Konkludent abgeschlossener Stellplatzmietvertrag

Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB bei einem Stellplatzmietvertrag (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - XII ZR 98/13 - NJW 2015, 2648).

1 Die Kl. verlangt von der Bekl., es bei Meidung eines Ordnungsgelds zu unterlassen, die Nutzung des Pkw-Stellplatzes der Kl. zu stören, insbesondere durch Abstellen eines Kraftfahrzeugs.

2 Die Kl. erwarb im September 2016 eine Eigentumswohnung, die mit einem Sondernutzungsrecht an dem in der Teilungserklärung mit der Nr. 4 bezeichneten oberirdischen Pkw-Stellplatz verbunden ist.

3 Der inzwischen verstorbene Ehemann der Bekl. war Mieter einer anderen Wohnung im gleichen Anwesen. Er hatte im November 1990 zusätzlich einen „Einstellplatz“ gemietet, der im schriftlichen Mietvertrag mit „1“ bezeichnet wurde. In die Mietwohnung zog die Bekl. nach der Heirat im Jahr 1993 mit ein. Der Ehemann der Bekl. verstarb im Jahr 2005. Seitdem nutzt die Bekl. die Mietwohnung und den in der Teilungserklärung mit der Nr. 4 bezeichneten oberirdischen Pkw-Stellplatz. Ob dieser Stellplatz mit dem im schriftlichen Mietvertrag aus dem Jahr 1990 mit „1“ bezeichneten Stellplatz identisch ist, ist zwischen den Parteien streitig.

4 Im August und im Oktober 2017 kündigte die Kl. einen etwa bestehenden Stellplatzmietvertrag vorsorglich fristlos wegen Zahlungsverzugs. Darüber hinaus erklärte sie mit Schriftsatz vom 31. Januar 2018 die ordentliche Kündigung.

5 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht die Bekl. verurteilt, es zu unterlassen, die Nutzung des Pkw-Stellplatzes Nr. 4 durch die Kl. zu stören, insbesondere durch Abstellen eines Kraftfahrzeugs; ferner hat es die Bekl. verurteilt, die Kl. von Rechtsanwaltskosten in Höhe von 147,56 € freizustellen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihren Klagabweisungsantrag in vollem Umfang weiter.

6 Die Revision hat keinen Erfolg.

7 1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, die Kl. habe das Sondernutzungsrecht an dem in der Teilungserklärung mit der Nr. 4 bezeichneten Stellplatz erworben. Selbst wenn der verstorbene Ehemann der Bekl. Mieter dieses Stellplatzes gewesen sei, könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Wohnungsmietvertrag des Ehemanns der Bekl. und der Stellplatzmietvertrag eine rechtliche Einheit bildeten. Daher sei nur der Wohnungsmietvertrag nach § 563 BGB auf die Bekl. übergegangen, nicht aber der Stellplatzmietvertrag. Allerdings sei von einem konkludenten Abschluss eines Stellplatzmietvertrages zu den mit dem Ehemann der Bekl. vereinbarten Bedingungen auszugehen, da die Bekl. weiterhin den Stellplatz genutzt, die Miete gezahlt und auch als Mieterin angeschrieben worden sei. Der Stellplatzmietvertrag sei entsprechend §§ 578, 567 BGB auf die Kl. als Sondernutzungsberechtigte übergegangen und von ihr ordentlich gekündigt worden. Die ordentliche Kündigung sei weder dadurch ausgeschlossen gewesen, dass die Parteien die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung mit verkürzter Frist geregelt hätten, ohne die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung zu erwähnen, noch dadurch, dass die Dauer des Stellplatzmietverhältnisses an die Dauer des zwischen denselben Vertragsparteien geschlossenen Wohnungsmietvertrags gekoppelt worden sei und der Stellplatzmietvertrag ohne besondere Kündigung zum gleichen Termin wie der Wohnungsmietvertrag enden sollte.

8 2. Dies hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

9 a) Die Anforderungen an ein Berufungsurteil nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO sind noch erfüllt. [wird ausgeführt]

11 c) Ob der in der Teilungserklärung mit der Nr. 4 bezeichnete oberirdische Pkw-Stellplatz mit dem im schriftlichen Mietvertrag aus dem Jahr 1990 mit „1“ bezeichneten Stellplatz identisch ist, hat das Berufungsgericht offengelassen. Diese Identität im Revisionsverfahren zu Gunsten der Bekl. unterstellt, ist die Kl. als Sondernutzungsberechtigte an dem in der Teilungserklärung mit der Nr. 4 bezeichneten Stellplatz nach §§ 578, 567 BGB als Vermieterin in den mit der Bekl. bestehenden Stellplatzmietvertrag eingetreten. Denn für den Fall, dass der Eigentümer, der zugleich Vermieter einer Wohnung und eines Stellplatzes im Rahmen eines einheitlichen Mietvertrags ist, einen Teil des Mietobjekts abtrennt und veräußert, hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass der Erwerber des Stellplatzes gemäß §§ 580, 571 Abs. 1 BGB a. F. (jetzt: §§ 578, 566 Abs. 1 BGB) in den Mietvertrag eintritt (BGH, Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 399/03 - NJW 2005, 3781 Rn. 8 f. m.w.N.). Dasselbe gilt, wenn der Mieter - wie hier - seine Wohnung und seinen Stellplatz von vornherein durch getrennte Verträge von einem Vermieter angemietet hat und die Wohnung und der Stellplatz dann vom Vermieter getrennt veräußert werden.

12 Dabei kann dahinstehen, ob das Sondernutzungsrecht im Ergebnis genauso wie Sondereigentum zu behandeln ist (so im Ergebnis BGH, Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 399/03 - NJW 2005, 3781 Rn. 8 f. m.w.N.) oder dem umstrittenen Rechtscharakter des Sondernutzungsrechts als dingliches oder bloß schuldrechtliches Rechtsinstitut (zu den in der Literatur vertretenen Auffassungen vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 14. Aufl., § 566 BGB Rn. 83 m.w.N.) Rechnung getragen werden muss. Denn nach allen Auffassungen tritt der Erwerber des Sondernutzungsrechts (nach §§ 566, 567 BGB direkt oder analog i.V.m. § 578 BGB) als Vermieter in den Vertrag hinsichtlich des Stellplatzes ein.

13 d) Nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts ist der isolierte Stellplatzmietvertrag nicht kraft Gesetzes auf die Bekl. übergegangen. Vielmehr ist von einem konkludenten Abschluss eines (neuen) Stellplatzmietvertrags zu den in dem mit dem verstorbenen Ehemann der Bekl. im November 1990 geschlossenen Mietvertrag niedergelegten Bedingungen auszugehen.

14 e) Entgegen der von der Bekl. erstmalig in der mündlichen Verhandlung im Revisionsverfahren vorgetragenen Behauptung hat das Berufungsgericht nicht festgestellt, dass die Bekl. als Erbin ihres verstorbenen Ehemanns in den Stellplatzmietvertrag eingetreten ist. Zur Erbfolge nach dem Ehemann der Bekl. hat die Bekl. in den Vorinstanzen nichts vorgetragen. Dass das Berufungsgericht die Unterzeichner des Stellplatzmietvertrags aus dem Jahr 1990 als „die jeweiligen Rechtsvorgänger der derzeitigen Mietparteien“ bezeichnet hat, kann nicht die Schlussfolgerung rechtfertigen, die Bekl. sei als Alleinerbin ihres verstorbenen Ehemanns in den Mietvertrag eingetreten.

15 f) Damit ist das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass der Stellplatzmietvertrag jedenfalls durch die ordentliche Kündigung der Kl. vom 31. Januar 2018 wirksam beendet worden ist. Denn der konkludent geschlossene neue Mietvertrag wahrte nicht die nach §§ 578, 550 BGB erforderliche Schriftform und war daher gemäß § 580a BGB ordentlich kündbar.

16 Dass der schriftliche Mietvertrag aus dem Jahr 1990 über einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen worden ist, hat das Berufungsgericht aus der Staffelung der Miete über acht Jahre in § 5 des Vertrags geschlossen. Dies wird von der Revision nicht in Frage gestellt.

17 Anders als die Revision meint, wahrte der mit der Bekl. neu geschlossene Mietvertrag auch nicht etwa deswegen die Schriftform der §§ 578, 550 BGB, weil er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form niedergelegten Vertragsbedingungen konkludent abgeschlossen worden ist (vgl. dazu Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - XII ZR 98/13 - NJW 2015, 2648 Rn. 33). Denn im Gegensatz zu dem von der Revision in Bezug genommenen Senatsurteil liegt hier schon keine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vor.

18 g) Im Übrigen wäre die ordentliche Kündigung der Kl. auch dann wirksam, wenn man davon ausgehen wollte, dass der mit der Bekl. auf der Grundlage des formularmäßigen Mietvertrags aus dem Jahr 1990 konkludent geschlossene Mietvertrag die Schriftform der §§ 578, 550 BGB wahrt. Denn die vertragliche Regelung betrifft in deren § 2 Nr. 3 ausdrücklich nur den Fall, dass Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag von denselben Vertragsparteien abgeschlossen wurden. Es widerspräche offensichtlich den redlicherweise zu berücksichtigenden beiderseitigen Interessen, die Beendigung des Stellplatzmietvertrages auch dann noch untrennbar an die Beendigung des Wohnraummietvertrages zu binden, wenn - wie hier - Wohnungseigentum und Sondernutzungsberechtigung auseinanderfallen und damit auf der Vermieterseite keine personelle Identität besteht.

Wenn Wohnungseigentum und das damit verbundene Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz erworben werden, fragt es sich, wie die Rechtslage zu beurteilen ist, wenn der Stellplatz auf Grundlage eines viele Jahre zuvor mit einem anderen Wohnungseigentümer abgeschlossenen Mietvertrages genutzt wird.

Der verstorbene Ehemann der Beklagten war Mieter einer Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage und hatte 1990 durch weiteren Mietvertrag zusätzlich einen „Einstellplatz“ gemietet, wobei dieser im Vertrag mit „1“ bezeichnet war und eine auf acht Jahre verteilte Mietstaffelung erfolgen sollte. Im September 2016 erwarb die Klägerin im selben Anwesen eine Eigentumswohnung, die mit einem Sondernutzungsrecht an dem in der Teilungserklärung mit der Nr. 4 bezeichneten oberirdischen Pkw-Stellplatz verbunden ist. Diesen und die Mietwohnung nutzt die Beklagte, nachdem ihr Ehemann 2005 gestorben war. Nachdem die Beklagte von der Klägerin als „Mieterin“ angeschrieben worden war und die Miete zunächst gezahlt hatte, kündigte die Klägerin im August und Oktober einen etwa bestehenden Stellplatzmietvertrag vorsorglich wegen Zahlungsverzugs fristlos, sodann am 31. Januar 2018 ordentlich und verlangt nunmehr von der Beklagten, die Nutzung des Stellplatzes zu unterlassen.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab, das Landgericht Berlin gab ihr im Berufungsverfahren statt, der Bundesgerichtshof wies die zugelassene Revision der Beklagten zurück. Auch wenn man zugunsten der Beklagten davon ausgehe, dass es sich bei dem von der Klägerin erworbenen Stellplatz Nr. 4 um denselben handele, der im Mietvertrag von 1990 mit „1“ bezeichnet ist, könne sich die Beklagte auf kein Nutzungsrecht berufen, weil der Mietvertrag wirksam gekündigt worden sei. Auszugehen sei davon, dass zwischen den Parteien durch Mietzahlung und Nutzung ein Mietvertrag konkludent zustande gekommen sei. Weil dieser aber wegen der Mietstaffelung im Vertrag von 1990 langjährig abgeschlossen worden sei, fehlte dem konkludent vereinbarten Vertrag die notwendige Schriftform, sodass er jederzeit ordentlich gekündigt werden konnte.

Vielleicht kann mir der/die eine oder der/die andere geneigte Leser/in auf die Sprünge helfen. Der BGH führt unter Rn. 11 seiner Entscheidung Folgendes aus: „Diese Identität im Revisionsverfahren zugunsten der Beklagten unterstellt, ist die Klägerin als Sondernutzungsberechtigte an dem in der Teilungserklärung mit der Nr. 4 bezeichneten Stellplatz nach §§ 578, 567 BGB als Vermieterin in den mit der Beklagten bestehenden Stellplatzmietvertrag eingetreten. Denn für den Fall, dass der Eigentümer, der zugleich Vermieter einer Wohnung und eines Stellplatzes im Rahmen eines einheitlichen Mietvertrags ist, einen Teil des Mietobjekts abtrennt und veräußert, hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass der Erwerber des Stellplatzes gemäß §§ 580, 571 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt: §§ 578, 566 Abs. 1 BGB) in den Mietvertrag eintritt (BGH, Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 399/03 - NJW 2005, 3781 Rn. 8 f. m.w.N.). Dasselbe gilt, wenn der Mieter – wie hier – seine Wohnung und seinen Stellplatz von vornherein durch getrennte Verträge von einem Vermieter angemietet hat und die Wohnung und der Stellplatz dann vom Vermieter getrennt veräußert werden.“ Diese Ausführungen hätten doch nur dann Berechtigung, wenn der Stellplatz vom Vermieter der Beklagten an die Klägerin – ggf. zusammen mit der Wohnung – veräußert worden wäre. Ich blicke da nicht durch …