Konkludente Beschaffenheitsvereinbarung und Notarvertrag

Angaben zur Beschreibung eines Grundstücks im Vorfeld des Vertragsschlusses, die im notariellen Vertrag keinen Niederschlag mehr finden, stellen in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung dar.

I. Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz um die vom Landgericht festgestellte Nichtigkeit eines notariellen Grundstückskaufvertrages. Der Bekl. bemängelt mit der Berufung, dass das Landgericht davon ausgegangen ist, dass die Parteien eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Bebaubarkeit des von der Kl. erworbenen Grundstücks getroffen hätten. Resultierend hieraus stelle es die Nichtigkeit des Kaufvertrages fest, weil dies trotz Beurkundungserfordernis des § 311b Abs. 1 BGB nicht mitbeurkundet worden sei. Das Landgericht habe fehlerhaft eine rechtserhebliche, bestehende, konkludente Vereinbarung angenommen. Hierfür habe es zunächst zwar noch festgestellt, dass für eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung die kommentarlose Hinnahme einer einseitigen Preisgabe der Vorstellungen von einer Kaufsache durch den Käufer noch keine Beschaffenheitsvereinbarung begründe, sondern hierzu eine zustimmende Reaktion des Verkäufers notwendig sei. Rechtsirrig habe das Gericht eine solche Reaktion des Bekl. angenommen. Dabei habe das Gericht die strengen Anforderungen an die Feststellung einer Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB verkannt. […]

Rechtsirrig sei das Landgericht auch von einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung ausgegangen, weil die Kl. in ihrem Kaufantrag eine Ratenzahlungsvereinbarung begehrt und die Parteien sodann eine solche in den Kaufvertrag aufgenommen hätten. Inwieweit sich aus der vereinbarten Ratenzahlung der Schluss ziehen lasse, dass beide Parteien von einer Bebaubarkeit des Grundstückes ausgegangen seien, sei nicht im Urteil dargelegt. Eine Ratenzahlung entspreche gängiger Praxis. Dass sie nur erfolgt sei, um die Errichtung einer Kindertagesstätte zu ermöglichen, sei bei Abgleich der Texte von Angebot und Vertrag fernliegend. […]

Der zwischen den Parteien geschlossene notarielle Grundstückskaufvertrag ist nicht gemäß § 125 BGB nichtig. Eine Nichtigkeit kommt gemäß § 125 BGB nur in Betracht, wenn die Parteien eine beurkundungsbedürftige Vereinbarung nicht in die Vertragsurkunde aufgenommen haben, von deren Zustandekommen aber auszugehen ist. Da die Bestimmung der Sollbeschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB nicht ausdrücklich Niederschlag in der Vertragsurkunde finden muss (BGH, Urt. v. 9.2.2018, V ZR 274/16, NJW 2018, 1954), bedarf es einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es kommt also bereits nicht darauf an, ob bei einem Grundstück eine Bebaubarkeit stets vorausgesetzt werden kann.

Der notariellen Beurkundung kommt nach der Rechtsprechung des BGH für Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Kaufsache nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Zäsurwirkung zu. Dies folgt aus einer interessengerechten Auslegung des Kaufvertrages. Vor dem Hintergrund des den Vertragsparteien bekannten Beurkundungserfordernisses kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes - mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung - vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird. Zudem kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Parteien einen nach § 125 Satz 1 BGB formnichtigen Vertrag schließen und sich auf die Möglichkeit der Heilung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB verlassen wollen. Hierzu würde aber eine Auslegung führen, die vorvertraglichen Äußerungen des Verkäufers über Eigenschaften des Kaufgegenstands eine (nicht beurkundete) Beschaffenheitsvereinbarung entnimmt. Angaben zur Beschreibung eines Grundstücks in Vorfeld des Vertragsschlusses, die im notariellen Vertrag keinen Niederschlag mehr finden, stellen daher in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung dar (BGH, Urt. v. 9.2.2018, V ZR 274/16, NJW 2018, 1954; BGH, Urt. v. 6.11.2015, V ZR 78/14, MDR 2016, 323 = NJW 2016, 1815 m.w.N.; vgl. auch Herrler, NJW 2016, 1767).

Die Bebaubarkeit des Grundstückes mit einer Kindertagesstätte findet im notariellen Kaufvertrag vom 4.3.2013 keinerlei Erwähnung. Ebenso enthält der Vertrag keine Angaben dazu, dass das Grundstück im Innenbereich belegen sei. Schließlich nimmt der Vertrag auf das von dem Bekl. der Kl. vorvertraglich vorgelegte Sachverständigengutachten keinen Bezug. Aus den vorstehend ausgeführten Grundsätzen folgt, dass dem von dem Bekl. an die Kl. übersandten Gutachten vom 23.5.2012, in dem der Gutachter das Grundstück dem Innenbereich nach § 34 BauGB zugeordnet, gleichzeitig aber auf eine fehlende Überplanung hingewiesen und bei der Bewertung nur Bauerwartungsland in Ansatz gebracht hat, keine Bedeutung für eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zukommt. Gleiches gilt für die von der Kl. und dem Landgericht in Bezug genommene Beschlussvorlage. Auch diese findet im Vertrag keine Erwähnung. Daher braucht sich der Senat nicht mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein internes Vorlagepapier der Bekl. überhaupt geeignet sein könnte, einen Sachmangel oder gar die Vereinbarung einer Beschaffenheit zu begründen.

Die Kl. kann eine Nichtigkeit des Vertrages auch nicht auf eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung stützen, denn eine solche hat sie nicht erklärt. […]

Angaben zur Beschreibung eines Grundstücks im Vorfeld des Vertragsschlusses, die im notariellen Vertrag keinen Niederschlag mehr finden, stellen in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung dar.

Die Parteien streiten in der Berufung um die vom Landgericht festgestellte Nichtigkeit eines notariellen Grundstückskaufvertrages. Der Beklagte (Grundstücksverkäufer) bemängelt mit der Berufung, dass das Landgericht davon ausgegangen sei, die Parteien hätten im Vorfeld des Vertragsabschlusses eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dergestalt getroffen, dass das Grundstück mit einer Kindertagesstätte bebaut werden könne. Davon war im Kaufvertrag aber nicht mehr die Rede.

Das OLG hielt, anders als das LG, den zwischen den Parteien geschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrag für wirksam. Ein Grundstückskäufer könne nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes – mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung – vereinbaren wolle, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt werde. Angaben zur Beschreibung eines Grundstücks im Vorfeld des Vertragsschlusses, die im notariellen Vertrag keinen Niederschlag mehr finden, stellten in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung dar.

Die Bebaubarkeit des Grundstückes mit einer Kindertagesstätte habe im notariellen Kaufvertrag keinerlei Erwähnung gefunden, ebenso, dass das Grundstück im Innenbereich belegen sei. Schließlich nehme der Vertrag auch nicht auf das von dem Beklagten der Klägerin vorvertraglich vorgelegte Sachverständigengutachten Bezug, in dem der Gutachter das Grundstück dem Innenbereich nach § 34 BauGB zugeordnet, gleichzeitig aber auf eine fehlende Überplanung hingewiesen und bei der Bewertung nur Bauerwartungsland in Ansatz gebracht habe.

Die Klägerin könne eine Nichtigkeit des Vertrages auch nicht auf eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung stützen, denn eine solche habe sie nicht erklärt.