Konkludente Änderung der Mietzinsstruktur

Zahlt bei einer vereinbarten Bruttomiete der Mieter mehrfach vorbehaltlos Nachzahlungsbeträge aus einer Betriebskostenabrechnung, liegt darin die stillschweigende Zustimmung zur Umstellung auf eine Nettomiete.

Die Bekl. können sich nicht darauf berufen, daß die Mietzinsstruktur nicht geändert worden sei. Unstreitig hat der Bekl. zu 1) einer entsprechenden Änderung zugestimmt. Auf der Grundlage dieser geänderten Mietzinsstruktur ist auch seit 1992 von der Kl. verfahren worden, ohne daß die Bekl. hiergegen Einwendungen erhoben hätten. Vielmehr ist unstreitig, daß die Bekl. auch Nachzahlungen auf die erfolgten Nebenkostenabrechnungen geleistet haben. Daß den Bekl. dabei nicht bewußt gewesen sein soll, daß sich etwas zu ihrer bisherigen Mietzinsstruktur geändert hat, ist auch nicht im Ansatz nachvollziehbar. Damit ist konkludent eine Änderung der Mietzinsstruktur vereinbart worden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 6. Mai 1997 - 64 S 564/96 - GE 1998, 433). Etwas anderes folgt auch nicht aus der von den Bekl. unvollständig zitierten Entscheidung der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin (MM 1993, 180), denn dort heißt es ausdrücklich: "In der Zahlung von Vorschüssen kann in der Regel kein rechtsgeschäftlich erhebliches Verhalten (= schlüssige Vereinbarung über Übernahme der Aufzugskosten) gesehen werden. Denn ein solches kann nur dann angenommen werden, wenn der Erklärende sich der Umstände bewußt ist, die sein Handeln über die bloße Erfüllung hinaus als rechtsgeschäftlich erheblich erscheinen lassen. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Saldo vom Mieter aufgrund einer Abrechnung vorbehaltlos ausgeglichen worden ist. In einer solchen Zahlung liegt in der Regel gleichzeitig die Erklärung, daß er etwaige ursprüngliche Bedenken und Vorbehalte aufgegeben hat und zur Zahlung auch der Aufzugskosten bereit ist."

Ein Vermieter hatte mit dem Mieter eine Bruttomiete vereinbart, die die Betriebskosten einschloß, später aber dennoch über die Betriebskosten abgerechnet. Die Mieter hatten die Nachzahlungsbeträge auch geleistet. In einem Gerichtsverfahren ging es darum, ob im Leisten der Nachzahlungsbeträge die stillschweigende Zustimmung zur Umstellung auf eine Nettomiete zu sehen sei.

Mit Urteil vom 31. Mai 1999 bejahte das Landgericht Berlin die Frage und meinte, die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen reiche zwar nicht aus, um eine stillschweigende Änderung der Mietzinsstruktur anzunehmen. Anders sei es jedoch bei der Begleichung eines Saldos aus der Betriebskostenabrechnung.

Ob dafür allerdings schon eine einmaligen Zahlung ausreicht, kann zweifelhaft sein, denn nötig ist immer eine rechtsgeschäftliche Willenserklärung mit dem Bewußtsein, etwas Vertragsänderndes zu bewirken.

Die Ausführungen im Urteil, das von den Mietern behauptete fehlende Bewußtsein sei "auch nicht im Ansatz nachvollziehbar", gehen davon aus, Unterschiede zwischen Nettomiete und Bruttomiete sowie Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten seien jedem bekannt. Wie die tägliche Praxis zeigt, ist das Gegenteil (auch bezüglich vieler Hausverwaltungen) der Fall. Richtig dürfte es also sein, bei mehrfacher Zahlung einer Betriebskostenabrechnung durch den Mieter ihm nach Treu und Glauben die Berufung auf eine ursprünglich vereinbarte Bruttomiete zu versagen.