme eines Vertragsangebots liegen (Senat, a. a. O. m. w. N.). Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter in einem weiteren Schreiben an seiner Auffassung der vorzeitigen Vertragsbeendigung ausdrücklich festhält und der Vermieter den von der vertraglichen Regelung abweichenden früheren Beendigungszeitpunkt auf Verlangen des Mieters nochmals ausdrücklich bestätigt. So liegen die Dinge hier. Die Bekl. haben den Erhalt der Kündigung der Kl. mit Schreiben vom 5.3.2002 bestätigt. Darin heißt es u. a.: "Gemäß unseren vertraglichen Vereinbarungen wäre grundsätzlich eine Kündigung erst zum 31.8.2002 möglich. Aufgrund der gegebenen Verhältnisse und der neuerlichen Rechtslage können wir Ihre Kündigung frühestens zum 31.5.2002 überhaupt akzeptieren und nicht, wie Sie ausführen, zum 1.5.2002." In ihrem Antwortschreiben haben die Kl. an ihrer Auffassung, daß die Kündigungsfrist abweichend von der vertraglichen Regelung drei Monate beträgt, festgehalten und die Bekl. gebeten, die Wirksamkeit der Kündigung zum 31.5.2002 schriftlich zu bestätigen. Dem sind die Bekl. mit Schreiben vom 25.3.2002 nachgekommen, in dem es heißt: "Wie in meinem Schreiben vom 5.3.2002 bereits bestätigt, wird die Kündigung zum 31.5.2002 wirksam." Aus der Bitte nach Bestätigung des Endtermins mußten die Bekl. als verständige Empfänger entnehmen, daß die Kl. in bezug auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses Sicherheit haben wollten und es ihnen wesentlich auf die Erteilung der Bestätigung ankam. Ihnen mußte daher klar sein, daß sie mit der Erteilung der Bestätigung eine sie bindende rechtsgeschäftliche Willenserklärung abgegeben haben. Als verständige Empfänger konnten die Kl. diese Erklärungen der Bekl. bei verständiger

ndigung des Mietverhältnisses Sicherheit haben wollten und es ihnen wesentlich auf die Erteilung der Bestätigung ankam. Ihnen mußte daher klar sein, daß sie mit der Erteilung der Bestätigung eine sie bindende rechtsgeschäftliche Willenserklärung abgegeben haben. Als verständige Empfänger konnten die Kl. diese Erklärungen der Bekl. bei verständiger Würdigung gemäß § 133 BGB nur dahingehend verstehen, daß diese mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.5.2002 einverstanden waren. Die Kl. haben dieses Angebot der Bekl. jedenfalls konkludent durch Rückgabe der Wohnung zum 9.5.2002 angenommen. Diese Auslegung wird auch bestätigt durch das außergerichtliche Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Bekl. vom 22.7.2002. Dieses beginnt mit den Worten: "Bei der Abwicklung des ehemaligen Mietverhältnisses über die von ihnen angemietete Wohnung unserer Mandantschaft gibt es noch Differenzen hinsichtlich der erforderlichen Arbeiten am Parkettboden." Wäre das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet gewesen, hätte es nahegelegen, dies auch sprachlich zu kennzeichnen und nicht den einen in der Vergangenheit liegenden Vorgang bezeichnenden Begriff "ehemalig" zu verwenden. Sofern sich die Bekl. bei Abgabe ihrer Bestätigung über die Anwendung der kurzen Kündigungsfristen des § 573 c BGB n. F. geirrt haben sollten, hätten sie diese gemäß § 119 BGB anfechten müssen. Eine Anfechtungserklärung haben sie jedoch nicht abgegeben. Soweit § 20 für Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages die Schriftform vorsieht, bezieht sich diese Regelung nicht auf die Beendigung des Vertragsverhältnisses durch Abschluß eines Mietaufhebungsvertrags (vgl. BAG, Urt. v. 16.5.2000, JZ 2001, 356).

2. Ist das Mietverhältnis der Parteien aber zum 31.5.2002 aufgehoben worden, fehlt der Aufrechnung der Bekl. mit einem Mietzinsanspruch für die Monate Juni bis August 2002 die rechtliche Grundlage.

3. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch nicht durch Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen einer nicht vorgenommenen Parkettaufbereitung gemäß dem Angebot der Firma H. in Höhe von1.728,08 E netto bzw. der Rechnung H. vom 30.8.2002 über 375,53 E erloschen. Die Kl. waren bei Auszug nicht verpflichtet, das in der Wohnung befindliche Parkett abschleifen und versiegeln zu lassen. Auf die in § 12 Ziffer 2 getroffene Regelung können die Bekl. ihren Anspruch bereits deshalb nicht stützen, weil der Parkettboden danach erst nach einer mehr als achtjährigen Mietzeit fachmännisch abzuschleifen bzw. zu versiegeln war und das Mietverhältnis der Parteien lediglich vom 1.10.1996 bis 31.5.2002 gedauert hat. An dieser Stelle kann daher offenbleiben, ob die Vertragsklausel mit § 9 AGBG in Einklang steht.

Die Bekl. berufen sich auch ohne Erfolg darauf, die Kl. seien verpflichtet gewesen, den Parkettboden abzuschleifen und zu versiegeln, weil sie diesen mehr als vertragsgemäß abgenutzt hätten und Beschädigungen im Eingangsbereich der Wohnung, im Kinderzimmer und im Wohnzimmer hinterlassen hätten. (a) Soweit es die gemäß Rechnung der Firma H. vom 30.8.2002 bereits durchgeführte Reparatur des Parkettbodens im sog. Kinderzimmer betrifft (Beseitigung eines "tiefen Schmarrens von mehr als 20 cm Länge"), haben die Kl. hierfür nicht einzustehen. Aus der Regelung des § 548 BGB a. F. bzw. § 538 BGB n. F. folgt, daß der Vermieter den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache bei Übergabe beweisen muß, weil der Mieter nur für solche Verschlechterungen einzustehen hat, die während der Mietzeit entstanden und nicht Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs sind (Senat, Urt. v. 27.3.2003, GE 2003, 1080). Da die zugrunde liegende Beschädigung nach dem unter Beweis durch Vernehmung der Vormieterin gestellten Vortrag der Kl. bereits bei ihrem Einzug vorgelegen haben soll, oblag es den Bekl. darzulegen und zu beweisen, daß den Kl. die Wohnung insoweit unbeschädigt übergeben worden ist. Dieser Darlegungs- und Beweislast sind die Bekl. nicht nachgekommen. Ihre pauschale Behauptung, die Kl. hätten die Mieträume am 1.10.1996 als in jeder Hinsicht bezugsfertig und unbeschädigt übernommen, ist beweislos. Die Bekl. berufen sich insoweit ohne Erfolg auf § 1 Ziffer 3 des Mietvertrags. Die darin enthaltene Bestätigungsklausel ("Der Mieter übernimmt die Mieträume in dem vorhandenen und ihm bekannten Zustand nach eingehender Besichtigung ... als vertragsgemäß, insbesondere als in jeder Hinsicht bezugsfertig und unbeschädigt mit folgenden Ausnahmen: gemäß Übergabeprotokoll") ist wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 15 b AGBG unwirksam (Palandt-Heinrichs, 60. Aufl., § 11 AGBG, Rdnr. 92). (aa) Entgegen der Auffassung der Bekl. ist der vorliegende Mietvertrag als Formularmietvertrag i. S. des § 1 AGBG einzustufen. Nach dem Vorbringen der Kl. ist der streitgegenständliche Mietvertrag mit genau demselben Inhalt mit einer Vielzahl anderer Mietparteien in den Häusern der Bekl. ... 4 a und 4 b verwendet worden. Außergerichtlich haben die Bekl. mit Schriftsatz vom 22.7.2002 hiergegen lediglich vorgebracht, daß im Kern gleichlautende Vereinbarungen mit anderen Mietern vorlägen, mache die entsprechende Vertragsklausel (konkret war die Parkettklausel angesprochen) noch nicht zu einer Allgemeinen Geschäftsbedingung. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind aber auch dann anzunehmen, wenn die Vertragsbedingungen in mehreren Verträgen sprachlich unterschiedlich gefaßt, in ihrem Kerngehalt aber identisch sind (Palandt-Heinrichs, a. a. O., § 1, Rdnr. 5 m. w. N.). Bei dieser Sachlage durften sich die Bekl. nicht darauf beschränken, die Anwendbarkeit des AGB-Gesetzes pauschal zu bestreiten, sondern hätten konkret zu den Vertragsbedingungen mit den anderen Mietparteien ihrer Häuser vortragen müssen. Der Senat vermag anhand des Vorbringens der Bekl. auch nicht festzustellen, daß der Mietvertrag zwischen den Parteien im einzelnen ausgehandelt war. Zwar haben die Bekl. hierzu vorgetragen, der Mietvertrag sei in einem persönlichen Gespräch zwischen den Parteien individuell durchgesprochen worden, und sie hätten klar zum Ausdruck gebracht, für jegliche Änderungs- und Ergänzungswünsche offen zu sein. Mit dieser floskelhaften Wendung sind die Bekl. der ihnen für das Vorliegen einer Individualvereinbarung

n die Bekl. hierzu vorgetragen, der Mietvertrag sei in einem persönlichen Gespräch zwischen den Parteien individuell durchgesprochen worden, und sie hätten klar zum Ausdruck gebracht, für jegliche Änderungs- und Ergänzungswünsche offen zu sein. Mit dieser floskelhaften Wendung sind die Bekl. der ihnen für das Vorliegen einer Individualvereinbarung obliegenden Darlegungs- und Beweislast aber nicht nachgekommen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann von einem Aushandeln nur dann gesprochen werden, wenn der Verwender zunächst den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen "gesetzesfremden Kerngehalt", also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (BGH, Urt. v. 23.1.2003, VII ZR 210/01; Urt. v. 16.7.1998, BauR 1998, 1094, 1095; Urt. v. 26.9.1996, BauR 1997, 123, 124). Er muß sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären. In aller Regel schlägt sich eine solche Bereitschaft auch in erkennbaren Änderungen des vorformulierten Textes nieder. Allenfalls unter besonderen Umständen kann ein Vertrag auch dann als Ergebnis eines "Aushandelns" gewertet werden, wenn es schließlich nach gründlicher Erörterung bei dem gestellten Entwurf verbleibt (BGH, Urt. v. 3.11.1999, BGHZ 143, 104, 112). Nach diesen Grundsätzen ist der streitgegenständliche Mietvertrag nicht ausgehandelt worden. Der Umstand, daß der Vertrag individuell durchgesprochen und klar zum Ausdruck gebracht worden sein soll, die Bekl. seien für jegliche Änderungs- und Ergänzungswünsche offen, ist kein Aushandeln im Sinne des Gesetzes. Aus diesem Vortrag der Bekl. läßt sich nicht ihre Bereitschaft entnehmen, die vertraglichen Regelungen, insbesondere die Bestätigungsklausel in § 1 Ziffer 3 und die Parkettklausel in § 12 Ziffer 2 ernsthaft zur Disposition zu stellen. Dementsprechend können die Bekl. auch nicht eine einzige Klausel benennen, bei der es auf Wunsch der Kl. zu einer Abänderung des vorgefertigten Textes gekommen ist. (bb) Selbst wenn aber zugunsten der Bekl. davon auszugehen wäre, daß die von ihnen vorformulierten Vertragsbedingungen i. S. des § 1 Abs. 1 AGBG nicht für eine Vielzahl von Verträgen vorgefaßt waren, so wäre die in § 1 Ziffer 3 getroffene Regelung gleichwohl gemäß § 11 Nr. 15 b BGB nichtig. Bei dem Mietvertrag handelt es sich jedenfalls um einen Verbrauchervertrag i. S. des § 24 a AGBG, so daß die §§ 8 bis 11 AGBG gemäß § 24 a Nr. 2 AGBG auch dann auf die vorformulierten Vertragsbedingungen anzuwenden sind, wenn sie lediglich zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und der Verbraucher aufgrund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluß nehmen konnte. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Die Bekl. sind im Streitfall als Unternehmer i. S. des § 24 a AGBG einzustufen. Unternehmer ist nach § 14 Abs. 1 BGB jede natürliche Person, die bei Abschluß eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Hierunter fällt auch der Vermieter, der - wie hier die Bekl. - in Ausübung der Anlage und Verwaltung seines Vermögens seine Mietwohnungen auf dem freien Markt anbietet und so am Wettbewerb teilnimmt (Palandt-Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 14 Rdnr. 2). Zwar obliegt

häfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Hierunter fällt auch der Vermieter, der - wie hier die Bekl. - in Ausübung der Anlage und Verwaltung seines Vermögens seine Mietwohnungen auf dem freien Markt anbietet und so am Wettbewerb teilnimmt (Palandt-Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 14 Rdnr. 2). Zwar obliegt es - anders als im Anwendungsbereich des § 1 AGBG - grundsätzlich dem Mieter, bei Einzelvertragsklauseln zu beweisen, daß er nicht die Möglichkeit einer Einflußnahme hatte. Den Kl. kommt hier jedoch der Beweis des ersten Anscheins zugute. Angesichts des sich über 17 Seiten hinziehenden Vertragswerkes ist nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises davon auszugehen, daß die Kl. nicht in der Lage waren, das komplexe Vertragswerk zu durchschauen und zweckentsprechende Änderungen vorzuschlagen. Gegenteiliges ist dem Vorbringen der Bekl. nicht zu entnehmen. Daß mit den Kl. bei Übergabe der Wohnung im Beisein des Zeugen M. die Möglichkeit diskutiert worden sein soll, von dem Wahlrecht in § 12 Ziffer 1, letzter Halbsatz (Wahlmöglichkeit zwischen Renovierung bei Mietende oder Entschädigung angelaufener Renovierungsintervalle in Geld) Gebrauch zu machen, steht weder der Einstufung des Mietvertrags als Verbrauchervertrag noch als Allgemeine Geschäftsbedingung entgegen, weil insoweit allein auf den - hier früheren - Zeitpunkt des Vertragsverschlusses abzustellen ist. (b) Beschädigungen im Eingangsbereich und in einem weiteren Zimmer haben die Kl. nicht zu vertreten. Hinsichtlich der Schäden im Eingangsbereich fehlt es bereits an einer nachvollziehbaren Beschreibung. Hierauf hat das Amtsgericht zutreffend hingewiesen, ohne daß die Bekl. ihren Vortrag in ausreichender Weise ergänzt haben. Selbst wenn die Bekl. aber mit dem Hinweis darauf, im Eingangsbereich der Wohnung hätten sich derartige Kratzer befunden, wie sie für das Kinder- und Wohnzimmerparkett beschrieben seien, ihrer Substantiierungslast nachgekommen sein sollten, so vermag der Senat hieraus eine übernormale Abnutzung nicht festzustellen. Der Eingangsbereich einer Wohnung unterliegt naturgemäß einer erheblichen Abnutzung, so daß Kratzer und Schmarren im Parkett vertragsimmanent (LG Berlin, GE 1996, 925) und mangels entgegenstehender Erkenntnisse der Bekl. als vertragsgemäße Abnutzung zu behandeln sind, für deren Beseitigung die Kl. nicht nach schadensrechtlichen Grundsätzen einzustehen haben.

Gleiches gilt im übrigen auch für den Wohnzimmerbereich und die insoweit von den Bekl. gemäß den Lichtbildern Nrn. 2 + 3 reklamierten Beschädigungen. Die Pflicht des Mieters, Schäden zu vermeiden, darf nicht zu unzumutbaren Beschränkungen in der Lebensführung führen. Nicht jeder Kratzer und nicht jede Schleifspur auf verlegtem Parkett stellt daher automatisch eine übermäßige Abnutzung dar. Es liegt in der Natur der Sache, daß Gebrauchsspuren der geschilderten Art bei Parkettböden augenfälliger sind als bei einer Ausstattung der Wohnung mit Teppichboden.

4. Ohne Erfolg machen die Bekl. schließlich geltend, die Kl. hätten sich zeitanteilig mit einem Betrag in Höhe von 1.044,05 E an den Parkettrenovierungskosten zu beteiligen. Auf die in § 12 Ziffer 2 getroffene Regelung ("Parkettboden ist bei einem Auszug regelmäßig nach einer mehr als achtjährigen Mietzeit fachmännisch abzuschleifen bzw. zu versiegeln. Bei Auszug werden für die Mietdauer anteilige Kosten hierfür mit Kautionsbeträgen verrechnet und in die Rücklage genommen.") können die Bekl. sich nicht berufen. Nach allgemeiner Meinung stellt das Abschleifen und Neuversiegeln des Parkettbodens in einer Wohnung keine typische Schönheitsreparatur dar, sondern ist den Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen (OLG Hamm, Rechtsentscheid v. 22.3.1991, WM 1991, 248; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 BGB, Rdnr. 46). Eine Vertragsklausel, die hiervon abweichend das Abschleifen und Versiegeln des Parketts dem Wohnraummieter auferlegt, ist wegen unangemessener Benachteiligung und unabhängig von der vereinbarten Ausführungsfrist gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam (LG Berlin, GE 1996, 925; LG Hamburg, WM 1990, 115; AG Münster, WM 2002, 451; Langenberg, a. a. O.). Ist aber bereits die Überbürdung dieser Arbeiten unwirksam, fehlt der hieran anknüpfenden Kostenbeteiligungsklausel die rechtliche Grundlage. 5. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 247, 291 BGB. Einen früheren Verzinsungszeitpunkt haben die Kl. nicht dargelegt. C. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 92 Abs. 2, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Soweit die Kl. zunächst Berufung beim Landgericht Düsseldorf eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 18.3.2003 zurückgenommen haben, verbleibt es bei ihrer durch den Kosten- und Verlustigkeitsbeschluß des Landgerichts (21 S 122/03) vom 31.3.2003 titulierten Kostentragungspflicht.

§ 97 Abs. 2 ZPO findet zugunsten der Bekl. keine Anwendung, weil der Kautionsrückzahlungsanspruch bereits im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung erster Instanz fällig war. Selbst wenn der Auffassung des Amtsgerichts darin zuzustimmen wäre, daß der Vermieter die Kaution innerhalb eines Zeitraums von mindestens sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auskehren muß, war diese Frist im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung am 17.12.2002 bereits abgelaufen, so daß die Bekl. ein darüber hinausgehendes Zurückbehaltungsrecht besonders hätten begründen müssen. Die Bekl. haben sich aber selbst nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen noch nicht abrechnungsfähiger Forderungen berufen, sondern die Kaution mit ihren vermeintlichen Forderungen verrechnet. Im übrigen weist der Senat darauf hin, daß die dem Vermieter zur Feststellung der Fälligkeitsvoraussetzungen nach Beendigung des Mietverhältnisses einzuräumende Frist zwar regelmäßig mit sechs Monaten angegeben wird (vgl. die umfangreichen Nachweise in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, § 550 b BGB, Anm. 11/2). Die Kautionsabrechnungsfrist ist jedoch keine starre Frist. Der Vermieter darf die Kautionsabrechnung nicht treuwidrig verzögern und die in der Kaution liegende Sicherheit nicht länger in Anspruch nehmen als zur Feststellung seiner berechtigten Ansprüche nötig. Kann der Vermieter - wie hier die Bekl. - über die Kaution aber schon zu einem früheren Zeitpunkt abrechnen, dann ist der Rückzahlungsanspruch auch dann fällig, wenn bis zu diesem Zeitpunkt noch keine sechs Monate verstrichen sind.

Ein Wohnungsmieter braucht bei Ende des Vertrages das Parkett nicht abzuschleifen und zu versiegeln; eine entsprechende Vertragsklausel ist unwirksam.

Das Mietverhältnis war vorfristig gekündigt worden; ob danach ein stillschweigender Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen wurde, war streitig. Die Mieter verlangten Rückzahlung der Kaution, wogegen die Vermieter mit Schadensersatzansprüchen wegen des beschädigten, nicht neu versiegelten Parketts aufrechneten.

Mit Urteil vom 16. Oktober 2003 gab das OLG Düsseldorf den Mietern recht und meinte, hier sei eine vorfristige konkludente Mietaufhebung zustande gekommen. Der Vermieter sei auch schon vor der üblichen Frist von sechs Monaten zur Abrechnung über die Kaution verpflichtet gewesen, da die angeblichen Gegenansprüche schon vorher feststanden. Solche seien aber zu verneinen, da die Mieter für Kratzspuren auf dem Parkett nicht hafteten. Diese seien vielmehr eine Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs. Andere Beschädigungen seien schon vor Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen; jedenfalls hätten die Vermieter für das Gegenteil keinen Beweis angetreten. Für die Übergabe im ordnungsgemäßen Zustand trage der Vermieter die Beweislast. Nach allgemeiner Meinung stelle das Abschleifen und Neuversiegeln des Parkettbodens in einer Wohnung keine typische Schönheitsreparatur dar, sondern sei den Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen. Eine Vertragsklausel, die hiervon abweichend das Abschleifen und Versiegeln des Parketts dem Wohnraummieter auferlege, sei wegen unangemessener Benachteiligung und unabhängig von der vereinbarten Ausführungsfrist gem. § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam.