Konkludente Änderung der Mietzinsstruktur

1. Die im Mietvertrag vereinbarte Inklusivmiete kann auch dadurch in eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen umgewandelt werden, daß der Mieter mehrfach der Mieterhöhung der Nettokaltmiete zustimmt und Betriebskostenabrechnungen akzeptiert.

2. Ist teilgewerbliche Nutzung vereinbart, so wird der vereinbarte Teilgewerbezuschlag auch dann geschuldet, wenn der Mieter die teilgewerbliche Nutzung aufgegeben hat.

3. Die mit einem zum Wirksamkeitszeitpunkt veralteten Mietspiegel begründete Mieterhöhungserklärung ist nicht deswegen unwirksam, weil zum Wirksamkeitszeitpunkt ein neuer Mietspiegel gilt.

Das Mieterhöhungsverlangen konnte wirksam auf der Basis des Nettokaltmietzinses berechnet werden. Dem steht nicht entgegen, daß zwischen den Parteien in dem Mietvertrag unstreitig eine Inklusivmiete vereinbart worden ist; denn zwischen den Parteien ist eine Änderung der Mietzinsstrukur vereinbart worden. Eine Linderung der Mietzinsstruktur ist zwar nicht bereits dadurch zustande gekommen, daß die Kl. erstmals mit Schreiben vom 6.2.1989 eine Betriebskostenabrechnung erstellt hat und hierin einen Kaltmietzins nebst gesonderter Betriebskosten ausgewiesen hat. Allein durch die Zahlung der Nachzahlungsbeträge durch die Bekl. aufgrund dieser Betriebskostenabrechnung ist eine Änderung der Mietzinsstruktur nicht eingetreten; denn allein die Zahlung durch die Bekl. kann nicht als Annahme eines vertragsändernden Angebotes angesehen werden.

Eine Änderung der Mietzinsstruktur ist zwischen den Parteien jedoch dadurch vereinbart worden, daß die Bekl. dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25.1.1991, das ebenfalls auf der Grundlage eines Nettokaltmietzinses berechnet worden ist, zugestimmt haben.

Unstreitig haben die Bekl. diesem und den weiteren darauffolgenden Mieterhöhungsverlangen der Kl. ausdrücklich zugestimmt, worin eine einverständliche Änderung der Mietzinsstruktur zwischen den Parteien zu sehen ist. Zwar geht aus dem Mieterhöhungsverlangen nicht ausdrücklich hervor, daß zugleich eine Änderung der Mietzinsstruktur eintreten soll; aufgrund der gesonderten Abrechnung der Betriebskosten wird für die Bekl. jedoch in hinreichendem Maße deutlich erkennbar, daß eine Umstellung von der bislang vereinbarten Inklusivmiete auf eine Nettokaltmiete nebst Vorschüssen erfolgt.

Nach dem Ergebnis des in erster Instanz eingeholten Sachverständigengutachtens steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß der von der Kl. verlangte Mietzins den ortsüblichen Vergleichsmietzins nicht gemäß § 2 Abs. 1 Ziff. 2 MHG übersteigt. Der Sachverständige ermittelt für den Wohnraumanteil der streitbefangenen Wohnung von ca. 62 m2 einen ortsüblichen Vergleichsmietzins von DM 4,89 pro m2 und für den teilgewerblich genutzten Teil von ca. 22 m2 einen ortsüblichen Vergleichsmietzins von DM 12,50 pro m2. Insgesamt ergibt sich damit ein ortsüblicher Vergleichsmietzins von DM 583,76 so daß der von der Kl. verlangte Nettokaltmietzins von DM 413,57 den ortsüblichen Vergleichsmietzins nicht übersteigt. Hinsichtlich der Verwertbarkeit des eingeholten Sachverständigengutachtens bestehen zur Überzeugung der Kammer keine durchgreifenden Bedenken. Bei der Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses für die streitbefangene Wohnung hat der Sachverständige bereits zugunsten der Bekl. wohnwertmindernd berücksichtigt, daß die in der Wohnung vorhandene Ölheizung sowie die in der Küche angebrachte Teilverfliesung der Wände mieterseits erfolgt ist, und hat insoweit keinen ausstattungsbedingten Zuschlag vorgenommen. Aus den Stellungnahmen der Parteien ergeben sich ferner keine Ansatzpunkte, die für eine Überhöhung des in Ansatz gebrachten Teilgewerbezuschlages von DM 12,50 pro m2 sprechen würden.

Da den Bekl. unstreitig nach dem am 27.7.1976 abgeschlossenen Mietvertrag gemäß § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages ein Ladenraum zum Betrieb eines kaufmännischen Büros überlassen worden ist, ist die Kl. berechtigt, ge-genüber den Bekl. für die Ausübung dieses Optionsrechtes einen Teilgewerbezuschlag zu erheben. Für die Berechtigung des Teilgewerbezuschlages kommt es demgegenüber nicht darauf an, daß eine teilgewerblic-he Nutzung durch die Bekl. tatsächlich erfolgt; denn der Teilgewerbezuschlag ist bereits aufgrund der bloßen Möglichkeit der Ausübung des Op tionsrechtes und der damit verbundenen faktischen erhöhten Abnutzung der Mietsache gerechtfertigt (vgl. LG Berlin GE 1992, 441; GE 1996, 321). Da die Bekl. jederzeit von ihrem mietvertraglich zugesicherten teilgewerblichen Optionsrecht Gebrauch machen können, ist die Kl. berechtigt, allein aufgrund dieser faktischen Nutzungsmöglichkeit einen Teilgewerbezuschlag zu erheben.