Konkludente Annahme einer angebotenen Vertragsänderung durch Nutzung

Eine vom Vermieter angebotene Erweiterung des Vertragsgegenstandes gegen Zahlung einer erhöhten Miete kann der Mieter durch Nutzung konkludent annehmen; das ist bei einer späteren Vergrößerung der Wohnfläche auch dann der Fall, wenn der Mieter sich den Einwand vorbehalten hatte, zur Duldung der Baumaßnahme nicht verpflichtet zu sein, aber gleichwohl die erweiterte Wohnfläche von Anfang an nutzt.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Bekl. schloss am 18. Januar 1979 mit dem Rechtsvorgänger des Kl. einen Mietvertrag über eine 56 m² große Altbauwohnung in Köln.

2 Der Kl. wollte einen im Zweiten Weltkrieg zerstörten Anbau des Hauses wieder errichten. Entsprechende Arbeiten kündigte er mit Schreiben vom

29. Oktober 2010 unter Hinweis darauf an, dass er die Nettomiete im Anschluss an die Arbeiten erhöhen wolle. Unter dem 9. März 2011 vereinbarten die Parteien, dass die Bekl. dem Anbau zustimme, aber nicht mit dem Einwand präkludiert sei, nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet gewesen zu sein. Zugleich wurde der Bekl. ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt und ihr ein Umzugskostenzuschuss angeboten, sofern die Wohnung im Jahr 2011 herausgegeben werde.

3 Durch den im Dezember 2011 fertiggestellten Wiederaufbau des Anbaus wurde die zuvor aus zwei Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung der Bekl. um ein Zimmer nebst Loggia (zusätzliche Wohnfläche 29,25 m²) vergrößert. Mit Schreiben vom 30. Dezember 2011 begehrte der Kl. eine Erhöhung der Nettomiete für den alten Teil der Wohnung nach § 558 BGB um monatlich 51,94 € ab 1. März 2012. Für den neu errichteten Teil der Wohnung verlangte er zusätzlich ab 1. März 2012 monatlich 307,13 €. Die Bekl. nutzte in der Folgezeit auch den Anbau.

4 Mit der Klage hat der Kl. Zustimmung zu einer Mieterhöhung für den ursprünglichen Teil der Wohnung um 51,94 € ab 1. März 2012 sowie Zahlung der für den Anbau zusätzlich verlangten Miete für den Zeitraum von März 2012 bis Februar 2013, insgesamt 3.685,56 €, begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz haben die Parteien einen Teilvergleich geschlossen, der im Wesentlichen bestimmt, dass die Bekl. für den alten Teil der Wohnung ab 1. Januar 2013 eine um 55,38 € erhöhte Miete zahlt. Die weitergehende Berufung des Kl. hat das Berufungsgericht zurückgewiesen.

5 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl. sein Zahlungsverlangen weiter.

6 Die Revision hat Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

8 Dem Kl. stehe kein Anspruch auf Zahlung von Miete für den im Zuge des Anbaus neu errichteten Teil der Wohnung zu. Die Vertragsparteien hätten sich nicht auf eine Vergrößerung der Mietfläche geeinigt. Mit der Vereinbarung vom 9. März 2011 habe die Bekl. lediglich versprochen, von einem etwaigen Unterlassungsanspruch nach § 554 BGB a.F. keinen Gebrauch zu machen. Eine einvernehmliche Vergrößerung der Wohnfläche scheide aus; es sei der Bekl. erkennbar darum gegangen, den Vorbehalt, die Modernisierung sei unzumutbar gewesen, zu wahren.

9 Eine Erhöhung der Vertragsmiete sei auch nicht als „Kehrseite" einer Duldungspflicht gemäß § 554 Abs. 2 BGB a.F. eingetreten. Eine Duldungspflicht führe nicht zur Änderung der Vertragsmiete. Ob die Duldungspflicht des Mieters mit einem Recht des Vermieters zur Erhöhung der Vertragsmiete einhergehe, richte sich vielmehr nach § 559 BGB. Aus § 559 BGB a.F. könne der Kl. aber keine Miete für die Erweiterungsfläche verlangen, weil die Bestimmung die Schaffung neuen Wohnraums bereits nach ihrem Wortlaut nicht erfasse.

10 Ein Anspruch auf Miete für die Erweiterungsfläche ergebe sich auch nicht aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrags. Die Parteien hätten in der Vereinbarung vom 9. März 2011 nicht nur ausdrücklich offen gelassen, ob und inwieweit dem Kl. im Hinblick auf die Vergrößerung der Wohnung ein Anspruch auf erhöhte Miete zustehe. Sie hätten sich nicht einmal auf die Vergrößerung der Wohnung selbst geeinigt. Es handele sich um einen anderen Vertragsgegenstand, der einer ausgehandelten Einigung bedürfe. Einer ergänzenden Vertragsauslegung stehe bereits entgegen, dass hinsichtlich der Preisfindung verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten bestünden.

II. 11 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der vom Kl. geltend gemachte Anspruch nicht verneint werden.

12 Wie die Revision zutreffend rügt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht in seine Betrachtung einbezogen, dass die Bekl. den Anbau ausweislich des unstreitigen Tatbestands des erstinstanzlichen Urteils, auf den das Berufungsurteil Bezug nimmt, seit seiner Errichtung nutzt. Die vom Berufungsgericht unterlassene Auslegung des Verhaltens der Bekl. kann der Senat selbst vornehmen, weil die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind. Mit der Nutzung des Anbaus hat die Bekl. das Angebot des Kl. auf Gebrauchsüberlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer um monatlich 307,13 € erhöhten Nettomiete konkludent angenommen. Eine dem Erklärenden - wie hier - zurechenbare objektive Bedeutung seines Verhaltens hat aus der Sicht des Erklärungsgegners Vorrang vor einem etwa entgegenstehenden Willen des Erklärenden (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 1984 - IX ZR 66/83, BGHZ 91, 324, 329 ff.; vom 2. November 1989 - IX ZR 197/88, BGHZ 109, 171, 177).

13 Dieser Auslegung steht nicht entgegen, dass die Bekl. sich vor Beginn der Maßnahme den Einwand vorbehalten hat, zu ihrer Duldung nicht verpflichtet zu sein. Dahin gehende Einwände hat sie nicht geltend gemacht, sondern im Gegenteil durch ihr tatsächliches Nutzungsverhalten zu verstehen gegeben, dass sie die Vergrößerung der Wohnfläche billigt. Etwaige Anhaltspunkte dafür, dass sie nach dem Zuschnitt der Wohnung nicht umhin konnte, die zusätzliche Wohnfläche zu nutzen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; sie sind auch nicht ersichtlich.

III. 14 Danach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf. Die Bekl. ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, Miete auch für die vergrößerte Wohnfläche zu entrichten, weil sie das dahin gehende Angebot des Kl. angenommen hat. Auf die Berufung des Kl. ist das Berufungsurteil danach aufzuheben und der Klage, soweit sie Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, stattzugeben (§ 563 Abs. 3 ZPO).

Zu einer einseitigen Änderung des Vertragsgegenstandes ist der Vermieter nicht berechtigt, soweit nicht eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt. Der Mieter kann allerdings ein Änderungsangebot auch konkludent annehmen, indem er etwa bei einer Vergrößerung der Wohnfläche auch die Zusatzfläche nutzt.

Der Vermieter wollte den im Krieg zerstörten Anbau des Hauses wiedererrichten und kündigte die Bauarbeiten der Mieterin unter Hinweis auf eine geplante Mieterhöhung an. Die Parteien vereinbarten, dass die Mieterin dem Anbau zustimme, sich aber den Einwand vorbehalte, zur Duldung der Maßnahmen nicht verpflichtet gewesen zu sein. Nach dem Wiederaufbau des Anbaus wurde die Wohnung der Mieterin vergrößert; die Mieterin nutzte auch den Anbau. Der Vermieter verlangte hierfür eine zusätzliche Miete; die Klage wurde von AG und LG abgewiesen, weil eine Einigung auf Vergrößerung der Mietfläche nicht vereinbart worden sei.

Auf die zugelassene Revision gab der BGH der Klage statt. Mit der Nutzung des Anbaus habe die Mieterin das Angebot des Klägers auf Gebrauchsüberlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer erhöhten Nettomiete konkludent angenommen. Aus der Vereinbarung, in der sich die Mieterin den Einwand vorbehalten hatte, zur Duldung nicht verpflichtet zu sein, ergebe sich nichts anderes. Schließlich habe sie dahin gehende Einwände nicht geltend gemacht, sondern im Gegenteil durch ihr Nutzungsverhalten zu verstehen gegeben, dass sie die Vergrößerung der Wohnfläche billige.

Das Urteil betrifft zwar einen nicht allzu häufigen Sonderfall; die Erwägungen des BGH treffen jedoch auch auf andere Fälle der Vertragserweiterung zu, insbesondere nach Modernisierungsmaßnahmen. Das KG hatte in einer älteren Entscheidung gemeint, der Mieter schulde bei nachträglichem Einbau eines Fahrstuhls, für den eine Mieterhöhung nicht verlangt werden kann, jedenfalls ein Nutzungsentgelt aus ungerechtfertigter Bereicherung (GE 1992, 920). Diese Entscheidung ist zwar zu Recht in Literatur (Palandt/Weidenkaff, 72. Auflage, Rn. 17 zu § 559 BGB) und Rechtsprechung (AG Schöneberg GE 1998, 1217 und – ausführlich – AG Dortmund WuM 2009, 120) auf Kritik gestoßen, weil neben vertraglichen Ansprüchen solche aus ungerechtfertigter Bereicherung grundsätzlich ausscheiden. In Betracht kommt aber eine Vertragsänderung durch konkludente Annahme eines Vertragsangebots des Vermieters. In der Entscheidung vom 2. November 1989 (BGHZ 109, 177) heißt es ausdrücklich: „Trotz fehlenden Erklärungsbewusstseins (Rechtsbindungswillens, Geschäftswillens) liegt eine Willenserklärung vor, wenn der Erklärende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, dass seine Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefasst werden durfte, und wenn der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat." Diese Grundsätze für eine „fiktive" Willenserklärung gelten auch für schlüssiges Verhalten ohne Erklärungsbewusstsein.

Nutze der Mieter einen neuen Vertragsgegenstand, den ihm der Vermieter gegen Zahlung einer zusätzlichen Miete angeboten hatte, erwecke er damit den Anschein, er stimme der Vertragsänderung zu. Unerheblich ist es, wenn er eine dahin gehende Willenserklärung nicht abgeben wollte. Der BGH hat deshalb auch die Vereinbarung für unerheblich gehalten, wonach die Mieterin den Einwand behalten sollte, zur Duldung der Maßnahmen nicht verpflichtet gewesen zu sein, da sie ja gerade durch die Nutzung die Änderung gebilligt habe. Eine solche „Willenserklärung durch Ingebrauchnahme" scheidet nur dann aus, wenn es sich um Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung handelt (etwa Einbau neuer Fenster), die der Mieter zwangsläufig nutzen muss, da er ansonsten gezwungen wäre, aus der Wohnung auszuziehen, um den Anschein der Billigung zu vermeiden (LG Leipzig WuM 2002, 94).