komplexer Siedlungsbau

komplexer Siedlungsbau; Siedlungsbau; Erschließungsmerkmale; Ver- und Entsorgung; Gemeinschaftseinrichtungen; Gemeinschaftsflächen

Ein Grundstück ist nicht im Sinne des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG im komplexen Siedlungsbau verwendet worden, wenn lediglich eine äußerlich abgegrenzte Mehrheit von Einfamilienhäusern mit den üblichen gemeinsamen Erschließungsmerkmalen (gemeinsame Ver- und Entsorgung; Erschließung durch dieselbe Straße) errichtet wurde. Erforderlich ist darüber hinaus die Entstehung einer Siedlung mit Gemeinschaftseinrichtungen und/oder gemeinschaftlich genutzten Flächen.

I. Die Kl. begehren als Erbinnen ihrer Mutter die Restitution von zwei Einfamilienhausgrundstücken nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen (Vermögensgesetz - VermG).

Die Mutter der Kl. war Eigentümerin eines knapp 2 1/2 ha großen Grundstücks, das nach ihrer Flucht aus der DDR im Jahre 1953 auf der Grundlage der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 in Volkseigentum überführt wurde. Nach 1981 wurde eine unbebaute Teilfläche des enteigneten Grundstücks zum Zwecke der Bebauung parzelliert. Dabei entstanden u. a. die Grundstücke Gemarkung B, Flur 12, Flurstücke 52/5, 52/6, 52/7, 52/11 (heute 52/17 und 52/18), 52/12, 52/13, 52/14, 52/15 und 52/16, die jeweils mit einem Einfamilienhaus bebaut wurden. Die neu errichteten Gebäude gingen mit Ausnahme der Gebäude auf den Flurstücken 52/5 und 52/6 unter Verleihung entsprechender Nutzungsrechte an den volkseigenen Grundstücken in das Eigentum der Beigeladenen zu 1 bis 3 und 6 bis 17 über, die jeweils nach 1989 das Grundstück hinzuerwarben. Das Einfamilienhaus auf dem Flurstück 52/5 ist an die Beigeladenen zu 18 und 19 vermietet. Diese haben das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 16. April 1991 von der damaligen Treuhandanstalt und heutigen Beigeladenen zu 20 erworben; der Vertrag ist bislang nicht im Grundbuch vollzogen worden. Auch das Flurstück 52/6 wurde von der Treuhandanstalt an die Mieter des Einfamilienhauses, die Beigeladenen zu 4 und 5, veräußert. Diese sind, nachdem der notarielle Veräußerungsvertrag vom Landrat des Landkreises R. D. mit Bescheid vom 2. Januar 1992 genehmigt worden war, im Dezember 1992 als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen worden. Die Kl. haben gegen die ihnen in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 20. März 1997 bekanntgegebene Grundstücksverkehrsgenehmigung mit Schreiben vom 23. März 1997 Widerspruch eingelegt, über den bislang nicht entschieden worden ist.

Auf den Restitutionsantrag der Kl. stellte der Rechtsvorgänger des Bekl. mit Bescheid vom 2. Februar 1993 fest, daß den Kl. hinsichtlich aller genannten Grundstücke ein Entschädigungsanspruch zustehe. Die Rückgabe der Grundstücke lehnte er ab, weil diese im komplexen Siedlungsbau verwendet worden seien.

Die Kl. haben nach erfolglosem Widerspruch Klage erhoben.

Das Verwaltungsgericht hat der Klage der Kl. stattgegeben.

Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts haben der Bekl. und die Kl. zu 5 Revision eingelegt. Die Kl. zu 5 hat ihre Revision mit Schriftsatz vom 8. Juni 1998 zurückgenommen.

II. Da die Kl. zu 5 ihre Revision zurückgenommen hat, ist das Revisionsverfahren gemäß § 141 Satz 1, § 125 Abs. 1 Satz 1, § 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO teilweise einzustellen.

Die Revision des Bekl. ist begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts verletzt, soweit es den Bekl. zur Rückgabe der Grundstücke Gemarkung B, Flur 12, Flurstücke 52/5 und 52/6 an die Kl. verpflichtet hat, Bundesrecht und ist daher in diesem Umfang aufzuheben. Da dem Senat eine abschließende Entscheidung über den Klageantrag der Kl. nicht möglich ist, ist die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO).

1. a) Das Verwaltungsgericht ist aufgrund der von ihm getroffenen Tatsachenfeststellungen zutreffend davon ausgegangen, daß der Rückgabe der genannten Grundstücke, hinsichtlich deren die Kl. nach der Feststellung des Rechtsvorgängers des Bekl. im Bescheid vom 2. Februar 1993 Berechtigte im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 1 i. V. m § 1 Abs. 1 Buchst. a VermG sind, nicht die Vorschrift des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG entgegensteht.

Diese Vorschrift nennt als einen besonderen Anwendungsfall des in § 4 Abs. 1 VermG allgemein geregelten Rückgabehindernisses der Unmöglichkeit die Verwendung des beanspruchten Grundstücks oder Gebäudes im komplexen Wohnungsbau oder Siedlungsbau. Wie der Senat wiederholt ausgesprochen hat (Urteil vom 1. Dezember 1995 - BVerwG 7 C 27.94 - BVerwGE 100, 77 [80 f.]; Urteil vom 6. Dezember 1996 - BVerwG 7 C 20.96 - BVerwGE 102, 288 [291]; vgl. auch Urteil vom 7. November 1996 - BVerwG 7 C 24.96 - Buchholz 428 § 5 VermG Nr. 11), muß eine sachgerechte Auslegung des § 5 Abs. 1 Buchst c VermG von dem gemeinsamen Zweck aller in § 5 Abs. 1 VermG geregelten besonderen Rückgabeausschlußtatbestände ausgehen, bestimmte rechtliche oder tatsächliche Veränderungen der Nutzungsart oder Zweckbestimmung eines entzogenen Grundstücks oder Gebäudes nicht dadurch in Frage zu stellen, daß die früheren Eigentumsverhältnisse wiederbegründet werden. Dieser übergreifende Schutzzweck der Norm, der bereits in dem dieser Regelung zugrunde liegenden Eckwert Nr. 3 a der Gemeinsamen Erklärung der beiden deutschen Regierungen zur Regelung offener Vermögensfragen vom 15. Juni 1990 zum Ausdruck kommt, prägt auch das Verständnis des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG. Deshalb setzt dieser Ausschlußtatbestand voraus, daß das Grundstück oder Gebäude durch die darin genannten Maßnahmen des Wohnungs- oder Siedlungsbaus eine Änderung der Zweckbestimmung erfahren hat, die im öffentlichen Interesse aufrechterhalten werden soll. Die geänderte Zweckbestimmung liegt dabei in der Einbeziehung des Grundstücks oder Gebäudes in eine planerische und städtebauliche, durch eine komplexe Vielfalt der Bebauung und Nutzung gebildete Einheit, die nicht durch die Rückübertragung des in dieser Weise einbezogenen Anwesens gefährdet oder zerstört werden soll. Demgemäß bezieht sich das Attribut "komplex" in § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG, wie durch den Eckwert Nr. 3 a der Gemeinsamen Erklärung und die nachfolgende Entstehungsgeschichte der Vorschrift (vgl. BTDrucks 11/7831, S. 7) bestätigt wird, sowohl auf den Begriff des Wohnungs- als auch auf denjenigen des Siedlungsbaus, wobei sich diese Begriffe nur durch die jeweilige Form des Wohnungsbaus - Geschoßbau oder Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern - unterscheiden. Beide Regelungsalternativen der Vorschrift zielen auf die Erhaltung der mit den Baumaßnahmen entstandenen besonderen planerischen und städtebaulichen Einheit ab. Allein die einheitliche Planung und Durchführung der Baumaßnahmen reicht mithin für die Anwendung des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG nicht aus; erforderlich ist vielmehr die Entstehung eines das Ende der Baumaßnahmen überdauernden gesteigerten städtebaulichen Zusammenhangs aus Wohnbauten und sonstiger, dem gemeinschaftlichen Wohnen dienender Grundstücksnutzung (wie Abstands- und Verkehrsflächen, Gemeinschaftseinrichtungen, Grün- und Spielplätze usw.), der vernünftigerweise nicht trennbar ist.

Im vorliegenden Fall ist - was beim Bau von Einfamilienhaussiedlungen in der ehemaligen DDR der Regel entsprochen haben dürfte - die zu bebauende volkseigene Fläche in einzelne Baugrundstücke aufgeteilt worden; später sind die errichteten Häuser unter Verleihung entsprechender Nutzungsrechte am jeweiligen Grundstück in das persönliche Eigentum ihrer Bewohner übergegangen. Der Senat läßt offen, ob nicht in derartigen Fällen schon allein das Bestehen von individuellem Gebäudeeigentum die Anwendung des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG hindert, ohne daß es noch auf die Feststellung einer besonderen städtebaulichen Einheit ankäme. Da nämlich jeder Gebäudeeigentümer berechtigt ist, sein Eigentum mitsamt dem zugehörigen Nutzungsrecht am Grundstück an einen beliebigen Erwerber zu veräußern (Art. 233 § 4 Abs. 1, Art. 231 § 5 Abs. 2 EGBGB), sind die Eigentumsverhältnisse innerhalb des Baugebiets ohnehin veränderlich; dies könnte für die Annahme sprechen, daß eine etwa bestehende besondere städtebauliche Einheit nicht des Schutzes des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG gegen die Rückgabe solcher Grundstücke an den früheren Eigentümer bedarf. Für die übrigen, allen Bewohnern der Siedlung gemeinsam dienenden Grundstücke mag sich unabhängig von § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG ein Restitutionsausschlußgrund aus § 5 Abs. 1 Buchst. a oder aus § 5 Abs. 1 Buchst. b VermG ergeben.

Unabhängig von der soeben aufgeworfenen Problematik ist § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG im Streitfall deswegen unanwendbar, weil die umstrittenen Flurstücke 52/5 und 52/6 weder untereinander noch mit den benachbarten Flurstücken Gemeinsamkeiten aufweisen, die sie als Bestandteil einer gegenüber Restitutionsentscheidungen zu schützenden besonderen städtebaulichen Einheit erscheinen lassen. Denn nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts handelt es sich bei der auf dem enteigneten Grundstück in den Jahren nach 1981 entstandenen Siedlung lediglich um eine äußerlich abgegrenzte Mehrheit von Einfamilienhäusern mit den üblichen gemeinsamen Erschließungsmerkmalen (gemeinsame Ver- und Entsorgung; Erschließung durch dieselbe Straße mit Wendeplatz und Stichweg). Solche Merkmale begründen keine engeren städtebaulichen Zusammenhänge, als sie auch sonst häufig zwischen benachbarten Grundstücken mit gleicher Nutzungsart bestehen, sie können vielmehr ebensogut auch durch eine sukzessive Bebauung der Grundstücke entstanden sein. Es fehlt daher an einem "komplexen" Siedlungsbau im Sinne des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG. Die vom Bekl. gegen die Feststellungen des Verwaltungsgerichts erhobenen Verfahrensrügen stellen dieses Ergebnis nicht in Frage. Denn der Bekl. macht mit diesen Rügen nicht geltend, daß die Einfamilienhäuser in einem stärkeren als dem genannten Maße städtebaulich miteinander verbunden sind, also eine "komplexe" Siedlung mit Gemeinschaftseinrichtungen und/oder gemeinschaftlich genutzten Flächen bilden.

b) Das Verwaltungsgericht hat ferner zu Recht angenommen, daß die von den Kl. beanspruchte Restitution nicht im Sinne des § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen unmöglich ist. Zwar läßt sich wegen der Aufteilung und Bebauung einer Teilfläche des enteigneten Grundstücks und dem damit verbundenen redlichen Erwerb an mehreren einzelnen Baugrundstücken der vor der Enteignung bestehende Zustand nicht mehr insgesamt wiederherstellen. Doch schließt der Umstand, daß Teile des enteigneten Grundstücks von Restitutionsausschlußgründen erfaßt werden, die Rückgabe der restlichen Grundstücksflächen nicht aus (vgl. Beschluß vom 22. September 1997 - BVerwG 7 B 157.97 - ZOV 1997, 443 = VIZ 1998, 35). Ebensowenig sind die Anwendungsvoraussetzungen des § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG hinsichtlich der hier umstrittenen beiden (Teil-) Grundstücke deswegen erfüllt, weil diese Grundstücke zum Zeitpunkt der wie-dergutzumachenden Schädigung noch nicht erschlossen und bebaut wa-ren. Anders als bei der Rückgabe von Unternehmen (§ 6 Abs. 1 Satz 1 VermG) ist bei der Rückgabe von Grundstücken nicht zu prüfen, ob der zurückzugebende Vermögenswert mit dem entzogenen wirtschaftlich vergleichbar ist. Auch der Umstand, daß ein entzogenes Grundstück be baut wurde, führt nicht zum Ausschluß der Rückgabe, sondern nur zur Pflicht des ehemaligen Grundstückseigentümers, die hierdurch bewirkte Wertsteigerung bei der Rückgabe auszugleichen (§ 7 VermG). Selbst wenn zu befürchten wäre, daß § 7 VermG keinen angemessenen Ausgleich der Wertsteigerung zuläßt, dürfte die nach den übrigen Vorschriften des Gesetzes gebotene Restitution nicht aus diesem Grund unterbleiben (vgl. Urteil vom 6. Dezember 1996 - BVerwG 7 C 20.96 - a. a. O. S. 294).

2. Gleichwohl kann die vom Verwaltungsgericht ausgesprochene Verpflichtung zur Rückgabe der beiden Einfamilienhausgrundstücke keinen Bestand haben, weil der Anspruch auf Rückgabe des Flurstücks 52/6 mit der Veräußerung dieses Grundstücks an die Beigeladenen zu 4 und 5 erloschen ist (a) und weil das Verwaltungsgericht über die Rückgabe des Flurstücks 52/5 nicht ohne Rücksicht auf eine etwaige Verpflichtung der Kl. zum Wertausgleich nach § 7 VermG entscheiden durfte (b).

a) Wie der Senat in seinem Urteil vom 28. August 1997 - BVerwG 7 C 63.96 - (Buchholz 428 § 3 VermG Nr. 20 S. 27 f.) dargelegt hat, erlischt der Restitutionsanspruch, wenn über das Eigentum an dem zurückzugebenden Vermögenswert wirksam verfügt worden ist; an die Stelle des Anspruchs auf Rückgabe tritt der Anspruch auf Auskehr des Erlöses (§ 3 Abs. 4 Satz 3 VermG). Das gilt auch dann, wenn das Rechtsgeschäft wegen der Anmeldung des Restitutionsanspruchs gemäß § 3 Abs. 3 VermG unerlaubt war. Denn die Verfügungssperre des § 3 Abs. 3 VermG ist aus Gründen der Investitionsförderung und der Sicherheit des Grundstücksverkehrs nicht als gesetzliches Verbot, sondern lediglich als schuldrechtliche Verpflichtung im Innenverhältnis zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Berechtigten ausgestaltet (Urteil vom 28. August 1997 - BVerwG 7 C 63.96 a. a. O.). Die damalige Treuhandanstalt hat mit dem notariellen Vertrag vom 16. April 1991 wirksam zugunsten der Beigeladenen zu 4 und 5 über das Flurstück 52/6 verfügt. Dieser Vertrag ist mit Bescheid vom 2. Januar 1992 nach § 1 und § 2 Abs. 1 der damals geltenden Grundstücksverkehrsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. April 1991 (BGBl I S. 1000) - GVVO - vom Landrat des Landkreises R. D. genehmigt worden. Mit Eintragung der Beigeladenen zu 4 und 5 im Grundbuch im Dezember 1992 hat sich der Rechtserwerb vollendet und ist der Restitutionsanspruch der Kl. erloschen.

Trotzdem ist die Klage hinsichtlich des Flurstücks 52/6 nicht abzuweisen. Denn die Kl. haben gegen den Bescheid vom 2. Januar 1992, nachdem er ihnen in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 20. März 1997 bekanntgegeben worden war, mit Schreiben vom 23. März 1997 Widerspruch eingelegt. Dieser Widerspruch kann mangels eines redlichen Erwerbs der Beigeladenen zu 4 und 5 (vgl. Beschluß vom 20. Juni 1995 - BVerwG 7 B 117.95 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 19) gemäß § 7 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 der derzeit geltenden Grundstücksverkehrsordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Dezember 1993 (BGBl I S. 2182, 2221) - GVO - zum Wiederaufleben des erloschenen Restitutionsanspruchs führen. Nach diesen Bestimmungen hat die Aufhebung einer zu Unrecht erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht die Unwirksamkeit des Grundstückskaufvertrags und des darauf beruhenden, durch Eintragung im Grundbuch bewirkten Eigentumsübergangs zur Folge, sondern führt nur zu einer schuldrechtlichen Rückabwicklung des Rechtsgeschäfts unter Wiederaufleben des mit dem Eigentumsübergang entfallenen Restitutionsanspruchs, indem der Erwerber zur Rückübereignung an den Verfügungsberechtigten, u. U. auch unmittelbar an den früheren Eigentümer, verpflichtet wird. In Anbetracht dieser Rechtslage hat das Gericht, wie gleichfalls in dem genannten Urteil vom 28. August 1997 - BVerwG 7 C 63.96 - (a. a. O. S. 30) ausgeführt ist, regelmäßig - und so auch hier - den Restitutionsprozeß gemäß § 94 VwGO auszusetzen, bis über den Widerspruch bestandskräftig entschieden ist.

Die Grundstücksverkehrsgenehmigung vom 2. Januar 1992 ist nicht mit der Folge der Unanwendbarkeit des § 7 GVO wegen Versäumung der Widerspruchsfrist bestandskräftig geworden. Denn die Kl. haben von dieser Genehmigung erstmals in der mündlichen Verhandlung vom 20. März 1997 Kenntnis erhalten und alsbald danach gegen sie Widerspruch erhoben. Sie müssen sich nicht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) so behandeln lassen, als sei ihnen die Grundstücksverkehrsgenehmigung bereits mit dem Widerspruchsbescheid vom 6. Juni 1994, in dem die vorangegangene Eintragung der Beigeladenen zu 4 und 5 im Grundbuch erwähnt ist, bekanntgegeben worden, so daß ihr Widerspruch vom 23. März 1997 wegen Versäumung der Jahresfrist nach § 70 i. V. m. § 58 Abs. 2 VwGO als verspätet anzusehen wäre. Wie bereits das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, läßt sich die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Obliegenheit des Baunachbarn, gegen eine ihm nicht vorschriftsmäßig bekanntgegebene Baugenehmigung, von der er in anderer Weise sichere Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen, innerhalb der Jahresfrist nach § 70 i. V. m. § 58 Abs. 2 VwGO Widerspruch zu erheben (Urteil vom 25. Januar 1974 - BVerwG 4 C 2.72 - BVerwGE 44, 294; Beschluß vom 28. August 1987 - BVerwG 4 N 3.86 - BVerwGE 78, 85; Beschluß vom 17. Februar 1989 - BVerwG 4 B 28.89 - Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 87), nicht auf den vorliegenden Fall übertragen. Denn die Kl. haben bereits mit der rechtzeitigen Erhebung der vorliegenden Klage deutlich gemacht, daß sie trotz der ihnen bekannten Veräußerung des Flurstücks 52/6 auf dessen Rückgabe bestanden. Es war daher mit Gewißheit zu erwarten, daß sie nach der Bekanntgabe der Grundstücksverkehrsgenehmigung hiergegen Widerspruch einlegen würden, um den Rechtsfolgen der Veräußerung entgegenzuwirken. Anders als der untätige Nachbar im Baurecht haben sie somit nicht den Eindruck erweckt, als würden sie sich mit dem von der Behörde genehmigten Geschehen abfinden (vgl. auch Beschluß vom 28. August 1987 - BVerwG 4 N 3.86 - a. a. O. S. 90). Davon abgesehen besteht zwischen ihnen und den Beigeladenen zu 4 und 5 kein Rechtsverhältnis, das mit dem vom Bundesverwaltungsgericht in den genannten Entscheidungen hervorgehobenen "nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis" vergleichbar wäre.

Da somit die vom Verwaltungsgericht angeordnete Rückgabe des Flurstücks 52/6 nicht der Rechtslage entspricht und der Senat wegen des anhängigen Widerspruchsverfahrens über das Begehren der Kl. nach Rückgabe dieses Grundstücks nicht abschließend entscheiden kann, ist das Urteil des Verwaltungsgerichts insoweit aufzuheben und die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen. Dieses wird den zurückverwiesenen Rechtsstreit so lange auszusetzen haben, bis über den Widerspruch der Kl. gegen den Bescheid vom 2. Januar 1992, der im Hinblick auf die vorliegende Anmeldung eines Restitutionsanspruchs nach § 1 Satz 2 GVVO i. V. m. § 6 Abs. 2 der Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Oktober 1990 (BGBl I S. 2162) nicht hätte erteilt werden dürfen, bestandskräftig entschieden ist.

b) Soweit das Verwaltungsgericht die Rückgabe des Flurstücks 52/5 angeordnet hat, ist zwar weder ein Rückgabehindernis ersichtlich noch - mangels Eintragung der Beigeladenen zu 18 und 19 im Grundbuch - der Restitutionsanspruch der Kl. durch Veräußerung erloschen. Insoweit hat das Verwaltungsgericht jedoch übersehen, daß die Kl. möglicherweise gemäß § 7 VermG wegen der Bebauung des Flurstücks 52/5 bei dessen Rückgabe zur Leistung eines Wertausgleichs verpflichtet sind. Da in den Fällen des § 7 VermG nur eine inhaltlich eingeschränkte Restitutionsentscheidung ergehen darf, ist die Frage nach einem vom Restitutionsberechtigten zu leistenden Wertausgleich nicht allein im Verwaltungsverfahren zu prüfen, sondern muß auch vom Gericht berücksichtigt werden, wenn es die Behörde zum Erlaß einer solchen Entscheidung verpflichten will (vgl. Urteil vom 18. Januar 1996 - BVerwG 7 C 45.94 - Buchholz 428 § 6 VermG Nr. 17 S. 35 f.). Ob die Kl. wegen der Bebauung des Flurstücks 52/5 gemäß § 7 VermG ausgleichspflichtig sind, läßt sich aufgrund der bisherigen Tatsachenfeststellungen des Verwaltungsgerichts weder bejahen noch verneinen. Insbesondere ist bislang nicht festgestellt, in welchem Jahr das Flurstück bebaut wurde; auf den Zeitpunkt der Bebauung kommt es für den Wertausgleich deswegen an, weil nach § 7 Abs. 1 Satz 3 VermG von dem nach den Sätzen 1 und 2 ermittelten Wertausgleich jährliche Abschläge von 8 v. H. vorzunehmen sind mit der Folge, daß für Investitionen, die vor mehr als 12 1/2 Jahren getätigt wurden, überhaupt kein Wertausgleich zu leisten ist (vgl. Urteil vom 6. Dezember 1996 - BVerwG 7 C 20.96 - a. a. O. S. 294). Hiernach kann das Urteil des Verwaltungsgerichts auch hinsichtlich des Flurstücks 52/5 keinen Bestand haben; vielmehr ist die Sache auch insoweit an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen, damit dieses Gelegenheit erhält, die Prüfung der Voraussetzungen für einen Wertausgleich nach § 7 VermG nachzuholen. Im Falle der Aufhebung der Grundstücksverkehrsgenehmigung vom 2. Januar 1992 wird das Verwaltungsgericht dieselbe Prüfung auch für das Flurstück 52/6 vorzunehmen haben.