Konkludente Widerspruchserklärung

Konkludente Widerspruchserklärung; Beendigung des Mietverhältnisses; Fristlose Kündigung durch Vermieter; Fortsetzung des Gebrauchs; Mieter; Mietverhältnis; Verlängerung; Widerspruchserklärung des Vermieters; konkludente Ablahnung der Vertragsfortse

Zur Frage, ob in der außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter die Bekundung des Willens gesehen werden kann, für den Fall der Fortsetzung des Gebrauchs des Mietobjektes der Verlängerung des Mietverhältnis ses zu widersprechen.

II, 2 c) Bedenken bestehen gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, das Mietverhältnis gelte nach § 568 BGB als auf unbestimmte Zeit verlängert.

Nach dieser Vorschrift, die auch für den Fall der Vertragsbeendigung durch fristlose Kündigung gilt (Se natsurteil vom 26. März 1980 - VIII ZR 150/79 = WM 1980, 805 zu 4 c), ist eine Vertragsverlängerung unter den Voraussetzungen anzunehmen, daß der Mieter den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und der Vermieter seinen einer Vertragsfortsetzung entgegenstehenden Willen dem Mieter gegenüber nicht binnen zwei Wochen erklärt. aa) Gegen die Annahme des Berufungsgerichts, eine Fortsetzung des Mietgebrauchs sei im vorlie genden Fall anzunehmen, obwohl der Vermieter mit der Nutzung der Mieträume durch den Bekl. zu 2 nicht einverstanden gewesen sei, bestehen keine Bedenken. Eine Fortsetzung des Mietgebrauchs im Sinne von § 568 BGB liegt immer dann vor, wenn Art und Umfang des Mietgebrauchs, wie er bis zur Be endigung der Mietzeit ausgeübt wurde, auch über den Zeitpunkt der Beendigung hinaus aufrechterhal ten bleiben (Senatsurteil vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66 = WM 1969, 298; Senatsbeschluß vom 9. April 1986 - VIII ZR 100/85 = WM 1986, 914). Da es nur auf das tatsächliche Verhalten des Mieters an kommt, ist es ohne Bedeutung, wenn - wie hier - die Art des Mietgebrauchs sowohl bei Beendigung des Vertrages als auch danach nach dem Vertrag nicht statthaft war.

bb) Nicht frei von Rechtsfehlern ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungserklärung vom 6. Juni 1984 könne nicht der Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietvertrages entnommen werden.

Wie der Senat bereits in dem Urteil vom 8. Januar 1969 (aaO) entschieden hat, kann die Ablehnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses bereits vor Ablauf der Mietzeit und durch schlüssigen Verhalten erklärt werden. Sie bedarf dann keiner Wiederholung und schließt die Anwendung des § 568 BGB aus. Eine konkludente Widerspruchserklärung muß allerdings den Willen des Vermieters, die Fortsetzung des Vertrages abzulehnen, eindeutig ergeben. Denn der Zweck der Vorschrift besteht darin, Rechtsklarheit zwischen den Vertragsteilen darüber zu schaffen, ob der Vertrag fortbesteht oder nicht (Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., § 568 Rdn. 1). Rechts-klarheit kann der Vermieter auch dadurch schaffen, daß er bereits in der Kündigungserklärung den Willen zum Ausdruck bringt, die Fortsetzung des Mietvertrages endgültig abzulehnen. Allerdings kann nicht in jeder außerordentlichen Kündigung bereits eine Widerspruchserklärung gesehen werden. Die Entscheidung der in dem Senatsurteil vom 26. März 1980 (aaO) dahingestellt gelassenen Frage, ob in einer außerordentlichen Kündigung des Ver mieters bereits die Erklärung liegt, die Fortsetzung des Vertrages abzulehnen, hängt von den Um ständen des Einzelfalles ab. Maßgebend sind das Gewicht der Kündigungsgründe und die Bedeutung, welche der Vermieter ihnen nach dem Inhalt der Erklärung beigemessen hat.

Im vorliegenden Fall kann für die Ablehnung der Fortsetzung des Vertrages bereits sprechen, daß der Vermieter die Kündigung damit begründet hat, der Bekl. zu 1 sei seit August 1983, also seit zehn Mona ten, trotz Mahnung einem Mieterhöhungsverlangen nicht nachgekommen. Wie der Senat in dem Urteil vom 8. Januar 1969 (aaO) angenommen hat, kann in dem Beharren des Vermieters auf Zahlung vorher geforderter höherer Miete der Wille zum Ausdruck kommen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen abzulehnen. Besonders nahe liegt es, in einer auf § 554 a BGB, also auf schuldhafte Vertragsverstöße, gestützten außerordentlichen Kündigung die Anlehnung der Fortset zung des Vertragsverhältnisses zu sehen. Diese Vorschrift verlangt für die Berechtigung der Kündi gung, daß die Fortsetzung des Vertrages für den Vermieter unzumutbar ist. Der Begriff der Unzumut barkeit schließt eine nachträgliche Heilung der Kündigung aus § 554 a BGB aus. Da es bei solcher Fall gestaltung von vorneherein ganz fern liegt, daß die sich wegen Unzumutbarkeit vom Vertrag lösende Partei gleichwohl mit einer Verlängerung des Mietverhältnisses einverstanden sein könnte, bedarf es jedenfalls dann, wenn in der Kündigung ausdrücklich die Gründe genannt sind, aus denen die Unzumut barkeit der Fortsetzung des Vertrages hergeleitet wird, besonders sorgfältiger Prüfung, ob nicht in der Kündigungserklärung bereits schlüssig der in § 568 BGB geforderte Widerspruch zum Ausdruck kommt (§133 BGB). Daran hat es das Berufungsgericht fehlen lassen.

Rechtlich einwandfrei hat es die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrages deshalb angenommen, weil der Bekl. zu 1 ohne Hinterlassung einer Anschrift verschwunden war und darüber hinaus versucht hatte, dem Vermieter den Bekl. zu 2, dem er die Räume überlassen hatte, ohne das Einverständnis des Vermieters einzuholen, als Vertragspartner aufzudrängen. Genau dies hat V. in seinem Kündi gungsschreiben angeführt und außerdem erklärt, er lehne den Bekl. zu 2 als Mieter ab. Bei dieser Sachlage war es rechtsfehlerhaft, wenn das Berufungsgericht eine zusätzliche Erklärung des Vermie ters offenbar für unerläßlich hielt. Auf die von ihm verlangte Ankündigung einer Räumungsklage oder auf ein Räumungsverlangen bzw. auf die Einräumung einer Räumungsfrist kann es schon deshalb nicht entscheidend ankommen, weil derartige Erklärungen auf die Frage der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache abzielen, § 568 BGB aber, was das Berufungsgericht verkannt hat, einen Widerspruch ge gen die Fortsetzung des Mietverhältnisses, also des Vertrages, verlangt.

Das Berufungsgericht als Tatrichter wird demnach den Sachverhalt unter den aufgezeigten Ge sichtspunkten erneut zu würdigen haben.