Konkludent vereinbarte Anwendung des Wohnraummietrechts auf Gewerbevertrag

1. Zur konkludenten Vereinbarung der Anwendung der gesetzlichen Vorschriften des Wohnraummietrechts auf einen Gewerberaummietvertrag.

2. Ein der äußeren Form des § 126 BGB entsprechender Gewerberaummietvertrag genügt der schriftlichen Form des § 550 Satz 1 BGB auch dann, wenn die Mietvertragsurkunde im Ganzen oder hinsichtlich einzelner Regelungen auslegungsbedürftig ist, sofern der Wille der Vertragsparteien in der Vertragsurkunde zumindest angedeutet ist. Erforderlich ist dazu lediglich, dass sich die Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens dem Grunde nach aus der Urkunde entnehmen lässt; einer über dieses Maß der bloßen Willensandeutung hinausgehenden „Bestimmbarkeit“ bedarf es nicht.

3. Die Auslegung einer den Anforderungen des § 550 Satz 1 BGB genügenden Vertragsurkunde erfolgt nicht nur aus sich selbst heraus, sondern unter Zugrundelegung sämtlicher Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB.

Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe einer von der Rechtsvorgängerin der Kl. an den beklagten Verein im Jahre 2009 zum „Zweck des Wohnens psychisch kranker Menschen” vermieteten Wohnung, der die Anmietung weiterer neun Wohnungen zum nämlichen Zweck im Jahre 2008 vorausgegangen war. Die Kl., die der Auffassung ist, das Mietverhältnis sei nach den Vorschriften des Gewerberaummietrechts zu beurteilen, kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 19. Mai, 6. Juni und 20. Juni 2014. Das Amtsgericht hat der von der Kl. erhobenen Klage auf Räumung und Herausgabe stattgegeben, da jedenfalls die Kündigung vom 20. Juni 2014 wirksam sei. Auf den geschlossenen Vertrag sei Gewerberaummietrecht anwendbar, da der Vertrag nicht dahin gehend ausgelegt werden könne, dass die Vertragsparteien sich wenigstens konkludent der Geltung des Wohnraummietrechts unterworfen hätten. Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

Die Berufung ist begründet. Die von der Kl. erhobene Räumungsklage ist zulässig, aber unbegründet.

Die Klage ist zulässig, insbesondere war sie vor dem sachlich zuständigen Gericht des ersten Rechtszugs erhoben. Es hatte dahinzustehen, ob sich die von den Parteien weder erst- noch zweitinstanzlich in Frage gestellte sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts, das vom Vorliegen eines unbefristeten Gewerberaummietvertrages ausgegangen ist, bei Zugrundelegung einer monatlichen Nettokaltmiete von 275 € und des sich aus § 8 ZPO demnach ergebenden und die amtsgerichtliche Spruchkompetenz überschreitenden Zuständigkeitsstreitwerts von 11.550 € (42 x 275 € - vgl. zur Bemessung BGH, Beschluss vom 22. Januar 2013 - VIII ZR 104/12, NJW-RR 2013, 718 Rz. 8; Heinrich, in: Musielak/Voit, 12. Aufl. 2015, § 8 Rz. 3 m.w.N.) streitwertunabhängig aus § 23 Nr. 2a GVG ableiten lässt.

Zwar findet § 23 Nr. 2a GVG bei Streitigkeiten über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses nach einer - nicht unbestrittenen - Auffassung zumindest auch dann Anwendung, wenn sich der Mieter, wie der hiesige Bekl., gegenüber dem klageweise geltend gemachten, nicht auf wohnraummietrechtliche Rechtsgrundlagen gestützten Anspruch mit Gegenrechten aus einem seiner Auffassung nach bestehenden wohnraummietrechtlichen Vertragsverhältnis verteidigt (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 8. November 2007 - I-24 U 117/07, ZMR 2008, 127 Tz. 4 m.w.N.; a.A. OLG Köln, Urt. v. 12. Juni 2015 - 1 U 16/14, BeckRS 2015, 14328 Tz. 17); insoweit ist zu erwägen, ob eine darüber hinausgehende analoge Anwendung von § 23 Nr. 2a GVG zumindest auch für die Fälle geboten ist, in denen die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften des Wohnraummietrechts vereinbart haben. Die Kammer war in diesem Zusammenhang jedoch nicht befugt, die Zulässigkeit der Klage und die Voraussetzungen des § 23 Nr. 2a GVG zu verneinen, da die Berufung gemäß § 513 Abs. 2 ZPO nicht darauf gestützt werden kann und auch nicht gestützt wurde, dass das Gericht des ersten Rechtszugs seine Zuständigkeit - zu Unrecht - angenommen hat; das gilt auch dann, wenn das Vordergericht seine Zuständigkeit wie hier ohne ausdrückliche Begründung im Sachurteil stillschweigend durch Eingehen auf die Sache bejaht (vgl. Heßler, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 513 Rz. 7).

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Kl. steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB nicht zu, da keine der streitgegenständlichen Kündigungen das zwischen der Rechtsvorgängerin der Kl. und dem Bekl. begründete Mietverhältnis beendet hat. Das rügt die Berufung zu Recht.

Im Ausgangspunkt allerdings noch zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Parteien nicht über einen Wohn-, sondern einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden sind. Daran ändert die Vertragsüberschrift „Wohnraummietvertrag” ebenso wenig wie ein etwaig entgegenstehender Wille der Vertragsparteien; maßgebend ist allein der Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 Tz. 30). Ausweislich der Präambel des schriftlichen Mietvertrages und des übereinstimmenden Sachvortrags beider Parteien sollte die streitgegenständliche Wohnung von dem Bekl. nicht selbst genutzt, sondern an psychisch kranke Menschen überlassen werden. Die Zwischenvermietung oder die sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte stellen einen gewerblichen Vertragszweck dar (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Tz. 11). Daran ändert der Umstand, dass der Zwischenvermieter gemeinnützig handelt, nichts (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235/81, ZMR 1983, 211 Tz. 30).

Anders als vom Amtsgericht angenommen jedoch besteht das mit dem Bekl. begründete Gewerberaummietverhältnis ungeachtet der ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen ungekündigt fort. Zwar kann ein unbefristetes Gewerberaummietverhältnis grundsätzlich in den Fristen des § 580a Abs. 2 BGB ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes gekündigt werden. Die Vertragsparteien können aber das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses wirksam abbedingen, indem sie den gesamten Vertrag dem Schutz des sozialen Mietrechts unterwerfen. Die Geltung der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB für ein Gewerberaummietverhältnis kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten der Parteien mit der Folge vereinbart werden, dass der gesetzliche Kündigungsschutz der §§ 573 ff. BGB für den Vertrag maßgebend sein soll (vgl. BGH, Urt. v. 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, NJW 1985, 1772 Tz. 14; KG, Urt. v. 27. August 2015 - 8 U 192/14, juris Tz. 30 m.w.N.). So liegt der Fall hier:

Maßgebend für eine Vereinbarung ist der wirkliche Wille der Vertragsparteien (§§ 133, 157 BGB), bei dessen Ermittlung neben dem Erklärungswortlaut die beiderseits bekannten Umstände wie insbesondere die Art und Weise des Zustandekommens der Vereinbarung, deren Zweck sowie die Interessenlage der Vertragsparteien heranzuziehen sind (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 11. Mai 2014 - VI ZR 18/14, NJW 2015, 1246 Tz. 9). Gemessen daran haben sich die Vertragsparteien zumindest konkludent auf die Geltung des Wohnraummietrechts und die Abbedingung der sich bei Anwendung des Gewerberaummietrechts ergebenden gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten geeinigt:

Das folgt zunächst aus dem Erklärungswortlaut der Mietvertragsurkunde, die mit deutlicher graphischer Hervorhebung als „Wohnraum-Mietvertrag” überschrieben ist. Die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift des verwandten Vertragsformulars ist nicht nur für die Frage des vorherrschenden Vertragszweckes bei einem Mischmietverhältnis von Bedeutung (vgl. dazu BGH, Urt. v. 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 Tz. 37), sondern auch für die Ermittlung des Parteiwillens hinsichtlich der Anwendung der Vorschriften des Wohnraummietrechts auf ein bestehendes Gewerberaummietverhältnis (vgl. OLG Hamburg, Urt. v. 29. Oktober 1997 - 4 U 61/97, NZM 1998, 407; KG, Urt. v. 27. August 2015 - 8 U 192/14, juris Tz. 32). Die vom Amtsgericht vorgenommene Auslegung, die die Wahl der Vertragsüberschrift in Übereinstimmung mit der von der Kl. bemühten gegenteiligen Instanzrechtsprechung auf eine bloße Beschreibung des Vertragsgegenstandes reduziert, greift zu kurz. Denn sie verkennt, dass die Mietvertragsparteien den Vertragsgegenstand üblicherweise nicht in der Vertragsüberschrift, sondern im Vertragstext selber näher bestimmen. Der Bekl. und die Rechtsvorgängerin der Kl. sind entsprechend verfahren, indem sie in § 1 des schriftlichen Mietvertrages detaillierte und umfangreiche Ausführungen zum Mietgegenstand gemacht haben. Vor deren Hintergrund war die Vertragsüberschrift „Wohnraum-Mietvertrag” zur Beschreibung des Mietgegenstandes nicht nur ungenau, sondern auch überflüssig. Nach allgemeiner Lebenserfahrung ist aber davon auszugehen, dass vertragliche Bestimmungen nach dem Willen der Parteien einen bestimmten, rechtserheblichen Inhalt haben. Deshalb ist einer möglichen Auslegung der Vorzug zu geben, bei welcher einer vertraglichen Regelung eine tatsächliche Bedeutung zukommt, wenn sich diese Regelung ansonsten als ganz oder teilweise sinnlos erweisen würde (BGH, Urt. v. 7. März 2005 - II ZR 194/03, NJW 2005, 2618, 2619). Daran gemessen verbleibt als einzige - über die redundante Beschreibung der Mietsache hinausgehende - sinnvolle tatsächliche Bedeutung der Vertragsüberschrift, dass dadurch das gesamte Mietverhältnis dem gewerblichen Vertragszweck zuwider den Vorschriften des Wohnraummietrechts unterstellt werden sollte.

Eine der Kl. günstige Auslegung des Erklärungswortlauts wäre nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn die Vertragsurkunde im Übrigen unmissverständlich die (Fort-) Geltung der gesetzlichen Regelungen des Gewerberaummietrechts angeordnet hätte. Daran fehlt es jedoch; vielmehr haben die Vertragsparteien im schriftlichen Mietvertrag im Einklang mit der Vertragsüberschrift ausdrücklich allein auf die Anwendung wohnraummietrechtlicher Vorschriften abgestellt, indem § 2 Abs. 2 Satz 4 des Vertrages die §§ 558 bis 559b BGB und § 5 die gesetzliche Regelung des § 556 Abs. 1 BGB in Bezug nimmt; diese Vorschriften aber gelten ohne entsprechende rechtsgeschäftliche Vereinbarung gemäß § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB für Gewerberaummietverhältnisse - und damit auch für das streitgegenständliche Mietverhältnis - gerade nicht. Es tritt hinzu, dass der Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 4 („Eine Erhöhung der Grundmiete gem. §§ 558 bis 559b BGB ist auch während der Zeit des wechselseitigen Kündigungsausschlusses zulässig.”) die Anwendbarkeit der §§ 558 ff. BGB - und mangels entsprechender sprachlicher Einschränkung die des gesamten Wohnraummietrechts - als selbstverständlich voraussetzt. Da dessen Geltung bei einem Gewerberaummietverhältnis den übereinstimmenden Willen der Parteien zu deren Einbeziehung erfordert, spricht auch das für eine Auslegung des Erklärungswortlauts im Sinne des Bekl.

Keine der Kl. günstigere Auslegung des Erklärungswortlauts folgt schließlich aus dem Umstand, dass die Vertragsparteien in den §§ 2 und 12 des schriftlichen Mietvertrages, die beide - von der genannten Ausnahme in § 2 Abs. 2 Satz 4 abgesehen - wertungsneutral die Beendigung des Mietverhältnisses betreffen, die Geltung der §§ 573 ff. BGB nicht ausdrücklich angeordnet haben. Zwar spricht die Verwendung eines Formulars, das die maßgebenden (Kündigungs-) Schutzvorschriften wiedergibt, in der Regel für eine rechtsgeschäftliche Einbeziehung des Wohnraummietrechts (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, vor § 535 Rz. 103 m.w.N.). Fehlt eine entsprechende Wiedergabe, folgt daraus aber nicht zwingend im Umkehrschluss, dass die Parteien die Anwendung des Wohnraummietrechts nicht vereinbart haben, insbesondere wenn sich dessen Vereinbarung wie im vorliegenden Fall aus dem sonstigen Erklärungsinhalt der Vertragsurkunde oder unter Anwendung der verbleibenden Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB ergibt. Eine andere Beurteilung wäre hier nur geboten, wenn der Wortlaut und die Systematik des streitgegenständlichen Vertrages Anhaltspunkte dafür bieten würden, dass von den Vertragsparteien für unterschiedliche Regelungsbereiche eine jeweils nur partielle Geltung des Wohn- und des Gewerberaummietrechts gewollt war. Für einen entsprechenden Willen der Vertragsparteien zur „Zersplitterung” der unterschiedlichen Regelungsregime fehlt indes jeglicher Anhalt. Das entspricht dem Auslegungsgrundsatz, dass nach allgemeiner Lebenserfahrung davon auszugehen ist, dass die Parteien stets eine in sich geschlossene und widerspruchsfreie Regelung treffen wollen (vgl. BGH, Urt. v. 5. April 1993 - II ZR 238/91, NJW 1993, 1976, 1978).

Dieses aus sich selbst heraus tragende Auslegungsergebnis ergibt sich erst recht bei der gebotenen, in den von der Kl. herangezogenen instanzgerichtlichen Entscheidungen indes unterlassenen Berücksichtigung der Interessenlage der Beteiligten und des verfolgten (wirtschaftlichen) Zwecks (vgl. dazu BGH, Urt. v. 30. Juni 2011 - VII ZR 13/10, NJW 2011, 3187 Tz. 13; Singer, in: Staudinger, Neubearb. 2012, § 133 Rz. 52 m.w.N.). Dabei ist davon auszugehen, dass die Parteien im Zweifel eine vernünftige Regelung treffen wollten, die den beiderseitigen Interessen entspricht und zu dem erstrebten Erfolg führt, was sogar dazu führen kann, dass das Rechtsgeschäft gegen seinen eindeutigen Wortlaut ausgelegt werden muss (vgl. Singer, aaO., Rz. 52, 53 m.w.N.). Ein derartiger Widerspruch besteht vorliegend aber nicht, da auch die Interessenlage der Vertragsparteien bei Vertragsschluss für eine übereinstimmend gewollte Anwendung der Vorschriften des Wohnraummietrechts spricht:

Während das wirtschaftliche Interesse der Rechtsvorgängerin der Kl. auf die Vermietung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken gerichtet war, stand für den Bekl. auch ausweislich der Vertragspräambel nicht die eigene Wohnraumnutzung, sondern in Übereinstimmung mit seinem Vereinszweck die Wohnraumüberlassung an psychisch erkrankte Menschen im Vordergrund. Diesem Zweck diente nicht nur die Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung, sondern im Rahmen des der Rechtsvorgängerin der Kl. bekannten Gesamtprojekts die Anmietung von insgesamt zwölf Wohnungen im streitgegenständlichen Anwesen. Daraus folgte für den Bekl. in der Gesamtschau nicht nur eine aus der Entrichtung der auf sämtliche Mietverhältnisse entfallenden Mieten erwachsende wirtschaftliche Bindung, sondern aufgrund seiner satzungsmäßigen sozialen und rechtlichen Verantwortung auch die Pflicht zur Gewährung sicherer und stabiler Wohnverhältnisse für die von ihm in die einzelnen Wohnungen aufgenommenen psychisch kranken Personen. Sichere und stabile Wohnverhältnisse waren und sind im streitgegenständlichen Zusammenhang aber nur durch Anwendung des Wohnraummietrechts oder die Vereinbarung eines langfristigen Gewerberaummietverhältnisses herzustellen. Da die Vertragsparteien am 20./24. November 2009 einen unbefristeten Gewerberaummietvertrag geschlossen haben und der in dessen § 2 Abs. 2 Satz 1 geregelte einjährige Kündigungsausschluss, der hinsichtlich der im Jahre 2008 mit inhaltsgleichen gesonderten Verträgen angemieteten Wohnungen zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war, keinen hinreichend dauerhaften Kündigungsschutz bot, konnten die Vertragsparteien dem bereits aus der Präambel, zumindest aber aus Art und Umfang der Gesamtprojekts ersichtlichen Interesse des Bekl. nur durch die Vereinbarung des Wohnraummietrechts hinreichend Rechnung tragen. Andernfalls wäre der Bekl. nach Ablauf des kurzfristigen Kündigungsausschlusses dem ständigen Risiko einer kündigungsbedingten Beendigung des streitgegenständlichen und der übrigen Mietverhältnisse zu Lasten der von ihm betreuten psychisch erkrankten Personen ausgesetzt gewesen. Es widerspricht aber einer interessengerechten Auslegung, eine Partei dem erklärten oder sonst zum Ausdruck gebrachten Vertragszweck zuwider weitgehend rechtlos zu stellen (vgl. Singer, aaO., Rz. 53 m.w.N.) oder ihr ein ungewöhnliches Wagnis aufzuerlegen (vgl. BGH, Urt. v. 22. Dezember 2011 - VII ZR 67/11, NJW 2012, 518 Tz. 15) . Beides wäre für den Fall der Geltung des Gewerberaummietrechts mit der Folge jederzeitiger Kündbarkeit des Mietverhältnisses bei dem Bekl. der Fall gewesen.

Dieses Auslegungsergebnis ist „nach beiden Seiten hin interessengerecht” (vgl. dazu BGH, Urt. v. 17. Dezember 2009 - IX ZR 214/08, ZIP 2010, 238 Tz. 14). Die wirtschaftlichen Interessen sind auch auf Seiten der Vermieterin gewahrt, da - trotz engerer vertraglicher Bindung als bei einem gewöhnlichen befristeten Gewerberaummietvertrag - wie bei der Vermietung von Wohnraum auch weiterhin die Möglichkeit zur einseitigen außerordentlichen und ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses gemäß den §§ 543, 573 ff. BGB und zur Erhöhung des Mietzinses nach den §§ 558 ff. BGB erhalten bleibt.

Der Berücksichtigung der Interessenlage der Vertragsparteien bei der Auslegung des Vertrages steht es nicht entgegen, dass diese sich hinsichtlich des von dem Bekl. verfolgten Gesamtprojekts nicht vollständig aus der Vertragsurkunde selbst ergibt:

Zwar stellt die vereinbarte Anwendung der Vorschriften des Wohnraummietrechts auf ein Gewerberaummietverhältnis gleichzeitig einen dauerhaften Kündigungsausschluss der gewerberaummietrechtlichen Kündigungsmöglichkeiten dar, der gemäß § 550 Satz 1 BGB formbedürftig ist (vgl. BGH, Urt. v. 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Tz. 17). Die für nicht formbedürftige Rechtsgeschäfte selbstverständliche Berücksichtigung sämtlicher Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB findet bei formbedürftigen Rechtsgeschäften und damit auch im Anwendungsbereich des § 550 Satz 1 BGB allerdings eine Einschränkung dahin gehend, dass der einschlägige rechtsgeschäftliche Wille der Parteien in der Urkunde einen, wenn auch nur unvollkommenen, Ausdruck gefunden haben muss. Die Grenze bei der Berücksichtigung dieser Umstände ist nach der sog. Andeutungstheorie erst dort überschritten, wo der beurkundete Text die Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens nicht einmal dem Grunde nach erkennen lässt (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 11. Februar 2010 - VII R 218/08, NJW-RR 2010, 821 Tz. 12; Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 550 Rz. 27; Lammel, in: Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 550 Rz. 34; Singer, in: Staudinger, Neubearb. 2012, § 133 Rz. 31). Über diese bloße Andeutung der übereinstimmenden Willensrichtung in der Vertragsurkunde, die noch nicht aus sich selbst heraus, sondern erst im Ergebnis nach Heranziehung der außerhalb der Urkunde liegenden Umstände zur Auslegung des aus sich heraus mehrdeutigen, unklaren, lediglich angedeuteten und damit auslegungsbedürftigen verschriftlichen Willens führt, geht die für die Wahrung der Schriftform des § 550 BGB verlangte „Bestimmbarkeit” des Vertragsinhalts nicht hinaus (vgl. BGH, Urt. v. 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06, NJW 2010, 1518 Tz. 11; BGH, Urteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361 Tz. 24). Denn § 550 BGB dient in erster Linie dem Informationsbedürfnis des Erwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Diesem Schutzzweck ist bei Einhaltung der äußeren schriftlichen Form sogar genügt, wenn der Vertrag durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen überhaupt nicht zu Stande gekommen ist (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juni 2015 - XII ZR 98/13, NJW 2015, 2648 Tz. 33), damit erst recht, wenn der Vertragsschluss bereits durch Unterzeichnung der Urkunde wirksam erfolgt und dabei lediglich der Vertragsinhalt auslegungsbedürftig bleibt.

In beiden Fällen ist es ausreichend, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der schriftlich niedergelegten Vereinbarung die für den Vertragsinhalt maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361 Tz. 24 f.). Davon ausgehend ist der Grundstückserwerber in den Fällen, in denen der beurkundete Text die Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens zumindest dem Grunde nach erkennen lässt, durch die aus der Urkunde ersichtlichen Regelungen hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich bei verbleibenden Auslegungszweifeln vor Vertragsschluss gegebenenfalls beim Verkäufer oder Mieter zu erkundigen (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361 Tz. 25). Die Zumutbarkeitsgrenze ist erst überschritten, wenn die Vertragsurkunde selbst die Richtung des zweifelhaften rechtsgeschäftlichen Willens noch nicht einmal ansatzweise erkennen lässt. Ob das im hier maßgeblichen Kontext bei irrtümlichen Falschbezeichnungen in der Vertragsurkunde der Fall wäre (vgl. dazu Singer, aaO., § 133 Rz. 31, 34 m.w.N.), kann dahinstehen; sie wäre zumindest dann überschritten, wenn die Parteien ihren bei Vertragsschluss übereinstimmenden Willen zur Anwendung des Wohnraummietrechts in der Vertragsurkunde überhaupt nicht zum Ausdruck gebracht hätten. Wer schlichtweg „vergessen” hat, die im Entwurf vorgesehene Regelung in die verbindliche förmliche Fassung aufzunehmen, kann nicht die Ergänzung der Urkunde nach dem wirklichen Willen verlangen (BGH, Beschl. v. 9. April 1981 - IVa ZB 4/80, NJW 1981, 1737 Tz. 16; Singer, aaO., § 133 Rz. 40). Dies entspricht dem Schutzzweck des § 550 BGB, da der Grundstückserwerber in einem solchen Fall überhaupt keine Veranlassung hätte, Zweifel am anscheinend eindeutigen und vollständigen Inhalt der Vertragsurkunde zu hegen und diesen Zweifeln vor dem Erwerb durch Nachfrage beim Verkäufer oder Mieter nachzugehen.

Um einen solchen Fall handelt es sich hier jedoch nicht, da die Richtung des auslegungsbedürftigen Willens in der Vertragsurkunde nicht nur angedeutet ist, sondern sich bereits der Parteiwille selbst unter Zugrundelegung des Erklärungswortlauts und der vertraglichen Regelungssystematik aus der Vertragsurkunde selbst ergibt.

Die Kl. hat für sie günstige Begleitumstände des Vertragsschlusses, die eine im Ergebnis abweichende Auslegung zu ihren Gunsten geboten hätten, weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Der von der Kl. bestrittene Vortrag des Bekl., die Vertragsparteien hätten vor Vertragsschluss über die vorzugswürdige Vertragsform gesprochen und sich statt des ebenfalls zur Verfügung stehenden Gewerberaummietvertragsformulars bewusst für das streitgegenständliche Formular entschieden, bedurfte keiner Beweiserhebung durch Vernehmung des von dem Bekl. benannten Zeugen. Denn eine Vereinbarung des Wohnraummietrechts ergibt sich bereits unter Zugrundelegung der vorgenannten Auslegungsparameter, selbst wenn dem Vertragsschluss nicht die von dem Bekl. dargetanen Gespräche mit dem behaupteten Inhalt vorausgegangen sein sollten.

Die nach alldem vereinbarte Geltung des Wohnraummietrechts entspricht auch der Form des § 550 Satz 1 BGB, da die Mietvertragsurkunde der äußeren Form des § 126 BGB genügt (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juni 2015 - XII ZR 98/13, NJW 2015, 2648 Tz. 33). Daran ändert die Auslegungsbedürftigkeit des Vertrages aus den obigen Erwägungen nichts.

Davon ausgehend steht der Kl. der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zu, da Gründe, die gemäß §§ 543, 573 ff. BGB die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen würden, nicht gegeben sind. Es bedurfte deshalb keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob der Endmieter der streitgegenständlichen Wohnung auch bei wirksamer Kündigung des Hauptmietverhältnisses entweder gemäß § 565 Satz 1 BGB oder aufgrund des karitativen Anmietungszwecks zumindest gemäß Art. 3 Abs. 1 GG weiterhin zu Besitz und Nutzung der Mietsache berechtigt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 30. April 2003 - VIII ZR 162/02, NJW 2003, 3054 Tz. 10) und der Räumungsanspruch der Kl. damit gemäß § 275 Abs. 1 BGB auf eine unmögliche Leistung gerichtet gewesen wäre, die ohnehin die Klageabweisung geboten hätte (vgl. BGH, Urt. v. 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, NJW 2014, 536 Tz. 27).

Die prozessualen Nebenentscheidungen zu den Kosten und der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO. Die Kammer hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen, um eine höchstrichterliche Klärung der für die Auslegung formbedürftiger Kündigungsbeschränkungen maßgeblichen, aus dem Urteil ersichtlichen abstrakten Rechtsfragen zu ermöglichen und angesichts der uneinheitlichen Instanzurteile zu den im streitgegenständlichen Kontext maßgeblichen Auslegungsgrundsätzen eine einheitliche Rechtsprechung zu sichern.

Für die Einordnung des Vertrages als Geschäfts- oder Wohnraummietvertrag ist der Vertragszweck entscheidend, so dass trotz Verwendung eines Wohnraummietvertragsformulars ein Geschäftsraummietverhältnis vorliegen kann. Das aber schließt die Anwendung der Wohnraummietvorschriften nicht aus, weil deren Geltung auch für einen Geschäftsraummietvertrag vereinbart werden kann, so die Entscheidungen von KG und LG Berlin.

Die Mietverträge zwischen den Parteien waren mit „Wohnraum-Mietvertrag“ bzw. „Mietvertrag für Wohnräume“ überschrieben; Vertragszweck sollte die Überlassung der Räume an dritte Personen sein. Unter Hinweis darauf, dass es sich um Geschäftsraummietverhältnisse handele, erklärten die jeweiligen Vermieter die ordentliche Kündigung der Mietverträge und verlangten Räumung und Herausgabe.

KG und LG Berlin hielten die Kündigungen für unbegründet. Zwar habe es sich um Geschäftsraummietverhältnisse gehandelt; aus den jeweiligen Verträgen ergebe sich aber, dass die Parteien – zulässigerweise – die Anwendung von Wohnraummietrecht vereinbart hätten. Da die hiernach maßgeblichen Kündigungsvoraussetzungen nicht vorlägen, seien die jeweiligen Klagen unbegründet.

Beide Urteile gehen auf das Vorbringen der Kläger ein, wonach die Mietverträge die Form des § 550 Satz 1 BGB nicht eingehalten hätten. Die teilweise umfangreiche Auseinandersetzung hiermit war m. E. entbehrlich. Wenn die notwendige Schriftform fehlte, hätte das doch (nur) zur Folge gehabt, dass die Mietverträge als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gegolten hätten; ein eigenständiger Kündigungsgrund hätte sich hieraus doch aber nicht ergeben (vgl. nur Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 550 Rn. 27; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 550 Rn. 43). Weil die Parteien aber die Anwendung von Wohnraummietrecht vereinbart hatten, hätte auch bei Vorliegen eines Formverstoßes keine ordentliche Kündigung nach § 580 a BGB erklärt werden können; maßgeblich wäre in diesem Fall wiederum § 573 BGB gewesen, dessen Voraussetzungen jedoch nicht vorgelegen haben sollen.