Komplette Gewerbenutzung bei vereinbarter teilgewerblicher Nutzung als Scheingeschäft und Verletzung der Schriftform

Ist in einem langfristigen Mietvertrag eine Wohnung zur teilgewerblichen Nutzung überlassen worden, wobei in Wahrheit eine Nutzung zu Wohnzwecken nicht vereinbart war, ist die gesetzliche Schriftform nicht gewahrt, so daß nach § 566 BGB das Mietverhältnis vorfristig gekündigt werden kann.

Die Kl. begehren mit der Klage Rückgabe der Mietsache. Mit einem als "Vertrag für Wohnräume" überschriebenen Formular vom 12.10.1989 mietete die Bekl. von der F. Verwaltungs GmbH die in der L. Straße 1 in Berlin gelegenen neun Räume im Vorderhaus und Seitenflügel rechts 1. Etage mit einer Fläche von 311 qm "zur Nutzung als Wohnung mit gewerblicher Nutzung" für die Zeit vom 18.12.1989 bis zum 31.12.2018. Die Kl. erwarben zwischenzeitlich das Eigentum an dem Grundstück. Die Bekl. nutzt die Räume seit Mietbeginn in vollem Umfang gewerblich. Mit Schreiben ihrer außergerichtlich bevollmächtigten Rechtsanwälte vom 31.3.1999 baten die Kl. die Bekl. um Mitteilung, ob eine Genehmigung für die vollgewerbliche Nutzung bestehe. Diese antwortete mit Schreiben vom 1.4.1999, daß im Januar 1990 eine Besichtigung durch das Wohnungsamt stattgefunden habe, bei der mitgeteilt worden sei, daß die Räume seit den 50er Jahren gewerblich genutzt wurden und die vollgewerbliche Nutzung daher ordnungsgemäß sei. Mit Schreiben vom 4.5.1999 forderten die Rechtsanwälte der Kl. die Bekl. unter Androhung einer Kündigung und Fristsetzung bis zum 31.5.1999 auf, den vertraglich vereinbarten Zustand herzustellen. Gleiches erfolgte mit Schreiben vom 21.5.1999 unter Fristsetzung bis zum 10.6.1999.

Mit Schreiben vom 4.8.1999 erklärte die Klägervertreterin namens ihrer Mandantinnen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, weil die Wohnung entgegen der vertraglichen Regelungen vollgewerblich genutzt werde. Gleichzeitig erklärte sie die fristgemäße Kündigung zum 31.3.2000 wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Kl. meinen, sie hätten ein berechtigtes Interesse, die illegalen Zustände in dem von ihnen erworbenen Haus zu beseitigen. Es liege hier weder eine Genehmigung des Wohnungsamtes noch ein Negativattest oder eine Nutzungsänderungsgenehmigung gemäß § 55 I BauO Bln vor. Damit bestehe die Gefahr, daß das Wohnungsamt auch gegen sie als Eigentümerinnen ein Ordnungswidrigkeitsverfahren einleite. Ferner sei, ihrer Ansicht nach, das Mietverhältnis wegen Verletzung der gesetzlichen Schriftform kündbar. Die unstreitig gewollte vollgewerbliche Nutzung sei nämlich in der Vertragsurkunde nicht vereinbart, sondern nur teilgewerbliche Nutzung. Das LG hielt die Klage für begründet.

Das Mietverhältnis der Parteien ist aufgrund der Kündigungserklärung der Kl. vom 4. August 1999 wirksam beendet, § 566 Satz 2, § 565 Abs. 1 a BGB. Das vorliegend als bis Ende des Jahres 2018 befristet abgeschlossene Mietverhältnis ist nur dann ordentlich kündbar, wenn die gesetzliche Schriftform der §§ 566 Satz 1, 126 BGB nicht eingehalten wurde. Dies ist hier der Fall.

Die Parteien haben einen Wohnraummietvertrag mit teilgewerblicher Nutzung abgeschlossen. Dies folgt zum einen bereits aus der Verwendung des Vertragsvordruckes für Wohnräume.

Darüber hinaus ist in § 1 Nr. 1 des Vertrages der Nutzungszweck durch entsprechende Ergänzung wie folgt bezeichnet "zur Benutzung als Wohnung mit gewerblicher Nutzung".

Entgegen der Ansicht der Bekl. steht die in § 19 Nr. 5 des Vertrages getroffene Regelung dem nicht entgegen, in der es heißt: "Die laut § 1 erforderliche Genehmigung des Vermieters für eine gewerbliche oder berufliche Nutzung der Mieträume wird hiermit unwiderruflich erteilt." Daß mit diesem Zusatz der bereits in § 1 Nr. 1 des Vertrages festgelegte Nutzungsumfang der Räume - als Wohnung mit teilgewerblicher Nutzungsmöglichkeit - erweitert werden sollte, ist nicht ersichtlich. Vielmehr spricht die ausdrückliche Bezugnahme auf § 1 im Gegenteil dafür, daß diese Regelung nur als Zustimmung zu der bereits vereinbarten teilgewerblichen Nutzung aufzufassen ist.

Zudem hat die Bekl. schon nicht plausibel gemacht, aus welchem Grunde die Vertragsschließenden, die sich unstreitig über die beabsichtigte vollgewerbliche Nutzung der Räume einig waren, keinen gewöhnlichen Gewerbemietvertrag abschlossen. Jedenfalls läßt sich dem Vertrag eine andere Abrede als die Vereinbarung eines Wohnraummietvertrages mit teilgewerblicher Nutzungsmöglichkeit nicht entnehmen.

Da aber die vertragsschließenden Parteien - was unstreitig ist - tatsächlich eine vollgewerbliche Nutzung der Räume durch die Bekl. wollten, ist der in der Urkunde vereinbarte Mietzweck - Wohnung mit gewerblicher Nutzung - nur zum Schein erfolgt (offenbar mit dem Zweck, scheinbar den Anforderungen der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung gerecht zu werden).

Ein Scheingeschäft im Sinne von § 117 Abs. 1 BGB liegt dann vor, wenn die Parteien die mit dem Rechtsgeschäft verbundenen Rechtsfolgen nicht wollen. Dies ist hier im Ergebnis aber nicht der Fall. Das zum Schein abgeschlossene teilgewerbliche Mietverhältnis vom 12. Oktober 1989 verdeckt lediglich das tatsächlich Gewollte. Ein derartiges Umgehungsgeschäft im Sinne von § 117 Abs. 2 BGB, dessen Rechtsfolgen die Parteien ernsthaft wollten, ist dann wirksam zustande gekommen, wenn die für dieses Geschäft geltenden Gültigkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Dies ist bezogen auf das zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien gewollte Gewerbemietverhältnis der Fall, womit dies wirksam zustande gekommen ist. Bezogen auf eine vollgewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten fehlt es aber an der Form des § 566 Satz 1 BGB, weil dieser Nutzungszweck, der den Umfang des zulässigen Mietgebrauchs festlegt, wesentliche Bedeutung für das Mietverhältnis hat und vorliegend in der Vertragsurkunde keinen Ausdruck gefunden hat. Mithin ermangelt das wirksam vereinbarte vollgewerbliche Mietverhältnis der Vertragsschließenden der gesetzlichen Schriftform und ist mithin mit der Frist des § 565 BGB kündbar. Die am 4. August 1999 erklärte Kündigung der Kl. beendete das Mietverhältnis mithin zum 31. März 2000.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die Berufung der Kl. auf diesen Formmangel nicht treuwidrig, § 242 BGB.

Eine Treuwidrigkeit läßt sich weder aus dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens herleiten, weil die Kl. schon nicht die ursprünglichen Vertragspartner der Bekl. waren, die am Abschluß des Scheinvertrages beteiligt waren, und mithin die vollgewerbliche Nutzung der Bekl. von Anfang an wollten. Die Kl. als Erwerberinnen der Immobilie haben die Umgehung mit der Bekl. ihrerseits nicht vereinbart.

Auch unter Verwirkungsgesichtspunkten besteht kein treuwidriges Verhalten der Kl. Seitens der Bekl. ist nicht dargetan, daß die Kl. in Kenntnis des Formmangels den Zustand über längere Zeit geduldet hätten und damit ihr Kündigungsrecht verwirkt sei. Allein der Umstand, daß ein Geschäftsführer der Kl. bereits vor dem Erwerb des Grundstücks wußte, daß die Räumlichkeiten in vollem Umfang gewerblich genutzt wurden, reicht nicht aus, um daraus für den Zeitraum nach Erwerb des Grundstücks auf die Kenntnis von den entsprechenden vertraglichen Konstellationen zu schließen und allein aus diesem Grunde das Kündigungsrecht zu versagen. Selbst wenn die Kl. vor dem Kauf des in Rede stehenden Grundstücks durch Einsicht in die Mietverträge Kenntnis davon erhielten, daß für die betroffenen Räume ein Wohnraummietvertrag abgeschlossen ist, beseitigt dies ihre Kündigungsbefugnis nicht. Allein diese Kenntnis verpflichtet sie nicht, den Zustand hinzunehmen und von dem bestehenden ordentlichen Kündigungsrecht keinen Gebrauch zu machen. Etwas anderes könnte nur dann angenommen werden, wenn die Kl. nach dem Erwerb des Eigentums an dem Grundstück über eine längere Zeit in Kenntnis der maßgeblichen Umstände den Vertragszustand geduldet hätten und die Bekl. aufgrund zusätzlicher Umstände redlicherweise annehmen dürfte, daß die Kl. von dem ordentlichen Kündigungsrecht wegen des Formmangels keinen Gebrauch machen würden.

Bei langfristigen Mietverträgen kippt die Schriftform, wenn "augenzwinkernd" vereinbart wird, statt der teilgewerblichen Nutzung sei eine vollgewerbliche möglich.

Im Mietvertrag über eine aus neun Zimmern bestehende Wohnung hieß es, die Räume seien zur Nutzung als Wohnung mit gewerblicher Nutzung überlassen worden. Der Vertrag lief bis zum Jahr 2018. Beabsichtigt und vereinbart war eine vollgewerbliche Nutzung, und der Mietvertrag wurde nur deshalb so abgefaßt, um ein Zweckentfremdungsverbotsverfahren zu vermeiden. Nachdem das Haus veräußert worden war, kündigten die Erwerberinnen das Mietverhältnis wegen vertragswidriger Nutzung und Verletzung der Schriftform.

Mit Urteil vom 14. Dezember 2000 gab das Landgericht Berlin der Räumungsklage statt. Das Mietverhältnis war nach § 566 BGB vorfristig kündbar, weil die Schriftform nicht eingehalten war. Gewollt und vereinbart war eine vollgewerbliche Nutzung; das stand aber nicht im Vertrag, so daß eine Kündigung nach § 566 BGB möglich war. Auch einen Verstoß gegen Treu und Glauben konnte das Landgericht Berlin nicht erkennen, denn die Mauscheleien waren vom Voreigentümer begangen worden.

Vereinbarungen außerhalb der Legalität sind riskant. Solange das Zweckentfremdungsverbot noch besteht, sollte sich jeder Gewerberaummieter der unsicheren Lage bewußt sein, in die er sich mit derartigen Scheingeschäften be-gibt. Für Vermieter gilt Entsprechendes, etwa wenn sie zur Umgehung der Genehmigung im Sanierungsgebiet zum Schein eine kürzere Laufzeit als vereinbart in den Vertragstext aufnehmen (AG Tiergarten GE 1999, 255).