Konkludente Zustimmung zu Mieterhöhungsverlangen durch vorbehaltlose Zahlung

Konkludente Zustimmung zu Mieterhöhungsverlangen durch vorbehaltlose Zahlung; schlüssiges Verhalten; Erinnerungsschreiben; konkludente Willenserklärungen; ausdrücklich verlangte schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung; vertragliche Nebenpflichten des Mieters

Grundsätzlich kann die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen durch schlüssiges Verhalten erfolgen, indem der Mieter den geforderten höheren Mietzins zahlt. Ein Mietänderungsvertrag kommt dann allerdings konkludent nicht zustande, wenn der Vermieter ausdrücklich eine schriftliche Zustimmung zur Mietänderung verlangt hat.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache war festzustellen, nachdem der Bekl. in der Klageerwiderung klargestellt hat, dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt zu haben. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts lag im vorliegenden Fall aufgrund der Zahlung der erhöhten Miete vor Klageerhebung keine wirksame Zustimmung vor.

Zwar ist die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich formfrei möglich und kann regelmäßig auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, indem der Mieter den geforderten höheren Mietzins zahlt (BGH, Urteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04 = GE 2005, 983). Die Frage, wie viele vorbehaltlose Zahlungen für die Annahme einer konkludenten Willenserklärung erforderlich sind, wird in der lnstanzrechtsprechung unterschiedlich beurteilt. Die Spanne reicht von einer Zahlung bis zu sieben Zahlungen. Insoweit wird auf die Zusammenstellung von Börstinghaus (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, § 558 b BGB, Rn. 28) verwiesen. Dieses Problem kann im vorliegenden Fall indes dahinstehen. Denn der Annahme einer konkludenten Zustimmung durch vorbehaltlose Zahlung steht hier entgegen, dass die Kl. ausdrücklich eine schriftliche Zustimmung verlangt hat.

Eine konkludente Willenserklärung setzt voraus, dass der Vermieter aus einem bestimmten Verhalten nur den Schluss ziehen kann, der Mieter wolle damit die verlangte Zustimmungserklärung abgeben. Ob in diesem Verhalten ein entsprechender Rechtsbindungswille des Mieters liegt, ist durch Auslegung aus der Sicht des objektiven Empfängerhorizonts aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalles zu ermitteln. Voraussetzung für die Annahme einer konkludenten Willenserklärung ist, dass demjenigen, der eine solche konkludente Erklärung abgegeben haben soll, überhaupt bewusst ist, eine rechtsgeschäftliche Erklärung abzugeben. Eine Willenserklärung erfordert zumindest einen objektiven Tatbestand, aus dem die Äußerung eines auf eine Rechtsfolge gerichteten Willens geschlossen werden kann. Bei konkludenten Willenserklärungen muss der Erklärende die Umstände kennen, die seine Handlung als Ausdruck eines Rechtsfolgewillens erscheinen lassen. Dazu gehört, dass der erklärende Mieter weiß, dass in seinem Verhalten der Ausdruck des Willens zu sehen ist, dem Mieterhöhungsverlangen verbindlich zuzustimmen.

Das ist aber nicht der Fall, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich eine schriftliche Zustimmung verlangt. Es kann dahinstehen, ob hierauf ein Anspruch besteht. Der Vermieter gibt hierdurch aber zu erkennen, dass er jedenfalls in einem konkludenten Verhalten des Mieters keine Zustimmung sieht. Das gilt hier erst recht, nachdem die Kl. nochmals im Erinnerungsschreiben vom 12. September 2006 explizit darauf hingewiesen hat, dass die bloße Zahlung der erhöhten Miete nicht ausreicht. Selbst wenn man ansonsten davon ausgehen kann, dass die Zahlung der verlangten Miete die stärkste Form eines konkludenten Verhaltens ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, § 558 b BGB, Rn. 25), muss der Mieter in diesem Fall der bloßen Zahlung indes keine rechtliche Bedeutung in der Weise zumessen, dass er hiermit dem Erhöhungsverlangen zustimmt. Denn aufgrund der ihm erkennbaren Erwartungshaltung der Kl. als Erklärungsempfängerin konnte er nicht davon ausgehen, dass in der tatsächlichen Zahlung der höheren Miete eine rechtlich verbindliche Zustimmungserklärung liegt.

Nach allem hatte der Bekl. im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit die ihm aufgrund der ordnungsgemäßen Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 19. Juni 2006 aus § 558 BGB obliegende Verpflichtung allein durch die Zahlung der erhöhten Miete nicht erfüllt. [...]

Die Revision war nicht gemäß § 543 ZPO zuzulassen. Denn es handelt sich um einen von den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls geprägten Rechtsstreit, der keine grundsätzlich bedeutsamen Rechtsfragen aufwirft. Ob die Parteien konkludent eine Vereinbarung über die Höhe der Miete getroffen haben, ist eine Frage der tatrichterlichen Auslegung (BGH aaO.).

Eine konkludente Zustimmung des Mieters zur verlangten Mieterhöhung durch Zahlung kann dann nicht angenommen werden, wenn der Vermieter schriftliche Zustimmung verlangt hat.

Der Vermieter begehrte vom Mieter eine - ausdrücklich "schriftliche" - Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Mieter gab keine schriftliche Zustimmung, zahlte aber die erhöhte Miete. Der Vermieter klagte auf Zustimmung. In der Klageerwiderung stellte der Mieter klar, dass er dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt habe. Daraufhin verlangte der Vermieter Feststellung der Hauptsachenerledigung. Das AG wies die Klage ab, da der Mieter schon vor Klageerhebung durch Zahlung zugestimmt habe.

Die ZK 63 des LG Berlin stellte in der Berufung Hauptsacheerledigung fest (mit der Folge, dass der Mieter die Kosten zu tragen hatte). Zwar sei die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich formfrei möglich und könne regelmäßig auch durch schlüssiges Verhalten des Mieters erfolgen, indem der Mieter den geforderten höheren Mietzins zahle. Eine konkludente Willenserklärung setze jedoch voraus, dass der Vermieter aus dem Verhalten nur den Schluss ziehen könne, der Mieter wolle damit die verlangte Zustimmungserklärung abgeben. Davon könne jedoch dann nicht ausgegangen werden, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich eine schriftliche Zustimmung verlangt habe.

Die ZK 63 brauchte vorliegend nicht zu dem Streit Stellung zu nehmen, wie viele vorbehaltlose Zahlungen für die Annahme einer konkludenten Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen erforderlich sind. Da inzwischen aber nach § 558 b Abs. 2 BGB eine Klagefrist von drei Monaten besteht, kann man in einer dreimonatigen vorbehaltlosen Zahlung der höheren Miete eine konkludente Zustimmung sehen (vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. 2007, § 558 b Rdn. 2). Das Landgericht brauchte auch nicht zu prüfen, ob der Vermieter überhaupt schriftliche Zustimmung verlangen kann. Das ist im Hinblick auf die Schriftform nach § 550 BGB wohl der Fall (vgl. Schach aaO., § 558 b Rdn. 3).