Konkludenter Abschluss eines Mietvertrages bei Eigentumswechsel und nicht übergegangener Vermieterstellung

Zu den Voraussetzungen für den konkludenten Abschluss eines Mietvertrages in Fällen des Eigentumsübergangs ohne Übergang der Vermieterstellung.

Die Kl. verlangt von dem Bekl. Mietzahlung. Der Bekl. schloss am 20./22. Oktober 2007 gemeinsam mit Frau ... einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung. Vermieter war Herr A. Eigentümer des Gebäudes war zum damaligen Zeitpunkt eine Eigentümergemeinschaft aus mehreren Personen, wovon „Vermieter" A. einer war. Von der Eigentümergemeinschaft erwarb die Kl. das Grundstück, der Erwerb wurde am 16. April 2008 im Grundbuch eingetragen, Nutzen- und Lastenwechsel war der 1. Januar 2008.

Die Kl. ist nicht gemäß 566 Abs. 1 BGB in die Vermieterstellung eingetreten. Dies hätte zur Voraussetzung, dass das Grundstück im Eigentum des vorherigen Vermieters gestanden hätte, was vorliegend unstreitig nicht der Fall war. § 566 BGB erfordert nach seinem Wortlaut Identität zwischen Vermieter und veräußerndem Eigentümer (BGH, Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73; Urteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02; Urteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 84/09).

Das Mietverhältnis ist im streitgegenständlichen Verfahren aber aufgrund rechtsgeschäftlicher Vereinbarung aller Beteiligter zwischen dem Bekl. und Frau ... als Mieter und der Kl. als Vermieterin fortgesetzt worden. Zwar hat es keine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien dergestalt gegeben, das Mietverhältnis nunmehr ab 16. April 2008 mit der Kl. fortzusetzen. Die Kl. und der Bekl. und Frau ... haben durch ihr Verhalten aber eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass dies ihrem übereinstimmenden Willen entsprach. Dieser Vereinbarung hat der vormalige Vermieter auch zugestimmt.

Dass ein solcher Übergang der Vermieterstellung im Wege der (konkludenten) Vereinbarung der beteiligten Mietvertragsparteien grundsätzlich möglich ist, hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 84/09 - GE 2010, 758, ausdrücklich festgestellt. Sinn und Zweck des § 566 BGB ist es, den Mieter vor dem Verlust seines Besitzes an der Mietsache zu schützen, wenn das Eigentum an der Mietsache auf einen neuen Eigentümer übergeht. Kraft Gesetzes entsteht zwischen ihm und dem Erwerber ein neues Mietverhältnis mit demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98). Ist dem Erwerber aber daran gelegen, das Mietverhältnis mit dem Mieter fortzusetzen, soll ihm daraus kein Nachteil entstehen (Wassermann: Urteilsanmerkung zu BGH VIII ZR 84/09 in jurisPR-BGH ZiviIR 11/2010 Anm. 2 - zitiert nach juris).

Nach dem Eigentumserwerb leisteten der Bekl. und Frau ... die Miete an die Kl. Die Hausverwaltung der Kl. erstellte die Betriebskostenabrechnungen. Auch wegen des beschädigten Heizkörperthermostats traten der Bekl. und Frau ... im April 2009 in Kontakt mit der Hausverwaltung der Kl. Mit Schreiben vom 29. Dezember 2009 kündigten der Bekl. und Frau ... gegenüber der Hausverwaltung der Kl., was diese umgehend bestätigte. Im April 2011 baten der Bekl. und Frau ... die Hausverwaltung der Kl. um einen Zahlungsaufschub hinsichtlich der offenen Beträge. Herr A. machte nach dem 1. Januar 2008 keinerlei Forderungen gegenüber dem Bekl. und Frau ... geltend. Er hat durch dieses Verhalten konkludent der Vertragsübernahme durch die Kl. zugestimmt.

Wird ein Mietwohngrundstück verkauft und ist der Veräußerer nicht mit dem im Mietvertrag genannten Vermieter identisch, geht das Mietverhältnis nicht nach § 566 Abs. 1 BGB auf den Erwerber über. Nutzt der Mieter die Räume weiter, und behandeln sich Mieter und Erwerber gegenseitig wie Mieter und Vermieter, kann ein konkludenter Mietvertragsabschluss angenommen werden.

Die Beklagten mieteten eine Wohnung gemeinsam. Im Mietvertrag war als Vermieter lediglich eine Einzelperson eingetragen. Eigentümer war jedoch eine Eigentümergemeinschaft; nur einer davon war als „Vermieter" aufgetreten. Später erwarb die Klägerin von der Eigentümergemeinschaft das Grundstück und informierte die Mieter darüber. Die Beklagten zahlten die Miete in der Folge an die Klägerin, deren Verwalter auch die Betriebskostenabrechnung erstellte. Wegen Mängeln an der Wohnung wandten sich die Beklagten ebenfalls an diese Verwaltung. Schließlich kündigten die Beklagten das Mietverhältnis gegenüber der Klägerin und baten um Zahlungsaufschub für Rückstände. Die Klägerin verlangte Zahlung offener Mieten, Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen sowie Kleinreparaturkosten. Das AG wies die Klage bis auf einen geringen Teil ab, das LG gab der Klage vollumfänglich statt.

Das LG Berlin (Einzelrichterin) gab dem Zahlungsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB statt. Die Klägerin sei zwar nicht durch Erwerb in die Vermieterstellung eingetreten (§ 566 Abs. 1 BGB), da keine Identität zwischen Vermieter und veräußerndem Eigentümer bestanden habe. Das Mietverhältnis sei aber aufgrund rechtsgeschäftlicher Vereinbarung aller Beteiligten zwischen den Beklagten und der Klägerin als Vermieterin fortgesetzt worden. Eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien habe es zwar nicht gegeben, durch ihr Verhalten hätten sie aber eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass am Mietvertrag festgehalten werden sollte. Ein Übergang der Vermieterstellung durch konkludente Vereinbarung der beteiligten Parteien sei grundsätzlich möglich (BGH GE 2010, 758). Zweck des § 566 BGB sei, Mieter vor dem Verlust der Mietsache bei Veräußerungsvorgängen zu schützen.

Gehe die Vermieterstellung nicht kraft Gesetzes über und wolle der Erwerber das Mietverhältnis fortsetzen, solle dem Mieter hierdurch kein Nachteil entstehen. Dem Verhalten der Beklagten sei zu entnehmen, dass auch sie das Mietverhältnis fortsetzen wollten. Da der vormalige Eigentümer keinerlei Forderungen gegenüber den Beklagten geltend gemacht habe, liege auch insoweit eine konkludente Zustimmung der Vertragsübernahme durch die Klägerin vor.

Bei Mietvertragsabschluss muss besonders sorgfältig darauf geachtet werden, dass alle Mieter und Vermieter aufgeführt sind. Wurde das verabsäumt, sollte bei Eigentümerwechsel eine dreiseitige Vereinbarung zwischen Mieter, Erwerber und Veräußerer über den Fortbestand des Mietverhältnisses getroffen werden. Erläutert man dies dem Mieter in verständlicher Weise, wird er – insbesondere, wenn damit keine Konditionenänderungen verbunden sind – dagegen nichts einzuwenden haben, denn im Falle einer Verweigerung dürfte ein Räumungsanspruch des Erwerbers bestehen, da mit ihm kein Mietvertrag besteht.

Ergibt sich die Problematik erst innerhalb eines Rechtsstreits, besteht die Gefahr, dass die Anhaltspunkte für einen konkludenten Vertragsschluss nicht ausreichen. Das im vorliegenden Fall gefundene Ergebnis einer dreiseitigen konkludenten Vereinbarung ist lebensnah, dogmatisch aber problematisch. Der Wille des Nutzers, Mieter zu sein, äußert sich regelmäßig darin, dass er die Miete zahlt und sich mit seinen Anliegen an den neuen Eigentümer wendet. Der Veräußerer aber stimmt i. d. R. weder ausdrücklich noch konkludent einer Vertragsübernahme zu; dass er keine Forderungen mehr geltend macht, hilft nicht, denn ihm fehlt jedes Erklärungsbewusstsein, weil er davon ausgehen wird, dass die Mietverträge auf den Erwerber übergehen.

RA Dominik Schüller,

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

(SAWAL | Rechtsanwälte & Notar)