Konkludent mitvermieteter Stellplatz

Auch wenn laut Mietvertrag ein Fahrzeugstellplatz lediglich „mitbenutzt“ werden darf, gilt er als mitvermietet, wenn er durch seine Beschilderung einer bestimmten Wohnung „zugewiesen“ wurde.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt von der Bekl. die Wiedereinräumung des Besitzes an einem Stellplatz im Rahmen eines Mietverhältnisses. Die Bekl. verlangt mit der Widerklage die Zahlung eines Kostenvorschusses für Renovierungskosten der streitgegenständlichen Mietwohnung.

Die Parteien verbindet ein Mietverhältnis. Dieses bestand zunächst zwischen Herrn M und der Kl. als Mieter sowie Herrn S als Vermieter. Herr M ist in der Zwischenzeit verstorben. In dem Mietvertrag vom 25.9.1998 ist die Anmietung der „Wohnung Nr. 5“ und des Kellerraums Nr. 5 vereinbart worden. Im Übrigen ist vereinbart: „Die nachstehend aufgeführten Einrichtungen dürfen mitbenutzt werden: Waschanlage, Fahrzeugabstellplatz, Kinderspielplatz.“ Unter § 3 Nr. 4 ist im Mietvertrag vereinbart: „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbeiten auszuführen. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie den wischfesten Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“

Auf dem Parkplatzgelände des Mietobjekts sind die einzelnen Stellplätze mit Nummern markiert. Die Kl. und ihr Ehemann, Herr M, nutzen immer den streitgegenständlichen Stellplatz. Der Parkplatz wurde seither auch regelmäßig von der Tochter der Kl. im Rahmen von Besuchen verwendet. Nachdem die Bekl. das Mietobjekt erworben hatte, informierte sie die Kl., dass ab dem 1.12.2019 für die Stellplatznutzung eine monatliche Miete von 25 € zu zahlen sei, ansonsten werde der Stellplatz anderweitig vermietet. Die Kl. verweigerte die geforderte Stellplatzmiete; seitdem wird der streitgegenständliche Stellplatz von Mitarbeitern einer benachbarten Zahnarztpraxis genutzt.

Schönheitsreparaturen wurden von der Kl. während der gesamten Mietzeit nicht vorgenommen. Die Kl. behauptet, ihr und ihrem Mann sei bei der Anmietung der Wohnung der Stellplatz zugewiesen worden. Insbesondere zahle sie für diesen auch Miete. Ferner sei die Nutzung über 21 Jahre ohne jedwede Einwände erfolgt. Das Schild „Wohnung Nr. 5“ habe zudem seit dem Beginn des Mietverhältnisses dort gestanden. Die Wohnung der Kl. sei zudem beim Einzug nicht renoviert gewesen. Sie ist der Ansicht, die Schönheitsreparaturklausel in dem Mietvertrag sei unwirksam.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Parkplatzes mit der Bezeichnung „Wohnung Nr. 5“ auf dem Gebäudekomplex T-Straße in B. aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis.

Es kann dahinstehen, ob die Beschilderung „Wohnung Nr. 5“ bereits zum Mietbeginn an dem streitgegenständlichen Stellplatz angebracht war.

Sofern dies der Fall war, wäre durch die Bezeichnung „Wohnung Nr. 5“ auf dem Stellplatz nach dem objektiven Empfängerhorizont auch der streitgegenständliche Stellplatz mitangemietet. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass der angemietete Kellerraum auch mit einem Schild „Wohnung Nr. 5“ versehen ist, welcher unstreitig mitangemietet wurde. Zudem ist bei der Auslegung der Umstände in diesem Fall zu beachten, dass kein vorgefertigtes Feld in dem verwendeten Mustermietvertrag für Stellplätze existiert. Aus diesem Grund wäre dann ersichtlich darauf verzichtet worden, den Stellplatz dort ausdrücklich mitaufzuführen, anders als dies etwa bei dem Kellerraum geschehen ist, für welchen ein solches vorgefertigtes Feld existierte. Aus den Gesamtumständen ergäbe sich in diesem Fall ein Bild, wonach alle Bestandteile, welche namentlich durch den Vermieter der „Wohnung Nr. 5“ zugewiesen wurden, mitvermietet werden sollten - also auch der Stellplatz mit der Bezeichnung „Wohnung Nr. 5“. Insbesondere führt der Umstand, dass im Mietvertrag an Fahrzeugabstellplätzen nur ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt worden wäre, zu keiner anderen Beurteilung dieser Konstellation, denn aus dem aufgestellten Schild an dem Stellplatz ergäbe sich für den objektiven Beobachter ein Bild, wonach der streitgegenständliche Stellplatz fest mit der Mietwohnung verbunden werden und mitangemietet werden sollte. Folglich würde es sich in dieser Konstellation bei der Bezeichnung im Mietvertrag, welche von „mitbenutzt“ spricht, lediglich um eine Falschbezeichnung handeln. Hier gilt dann aber der Grundsatz „Falsa demonstratia non nocet“. Die Rechte und Pflichten aus diesem Mietvertrag wären sodann auch in dieser Gestalt auf die Bekl., als diese das Grundstück erwarb, gemäß § 566 BGB übergegangen.

Sofern das Schild auf dem Stellplatz erst später im Rahmen von Umbauarbeiten aufgestellt wurde, wäre der Stellplatz jedenfalls durch dieses Aufstellen der Schilder konkludent gemäß der §§ 145 ff. BGB an die Kl. mitvermietet worden. Dies ergibt sich aufgrund einer Auslegung des Verhaltens der Bekl. und der Kl. im Rahmen des objektiven Empfängerhorizonts gemäß der §§ 133, 157 BGB. In dem Aufstellen des Schildes „Wohnung Nr. 5“ wäre der streitgegenständliche Stellplatz der Wohnung der Kl. zugeordnet und der Bekl. ein Angebot auf Ergänzung des Mietvertrags um die Anmietung dieses Stellplatzes zu den bisherigen Konditionen gemacht worden. Eine Zuordnung über Nummern ist dabei gerade typisch für die hier streitgegenständliche Immobilie, was sich etwa auch an der Nummerierung des Kellerraumes mit der Bezeichnung „Wohnung Nr. 5“ zeigt (s.o.). Zudem sei fast zwei Jahre nicht von der Kl. verlangt worden, eine zusätzliche Miete für den Stellplatz zu zahlen. Diese Umstände hätte die Kl. nach dem objektiven Empfängerhorizont in dieser Konstellation nur so verstehen können, dass ihr ein Angebot über die Anmietung des Stellplatzes zu den bisherigen Mietkonditionen gemacht werde. Insbesondere würde die von der Bekl.seite zitierte Rechtsprechung zu keiner anderen Beurteilung dieser Konstellation führen. Im Fall des LG Frankfurt (Urt. v. 8.5.2014 - 2-11 S 86/14) lag eine Errichtung eines Kellerverschlags durch den Mieter selbst vor. Im Fall des LG Berlin (Urt. v. 27.7.1999 - 65 S 350/98) wurde ein Namensschild durch den Mieter selbst an einem Keller angebracht. Und im Fall des AG Frankfurt (Urt. v. 21.7.2017 - 33 C 767/17) wurde eine Freifläche von dem Mieter immer wieder als Parkplatz genutzt. Diese zitierten Entscheidungen wären auf diese Konstellation nicht übertragbar, weil vorliegend die Bekl. selbst das „Namensschild“ der Kl. - um eine Parallele zu dem Urteil des LG Berlin zu ziehen - an dem streitgegenständlichen Stellplatz angebracht hätte. Es läge also gerade kein Handeln der Kl., sondern ein Handeln der Bekl. vor. Insbesondere wäre nach dem objektiven Empfängerhorizont gerade durch die konkrete Bezeichnung „Wohnung Nr. 5“ ein Bezug zu dem angemieteten Mietobjekt hergestellt worden. Für einen objektiven Beobachter wäre damit gerade auch eine Verbindung zu dem bisher bestehenden Mietverhältnis bezüglich der Wohnung Nr. 5 in der streitgegenständlichen Immobilie geschaffen worden. Sofern die Bekl. meint, die Stellplätze sollten gegebenenfalls auch an andere Personen vermietet werden, ergäbe sich dies in dieser Konstellation jedenfalls nicht aus dem objektiven Empfängerhorizont. Insbesondere hätte es dann nahegelegen, dass dort dann ein Schild mit der Bezeichnung „Stellplatz Nr. 5“ oder ein Schild mit einer vergleichbaren Bezeichnung verwendet werde.

Dieses Angebot der Bekl. hätte die Kl. auch in dieser Konstellation konkludent angenommen, indem sie den Parkplatz im Rahmen von Besuchen als Parkplatz für ihre Tochter nutzte. Insbesondere wäre gemäß § 151 BGB keine ausdrückliche Erklärung diesbezüglich gegenüber der Bekl. erforderlich. Ferner entspräche es der Verkehrssitte, dass solche Neuordnungen des Mietverhältnisses stillschweigend akzeptiert werden, wenn sie sich nicht negativ auf den Mieter auswirken, was hier der Fall wäre.

Aus dem bestehenden Mietverhältnis besteht damit - sowohl, wenn das Schild bereits zu Beginn des Mietverhältnisses dort stand, als auch, wenn das Schild erst später durch die Bekl. aufgestellt wurde - ein Recht auf Wiedereinräumung des Stellplatzes zugunsten der Kl.

Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet.

Der Bekl. steht der geltend gemachte Kostenvorschuss für Renovierungskosten nicht zu.

Ein solches Recht steht ihr nicht aus der Schönheitsreparaturklausel zu. Die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel ist gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn die Verpflichtung, die Decken zu „weißen“, zwingt den Mieter - im Rahmen der kundenfeindlichsten Auslegung - während des Mietverhältnisses zu einer vorgegebenen Dekoration seiner Mietwohnung. Dadurch wird aber gerade die persönliche Lebensgestaltung des Mieters unzulässig eingeschränkt. Rechtsfolge ist, die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel insgesamt (vgl. BGH, Urt. v. 21.9.2011 - VIII ZR 47/11).

Der Bekl. steht auch aus § 242 BGB kein Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses zu. Soweit die beiden Urteile des BGH vom 8.7.2020 (VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18) von der Bekl. diesbezüglich angeführt werden, verfangen sie vorliegend nicht. In diesen Fällen wurde jeweils vom Mieter eine Schönheitsreparatur vom Vermieter trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel verlangt. In diesen Konstellationen sah der BGH eine Beteiligung des Mieters im Einzelfall als billig und gerecht an. Vorliegend steht aber eine solche Forderung auf Renovierung durch die Kl. nicht im Raum. Die Kl. ist vielmehr mit der Wohnung, wie sie sich aktuell darstellt, zufrieden. Für eine Beteiligung der Kl. an etwaigen Kosten ist daher kein Raum. Insbesondere würde eine solche Vorschusspflicht, wenn eine Renovierung von dem Mieter nicht gewünscht wird, die Schönheitsreparaturklausel faktisch durch „die Hintertür“ wieder einführen. Dies würde aber ersichtlich zu einer Aushöhlung bzw. Umgehung der AGB-Regelungen führen.

Wenn der neue Vermieter für den lange genutzten Stellplatz neben der Wohnungsmiete eine zusätzliche monatliche Miete verlangt, wird das dem Mieter nicht gefallen. Das Amtsgericht Ibbenbüren (Tecklenburger Land, Kreis Steinfurt) sieht das auch so und verhilft dem Mieter mit dem „objektiven Empfängerhorizont“ und einer „falsa demonstratia non nocet“ zur Wiedereinräumung des kostenfreien Besitzes.

In dem Mietvertrag von 1998 ist der Klägerin die „Wohnung Nr. 5“ vermietet worden, ebenso der „Kellerraum Nr. 5“. Weiter heißt es dort: „Die nachstehend aufgeführten Einrichtungen dürfen mitbenutzt werden: Waschanlage, Fahrzeugabstellplatz, Kinderspielplatz.“ Nachdem die Klägerin jahrelang einen mit dem Schild „Wohnung Nr. 5“ gekennzeichneten Stellplatz ohne Zahlung eines besonderen Entgeltes benutzt hatte, verlangt nunmehr die Beklagte als neue Grundstückseigentümerin für die Nutzung eine monatliche Miete von 25 €. Weil die Klägerin dem nicht nachkam, nutzt nunmehr ein anderer Mieter den Stellplatz Nr. 5; deshalb verlangt die Klägerin von der Beklagten, die keine Mitvermietung erkennen kann und geltend macht, dass das Schild erst später im Rahmen von Umbauarbeiten aufgestellt worden sei, Wiedereinräumung des Besitzes. Die Beklagte verlangt widerklagend einen Kostenvorschuss für von der Klägerin unterlassene Schönheitsreparaturen und beruft sich auf eine entsprechende mietvertragliche Regelung, in der es u. a. wie folgt heißt: „Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie den wischfesten Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“

Das AG gab der Klage statt, weil „nach dem objektiven Empfängerhorizont“ auch der Stellplatz mitvermietet worden sei; das ergebe sich insbesondere daraus, dass der angemietete Kellerraum auch mit dem Schild „Wohnung Nr. 5“ versehen sei. Wörtlich heißt es in der Urteilsbegründung dann wie folgt: „Insbesondere führt der Umstand, dass im Mietvertrag an Fahrzeugabstellplätzen nur ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt worden wäre, zu keiner anderen Beurteilung dieser Konstellation, denn aus dem aufgestellten Schild an dem Stellplatz ergäbe sich für den objektiven Beobachter ein Bild, wonach der streitgegenständliche Stellplatz fest mit der Mietwohnung verbunden werden und mitangemietet werden sollte. Folglich würde es sich in dieser Konstellation bei der Bezeichnung im Mietvertrag, welche von „mitbenutzt“ spricht, lediglich um eine Falschbezeichnung handeln. Hier gilt dann aber der Grundsatz „Falsa demonstratia non nocet“. Sollte das Schild erst entsprechend dem Vortrag der Beklagten später aufgestellt worden sein, hätte es sich hierbei nach dem objektiven Empfängerhorizont der Klägerin um ein Angebot der Beklagten auf Ergänzung des Mietvertrages um die Anmietung des Stellplatzes zu den bisherigen Konditionen des Mietvertrages gehandelt, das die Klägerin konkludent durch Nutzung angenommen habe, wobei es der Verkehrssitte entspreche, dass „solche Neuordnungen des Mietverhältnisses stillschweigend akzeptiert werden, wenn sie sich nicht negativ auf den Mieter auswirken“.

Im Ausbildungsplan für die Arbeitsgemeinschaft Zivilrecht I des Präsidenten des Kammergerichts für den 2. bis 4. Ausbildungsmonat heißt es unter IV. in Bezug auf Rechtsreferendare u. a. wie folgt: „Sie sind – über die im Einführungslehrgang Zivilrecht vermittelten Grundlagen hinaus – mit der richterlichen Arbeitstechnik vertraut zu machen. Die relationstechnische Erarbeitung des Sachverhaltes (Unterstreichung durch den Verfasser) sowie die Fertigkeiten beim Abfassen von richterlichen Entscheidungen sollen vertieft werden.“ Dieses für die Referendarausbildung generell geltende Arbeitsziel scheint beim AG Ibbenbüren in Vergessenheit geraten zu sein, denn anders lässt sich die Verurteilung der Beklagten nicht erklären.

Für die notwendige Schlüssigkeitsprüfung der Klage, die ein Versäumnisurteil nach § 331 Abs. 2 ZPO gerechtfertigt hätte, war allein das tatsächliche Vorbringen der Klägerin – seine Richtigkeit unterstellt, einschließlich ungünstigem Vortrag – zugrunde zu legen, wobei es insoweit unerheblich war, ob die Beklagte deren Vortrag bestritten hatte. Anspruchsgrundlage für das Begehren konnte nur eine vertragliche Abrede sein, sodass hierfür zunächst der Mietvertrag in Frage kam. Aus diesem ergibt sich kein Hinweis auf eine Mitvermietung des Stellplatzes, der Vertragstext spricht lediglich und eindeutig von einer gestatteten Mitbenutzung („… dürfen mitbenutzt werden …“).

Mehr im Sinne einer (Mit-) Vermietung kann auch nicht aus der Aufstellung des Schildes entnommen werden: Weil ein Stellplatz überlassen worden war und den anderen Mietern ein solcher ebenso, diente das Schild ersichtlich – nur – dem Zweck, Unstimmigkeiten der Mieter untereinander bei der Stellplatznutzung zu verhindern; für einen darüber hinausgehenden Rechtsbindungswillen der ursprünglichen Vermieterin mit der Folge, sich Erfüllungsansprüchen oder mietrechtlichen Gewährleistungsrechten aussetzen zu wollen, gibt es weder Anhaltspunkte noch Vortrag der Klägerin, im Gegenteil spricht dagegen auch die im selben Satz gestattete Mitbenutzung von Waschanlage und Kinderspielplatz, für die eine Mitvermietung außer Frage steht. Deshalb hat das Aufstellen des Schildes mit der Wohnungsnummer keinen über die vertragliche Regelung hinausgehenden Regelungsgehalt, vielmehr handelt es sich lediglich um deren Umsetzung. Der Hinweis auf eine „Falschbezeichnung“ im Mietvertrag widerspricht dem klaren Wortlaut und ist fehl am Platze; dementsprechend ist auch das lateinische Zitat falsch: Nicht demonstratia, sondern demonstratio (onis, ƒ, konsonantische Deklination mit Dauerlautstamm auf -n) wäre richtig gewesen.

Wenn somit ein mietrechtlicher Überlassungsanspruch ausscheidet, kommt aber ein Anspruch aus § 598 BGB in Betracht, wenn Anhaltspunkte für den Abschluss eines Leihvertrages, dessen Laufdauer entsprechend § 604 Abs. 2 BGB mit der des Mietvertrages verknüpft gewesen wäre, vorlägen bzw. vorgetragen worden wären. Voraussetzung für die Annahme eines Leihvertrages wäre, dass die Parteien mit Rechtsbindungswillen gehandelt hätten, also klagbare Hauptleistungspflichten erzeugen wollten, wobei es allein darauf ankommt, ob die Klägerin als Begünstigte aus dem Verhalten des damaligen Vermieters als „Leistendem“ unter den gegebenen Umständen nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte auf einen Rechtsbindungswillen schließen durfte (MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 598 Rn. 5). Das wird schon deshalb nicht anzunehmen sein, weil die Stellplatznutzung zusammen mit der Nutzung von Waschanlage und Kinderspielplatz aufgeführt wird und insoweit eine „Leihe“ schon begrifflich nicht in Betracht kommt, und schließlich die Wortwahl „… dürfen mitbenutzt werden …“ keinen über die Gestattung hinausgehenden Bindungswillen erkennen lässt. Damit handelt es sich – lediglich – um eine Gefälligkeitsüberlassung, die keinen klagbaren Anspruch begründet mit der Folge, dass die Klage nicht schlüssig und schon aus diesem Grunde abzuweisen war. Eine Berücksichtigung des Beklagtenvortrags wäre nur bei schlüssiger Klage notwendig gewesen, um dessen Erheblichkeit festzustellen; zur Würdigung des Klageanspruchs durfte hierauf aber in keinem Fall zurückgegriffen werden, weil die Klägerin sich diesen von ihrem Vorbringen abweichenden Vortrag (Schilderaufstellung erst nach Umbau) überhaupt nicht zu eigen gemacht hatte (wobei es überhaupt nicht nachvollziehbar ist, weshalb in der Aufstellung eines Stellplatzschildes lange nach Abschluss des Mietvertrages ein Angebot auf Erweiterung eben dieses Mietvertrages um einen kostenlosen Stellplatz liegen könnte; eine stillschweigende „Neuordnung“ des Mietverhältnisses lässt sich schwerlich mit den Reglementarien des Mietrechts, z. B. § 550 BGB, in Übereinstimmung bringen).

Soweit die Widerklage abgewiesen worden ist, konnte das Amtsgericht sich auf den BGH (GE 2011, 1481) berufen, wonach die Festlegung des „Weißens“ während des Mietverhältnisses eine unangemessene Benachteiligung darstellt; die Nennung lediglich des Datums und des Aktenzeichens der Entscheidung ohne Fundstelle entspricht allerdings nicht redlicher Zitierweise.